La conclusion d’un avant-contrat place fréquemment le particulier endetté à la croisée du droit des contrats et des règles d’ordre public du livre VII du Code de la consommation. Lorsqu’un ménage a signé une promesse unilatérale de vente ou un pacte de préférence avant de saisir la commission de surendettement, la sécurité contractuelle se heurte à l’impératif de sauvegarde du patrimoine familial. Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. », tandis que l’article 1104 du Code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »
Or, la dégradation des ressources d’un particulier, qu’il soit promettant propriétaire d’un immeuble grevé d’une option ou bénéficiaire engagé dans une acquisition qu’il ne peut plus financer, modifie profondément l’exécution de ces conventions préparatoires. À cet égard, si l’article 2284 du Code civil énonce que « Quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir. », l’article 2287 du Code civil précise que « Les dispositions du présent livre ne font pas obstacle à l’application des règles prévues en cas d’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ou encore en cas d’ouverture d’une procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers. »
En conséquence, l’étude du pacte de préférence régi par l’article 1123 du Code civil et de la promesse unilatérale gouvernée par l’article 1124 du Code civil conduit à examiner, d’une part, l’articulation de ces avant-contrats avec l’ouverture et la recevabilité de la procédure de surendettement et, d’autre part, leur traitement lors de l’apurement du passif ou du rétablissement personnel.
I. L’articulation des avant-contrats des articles 1123 et 1124 du Code civil avec l’ouverture et la recevabilité de la procédure de surendettement
A. La force obligatoire de la promesse unilatérale et du pacte de préférence face à l’interdiction d’aggraver l’insolvabilité du débiteur
La qualification de l’engagement préparatoire souscrit par le particulier détermine les prérogatives de son cocontractant lors du dépôt du dossier de surendettement. Selon l’article 1124 du Code civil, « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » Ce texte ajoute que « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. » À la différence de la promesse synallagmatique de l’article 1589 du Code civil, selon lequel « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. », la promesse unilatérale confère un droit d’option au bénéficiaire tandis que le promettant a déjà consenti à vendre.
Or, la Cour de cassation fixe à la date de la promesse unilatérale l’appréciation de la capacité et du pouvoir de disposer du promettant. Dans un arrêt rendu par la Cour de cassation, chambre commerciale, 15 mars 2023, pourvoi n° 21-20.399, il est jugé qu’« à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un contrat, préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien. » Cette décision (Cour de cassation, chambre commerciale, 15 mars 2023, pourvoi n° 21-20.399) précise que « le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter », même avant l’ouverture du délai d’option consenti au bénéficiaire, sauf stipulation contraire.
En conséquence, cette chronologie contractuelle s’avère essentielle au regard des restrictions patrimoniales nées de la recevabilité du dossier. Aux termes de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Corrélativement, l’article L. 722-5 du Code de la consommation dispose que « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. » Ce texte (article L. 722-5 du Code de la consommation) précise que « Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. »
Par ailleurs, lorsque le débiteur propriétaire a consenti une promesse unilatérale de vente avant la décision de recevabilité, son pouvoir de disposer s’apprécie au jour de cette promesse (Cour de cassation, chambre commerciale, 15 mars 2023, pourvoi n° 21-20.399), sous réserve du respect du formalisme fiscal. En effet, l’article 1589-2 du Code civil énonce qu’« Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. » À défaut d’enregistrement dans ce délai de dix jours (article 1589-2 du Code civil), la promesse sous seing privé est frappée de nullité absolue.
À cet égard, si le particulier envisage de signer une promesse unilatérale postérieurement à la décision de recevabilité, cet acte de disposition requiert l’autorisation préalable du juge des contentieux de la protection conformément à l’article L. 722-5 du Code de la consommation. L’assistance d’un avocat intervenant en matière d’avant-contrat et de compromis de vente immobilière sécurise alors la requête soumise au juge, d’autant que l’article L. 761-1 du Code de la consommation punit de déchéance « 3° Toute personne qui, sans l’accord de ses créanciers, de la commission ou du juge, a aggravé son endettement en souscrivant de nouveaux emprunts ou aura procédé à des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure de traitement de la situation de surendettement ou de rétablissement personnel ou pendant l’exécution du plan ou des mesures prévues à l’article L. 733-1 ou à l’article L. 733-4 ».
De surcroît, lorsque l’immeuble du débiteur fait l’objet d’un pacte de préférence régi par l’article 1123 du Code civil, le propriétaire ne s’est pas encore engagé à vendre. Selon ce texte (article 1123 du Code civil), « Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. »
Or, lorsque le débiteur vend amiablement son bien à un tiers pour apurer ses dettes, l’action interrogatoire de l’article 1123 du Code civil permet de purger le pacte : « Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir. L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. » En outre, face à un droit de préemption légal d’ordre public, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 janvier 2024, pourvoi n° 21-24.580 juge que « Sauf à porter atteinte au caractère d’ordre public de ce droit de préemption, le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit. » et que « La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux. »
Dès lors, l’existence d’un avant-contrat immobilier ne fait pas obstacle à la recevabilité du dossier de surendettement. Aux termes de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » La Cour de cassation, deuxième chambre civile, 11 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.323 rappelle que « Selon ce texte, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. », et la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 23-21.550 juge qu’« Il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. »
Par ailleurs, lorsque deux époux ont signé une promesse unilatérale ou un pacte de préférence, la bonne foi exigée par l’article L. 711-1 du Code de la consommation s’apprécie individuellement. La Cour de cassation, deuxième chambre civile, 21 mai 2026, pourvoi n° 23-20.970 affirme qu’« Il résulte de ce texte, qui n’ouvre le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement qu’aux personnes physiques de bonne foi, que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement. » et qu’« En se déterminant ainsi, par des motifs impropres qui ne distinguent pas la situation individuelle de chacun des époux, le juge n’a pas donné de base légale à sa décision. » Enfin, conformément à l’article R. 722-1 du Code de la consommation, « La lettre de notification indique que la décision peut faire l’objet d’un recours, dans un délai de quinze jours à compter de sa notification, par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au secrétariat de la commission. »
B. Le sort de la condition suspensive de prêt immobilier et de l’indemnité d’immobilisation lors de la vérification judiciaire des créances
Une seconde difficulté concerne le particulier bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente qui ne parvient pas à obtenir son prêt immobilier en raison de son endettement ou de son fichage au titre de l’article L. 752-2 du Code de la consommation dès la saisine de la commission. Lorsque le promettant refuse de restituer l’acompte ou réclame l’indemnité d’immobilisation, la protection d’ordre public de la condition suspensive de prêt s’applique de plein droit. En effet, l’article L. 313-40 du Code de la consommation dispose que « L’acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, ayant pour objet de constater l’une des opérations mentionnées au 1° de l’article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre. »
À cet égard, l’article L. 313-41 du Code de la consommation prévoit que « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. » Or, par un arrêt majeur, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 octobre 2026, pourvoi n° 24-13.456 juge que « la levée d’option d’une promesse unilatérale de vente forme le contrat, de sorte qu’une promesse unilatérale de vente qui a été acceptée en tant que promesse par le bénéficiaire est nécessairement une promesse unilatérale acceptée au sens de l’article L. 313-40 du code de la consommation, à laquelle les dispositions de l’article L. 313-41 du même code sont, par conséquent, applicables » et rappelle que « Lorsque cette condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »
En conséquence, l’absence de levée d’option par le particulier surendetté ne prive nullement celui-ci du droit au remboursement intégral des sommes versées dès lors que le prêt lui a été refusé. De même, au visa de l’article 1103 du Code civil, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 décembre 2025, pourvoi n° 24-12.981 censure la cour d’appel ayant condamné la bénéficiaire d’une promesse à payer une indemnité d’immobilisation de 275 000 euros faute de levée d’option, alors que l’acte « prévoyait également que la bénéficiaire pourrait recouvrer l’indemnité d’immobilisation versée après justification qu’elle avait accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’était pas défaillie de son fait ». Par ailleurs, en application des article 1193 du Code civil et article 1194 du Code civil, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 juin 2025, pourvoi n° 23-22.056 rappelle qu’« Il résulte des premier et dernier qu’une partie ne peut être tenue d’accepter une modification du contrat. »
Dès lors, si le promettant inscrit une créance d’indemnité d’immobilisation à l’état du passif, le débiteur peut solliciter la vérification des créances prévue par l’article L. 723-3 du Code de la consommation, selon lequel « Le débiteur peut, dans un délai fixé par décret, contester l’état du passif dressé par la commission et demander à celle-ci de saisir le juge des contentieux de la protection, aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées. » Aux termes de l’article R. 723-8 du Code de la consommation, « Le débiteur peut contester l’état du passif dressé par la commission dans un délai de vingt jours. A l’expiration de ce délai, il ne peut plus formuler une telle demande. » En vertu de l’article R. 723-7 du Code de la consommation, « La vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et de leur montant est opérée pour les besoins de la procédure et afin de permettre à la commission de poursuivre sa mission. Elle porte sur le caractère liquide et certain des créances ainsi que sur le montant des sommes réclamées en principal, intérêts et accessoires. Les créances dont la validité ou celle des titres qui les constatent n’est pas reconnue sont écartées de la procédure. »
Par ailleurs, l’intervention d’un avocat en contentieux de la vente immobilière permet de faire écarter une telle créance même au stade ultérieur de la contestation des mesures imposées. En effet, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 18 janvier 2024, pourvoi n° 22-12.950 juge que « la vérification de la validité et du montant des créances effectuée à la suite de la contestation de l’état du passif n’est opérée que pour les besoins de la procédure devant la commission, afin de permettre à celle-ci de poursuivre sa mission, et n’a pas pour effet de priver le juge des contentieux de la protection, saisi d’une contestation relative aux mesures recommandées, des pouvoirs qu’il tient de l’article L. 332-2 du code de la consommation de vérifier la validité et le montant des titres de créance. » En outre, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 mai 2024, pourvoi n° 22-12.353 précise qu’« Il résulte de ces textes que lorsque la créance dont la vérification est demandée n’est pas contestée en son principe, le juge ne peut pas l’écarter au motif que le créancier ne produit pas les pièces justificatives sans inviter préalablement celui-ci à les produire. », tandis que la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623 rappelle que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ».
II. Le traitement de la promesse unilatérale et du pacte de préférence dans les mesures d’apurement du passif et le rétablissement personnel
A. La vente amiable ou préalable du bien immobilier grevé d’un avant-contrat et l’appréciation souveraine des mesures de désendettement
Lorsque le dossier est orienté vers des mesures de traitement en application de l’article L. 724-1 du Code de la consommation, la commission détermine la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes selon les article L. 731-1 du Code de la consommation et article L. 731-2 du Code de la consommation. Tant le plan conventionnel régi par l’article L. 732-2 du Code de la consommation (« Ce plan peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Il peut également les subordonner à l’abstention par le débiteur d’actes qui aggraveraient son insolvabilité. ») que les mesures imposées prévues par l’article L. 733-7 du Code de la consommation (« La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. ») peuvent organiser la vente d’un immeuble grevé d’une promesse unilatérale ou d’un pacte de préférence.
À cet égard, un moratoire maximal de deux ans prévu au 4° de l’article L. 733-1 du Code de la consommation — dans la limite de la durée totale de sept années fixée par l’article L. 733-3 du Code de la consommation — est fréquemment accordé pour permettre la conclusion d’une promesse unilatérale de vente (article 1124 du Code civil) et la purge d’un éventuel pacte de préférence (article 1123 du Code civil). En outre, l’article L. 733-4 du Code de la consommation permet la réduction du solde du prêt immobilier après « vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit ou la société de financement », ainsi que l’effacement partiel des dettes.
Or, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900 juge qu’« Il résulte de la combinaison de ces textes que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. » Ce même arrêt (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900) précise toutefois que « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation. » et impose de vérifier, selon l’article L. 733-5 du Code de la consommation, « la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement des débiteurs ».
En conséquence, pour répartir l’effort entre les créanciers bancaires et les cocontractants d’une promesse unilatérale ou d’un pacte de préférence, le juge n’est nullement lié par le principe d’égalité de l’article 2285 du Code civil. La Cour de cassation, deuxième chambre civile, 4 juillet 2024, pourvoi n° 23-17.625 affirme qu’« Il résulte de ces textes que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil. »
Par ailleurs, la contestation des mesures imposées prévue à l’article L. 733-10 du Code de la consommation s’exerce dans un délai de trente jours à compter de leur notification conformément à l’article R. 733-6 du Code de la consommation. Saisi sur le fondement de l’article L. 733-13 du Code de la consommation, le juge doit traiter l’intégralité du passif, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 17 mai 2023, pourvoi n° 21-15.373 jugeant qu’« Il résulte de la combinaison de ces textes que, par l’effet de la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement, le juge est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs, sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission. » Il doit également examiner la réalisation ou la caducité d’un avant-contrat survenue en cours d’instance, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 mars 2023, pourvoi n° 21-20.492 censurant le juge ayant statué « en se fondant uniquement sur l’autorité de la chose jugée du jugement du 25 octobre 2019, sans analyser les éléments nouveaux qui lui étaient soumis au jour où il statuait ».
B. L’incidence du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et des causes limitatives de déchéance sur les droits du bénéficiaire
Lorsque la situation du débiteur est irrémédiablement compromise au sens de l’article L. 724-1 du Code de la consommation et qu’il ne possède aucun actif réalisable, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire conformément aux article L. 741-1 du Code de la consommation et article L. 741-2 du Code de la consommation. La Cour de cassation, deuxième chambre civile, 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726 rappelle qu’« à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. »
Dès lors, toute dette d’indemnité d’immobilisation, de restitution d’acompte ou de dommages-intérêts née d’une promesse unilatérale (article 1124 du Code civil) ou d’un pacte de préférence (article 1123 du Code civil) antérieurement à la décision de la commission se trouve effacée. En conséquence, le cocontractant perd tout droit de poursuite, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 26 octobre 2023, pourvoi n° 22-16.448 jugeant qu’« Il résulte de ces textes que le créancier dont la créance est, au terme d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, effacée, ne peut plus agir en paiement à l’encontre du débiteur ».
Enfin, si le cocontractant invoque la déchéance prévue à l’article L. 761-1 du Code de la consommation, la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 18 janvier 2024, pourvoi n° 22-12.950 affirme qu’« Il résulte de ce texte que les causes de déchéance sont limitativement énumérées par la loi. » Le simple défaut de levée d’option d’une promesse unilatérale (article 1124 du Code civil) consécutif à un refus de prêt régi par l’article L. 313-41 du Code de la consommation ne constitue donc jamais un cas de déchéance, seule la dissimulation frauduleuse d’un actif ou un acte de disposition non autorisé tombant sous le coup de l’article L. 761-1 du Code de la consommation.
Conclusion
L’articulation du pacte de préférence et de la promesse unilatérale régis par les article 1123 du Code civil et article 1124 du Code civil avec le surendettement des particuliers (article L. 711-1 du Code de la consommation) concilie la sécurité des avant-contrats et la sauvegarde d’ordre public du débiteur de bonne foi. Tandis que la capacité du promettant s’apprécie au jour de la promesse (Cour de cassation, chambre commerciale, 15 mars 2023, pourvoi n° 21-20.399) sous réserve des interdictions de l’article L. 722-5 du Code de la consommation, le bénéficiaire demeure protégé par l’article L. 313-41 du Code de la consommation même sans levée d’option (Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 octobre 2026, pourvoi n° 24-13.456), sous le contrôle du juge lors de la vérification des créances (article L. 723-3 du Code de la consommation), de la vente préalable (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900) ou du rétablissement personnel (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726).