Une société civile immobilière qui loue un appartement vide suscite toujours la même question, chez son locataire comme chez ses propres associés : le bail dure-t-il trois ans ou six ans ? La réponse n’a rien de théorique. C’est la date d’échéance qui fixe le moment où la SCI peut donner congé, celui où le locataire peut être tenu de partir et celui à partir duquel il peut contester. L’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 distingue les bailleurs personnes physiques, auxquels sont assimilées certaines sociétés civiles, et les bailleurs personnes morales. Tout dépend donc d’une qualification : la SCI est-elle constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, au sens de l’article 13 de la même loi ? Les modèles de bail et la plupart des fiches pratiques s’arrêtent à ce rappel. Les décisions rendues ces dernières années montrent pourtant que les litiges naissent ailleurs : une famille recomposée dont les associés ne sont, en droit, ni parents ni alliés, des époux mariés à l’étranger, une indivision dans laquelle entre une société commerciale, un congé délivré trois ans trop tôt, ou un congé pour reprise au profit d’un enfant qui n’est pas associé. Cet article s’adresse au locataire d’une SCI comme aux associés d’une SCI de famille. Il explique d’abord comment déterminer la bonne durée et prouver le caractère familial de la société, puis ce qu’il faut faire lorsque la durée inscrite au bail est erronée ou qu’un congé repose sur une base inexacte. Il s’appuie sur les textes en vigueur au 14 novembre 2026, lus sur Légifrance, et sur des décisions de la Cour de cassation et des juridictions du fond dont le texte intégral a été consulté.
I. Durée du bail SCI : 3 ans ou 6 ans, comment savoir si la SCI est familiale ?
A. Bail consenti par une SCI : six ans pour une personne morale, trois ans pour une SCI familiale
La règle de départ figure à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis le 27 mars 2014 : « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. » (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). Une SCI étant une personne morale, la durée de six ans est le principe. La durée de trois ans ne lui est ouverte que si elle entre dans la définition de l’article 13, qui dispose : « Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées : a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ; b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision. » (article 13 de la loi du 6 juillet 1989). Ce texte, inchangé depuis 1989, ne cite que les articles 11 et 15. C’est l’article 10 qui, de son côté, renvoie expressément aux bailleurs définis à l’article 13.
Cette articulation a été tranchée très tôt. Dans un arrêt publié au Bulletin, une cour d’appel avait fixé à six ans la durée d’un bail renouvelé consenti par une société civile composée exclusivement de parents et alliés, au motif que l’article 13 ne visait pas l’article 10. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en jugeant que « l’alinéa 1er de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 accorde aux bailleurs définis à l’article 13 et, notamment, au bailleur qui est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, la possibilité, comme pour les bailleurs, personnes physiques, de conclure un contrat de location pour une durée au moins égale à 3 ans », puis a dit elle-même que le bail renouvelé aurait une durée de trois ans (Cass. 3e civ., 25 novembre 1992, n° 91-10.467). Pour la durée du bail, la SCI familiale est donc traitée comme un propriétaire particulier.
Ces durées sont des minimums : le texte parle d’une durée « au moins égale ». Rien n’interdit à une SCI familiale de consentir un bail de six ans, ou davantage, si elle le souhaite. L’inverse n’est pas possible, car l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. » Une clause qui retient trois ans pour une SCI qui n’est pas familiale ne fait donc pas disparaître la durée légale de six ans ; la seconde partie montre comment les juges en tirent les conséquences sur le congé.
Encore faut-il que la location relève de ce titre de la loi. Le même article 2 le réserve aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, et précise que « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an », sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Il écarte notamment les logements meublés, régis par un titre distinct, et les logements attribués en raison d’une fonction ou d’un emploi. Pour un meublé loué à titre de résidence principale, l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 fixe une règle unique, quel que soit le bailleur : « Il est conclu pour une durée d’au moins un an. » Le même article permet de réduire cette durée à neuf mois pour un étudiant. L’alternative entre trois et six ans ne concerne donc que la location vide.
La distinction joue aussi à chaque échéance. Faute de congé, l’article 10 prévoit qu’« En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. » (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). La Cour de cassation applique cette règle même lorsque le bail initial avait été conclu pour une autre durée : elle a censuré une cour d’appel qui avait admis des reconductions successives de neuf ans pour un bail initial de neuf ans consenti par un particulier, en jugeant qu’« en l’absence de clause expresse et non équivoque fixant la durée de la tacite reconduction, le bail avait été reconduit pour une durée de trois ans » (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-20.108). La qualité du bailleur détermine donc non seulement la durée du premier contrat, mais celle de chaque période qui suit.
Le calcul de l’échéance commande à son tour la date du congé. Selon l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Une erreur de trois ans sur l’échéance décale d’autant le seul moment où la SCI peut mettre fin au bail, et c’est souvent elle qui explique qu’un congé apparemment régulier soit discuté devant le juge.
La qualification familiale ouvre enfin une possibilité que la SCI ordinaire n’a pas : le bail de courte durée de l’article 11, que l’article 13 permet à la société familiale d’invoquer « par la société au profit de l’un des associés ». Ce texte autorise un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an, quand un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, à condition que le contrat mentionne les raisons et l’événement invoqués. Le même article impose au bailleur de confirmer la réalisation de l’événement deux mois au moins avant le terme du contrat, et prévoit que « Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. » (article 11 de la loi du 6 juillet 1989). Ce bail dérogatoire est fragile : une mention incomplète suffit à le transformer en bail de droit commun, comme on le verra avec les décisions de 2007 et de 2025.
B. SCI familiale, définition : parents et alliés jusqu’au quatrième degré, et les cas qui font débat
La définition légale de la SCI familiale tient en quelques mots de l’article 13 : une société civile « constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » (article 13 de la loi du 6 juillet 1989). Le mot « exclusivement » est décisif : c’est la composition de l’ensemble des associés qui est examinée, et non celle d’une majorité. Le Code civil fournit la méthode de calcul des degrés. Selon l’article 741 du Code civil, « La proximité de parenté s’établit par le nombre de générations ; chaque génération s’appelle un degré. » En ligne collatérale, l’article 743 du Code civil précise que les degrés se comptent depuis l’un des parents jusqu’à l’auteur commun, non compris, puis depuis celui-ci jusqu’à l’autre parent : les frères et sœurs sont au deuxième degré, l’oncle ou la tante et le neveu ou la nièce au troisième, et « les cousins germains et cousines germaines au quatrième ». Une SCI qui réunit des parents et leurs enfants, des grands-parents et leurs petits-enfants, des frères et sœurs, des oncles, tantes, neveux, nièces ou cousins germains reste dans le cercle. Au-delà, par exemple avec un cousin issu de germain, le décompte de l’article 743 dépasse le quatrième degré.
Les familles recomposées sont le terrain où l’erreur est la plus fréquente, parce que les liens vécus ne coïncident pas toujours avec les liens juridiques. La cour d’appel d’Aix-en-Provence en a donné une illustration le 18 février 2026 (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 18 février 2026, n° 24/01384). La SCI réunissait deux pères et leurs enfants respectifs. Elle soutenait que les deux pères étaient beaux-frères, mariés à deux sœurs, et que leurs enfants étaient cousins. Les actes de notoriété produits par la locataire ont révélé que les deux épouses n’étaient pas sœurs mais « quasi-sœurs » : chacune était née d’une précédente union de l’un des membres d’un couple remarié. La cour en a déduit qu’« il ne peut y avoir de lien juridique de parenté ou d’alliance » entre les deux pères, et partant entre leurs enfants, que la société n’était pas familiale et que, « le bénéfice de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant réservé qu’aux sociétés civiles ayant un caractère familial », le congé pour reprise devait être annulé. Avant de retenir trois ans, chaque relation entre associés doit donc être reconstituée à partir de l’état civil, et non à partir de la vie de famille. Les autres questions patrimoniales propres à ces situations sont détaillées dans notre article sur la répartition des parts d’une SCI dans une famille recomposée.
Le texte ne mentionne pas les époux. La cour d’appel de Colmar a néanmoins jugé, le 24 mars 2025, qu’une SCI dont les deux seuls associés étaient mariés « avait bien le caractère de société familiale au jour de la conclusion du bail » (CA Colmar, ch. 3 A, 24 mars 2025, n° 24/00411). Les locataires soutenaient que la société ne justifiait pas de la transcription de ce mariage célébré aux États-Unis, seule à le rendre opposable aux tiers selon eux. La société a produit le certificat de capacité à mariage, l’acte de mariage, les extraits d’acte de naissance des associés et la transcription consulaire de 2008. Le bail de trois ans a été jugé régulier, et avec lui le congé pour vendre délivré à son échéance. Le premier juge, faute de preuve du caractère familial, avait au contraire considéré que la SCI ne pouvait souscrire qu’un bail de six ans et que le congé ne pouvait valoir que pour le 30 juin 2026. La même société a donc perdu en première instance et gagné en appel sur la seule question de la preuve.
Le partenaire de Pacs et le concubin posent une question que les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas. Le contraste avec le droit rural mérite d’être relevé. Pour les baux ruraux, l’article L. 411-60 du code rural et de la pêche maritime vise expressément les sociétés « constituées entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés », comme l’a rappelé la Cour de cassation en jugeant qu’« une société, même constituée entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peut exercer le droit de reprise qu’à la condition d’avoir un objet agricole » (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-22.354). Cet arrêt rappelle au passage que la SCI familiale propriétaire de terres louées à un exploitant relève d’un autre régime que celle qui loue un logement. L’article 13 de la loi de 1989, lui, ne mentionne que les parents et alliés. Une SCI qui compte parmi ses associés un partenaire de Pacs ou un concubin n’a donc aucune garantie, en l’état des textes et des décisions consultées, de pouvoir conclure pour trois ans.
La présence d’une société parmi les associés appelle la même prudence, puisque le texte vise des liens de parenté et d’alliance. Pour l’indivision, que l’article 13 assimile aussi au bailleur personne physique, le tribunal judiciaire de Paris a refusé le bénéfice de la reconduction triennale à une indivision composée d’une personne physique et d’une société ; cette décision est détaillée dans la seconde partie, et les règles propres aux biens indivis sont présentées sur notre page consacrée au bien immobilier détenu à plusieurs.
La qualité familiale se prouve par pièces. Dans les décisions consultées, les juges se sont fondés sur les statuts, l’extrait du registre du commerce et des sociétés, les actes de naissance et de mariage, et des actes de notoriété. La date de référence compte aussi. La cour d’appel de Colmar a apprécié le caractère familial au jour de la conclusion du bail. La cour d’appel de Paris a admis qu’une SCI justifie pour la première fois en appel de sa nature familiale, en relevant que cette justification tenait « à des liens de parenté préexistants à la délivrance du congé » (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 9 juin 2026, n° 24/09892). En revanche, les décisions consultées ne disent pas à quelle date apprécier la composition d’une SCI dans laquelle un associé étranger à la famille entre en cours de bail ; le jugement parisien du 11 juin 2025, rendu pour une indivision, s’est placé à la date de la dernière reconduction tacite. Par prudence, la composition de la société doit être vérifiée à la signature et à chaque échéance, et l’incidence d’une cession de parts sur les baux en cours fait partie des points à examiner dans l’accompagnement juridique d’une SCI.
II. Erreur sur la durée du bail SCI : que faire avant ou après le congé ?
A. Bail de trois ans signé par une SCI non familiale, bailleur qui change : retrouver la vraie échéance
Le cas le plus fréquent est celui d’une SCI qui reprend un modèle de bail conçu pour un particulier et inscrit trois ans alors qu’elle n’est pas familiale, ou ne peut pas le prouver. La durée de l’article 10 étant un minimum d’ordre public, la clause ne raccourcit pas le bail : c’est la durée légale qui sert à calculer l’échéance (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). La cour d’appel de Bourges l’a appliqué le 23 octobre 2026 à une commune, autre personne morale, qui louait un logement depuis 1999 en vertu d’un bail de neuf ans : après avoir rappelé que la durée du contrat reconduit est de six ans pour les bailleurs personnes morales, elle a retenu que le congé délivré pour le 31 mars 2024 ne pouvait prendre effet qu’au 31 mars 2026 (CA Bourges, 1re ch., 23 octobre 2026, n° 26/00124).
Pour retrouver l’échéance, la méthode tient en trois temps. Il faut partir de la date de prise d’effet du bail initial, appliquer la durée minimale correspondant à la qualité du bailleur à la signature, trois ans pour une SCI familiale et six ans pour une autre SCI, puis ajouter des périodes de reconduction de même durée en vérifiant, à chaque échéance, qui était le bailleur (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). Ainsi, pour un bail vide prenant effet le 1er juillet 2020 et consenti par une SCI non familiale, la première échéance tombe le 30 juin 2026, même si le contrat mentionne trois ans ; à défaut de congé régulier, la reconduction porte sur six nouvelles années selon le même article 10.
Que devient un congé délivré pour une échéance erronée ? La Cour de cassation a posé une règle dans un arrêt publié du 10 janvier 2007. Un bail de vingt-quatre mois avait été conclu pour raisons familiales, puis tacitement reconduit ; la Cour a jugé que, « le bail initial étant réputé de trois ans et un congé donné pour une date prématurée ayant ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné », le congé valait pour l’échéance exacte, un an plus tard que la date indiquée (Cass. 3e civ., 10 janvier 2007, n° 05-21.408). La cour d’appel de Bourges a statué dans le même sens, pour un congé fondé sur un motif légitime et sérieux : « La mention d’une date d’effet prématurée, soit le 31 mars 2024, n’est pas de nature à entraîner la nullité du congé litigieux mais conduit à reporter ses effets au 31 mars 2026. » (CA Bourges, 23 octobre 2026, n° 26/00124).
Toutes les juridictions ne présentent pas la sanction de la même manière. La cour d’appel de Toulouse, saisie d’un bail réduit à un an sans que les raisons de cette durée réduite soient renseignées, a jugé que « Dans un tel cas, le bail doit être considéré comme étant dès l’origine passé pour trois ans », puis a déclaré non valide le congé délivré pendant la première année, sans en reporter les effets à l’échéance de trois ans (CA Toulouse, 3e ch., 20 février 2025, n° 23/00391). Le locataire comme la SCI ont donc intérêt à raisonner sur la date exacte, sans compter sur un report automatique : un congé à refaire coûte souvent moins qu’une procédure perdue.
Le changement de bailleur en cours de bail crée une seconde source d’erreur. La vente du logement loué ne met pas fin au bail : selon l’article 1743 du Code civil, « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. » Le bail continue avec le nouveau propriétaire, qu’il s’agisse d’une SCI créée par des parents pour organiser leur patrimoine ou d’une société commerciale. La loi encadre en outre le congé délivré après une acquisition. L’article 15, I, prévoit que, « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours », et qu’un congé pour reprise donné au terme d’un contrat qui intervient moins de deux ans après l’acquisition ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Reste la durée du bail après le changement. Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 juin 2025 en donne une illustration concrète (TJ Paris, juge des contentieux de la protection, 11 juin 2025, n° 24/01376). Un bail de trois ans avait été consenti en 2007 par une indivision familiale, puis reconduit par périodes triennales. Entre 2018 et 2020, une société en nom collectif a acquis les droits indivis tiers par tiers, avant qu’une autre société vienne à ses droits. À la reconduction du 16 novembre 2019, l’indivision comprenait encore un membre de la famille, mais aussi la société. Le juge a retenu que, « compte tenu du changement de la qualité du bailleur », « le contrat de location a été reconduit tacitement, non pas pour trois années, comme le soutient à tort la demanderesse, mais pour six années », soit jusqu’au 15 novembre 2025, et il a rejeté la demande d’expulsion fondée sur un congé à effet du 15 novembre 2022. Pour une famille qui apporte un logement loué à une SCI ou le cède à une société, la question n’est donc pas seulement celle de la durée initiale : la qualité du bailleur à chaque échéance peut modifier la durée de la période suivante.
Pour le locataire qui reçoit un congé d’une SCI, quatre vérifications précèdent toute réponse. La première consiste à identifier les associés : l’extrait du registre et les statuts, que la société devra produire si elle invoque l’article 13, permettent de contrôler que chacun est parent ou allié des autres jusqu’au quatrième degré. La deuxième consiste à recalculer l’échéance à partir de la date d’effet du bail initial, avec la durée légale correspondant au bailleur réel. La troisième consiste à contrôler que le préavis de six mois exigé du bailleur a été respecté par rapport à cette échéance exacte (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989). La quatrième consiste à relire les mentions exigées à peine de nullité par le même article : le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. Pendant la discussion, continuer à payer le loyer évite d’offrir à la SCI un autre fondement de congé, puisque l’article 15 cite l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations parmi les motifs légitimes et sérieux. Dans les affaires citées, ces moyens ont été débattus devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, puis en appel.
Pour la SCI, la sécurité tient à la cohérence entre le bail et les pièces. Si la société est familiale, le bail gagne à le mentionner et la société à conserver les actes d’état civil qui le prouvent. En cas de doute, retenir six ans ne comporte aucun risque juridique sur la durée, puisque la durée légale n’est qu’un minimum (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). Le choix de trois ans, lui, n’est sûr que si la composition familiale est certaine et documentée.
B. Congé donné par une SCI familiale : reprise au profit d’un associé, vente et locataire âgé
Même lorsque la SCI est familiale, le congé pour reprise obéit à une règle stricte : l’article 13 ne permet à la société d’invoquer l’article 15 que « par la société au profit de l’un des associés » (article 13 de la loi du 6 juillet 1989). Dans un arrêt publié du 19 janvier 2005, une cour d’appel avait validé un congé délivré par une SCI au profit du fils d’une associée, en considérant que les associés d’une société familiale étaient inclus dans le terme générique de bailleur. La Cour de cassation a cassé cette décision, au motif qu’« une société civile de famille ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter qu’au profit de l’un de ses associés » (Cass. 3e civ., 19 janvier 2005, n° 03-15.922). La cour d’appel de Paris a appliqué cette solution à un congé qui désignait la fille d’un associé, laquelle n’était pas elle-même associée de la SCI, en relevant que « les termes exhaustifs de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ne permettent d’autoriser la reprise qu’au profit des associés exclusivement » (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 11 février 2025, n° 22/15893). Concrètement, la désignation d’un enfant qui n’est pas associé expose le congé à la nullité, alors même que l’article 15 admet les descendants du bailleur personne physique parmi les bénéficiaires possibles.
Pour une SCI qui n’est pas familiale, la difficulté est plus radicale. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 18 février 2026, le congé désignait comme bénéficiaire le cogérant de la société ; la société n’étant pas familiale, la cour a annulé le congé sans examiner la réalité du motif de reprise invoqué (CA Aix-en-Provence, 18 février 2026, n° 24/01384). Une SCI ordinaire qui veut récupérer le logement doit donc s’appuyer sur l’un des deux autres motifs que prévoit l’article 15, I : la décision de vendre le logement, ou un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Dans tous les cas, le même texte prévoit qu’« En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. »
Le congé pour vendre est ouvert à toute SCI, familiale ou non. L’article 15, II, impose d’indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, et précise que « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » (article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989). C’est un congé de ce type que la cour d’appel de Colmar a validé dans l’affaire des époux associés, une fois établi que le bail de trois ans était régulier. Le locataire qui conteste un congé pour vendre doit mesurer une conséquence parfois inattendue : la Cour de cassation approuve les juges qui retiennent que « la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire » (Cass. 3e civ., 9 novembre 2011, n° 10-23.542). Dans cette affaire, des locataires partis après un congé pour vendre ensuite déclaré nul n’ont pas pu se plaindre de ne pas avoir reçu notification de la vente conclue plus tard avec des tiers à des conditions plus avantageuses ; leur indemnisation est restée limitée.
La protection du locataire âgé aux ressources modestes est le point sur lequel la SCI familiale ne bénéficie plus de son assimilation au propriétaire particulier. L’article 15, III, interdit au bailleur de s’opposer au renouvellement par un congé à l’égard d’un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues par la loi (article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989). Le texte écarte cette obligation dans une seule hypothèse : « Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. » Il précise encore que « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. »
Une SCI familiale peut-elle invoquer l’âge de l’associé qui doit reprendre le logement pour échapper à l’offre de relogement ? La Cour de cassation répond par la négative. Dans un arrêt publié du 7 juillet 2016, rendu sous la version antérieure du texte, qui protégeait alors le locataire de plus de soixante-dix ans dont les ressources étaient inférieures à une fois et demie le salaire minimum annuel, elle a approuvé l’annulation de congés délivrés par une SCI familiale au profit d’un associé, en retenant que « la bailleresse, personne morale, ne pouvait se prévaloir au profit de l’un de ses associés de la dispense d’offre de relogement réservée par l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 au bailleur personne physique » (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 14-29.148). La cour d’appel de Paris a statué de même, sous le texte actuel, le 9 juin 2026. La SCI avait délivré congé au profit d’une associée, mère d’un autre associé, à deux locataires âgés de 66 et 67 ans à l’échéance, dont le revenu fiscal de référence était inférieur au plafond. La cour a jugé que « cette exception est strictement réservée au bailleur personne physique, ce qu’elle n’est pas en sa qualité de société civile immobilière », puis a confirmé la nullité du congé et la reconduction du bail pour trois ans (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 9 juin 2026, n° 24/09892). Cette décision montre bien les deux faces de la qualification : la SCI familiale obtient la durée de trois ans, mais elle reste une personne morale pour la protection du locataire âgé.
Lorsque le congé est régulier, que l’échéance exacte est atteinte et que le locataire se maintient dans les lieux, la SCI ne peut pas se faire justice elle-même. Selon l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » La société doit donc faire valider le congé et engager la procédure d’expulsion du locataire, comme l’ont fait les sociétés bailleresses dans plusieurs des affaires citées. Le calendrier compte aussi au moment de l’exécution : l’article L. 412-6 du même code prévoit qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes et sous les exceptions qu’il énumère. Une décision obtenue en novembre ne s’exécute donc pas, en principe, avant le printemps. Pour l’ensemble des autres questions liées au contrat, notre page dédiée au bail d’habitation présente les principales situations rencontrées.
Conclusion
La durée d’un bail consenti par une SCI ne se lit pas seulement dans le contrat. Elle découle de la qualité du bailleur : six ans pour une société ordinaire, trois ans pour une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, et cette qualité doit être prouvée par l’état civil plutôt que présumée par le nom de la société. Les décisions examinées montrent où se logent les erreurs : des liens familiaux qui ne sont pas juridiques dans une famille recomposée, des époux dont le mariage doit être établi, une société qui entre dans une indivision, un bail court dont les raisons ne sont pas écrites. Elles montrent aussi que l’erreur se paie au moment du congé, avec une sanction qui varie selon les juridictions, du simple report des effets à l’invalidation pure et simple. Pour le locataire, la vérification de la composition de la SCI, le recalcul de l’échéance et la relecture des mentions du congé sont les trois réflexes à avoir avant de répondre. Pour les associés d’une SCI de famille, la cohérence entre les statuts, le bail et les pièces d’état civil reste la meilleure garantie, en gardant à l’esprit qu’une société, même familiale, demeure une personne morale lorsqu’il s’agit de protéger un locataire âgé aux ressources modestes.