La mairie ne s’est pas opposée à votre déclaration préalable, ou elle est restée silencieuse. Vient alors la question que se posent la plupart des propriétaires au moment de signer le devis de l’entreprise ou de repousser le chantier d’une saison : une déclaration préalable est valable combien de temps, et jusqu’à quand peut-on attendre avant de faire les travaux ? La réponse courte tient en trois ans. Elle est exacte, mais elle laisse de côté presque tout ce qui fait perdre une autorisation en pratique.
Le délai de trois ans posé par l’article R.* 424-17 du code de l’urbanisme vise d’abord le permis de construire, mais le même article précise que ses dispositions sont « applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ». Autour de cette règle gravitent quatre séries de précisions que le titulaire d’une déclaration doit connaître : le point de départ, qui n’est pas le même pour une décision écrite et pour une décision tacite selon ce même article R.* 424-17 ; le décret du 26 mai 2025, qui porte à cinq ans la durée des décisions nées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 ; le régime propre aux déclarations sans travaux, comme la division d’un terrain ou le changement de destination ; enfin, les conditions dans lesquelles des travaux trop légers ou interrompus laissent la décision se périmer.
Cet article détermine d’abord la durée exacte de validité d’une déclaration préalable selon sa date et son objet (I). Il explique ensuite comment conserver le bénéfice de la décision jusqu’à la fin du chantier, la proroger à temps et ce que risque celui qui poursuit des travaux sur une décision périmée (II). Chaque règle renvoie au texte ou à la décision qui la pose.
I. Combien de temps une déclaration préalable reste-t-elle valable ?
A. Trois ans en principe, cinq ans pour les décisions nées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024
La règle de base : trois ans pour commencer, puis jamais plus d’un an d’arrêt. L’article R.* 424-17 du code de l’urbanisme prévoit que le permis « est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue ». Le même article R.* 424-17 ajoute : « Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. » Le texte pose donc deux conditions successives et distinctes. La première porte sur le démarrage du chantier, qui doit intervenir dans les trois ans. La seconde porte sur sa continuité, une fois ce délai passé : un arrêt de plus d’une année fait perdre la décision, même si les travaux avaient bien commencé à temps, comme le prévoit le deuxième alinéa de l’article R.* 424-17. Ces deux règles s’appliquent à la déclaration préalable avec travaux par le renvoi exprès du dernier alinéa du même article. Une déclaration préalable n’est donc pas un droit acquis pour une durée illimitée dès le premier coup de pioche.
Le point de départ d’une décision écrite : la notification. Lorsque la mairie prend un arrêté de non-opposition, le délai de trois ans court à compter de la notification prévue à l’article R.* 424-10 du code de l’urbanisme, selon les termes mêmes de l’article R.* 424-17. Si le courrier est envoyé en recommandé avec avis de réception, l’article R.* 423-47 du même code précise que « l’intéressé est réputé en avoir reçu notification à la date de la première présentation du courrier ». Laisser le pli à la poste ne retarde donc pas le point de départ fixé par l’article R.* 423-47. L’avis de passage du facteur et l’accusé de réception sont les deux pièces qui fixent la date à partir de laquelle les trois ans se comptent ; elles doivent être conservées avec l’arrêté.
Le point de départ d’une décision tacite : la fin du délai d’instruction. Beaucoup de déclarations préalables ne reçoivent aucune réponse écrite. Le silence de la mairie vaut alors « Décision de non-opposition à la déclaration préalable », selon le a) de l’article R.* 424-1 du code de l’urbanisme. Cette décision naît à l’expiration du délai d’instruction de droit commun, fixé à « Un mois pour les déclarations préalables » par l’article R.* 423-23. Ce délai d’instruction « court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet », précise l’article R.* 423-19. Les trois ans de validité partent ensuite de « la date à laquelle la décision tacite est intervenue », d’après l’article R.* 424-17. Une majoration du délai d’instruction régulièrement notifiée déplace d’autant la naissance de la décision tacite, comme le rappelle une cour administrative d’appel à propos d’un délai porté à trois mois (CAA Marseille, 28 décembre 2023, n° 22MA00833).
Pour dater sans contestation une décision tacite, le déclarant peut demander à la mairie un certificat : selon l’article R.* 424-13 du code de l’urbanisme, en cas de non-opposition à un projet déclaré, « l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit ». Ce document est utile à l’entreprise, à la banque, au notaire en cas de vente, et surtout au déclarant lui-même s’il doit un jour établir qu’il a démarré ses travaux dans les temps. La même affaire jugée à Marseille montre d’ailleurs qu’une mairie qui entretient le déclarant dans l’ignorance de sa décision tacite ne peut ensuite lui reprocher de ne pas l’avoir utilisée : la cour a jugé, à propos d’un déclarant à qui le maire avait annoncé à deux reprises une décision tacite d’opposition, que « la caducité prévue par l’article R. 424-17 ne saurait davantage lui être opposée » (CAA Marseille, 28 décembre 2023, n° 22MA00833). Cette solution tient aux circonstances très particulières de l’affaire et ne dispense pas de surveiller la date.
Le décret du 26 mai 2025 : cinq ans pour les décisions de mai 2022 à mai 2024. Le gouvernement a ensuite allongé la durée de nombreuses autorisations en cours. L’article 1er du décret n° 2025-461 du 26 mai 2025, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2026, prévoit que, par dérogation aux premier et troisième alinéas de l’article R.* 424-17 et à l’article R.* 424-18, le délai de validité des permis et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable « intervenus entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 est porté à cinq ans ». La contrepartie figure dans la phrase suivante du même article 1er : « Cette disposition fait obstacle à la prorogation de ces autorisations en application du premier alinéa de l’article R.* 424-21 du même code ». Concrètement, une non-opposition notifiée le 15 septembre 2023 dispose d’un délai de validité de cinq ans courant à compter de cette notification, en application de cet article 1er, mais son titulaire ne pourra pas obtenir, à l’issue de ces cinq ans, la prorogation de droit commun prévue au premier alinéa de l’article R.* 424-21.
L’article 2 du même décret vise une seconde période : le délai de validité des autorisations et des non-oppositions « intervenus entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 est prorogé d’un an ». À la différence de l’article 1er, cet article ne contient pas de phrase interdisant expressément une prorogation ultérieure ; les sources consultées pour cet article ne tranchent pas la question de savoir si une prorogation sur demande reste ouverte au-delà de cette année supplémentaire, et une demande en ce sens doit être examinée au cas par cas. Enfin, l’article 3 limite le champ du dispositif : « Le présent décret s’applique aux autorisations en cours de validité à la date de sa publication. » Le décret a été publié au Journal officiel du 27 mai 2025. Une déclaration préalable déjà périmée à cette date n’a donc pas été ressuscitée.
Trois observations complètent la lecture du décret. D’abord, il déroge au premier et au troisième alinéa de l’article R.* 424-17 ainsi qu’à l’article R.* 424-18, mais pas au deuxième alinéa de l’article R.* 424-17, celui qui sanctionne l’interruption des travaux pendant plus d’une année : le texte de l’article 1er le montre par sa liste même. Ensuite, il vise aussi les déclarations préalables sans travaux, puisqu’il écarte l’article R.* 424-18, propre à la division et au changement de destination. Enfin, l’article 1er a été retouché par l’article 24 du décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 : sa version en vigueur inclut expressément les autorisations « portant sur les ouvrages de production d’énergie utilisant une des sources d’énergies renouvelables » et ne fait plus obstacle qu’à la prorogation fondée sur le premier alinéa de l’article R.* 424-21, comme le montre la rédaction actuelle de l’article 1er. La première vérification à faire, avant tout calcul, consiste donc à retrouver la date exacte de la décision et à la situer par rapport à ces deux périodes.
Les autorisations qui dépendent d’une autre législation. Certains travaux ne peuvent commencer qu’après une autorisation ou une procédure prévue par un autre code. Dans ce cas, selon l’article R.* 424-20 du code de l’urbanisme, « le délai de trois ans mentionné à l’article R. 424-17 court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette législation », lorsque cette date est postérieure à la notification ou à la décision tacite. Le texte ne joue que si le commencement des travaux est juridiquement subordonné à cette autre autorisation ; une simple démarche administrative parallèle, sans effet sur le droit de commencer, ne suffit pas à déplacer le point de départ prévu par l’article R.* 424-20.
Le recours d’un voisin suspend la validité, le recours gracieux ne la suspend pas. Le voisin qui conteste une non-opposition doit agir dans un délai qui « court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain », selon l’article R.* 600-2 du code de l’urbanisme. L’affichage est à la charge du bénéficiaire, l’article R.* 424-15 imposant que mention de la déclaration préalable soit « affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur ». Si un recours contentieux est formé, l’article R.* 424-19 prévoit qu’en cas de recours devant la juridiction administrative contre la décision de non-opposition, « le délai de validité prévu à l’article R. 424-17 est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable ».
Les juridictions ont précisé le fonctionnement de cette suspension. La cour administrative d’appel de Marseille a jugé que, lorsque le recours du tiers est rejeté, « le délai de validité de l’autorisation d’urbanisme recommence à courir pour la durée restante à compter du moment où la décision juridictionnelle revêt un caractère irrévocable » (CAA Marseille, 6 avril 2023, n° 21MA01935). Dans cette affaire, la cour a retenu que le délai n’avait pas été modifié par le recours gracieux préalable du tiers et qu’il avait recommencé à courir à l’expiration du délai d’appel contre le jugement de rejet, et non dès la lecture de ce jugement (même arrêt). La cour administrative d’appel de Lyon a jugé de même que ces dispositions s’interprètent strictement et que « le délai de péremption du permis de construire n’est suspendu qu’en cas de recours contentieux dirigé contre le permis de construire » (CAA Lyon, 12 octobre 2021, n° 20LY00483). Un recours gracieux du voisin, même menaçant, ne gèle donc pas les trois ans : le titulaire doit compter son délai comme si de rien n’était tant que le tribunal n’est pas saisi, ainsi que l’ont jugé les cours de Lyon et de Marseille.
B. Division, changement de destination : quand la déclaration préalable ne prévoit aucun travaux
Un régime de caducité propre. Toutes les déclarations préalables ne portent pas sur des travaux. Le propriétaire qui divise son terrain pour vendre un lot à bâtir, ou celui qui change la destination d’un local sans rien modifier à sa structure, relève d’un texte particulier. L’article R.* 424-18 du code de l’urbanisme dispose : « Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R*424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. » Le même article étend cette règle à la déclaration qui porte sur l’installation d’une caravane ou sur la mise à disposition de campeurs de terrains ne nécessitant pas de permis d’aménager (article R.* 424-18). Ici, la question n’est plus de savoir si des travaux ont commencé, mais si l’opération déclarée a bien eu lieu dans les trois ans. Le texte ne comporte pas de règle d’interruption équivalente à celle de l’article R.* 424-17, puisqu’il n’y a pas de chantier à poursuivre.
La division est réalisée dès qu’une partie des lots a été transférée. Pour une division, le Conseil d’État a fixé un critère simple. Dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de la non-opposition prévu par l’article R.* 424-18, le bénéficiaire peut se prévaloir des droits attachés au lotissement autorisé ; et le Conseil d’État ajoute : « Est sans incidence, à cet égard, la circonstance que le lot destiné à être bâti n’ait pas lui-même fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance » (CE, 18 octobre 2024, n° 473828, mentionné aux tables). Les dates de cette affaire illustrent la marge en jeu : la non-opposition tacite à la division en quatre lots était née le 30 août 2018, et la cession de trois lots, intervenue les 27 et 28 août 2021, soit trois jours avant l’échéance, a suffi à caractériser la mise en œuvre du lotissement (même décision).
Le Conseil d’État a précisé en 2026 ce qu’il faut entendre par transfert. Une cour administrative d’appel avait refusé de tenir compte d’un compromis de vente au motif que l’acquéreur ne deviendrait propriétaire qu’à la signature de l’acte authentique. Le Conseil d’État a censuré ce raisonnement : la condition tenant au transfert en propriété d’une partie au moins des lots « doit être regardée comme satisfaite lorsque ce transfert a été acté à la date de délivrance du permis de construire, cet acte eût-il différé l’effet du transfert à une date ultérieure ou fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire » (CE, 13 mars 2026, n° 495524, mentionné aux tables). Un compromis signé dans les trois ans peut donc suffire, à condition qu’il acte réellement le transfert du lot. Le propriétaire qui divise doit en tirer une conséquence pratique : un projet de vente simplement discuté, sans acte signé, ne réalise pas la division.
Deux horloges à ne pas confondre. La caducité de trois ans de l’article R.* 424-18 ne doit pas être confondue avec la protection de cinq ans accordée aux lotissements déclarés. Selon l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, « le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date ». Le Conseil d’État lie les deux mécanismes : le bénéfice de cette stabilité suppose que la division ait été réalisée dans le délai de validité de la non-opposition (CE, 13 mars 2026, n° 495524). Le vendeur d’un lot a donc intérêt à signer avant l’échéance des trois ans, et l’acheteur à vérifier que cette signature a bien eu lieu avant de compter sur les règles d’urbanisme figées par la déclaration. La manière dont le plan local d’urbanisme s’applique ensuite à chaque lot est détaillée dans notre analyse consacrée à la division parcellaire et aux règles du PLU applicables à chaque lot.
Le changement de destination sans travaux : une preuve à préparer. Lorsque la déclaration préalable porte sur un changement de destination sans travaux, par exemple la transformation d’un local commercial en habitation sans modification de façade, l’article R.* 424-18 impose que l’opération ait eu lieu dans les trois ans. Les décisions consultées pour cet article ne précisent pas par quel acte se prouve la réalisation effective d’un changement de destination sans travaux. La prudence commande de constituer, avant l’échéance, un dossier daté montrant l’usage nouveau : bail ou occupation effective, aménagement intérieur, factures d’équipement, attestation d’assurance correspondant au nouvel usage. Le point de départ de toute discussion reste la destination initiale du local, dont la preuve est examinée dans notre article sur le changement de destination sans travaux et la preuve de la destination initiale.
II. Comment garder sa déclaration préalable valable jusqu’à la fin des travaux ?
A. Commencer de vrais travaux, ne pas les arrêter plus d’un an et conserver les preuves
Le critère des travaux qui comptent. Le code ne dit pas quelle quantité de travaux il faut réaliser pour échapper à la péremption. Les juridictions ont longtemps écarté les travaux jugés trop modestes au regard du projet. La cour administrative d’appel de Lyon a ainsi jugé que de simples sondages réalisés autour d’un chalet n’empêchaient pas la péremption d’un permis portant sur la démolition et la reconstruction d’un chalet de 805 mètres carrés (CAA Lyon, 12 octobre 2021, n° 20LY00483). Le Conseil d’État a depuis recentré l’analyse. À propos d’un permis dont les travaux avaient été jugés interrompus en raison de leur « faible importance », il a censuré le tribunal en jugeant que, pour caractériser la péremption, « il lui appartenait seulement de rechercher si les travaux n’avaient pas eu pour seul objet de faire obstacle à la caducité du permis de construire » (CE, 13 novembre 2025, n° 497105, mentionné aux tables).
Ce critère, formulé à propos d’un permis de construire, s’applique au même texte que celui qui régit la déclaration préalable avec travaux, puisque l’article R.* 424-17 leur est commun. Il ne protège pas les gestes symboliques : poser trois parpaings ou passer un coup de pelle mécanique quelques jours avant l’échéance, puis ne plus rien faire, reste exposé à la qualification de travaux réalisés pour la seule fin d’éviter la caducité, au sens retenu par le Conseil d’État le 13 novembre 2025. À l’inverse, des travaux modestes mais cohérents avec le projet, intégrés à un véritable chantier, ne peuvent plus être écartés au seul motif de leur faible importance. Pour une déclaration préalable, dont les travaux sont souvent limités par nature, ce recentrage est important : une clôture, un abri de jardin ou une extension de moins de quarante mètres carrés n’appellent pas des travaux massifs pour être « entrepris ».
Pas de déclaration d’ouverture de chantier, donc des preuves à constituer soi-même. Le titulaire d’un permis de construire adresse une déclaration d’ouverture de chantier, mais l’article R.* 424-16 du code de l’urbanisme ne l’impose qu’au « bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ». Le déclarant n’a donc aucun formulaire officiel qui date le début de ses travaux. Même lorsqu’elle existe, cette déclaration ne prouve pas tout : la cour administrative d’appel de Lyon a jugé que son dépôt « n’est pas de nature à établir de manière certaine le commencement des travaux » (CAA Lyon, 12 octobre 2021, n° 20LY00483). Le titulaire d’une déclaration préalable a donc intérêt à réunir lui-même un faisceau de preuves datées : devis accepté et factures de l’entreprise mentionnant la nature des travaux, bons de livraison de matériaux, photographies horodatées prises à intervalles réguliers, échanges écrits avec les artisans et, lorsque l’enjeu le justifie, constat d’un commissaire de justice à des étapes clés.
Ces preuves comptent, car la charge de la preuve pèse lourdement sur le titulaire lorsque rien n’a été fait. La cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé que « Lorsqu’il est constaté que les travaux n’ont fait l’objet d’aucun commencement d’exécution, il revient au bénéficiaire de l’autorisation d’apporter la preuve, par tous moyens, de l’absence de péremption de cette autorisation » (CAA Bordeaux, 8 février 2022, n° 19BX04515). Face à la commune, le procès-verbal dressé par un agent assermenté pèse également : dans une affaire où le maire avait constaté l’absence d’évolution d’un chantier pendant plus d’un an, la cour administrative d’appel de Marseille a relevé que ce procès-verbal « fait foi jusqu’à preuve contraire » (CAA Marseille, 18 juin 2019, n° 18MA01403).
L’arrêt de plus d’un an : un piège après le démarrage. Le second alinéa de l’article R.* 424-17 vise l’interruption des travaux « pendant un délai supérieur à une année », une fois passé le délai initial. Le titulaire qui démarre dans les temps puis met son chantier en sommeil, faute de financement ou d’artisan disponible, prend donc un risque réel. Dans l’affaire jugée à Marseille, un affouillement de vingt mètres sur douze avait été réalisé, puis plus rien pendant un an : la cour a validé le constat de caducité (CAA Marseille, 18 juin 2019, n° 18MA01403). La même décision rappelle qu’« aucune disposition législative ou réglementaire n’impose que l’autorité administrative compétente informe préalablement le bénéficiaire d’une autorisation de construire, de la péremption prochaine de l’autorisation » (même arrêt). Personne ne préviendra donc le déclarant avant l’échéance, d’après cet arrêt de la cour de Marseille.
L’exception du fait de l’administration. Le titulaire n’est pas sanctionné pour un retard qui ne lui est pas imputable lorsque ce retard vient de l’administration elle-même. La cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé que « Les dispositions de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme ne peuvent recevoir application si l’inexécution ou l’arrêt des travaux est imputable au fait de l’administration » (CAA Bordeaux, 8 février 2022, n° 19BX04515). Cette exception s’interprète strictement : dans l’affaire lyonnaise, la présence d’une canalisation et de candélabres sur le terrain, ou une réglementation municipale des chantiers dans une station de montagne, n’a pas été regardée comme un obstacle mis par la commune à l’exécution de l’autorisation (CAA Lyon, 12 octobre 2021, n° 20LY00483). Le titulaire qui invoque un blocage administratif doit le documenter précisément, dates et courriers à l’appui.
La péremption joue d’elle-même, mais la décision qui la constate se conteste. Le Conseil d’État a jugé, dans un avis contentieux, que la péremption « est acquise par le laps du temps qu’elles prévoient lorsque les travaux autorisés n’ont pas été entrepris ou ont été interrompus », sans qu’une décision de l’administration soit nécessaire (CE, avis, 1er juillet 2025, n° 502802, mentionné aux tables). Lorsque le maire prend néanmoins une décision constatant la caducité, celle-ci « manifeste l’opposition de l’autorité administrative à la réalisation du projet du pétitionnaire » ; elle doit donc être motivée en application du 5° de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration, qui vise les décisions qui « Opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance », et précédée de la procédure contradictoire prévue par l’article L. 121-1 du même code (même avis).
Le Conseil d’État a toutefois limité la portée de ces garanties. Lorsque l’administration est conduite à porter une appréciation sur les faits, « notamment sur la nature et l’importance de travaux entrepris », les moyens tirés du défaut de motivation et de l’absence de recueil des observations sont opérants ; en revanche, lorsque la décision procède du seul constat de l’expiration d’un délai, l’administration est en situation de compétence liée et ces moyens sont inopérants (CE, avis, 1er juillet 2025, n° 502802). En pratique, le déclarant qui reçoit un courrier annonçant que la mairie envisage de constater la caducité de sa décision doit répondre par écrit, preuves datées à l’appui, en montrant que des travaux réels ont été entrepris à temps et n’ont pas été interrompus plus d’un an. C’est sur ce terrain factuel que la contestation a une utilité, puisque l’avis du 1er juillet 2025 y attache l’opérance des moyens de procédure.
B. Proroger à temps, ou repartir d’une nouvelle déclaration
Deux prorogations d’un an, sous condition. Le titulaire qui sait qu’il ne pourra pas démarrer à temps peut demander à prolonger sa décision. L’article R.* 424-21 du code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire, d’aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable « peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard ». La prorogation n’est donc pas automatique : elle est refusée si le plan local d’urbanisme ou une servitude a changé dans un sens défavorable au projet. La cour administrative d’appel de Toulouse a ainsi jugé qu’une servitude de mixité sociale introduite par un nouveau plan local d’urbanisme « s’analyse comme une évolution défavorable, au sens de l’article R. 424-21 du code de l’urbanisme » à l’égard d’un lotissement qui ne prévoyait pas les logements sociaux exigés (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). La même cour a précisé qu’un motif étranger à une évolution des règles d’urbanisme et des servitudes, comme l’absence de convention de projet urbain partenarial, ne pouvait fonder le retrait d’une prorogation sur ce terrain (même arrêt).
La forme et le calendrier de la demande. Selon l’article R.* 424-22 du code de l’urbanisme, « La demande de prorogation est établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité. » Le calendrier se calcule à rebours de l’échéance : pour une décision dont les trois ans expirent en juin, la demande doit être reçue au plus tard en avril, d’après ce même article R.* 424-22. Le silence de la mairie joue ensuite en faveur du demandeur : « La prorogation est acquise au bénéficiaire du permis si aucune décision ne lui a été adressée dans le délai de deux mois suivant la date de l’avis de réception postal ou de la décharge de l’autorité compétente pour statuer sur la demande », et « La prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale » (article R.* 424-23 du code de l’urbanisme). Le titulaire conserve l’avis de réception ou la décharge, qui sont la seule preuve de la date de sa demande et du point de départ des deux mois prévus par l’article R.* 424-23.
Le cas particulier des installations d’énergie renouvelable. Le second alinéa de l’article R.* 424-21 prévoit que, pour les ouvrages de production d’énergie utilisant une source renouvelable au sens de l’article L. 211-2 du code de l’énergie, la demande de prorogation « peut être présentée, tous les ans, dans la limite de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation ». Les sources consultées pour cet article ne précisent pas si une petite installation domestique, comme des panneaux en toiture déclarés en mairie, entre dans la catégorie des « ouvrages de production d’énergie » visés par ce texte ; le déclarant qui voudrait s’en prévaloir doit le vérifier au regard de son projet avant de compter sur ce régime.
Pas de prorogation de droit commun pour les décisions de mai 2022 à mai 2024. Le titulaire d’une non-opposition intervenue entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 dispose de cinq ans, mais l’article 1er du décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 « fait obstacle à la prorogation de ces autorisations en application du premier alinéa de l’article R.* 424-21 du même code ». À l’issue de ces cinq ans, il n’existe donc plus, pour une déclaration préalable ordinaire, de session de rattrapage par prorogation : si les travaux n’ont pas été entrepris, une nouvelle déclaration sera nécessaire, examinée selon les règles en vigueur à sa date. Les ouvrages de production d’énergie renouvelable relèvent d’un régime à part : la version actuelle du même article 1er évoque expressément « la première décision de prorogation » de ces autorisations prise en application du deuxième alinéa de l’article R.* 424-21.
Après la péremption : une nouvelle déclaration et un risque pénal. Une décision périmée ne peut plus servir de fondement aux travaux. Celui qui les poursuit ou les commence quand même s’expose aux sanctions de l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, qui punit l’exécution de travaux en méconnaissance des obligations du livre IV d’une amende comprise entre 1 200 euros et, en cas de construction d’une surface de plancher, « une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite », ou, dans les autres cas, « un montant de 300 000 euros ». La chambre criminelle de la Cour de cassation a, par exemple, rejeté les pourvois de prévenus condamnés alors que les juges du fond avaient relevé que les travaux avaient été entrepris sur un permis déjà périmé, en jugeant que, « dès lors que la question de la péremption du permis de construire a été contradictoirement débattue, la cour d’appel a justifié sa décision » (Cass. crim., 27 juin 2006, n° 05-82.876). Cette décision a été rendue sous l’empire d’anciens textes, qui fixaient la validité à deux ans ; elle illustre néanmoins que la péremption se discute aussi devant le juge pénal.
Lorsque la décision s’est périmée en cours de chantier, la situation de la construction déjà réalisée doit être analysée avant tout nouveau dépôt. Le Conseil d’État a jugé, à propos d’un permis de construire, que « Lorsqu’un permis de construire n’est plus valide ou que la construction qu’il autorise est achevée, les travaux entrepris sur cette construction, qui ne peuvent plus faire l’objet d’un permis de construire modificatif, peuvent relever du régime des travaux réalisés sur constructions existantes », à condition que la construction soit suffisamment avancée, édifiée conformément à l’autorisation requise et que les travaux n’aboutissent pas à sa reconstruction (CE, 13 novembre 2025, n° 497105). Selon la nature des travaux restants, une nouvelle déclaration préalable ou un permis de construire sera alors nécessaire, en application de l’article R.* 421-13 du code de l’urbanisme, qui soumet les travaux sur constructions existantes aux formalités qu’il énumère. Lorsque la péremption est discutée, qu’une prorogation est refusée ou qu’un constat de caducité est annoncé, l’examen du dossier relève du contentieux du droit de l’urbanisme à Paris : il porte d’abord sur les dates, les preuves de travaux et l’évolution des règles locales depuis la décision.
Terminer proprement : la déclaration d’achèvement. Une fois les travaux achevés, le titulaire d’une déclaration préalable n’en a pas fini avec les formalités. Selon l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme, « La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est établie par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable », puis adressée en recommandé ou déposée contre décharge à la mairie. Cette déclaration clôt le dossier et sera demandée lors d’une vente ; la manière de la déposer et d’en prouver la réception est détaillée dans notre article sur la déclaration de fin de travaux en ligne et la preuve de réception de la DAACT. Pour la phase précédente, la conservation des preuves de dépôt du dossier initial est examinée dans notre analyse sur la demande de travaux déposée en mairie et la preuve de sa réception, et la comparaison avec le régime du permis figure dans notre article sur la validité du permis de construire, son interruption et sa prorogation.
Conclusion
Une déclaration préalable avec travaux vaut en principe trois ans à compter de sa notification ou de la naissance de la décision tacite, puis se perd si le chantier s’arrête plus d’une année, selon l’article R.* 424-17 du code de l’urbanisme. Les décisions intervenues entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 bénéficient de cinq ans sans la prorogation de droit commun, en vertu de l’article 1er du décret n° 2025-461 du 26 mai 2025. Les déclarations de division ou de changement de destination obéissent à leur propre règle : l’opération doit avoir eu lieu dans les trois ans, et, pour une division, un transfert actant la cession d’une partie des lots suffit, selon le Conseil d’État.
Les réflexes utiles en découlent directement. Retrouver la date exacte de la décision et la pièce qui la prouve. Démarrer de vrais travaux, cohérents avec le projet, et en garder des traces datées, puisque aucune déclaration d’ouverture de chantier ne le fera à la place du déclarant. Demander la prorogation par écrit au moins deux mois avant l’échéance lorsque le chantier ne peut commencer, comme l’exige l’article R.* 424-22. Et, si la mairie annonce un constat de caducité, répondre sur les faits, car c’est là que se joue l’essentiel du débat selon l’avis du Conseil d’État du 1er juillet 2025.