Dans l’exploitation d’un fonds de commerce, la fiabilité de l’alimentation électrique, l’accessibilité du compteur et la conformité des tableaux de distribution aux normes de sécurité constituent des conditions matérielles indispensables à la continuité de l’activité commerciale. Qu’il s’agisse d’alimenter des fours de boulangerie, des chambres froides ou des systèmes d’extraction, toute défaillance du réseau intérieur expose immédiatement le preneur à un risque d’incendie, d’électrocution ou de fermeture administrative. Dès lors, la répartition des obligations entre les parties s’articule autour de l’article 1719 du Code civil, aux termes duquel « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée […] ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
Or, en pratique, la rédaction des baux commerciaux multiplie les clauses de prise des lieux en l’état ou de transfert des travaux de mise aux normes afin de reporter sur l’exploitant le coût de réfection d’installations électriques vétustes ou sous-dimensionnées. À cet égard, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et des juridictions du fond encadre avec fermeté ces stipulations au regard de l’article 1720 du Code civil et de l’ordre public codifié à l’article R. 145-35 du Code de commerce. Par un arrêt du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483), la Haute juridiction a ainsi censuré une cour d’appel ayant rejeté la demande d’un preneur confronté à des désordres électriques, en jugeant « qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ».
En conséquence, la survenance d’une anomalie électrique ou d’une insuffisance de puissance soulève des difficultés majeures dans le contentieux des baux commerciaux. Il appartient aux parties de distinguer les obligations relevant de la délivrance conforme du bailleur de celles découlant des aménagements spécifiques ou des modifications effectuées par le preneur. Aussi l’analyse conduit-elle à examiner, d’une part, l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur quant au compteur, à la puissance électrique et à la sécurité des installations (I) et, d’autre part, le régime de répartition financière des travaux, des recours du locataire et de leurs incidences sur le loyer et le renouvellement (II).
I. L’obligation de délivrance du bailleur commercial : accès au compteur, puissance électrique adaptée et conformité aux normes de sécurité
A. La fourniture d’un raccordement autonome, d’un accès permanent au compteur Linky et d’une puissance adaptée à la destination contractuelle
L’exécution de l’obligation de délivrance édictée par l’article 1719 du Code civil impose au bailleur de mettre à la disposition du preneur un local doté d’une alimentation électrique autonome et fonctionnelle. Cette exigence se conjugue avec le droit reconnu à chaque exploitant par l’article L. 331-1 du Code de l’énergie, selon lequel « Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité ». Par ailleurs, dans les ensembles tertiaires, l’article L. 345-2 du Code de l’énergie dispose que « Les réseaux intérieurs peuvent être installés dans les immeubles à usage principal de bureaux qui appartiennent à un propriétaire unique ». En dehors de ces configurations régulées, le preneur commercial doit disposer d’un point de livraison individualisé lui permettant de souscrire directement son abonnement auprès du fournisseur de son choix.
Au-delà de l’existence même du raccordement au réseau public de distribution, la jouissance effective du local commercial suppose que le locataire puisse accéder à tout moment au compteur électrique et au disjoncteur général desservant son fonds. Or, dans les immeubles anciens divisés ou les rez-de-chaussée en copropriété, il arrive que le compteur Linky soit installé dans une cave ou un local technique dont le bailleur conserve seul la clé. Saisi par un restaurateur victime de coupures de courant répétées, le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar s’est prononcé le 29 octobre 2026 (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247) sur le fondement de l’article 1719 du Code civil.
Dans cette ordonnance du 29 octobre 2026 (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247), le magistrat relève qu’« il est incontestable que l’accès au compteur électrique est indispensable à l’exercice par la S.A.R.L. […] de son activité de restaurant, telle qu’autorisée par le bail commercial du 11 août 2017 et l’acte de cession du fonds de commerce du 8 juillet 2025, notamment pour procéder aux relevés nécessaires et pour remédier aux dysfonctionnements électriques subis, ce quelle qu’en soit la cause ». Il juge qu’il appartient à la bailleresse, « au titre de son obligation de délivrance, de permettre un tel accès, lequel doit pouvoir s’exercer librement et à tout moment par la preneuse » (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247). Dès lors, un simple accès sur rendez-vous préalable ne suffit pas à écarter le trouble manifestement illicite lorsque l’intervention d’Enedis exige une action immédiate sur le compteur Linky.
À cet égard, l’obligation de délivrance issue de l’article 1719 du Code civil gouverne également la puissance électrique délivrée au local au regard de l’activité autorisée. Saisie d’un litige portant sur le remplacement d’un compteur « tarif bleu » de 36 kVA par un compteur « tarif jaune » avec reprise du transformateur pour 15 300 euros toutes taxes comprises, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a statué le 12 juin 2025 (CA Aix-en-Provence, Ch. 3-4, 12 juin 2025, n° 21/08560). Elle énonce que « Dans le cas d’un bail commercial conclu pour l’exercice d’une activité déterminée, l’obligation légale du bailleur de délivrer un local conforme à sa destination implique la fourniture d’un accès au réseau électrique avec une puissance adaptée à cette activité » et que « La clause du bail aux termes de laquelle le preneur prend le local en l’état sans pouvoir réclamer au bailleur la réalisation de quelques travaux que ce soit, de réparations ou de mise aux normes, sans exceptions ni réserves et sans recours contre le bailleur, n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme » (CA Aix-en-Provence, Ch. 3-4, 12 juin 2025, n° 21/08560).
Toutefois, la liberté contractuelle permet aux parties d’aménager la prise en charge financière d’un besoin de puissance excédentaire par une stipulation expresse. Dans la même espèce du 12 juin 2025 (CA Aix-en-Provence, Ch. 3-4, 12 juin 2025, n° 21/08560), la cour rappelle que « Les parties sont toutefois libre de transférer la charge de certains coûts ou travaux au preneur, sous réserve que la stipulation dérogatoire ne prive pas l’obligation de délivrance du bailleur de sa substance et ne soit pas prohibée par l’article R.145-35 du code de commerce ». Ayant relevé qu’un cahier des charges annexé stipulait que « la puissance énergétique sera apportée par le centre commercial sur la base d’un abonnement au tarif bleu et distribuée après comptage par cellule. Tout besoin excédent sera à la charge du preneur » (CA Aix-en-Provence, Ch. 3-4, 12 juin 2025, n° 21/08560), la cour a mis le surcoût du passage au tarif jaune à la charge de la locataire.
B. La sécurité de l’installation électrique, les vérifications réglementaires en établissement recevant du public et la neutralisation des clauses de prise en l’état
L’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur revêt une acuité particulière lorsque l’installation électrique compromet la sécurité des salariés et du public. Selon l’article 1720 du Code civil, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». De même, l’article 1721 du Code civil dispose qu’« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».
Or, certains propriétaires soutiennent que le preneur ne pourrait invoquer la non-conformité du réseau électrique faute de prouver que les anomalies existaient dès l’entrée dans les lieux. Par son arrêt du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483), la troisième chambre civile a condamné cette thèse au visa de l’article 1719 du Code civil. Dans cette affaire, la cour d’appel avait rejeté la demande de résiliation en retenant que « les pièces produites, relatives à l’existence de désordres électriques et de non-conformités aux règles de sécurité applicables à l’activité exercée, ne prouvent pas qu’ils existaient au jour de la remise des lieux à la locataire » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). La Cour de cassation casse l’arrêt en jugeant « qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483).
En conséquence, les anomalies relevées lors des vérifications périodiques par les organismes agréés engagent l’obligation du bailleur dès lors qu’elles touchent à la sécurité de l’établissement recevant du public. Le tribunal judiciaire de Toulouse l’a rappelé dans un jugement du 14 novembre 2025 (TJ Toulouse, 14 novembre 2025, n° 25/03061). Au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, il énonce qu’« au titre de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de donner en location un local conforme aux normes réglementaires applicables en matière de sécurité et d’exécuter les travaux de mise en conformité, que ceux-ci fassent effectivement l’objet d’une injonction de l’administration ou qu’ils procèdent simplement d’une mise aux normes en vigueur » (TJ Toulouse, 14 novembre 2025, n° 25/03061).
Dans cette espèce (TJ Toulouse, 14 novembre 2025, n° 25/03061), le rapport de contrôle relevait « des non-conformités relatives au fonctionnement de l’éclairage de sécurité, au raccordement des appareils amovibles, aux choix et mise en œuvre des dispositifs de connexion, aux défauts de protection contre les défauts d’isolement, à l’identification des circuits, aux normes des matériels ayant une fonction de sécurité » ainsi que « des blocs autonomes balisant l’issue de secours ne fonctionnant pas en cas de coupure générale d’électricité » (TJ Toulouse, 14 novembre 2025, n° 25/03061). Le tribunal juge que, « dès lors qu’il s’agit de travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et aux règles relatives aux établissements recevant du public, ils seront mis à la charge du bailleur », et condamne le propriétaire « à remettre en conformité l’installation électrique et les blocs secours » dans un délai de deux mois sous astreinte de 100 euros par jour (TJ Toulouse, 14 novembre 2025, n° 25/03061).
Par ailleurs, les juridictions écartent tant les clauses générales de prise en l’état que les clauses de non-recours invoquées pour éluder la mise en sécurité électrique. La Cour de cassation rappelle, le 4 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257), que « les bailleurs ne pouvaient se prévaloir d’une clause de prise des lieux en l’état pour se décharger de leur obligation de délivrance », tandis que le tribunal judiciaire de Paris juge le 29 février 2024 (TJ Paris, 18e ch., 29 février 2024, n° 19/06459) qu’une clause imposant au preneur de se conformer aux règlements administratifs « ne saurait exprimer une commune intention des parties de déroger expressément au principe selon lequel les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur qui découle de l’application de l’article 1719 du code civil ». De même, par un arrêt publié du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974) au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, la Cour pose qu’« Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance », préservant l’action exercée avec un avocat en troubles de jouissance locative.
II. La répartition financière des travaux électriques, les voies de recours du preneur et les incidences sur le loyer et le renouvellement
A. La frontière d’ordre public entre vétusté, grosses réparations, aménagements initiaux du preneur et modifications non conformes en cours de bail
La détermination du débiteur final de la facture de réfection électrique commande de combiner le droit commun du louage avec le statut des baux commerciaux. Aux termes de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire », complété par un état triennal des travaux et régularisé dans les délais de l’article R. 145-36 du Code de commerce. Surtout, l’article R. 145-35 du Code de commerce dispose que « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ».
Ce texte étant protégé par l’ordre public de l’article L. 145-15 du Code de commerce et combiné avec l’article 606 du Code civil et l’article 1755 du Code civil, selon lequel « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure », toute clause imputant au preneur des mises aux normes électriques relevant des grosses réparations ou des vices de structure est réputée non écrite. La Cour de cassation l’a rappelé le 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357), en jugeant « que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ».
La cour d’appel de Montpellier a appliqué ce principe à la sécurité électrique le 19 mai 2026 (CA Montpellier, Ch. com., 19 mai 2026, n° 24/03796) après que des infiltrations par la toiture avaient atteint l’armoire électrique d’une boulangerie, rendant l’installation « dangereuse à l’incendie avec risque d’électrocution ». Pour condamner le bailleur au remboursement du tableau électrique, la cour juge « que la conformité électrique du bien loué, assurant la capacité et la sécurité d’exploitation du local mis à disposition, fait partie des travaux nécessairement à la charge du propriétaire au sens de l’article 606 du code civil, tels que le précise la loi Pinel du 18 juin 2014 qui vise les mises aux normes constitutives de grosses réparations » (CA Montpellier, Ch. com., 19 mai 2026, n° 24/03796). De plus, selon l’arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853), « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » et, à défaut, « d’avancer à la locataire les sommes nécessaires » conformément à l’article 1222 du Code civil.
À l’inverse, la responsabilité financière du locataire est engagée lorsque la non-conformité découle des modifications irrégulières réalisées par lui-même ou ses prédécesseurs, au regard des articles 1728, 1730 et 1731 du Code civil. Par un jugement du 17 mars 2026 (TJ Boulogne-sur-Mer, 17 mars 2026, n° 24/03630), le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer rappelle que « l’obligation de délivrance étant de l’essence même du bail, toute clause y dérogeant doit être expresse et précise afin de déterminer les travaux à charge du preneur, étant précisé que le bailleur ne peut être dispensé par une clause générale du bail de son obligation de délivrance de la chose louée, à savoir de la chose définie au bail et des accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger des locaux ». Toutefois, ayant jugé « que la non-conformité de l’installation était imputable à 70% à la SNC […] et à 30% au bailleur » en raison de bricolages antérieurs, le tribunal retient que la preneuse, « en reprenant le fonds de commerce de M. [J] et Mme [I] en ce compris le droit au bail, vient aux droits et obligations de ces derniers » et limite la condamnation des bailleurs à 3 776,71 euros (TJ Boulogne-sur-Mer, 17 mars 2026, n° 24/03630).
Enfin, lorsqu’une annexe contractuelle met expressément à la charge du preneur un lot d’aménagement électrique intérieur lors de l’entrée en jouissance — hors grosses réparations prohibées par l’article R. 145-35 du Code de commerce —, le locataire ne peut déduire unilatéralement sa facture des loyers. La cour d’appel de Paris l’a confirmé le 17 avril 2026 (CA Paris, Pôle 1 – Ch. 8, 17 avril 2026, n° 25/11994) à propos d’une locataire ayant retenu 32 604,47 euros sur ses loyers. Relevé fait que l’annexe visait « le contrôle de l’armoire électrique et des tableaux divisionnaires, la distribution en plafond des alimentations électriques, les blocs autonomes selon réglementation », la cour juge que « la société Space Management ne pouvait opérer une compensation entre une facture de travaux avec les loyers dus au terme du bail,et ce, sans en aviser de surcroît préalablement son bailleur » (CA Paris, Pôle 1 – Ch. 8, 17 avril 2026, n° 25/11994), conformément à l’article 1222 du Code civil.
B. L’exécution forcée, l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire et la valorisation des travaux électriques lors du renouvellement ou de l’éviction
Lorsque la défaillance de l’installation électrique incombe au bailleur, le locataire dispose des remèdes de l’article 1217 du Code civil. S’agissant du délai de prescription de l’article 2224 du Code civil, selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », la Cour de cassation a jugé le 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292) que l’obligation de délivrance « continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». De même, l’action exercée avec un avocat en résiliation de bail demeure recevable tant que l’inexécution perdure, car « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491).
Sur le terrain défensif, lorsque l’absence d’alimentation électrique ou le risque d’incendie rend les locaux impropres à l’exploitation, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code civil, selon lequel « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». Or, par un arrêt publié du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005), la troisième chambre civile juge « que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
Cette règle protège le locataire contre la clause résolutoire régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, aux termes duquel « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Par un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820), la Cour de cassation énonce ainsi que « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
De même, par deux arrêts du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069 ; Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068) au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, la Cour précise « que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». En référé, la Cour a aussi approuvé, le 17 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191), une cour d’appel ayant relevé que le bailleur, « s’il établissait avoir diligenté des travaux de rénovation de la toiture, des linteaux et de l’électricité entre 2021 et 2023, ne justifiait ni avoir réalisé la totalité des travaux » prescrits, ce qui « justifiait la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés par décision de justice » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191).
Par ailleurs, si le bailleur délivre un commandement visant la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce pour reprocher au preneur des travaux électriques ou un défaut d’entretien, la Cour de cassation rappelle, le 5 novembre 2026 (Cass. 3e civ., 5 novembre 2026, n° 25-15.479), « qu’un commandement visant la clause résolutoire devait, pour prévenir toute confusion dans l’esprit de son destinataire, lui permettre de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui étaient faites et qu’il ne pouvait jouer que s’il dénonçait un manquement à une obligation expressément prévue au contrat ». En outre, le locataire « qui ne pouvait réaliser les travaux mis à sa charge par le bail tant que ceux mis à la charge des bailleurs par ce même contrat n’étaient pas exécutés, n’avait pas commis le manquement qui lui était reproché par le commandement » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257).
Enfin, la répartition des travaux électriques produit des effets patrimoniaux lors du renouvellement régi par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, ou lors de l’éviction prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce. Selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943). Inversement, « Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » (C. com., art. R. 145-8), étant rappelé que le lissage annuel de 10 % de l’article L. 145-34 du Code de commerce est exclu lorsque le bail de neuf ans a excédé douze ans par tacite prolongation (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834).
Conclusion
En définitive, le régime juridique de l’installation électrique dans le bail commercial repose sur la primauté de l’obligation continue de délivrance et d’entretien édictée par les articles 1719 et 1720 du Code civil. Conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483), le bailleur doit délivrer un local conforme à sa destination et aux règles de sécurité tout au long du contrat, ce qui inclut le libre accès permanent au compteur Linky (TJ Colmar, référés, 29 octobre 2026, n° 26/00247), la fourniture d’une puissance adaptée sauf transfert conventionnel exprès du besoin excédentaire (CA Aix-en-Provence, Ch. 3-4, 12 juin 2025, n° 21/08560) et la mise aux normes des tableaux et blocs de secours (TJ Toulouse, 14 novembre 2025, n° 25/03061).
Sur le plan financier et contentieux, l’ordre public de l’article L. 145-15 et de l’article R. 145-35 du Code de commerce, combiné avec les articles 606 et 1755 du Code civil, interdit d’imputer au locataire les travaux électriques relevant des grosses réparations ou de la vétusté structurelle (CA Montpellier, Ch. com., 19 mai 2026, n° 24/03796 ; Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357), tandis que le preneur répond des modifications irrégulières (TJ Boulogne-sur-Mer, 17 mars 2026, n° 24/03630) et ne peut compenser d’office ses factures avec les loyers (CA Paris, Pôle 1 – Ch. 8, 17 avril 2026, n° 25/11994). Enfin, tant que le manquement électrique du bailleur persiste, le commerçant demeure recevable au regard de l’article 2224 du Code civil à poursuivre l’exécution forcée et l’indemnisation sur cinq ans (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292), ainsi qu’à opposer l’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code civil lorsque les locaux sont impropres à leur usage (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005 ; Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 ; Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191).