Dans l’exploitation d’un fonds de commerce, l’alimentation en eau potable, le fonctionnement des installations sanitaires et l’écoulement régulier des canalisations d’eaux usées conditionnent directement la poursuite de l’activité. Qu’il s’agisse d’un restaurant, d’un atelier ou d’une boutique employant des salariés, toute rupture de canalisation, tout engorgement chronique ou toute privation de toilettes compromet l’accueil du public et la sécurité sanitaire du personnel. Dès lors, le socle des obligations pesant sur le propriétaire demeure régi par l’article 1719 du Code civil, aux termes duquel « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée […] ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
Or, la pratique contractuelle multiplie les clauses transférant au preneur la charge des dégorgements, de l’entretien des tuyauteries ou de la prise des locaux en l’état. À cet égard, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et des juridictions du fond encadre strictement ces stipulations au regard de l’article 1720 du Code civil et de l’article R. 145-35 du Code de commerce. Par un arrêt du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483), la Haute juridiction a rappelé « qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ». En conséquence, la survenance d’une fuite ou d’un refoulement d’égout soulève des enjeux majeurs dans le contentieux des baux commerciaux, conduisant à analyser l’obligation de délivrance du bailleur quant aux sanitaires et aux réseaux d’eau (I), puis la répartition des travaux de plomberie et de curage ainsi que les recours du locataire (II).
I. L’obligation de délivrance du bailleur commercial : alimentation en eau, installations sanitaires conformes et réseaux d’évacuation
A. La mise à disposition d’un point d’eau, de sanitaires accessibles au personnel et aux clients et d’un réseau d’assainissement fonctionnel
L’exécution de l’obligation de délivrance édictée par l’article 1719 du Code civil impose au bailleur de mettre à la disposition du preneur un local doté des équipements sanitaires nécessaires à l’exercice de l’activité autorisée. Cette exigence civile s’articule avec le Code du travail dès lors que le commerçant emploie du personnel. Aux termes de l’article R. 4228-1 du Code du travail, « L’employeur met à la disposition des travailleurs les moyens d’assurer leur propreté individuelle, notamment des vestiaires, des lavabos, des cabinets d’aisance et, le cas échéant, des douches ». En outre, l’article R. 4228-10 du Code du travail précise qu’« Il existe au moins un cabinet d’aisance et un urinoir pour vingt hommes et deux cabinets pour vingt femmes » et qu’« Un cabinet au moins comporte un poste d’eau ».
Par ailleurs, selon l’article R. 4228-11 du Code du travail, « Les cabinets d’aisance ne peuvent communiquer directement avec les locaux fermés dans lesquels les travailleurs sont appelés à séjourner », tandis qu’« Ils sont aménagés de manière à ne dégager aucune odeur » et qu’« Ils sont équipés de chasse d’eau et pourvus de papier hygiénique ». Parallèlement, l’immeuble abritant le fonds est soumis à l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique, suivant lequel « Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte ».
Dès lors, lorsque le bail mentionne un espace sanitaire ou suppose l’accueil de salariés, l’absence de point d’eau et de toilettes caractérise un manquement du propriétaire. La cour d’appel de Rennes l’a jugé le 21 janvier 2026 (CA Rennes, 5e ch., 21 janvier 2026, n° 22/07434) à propos d’un bâtiment commercial loué avec mention d’un bureau et d’un espace sanitaire, mais dépourvu d’arrivée d’eau et de toilette. Pour infirmer le jugement, la cour énonce que « L’absence de sanitaires dans le bâtiment alors même qu’ils sont mentionnés au bail constitue un manquement du bail à son obligation de délivrance quand bien même le bail prévoit que le preneur prenne les lieux en l’état ». Écartant l’argument tiré des impayés de loyers en relevant que le propriétaire « expose ne pas avoir réalisé lesdits travaux en raison de l’absence de règlement des loyers et de l’attitude contentieuse du preneur or ces éléments, à les supposer établis, ne peuvent délier le bailleur de son obligation de délivrance », elle juge que « L’absence de sanitaires justifie une réduction du loyer de 100 euros par mois TTC et à compter de la conclusion du bail dans la mesure où il n’est pas contesté que les locaux n’ont jamais été pourvus de sanitaires malgré la disposition du bail à ce titre ».
L’obligation de délivrance interdit tout autant au bailleur de supprimer en cours de bail l’accès aux installations sanitaires existantes. Par une ordonnance du 28 janvier 2025 (TJ Évry, référés, 28 janvier 2025, n° 25/00062), le juge des référés d’Évry a statué sur le recours d’un garage automobile dont le bailleur avait muré l’accès aux sanitaires. Relevant que « dans le local, une cloison réalisée à l’aide de deux panneaux a été posée, interdisant l’accès à la douche et aux toilettes », le juge condamne les bailleurs sous astreinte à déposer la cloison sur le fondement de l’article 1719 du Code civil. De même, dans les hôtels ou restaurants recevant du public, le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 18e ch., 29 février 2024, n° 19/06459) a condamné sous astreinte la bailleresse à exécuter les travaux comprenant « La mise en conformité des sanitaires, par la création d’un sanitaire PMR réglementaire » au titre de l’article 1720 du Code civil.
B. L’inefficacité des clauses de prise des lieux en l’état face aux réseaux d’évacuation défectueux, percés ou structurellement non conformes
Face aux refoulements d’égouts ou aux fuites de canalisations, les bailleurs opposent souvent les clauses de prise des lieux en l’état. Toutefois, la jurisprudence rappelle le caractère continu de l’obligation de délivrance instituée par l’article 1719 du Code civil. Dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292), la troisième chambre civile énonce, au visa de ce texte et de l’article 2224 du Code civil, que « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence en a fait application le 15 janvier 2026 (CA Aix-en-Provence, Ch. 3-4, 15 janvier 2026, n° 21/18465) pour un restaurant où il était « fort probable que le tuyau d’évacuation des eaux usées soit percé », entraînant l’effondrement du faux plafond et des remontées d’eaux usées, malgré l’absence d’état des lieux d’entrée visée à l’article 1731 du Code civil.
Pour écarter la clause transférant au preneur toutes les réparations, y compris celles de l’article 606 du Code civil, la cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, Ch. 3-4, 15 janvier 2026, n° 21/18465) pose que « En revanche, aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée, à savoir de la chose définie au bail et de ses accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger des lieux ». Elle constate que « Les désordres relatifs à l’évacuation des eaux usées, la non conformité de l’installation électrique et les fuites et infiltrations en provenance de la toiture de l’immeuble liés à la vétusté des installations ne permettaient pas au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle » au regard de l’article 1755 du Code civil.
De même, une clause mettant à la charge du preneur tous les dégorgements des canalisations est inopérante lorsque les refoulements procèdent d’un vice de conception ou de la vétusté du réseau de l’immeuble. Par un jugement du 20 juillet 2026 (TJ Privas, 1re ch., 20 juillet 2026, n° 24/00622), le tribunal judiciaire de Privas a tranché le litige d’un carrossier subissant des reflux d’excréments au centre de son atelier en raison d’une canalisation unique vétuste et dépourvue de cunette passante. Le tribunal rappelle que « En matière de baux commerciaux antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les clauses transférant les travaux au preneur ne peuvent décharger le bailleur des réparations rendues nécessaires par la vétusté absolue ou par un vice de structure affectant les réseaux essentiels d’assainissement de l’immeuble », juge que « Si la clause de l’article 6 du bail met à la charge du preneur le dégorgement et l’entretien courant, elle ne saurait s’étendre à la reconstruction ou à la modification structurelle d’installations affectées par un vice de conception architectural ou une vétusté destructrice », et condamne les bailleurs au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil.
Cette exigence est sanctionnée par la Cour de cassation lorsque les désordres obligent le preneur à interrompre son chantier : le 13 mars 2025 (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474), elle a cassé l’arrêt refusant d’indemniser les travaux engagés en pure perte alors « que la bailleresse a failli à son obligation de délivrance en donnant à bail des locaux dangereux et impropres à leur destination ». Le 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099), elle a ajouté, au visa de l’article 1719, 1°, du Code civil, que « Constitue une faute lourde le comportement d’une extrême gravité, confinant au dol et dénotant l’inaptitude du débiteur de l’obligation à l’accomplissement de la mission contractuelle qu’il avait acceptée ». À l’inverse, lorsque le preneur s’est expressément engagé à prendre en charge la réfection d’une gaine d’évacuation déterminée (CA Grenoble, Ch. com., 22 octobre 2026, n° 25/02694), la cour retient que « le bailleur a été valablement déchargé de son obligation d’effectuer les réparations de mise en conformité de la gaine d’évacuation desservant le local, et partant de son obligation de délivrance à ce titre » au regard des articles 1720 et 1721 du Code civil.
II. La répartition des travaux de plomberie et de curage, les recours du locataire commercial et l’incidence sur le loyer et le statut
A. Le partage entre entretien locatif de dégorgement, curement de l’article 1756, vétusté des tuyauteries et grosses réparations de l’article 606
En cours de bail, la prise en charge d’une recherche de fuite ou d’un remplacement de canalisation obéit au Code civil et au statut des baux commerciaux. Selon l’article 1720 du Code civil, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et « Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». De plus, l’article 1755 du Code civil dispose qu’« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure », tandis que l’article 1756 du Code civil énonce que « Le curement des puits et celui des fosses d’aisances sont à la charge du bailleur s’il n’y a clause contraire ».
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis la loi Pinel, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce exige que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Surtout, l’article R. 145-35 du Code de commerce dispose que « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent », à peine du réputé non écrit prévu par l’article L. 145-15 du Code de commerce.
Or, si l’article 606 du Code civil énonce que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » et que « Toutes les autres réparations sont d’entretien », les tribunaux qualifient de grosses réparations les reprises lourdes sur les canalisations encastrées affectant la structure de l’immeuble. Par un jugement du 18 mars 2024 (TJ Paris, 18e ch., 18 mars 2024, n° 19/15157), le tribunal judiciaire de Paris a jugé, à propos d’infiltrations provenant des sanitaires et imposant de démolir un mur pour atteindre des conduites encastrées communes, que « Par conséquent, eu égard à la nature nouvelle et l’ampleur constatée des travaux relatifs au dysfonctionnement des sanitaires présents dans les locaux loués, ceux-ci constituent de « grosses réparations » au sens de l’article 606 du code civil ». Même hors grosses réparations, la cour d’appel de Bordeaux (CA Bordeaux, 4e ch. com., 31 juillet 2025, n° 23/02874) a condamné le bailleur à rembourser la réparation d’une canalisation percée par la vétusté, relevant qu’« Il apparaît donc que le bail litigieux ne comporte aucune mention expresse du transfert au preneur de la charge des travaux occasionnés par la vétusté des équipements » au sens de l’article 1755 du Code civil.
La preuve d’un défaut d’entretien ou d’une modification irrégulière du réseau sanitaire incombe au bailleur. Dans un arrêt du 12 juin 2025 (CA Grenoble, Ch. com., 12 juin 2025, n° 24/01798), la cour d’appel de Grenoble a imputé au propriétaire la fuite du cuivre d’eau chaude sous la baignoire et celle d’un chauffe-eau vétuste en relevant que « L’intimé ne produit aucun élément démontrant une modification par un des preneurs de l’installation sanitaire et notamment des canalisations d’eau », qu’« aucun élément ne permet de retenir que la fuite détectée sur cette canalisation résulte d’un manquement d’entretien imputable au preneur » et que « cette canalisation est pratiquement inaccessible, malgré la trappe de visite de la baignoire ». De même, lors de la restitution des lieux régie par les articles 1730 et 1731 du Code civil, le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 18e ch., 17 juin 2026, n° 23/03082) a jugé que « l’entretien et la réparation des canalisations d’eau incombent à la bailleresse, sans avoir été transférées à la charge de la locataire, de sorte que la défenderesse n’est pas fondée à se prévaloir d’un défaut d’entretien de la canalisation d’eau commune à l’ensemble de l’immeuble dont une partie traverse le deuxième sous-sol des locaux donnés à bail ».
En revanche, le preneur qui modifie le réseau de plomberie doit solliciter l’accord écrit du bailleur lorsque les travaux touchent au gros œuvre, conformément à l’article 1728 du Code civil qui lui impose « D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ». Par un arrêt du 5 novembre 2026 (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 25-15.479), la Cour de cassation a cassé l’arrêt écartant la résiliation du bail d’un restaurant sans rechercher si la locataire n’avait pas, sans autorisation, démoli des cloisons et « percé les murs maîtres pour faire passer des gaines d’électricité et d’eau ». De même, l’adjonction d’une activité non autorisée expose le preneur à la sanction du manquement à la destination contractuelle (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473).
B. Référé-travaux, exception d’inexécution, réduction du loyer, clause résolutoire et conséquences lors de la révision ou du renouvellement
Lorsque le bailleur tarde à réparer une fuite ou un engorgement, le preneur dispose des remèdes de l’article 1217 du Code civil pour faire cesser ses troubles de jouissance locative. Par un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853), la troisième chambre civile juge, au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » et « qu’une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution », tout en précisant que « les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier ».
En outre, selon l’article 1222 du Code civil, « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci » et « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ». De son côté, l’article 1721 du Code civil garantit l’indemnisation des pertes d’exploitation en énonçant qu’« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail » et que « S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser », sous réserve de ne pas dénaturer le rapport d’expertise de dégât des eaux (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005).
En référé, la cour d’appel de Bordeaux (CA Bordeaux, 4e ch. com., 3 juin 2025, n° 24/04879) a confirmé la condamnation sous astreinte du bailleur à réparer une colonne commune en fonte et à verser une provision, relevant que « la fuite affectant la canalisation d’évacuation des eaux usées a occasionné des désordres sous forme d’infiltrations et d’humidité à l’intérieur de la réserve (de l’eau s’écoulant depuis la crédence murale jusque sur le sol), et a rendu indisponible les toilettes utilisées par le personnel situées au sous-sol ». Par ailleurs, tant que le local demeure réparable sans perte totale au sens de l’article 1722 du Code civil (« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit »), la Cour de cassation retient qu’« en l’absence de destruction totale du bien loué, qui était réparable, le bail s’était poursuivi et que la bailleresse n’avait pas fait procéder aux réparations qui lui incombaient, en violation des articles 1719 et 1720 du code civil » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069).
Quant à la suspension du loyer fondée sur l’article 1219 du Code civil (« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ») face au risque de résiliation du bail commercial régi par l’article L. 145-41 du Code de commerce (« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux »), la Cour de cassation a jugé les 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005) et 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820), au visa des articles 1719 et 1728 du Code civil (« De payer le prix du bail aux termes convenus. »), que le preneur peut opposer l’exception d’inexécution dès que les locaux sont impropres à leur usage, sans mise en demeure préalable, et même sans avoir demandé de délais dans le mois du commandement. En référé, le juge ne peut « constater l’acquisition de la clause résolutoire en présence d’une contestation sérieuse » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191), tandis que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360) et que « la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-20.288).
Enfin, la vétusté des réseaux et la reddition des charges, encadrée par l’article R. 145-36 du Code de commerce (« Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »), influent sur le loyer renouvelé soumis à l’article L. 145-33 du Code de commerce (« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ») et à l’article R. 145-8 du Code de commerce (« les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative »). Lors du renouvellement régi par l’article L. 145-34 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834), « à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872). En cas de refus de renouvellement avec indemnité d’éviction selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382), le maintien dans les lieux ouvre droit à une indemnité d’occupation fixée selon la valeur locative (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219) et « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578).
Conclusion
L’examen de la jurisprudence récente démontre que la plomberie, les canalisations d’eau et les installations sanitaires relèvent au premier chef de l’obligation continue de délivrance et d’entretien du bailleur commercial édictée par les articles 1719 et 1720 du Code civil. Ni une clause de prise des lieux en l’état, ni une stipulation mettant les dégorgements courants à la charge du preneur ne permettent au propriétaire de s’affranchir de la fourniture des sanitaires prévus au bail (CA Rennes, 5e ch., 21 janvier 2026, n° 22/07434), du libre accès aux toilettes du personnel (TJ Évry, référés, 28 janvier 2025, n° 25/00062) ou de la réfection des réseaux d’eaux usées affectés par un vice de conception ou une vétusté destructrice (TJ Privas, 1re ch., 20 juillet 2026, n° 24/00622 ; CA Aix-en-Provence, Ch. 3-4, 15 janvier 2026, n° 21/18465).
Sur le plan financier et procédural, le plafond d’ordre public de l’article R. 145-35 du Code de commerce et la garantie de vétusté de l’article 1755 du Code civil maintiennent à la charge du bailleur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil portant sur les canalisations encastrées ou communes (TJ Paris, 18e ch., 18 mars 2024, n° 19/15157 ; TJ Paris, 18e ch., 17 juin 2026, n° 23/03082) ainsi que les fuites imputables à la vétusté des conduites (CA Bordeaux, 4e ch. com., 31 juillet 2025, n° 23/02874 ; CA Grenoble, Ch. com., 12 juin 2025, n° 24/01798). Face à l’inaction du propriétaire, l’exploitant commercial peut obtenir en référé l’exécution sous astreinte et l’avance des travaux (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853 ; CA Bordeaux, 4e ch. com., 3 juin 2025, n° 24/04879), tout en opposant l’exception d’inexécution au commandement visant la clause résolutoire lorsque l’insalubrité ou les refoulements rendent le local impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005 ; Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).