Peut-on surélever sa maison si le PLU l’interdit ? La dérogation ouverte par la loi du 26 novembre 2025

« L’urbanisme nous a tout refusé. » Le témoignage publié le 14 novembre 2026 par actu Lyon résume une situation que connaissent beaucoup de propriétaires. Un couple du quartier de Montchat, dans le 3e arrondissement de Lyon, voulait ajouter une chambre au-dessus de son garage. Selon l’article, sa première demande de permis de construire a été refusée, le projet a dû être réduit de plus de 10 m², puis il a été réalisé sous simple déclaration préalable, au terme de plus de six mois de démarches. D’après ce témoignage, le service instructeur ne voulait pas d’une façade au ras de la rue.

Ce récit pose une question très concrète : lorsque le plan local d’urbanisme (PLU) bloque une surélévation, faut-il forcément réduire le projet ou y renoncer ? Depuis le 28 novembre 2025, la réponse n’est plus la même. La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a réécrit l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme : l’autorité qui délivre le permis peut désormais, sans condition de localisation dans une zone tendue, déroger au règlement du PLU pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsqu’elle crée des logements ou agrandit la surface d’un logement. La même loi a créé l’article L. 111-35 du code de l’urbanisme, qui interdit de refuser une surélévation sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale à certaines règles.

Ces deux textes ne créent aucun droit automatique à surélever. Ils ouvrent une possibilité qu’il faut demander, justifier et défendre. Cet article explique d’abord à quelles conditions une surélévation peut passer outre le PLU (I), puis comment constituer la demande de dérogation, contester un refus ou répondre au recours d’un voisin (II).

I. Votre surélévation dépasse le PLU : quand la mairie peut-elle l’autoriser quand même ?

A. Depuis le 28 novembre 2025, une dérogation possible dans toutes les communes dotées d’un PLU

Le point de départ : un permis conforme au PLU. L’article L. 421-6 du code de l’urbanisme pose le principe : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions » des constructions. Une surélévation qui dépasse la hauteur maximale fixée par le règlement du PLU, qui ne respecte pas la distance imposée par rapport à la rue ou aux limites séparatives, ou dont la toiture ne suit pas la pente exigée, se heurte donc en principe à un refus.

Le code ne laisse que deux portes de sortie. La première est l’adaptation mineure : selon l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme, les règles et servitudes d’un PLU peuvent faire l’objet d’« adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ». Elle ne couvre que de faibles écarts justifiés par l’une de ces trois causes, comme l’explique notre article sur l’adaptation mineure au PLU pour un petit dépassement de hauteur ou de recul. La seconde est la dérogation, mais le même article précise que ces règles « Ne peuvent faire l’objet d’aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section ». Autrement dit, une mairie ne peut pas accorder une faveur de son propre chef : il lui faut un texte, et pour la surélévation d’un logement, ce texte est l’article L. 152-6.

Avant la loi de 2025 : un régime réservé aux zones tendues et limité à certaines règles. Dans ses rédactions antérieures, comme celle que reproduit l’arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles du 11 février 2022, l’article L. 152-6 ne s’appliquait que « Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts » et dans certaines communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (CAA Versailles, 2e ch., 11 février 2022, n° 20VE00295). Pour une surélévation, le 2° permettait seulement de « Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans », la hauteur ne pouvant être dépassée que si le projet était contigu à une autre construction, dans les limites prévues au 1°. Dans la rédaction appliquée par cette cour, l’autorité statuait en outre « dans un objectif de mixité sociale » et « par décision motivée ». À propos d’une autre dérogation du même article, relative aux règles de retrait, le Conseil d’État a jugé que le respect de cet objectif « doit être apprécié tant au regard de la nature du projet que de sa zone d’implantation » (CE, 17 décembre 2020, n° 432561). Un propriétaire de pavillon situé hors des communes listées, ou dont la surélévation dépassait la hauteur sans être adossée à un bâtiment voisin, n’avait donc aucune base pour demander une dérogation.

Depuis le 28 novembre 2025 : le texte vise le règlement du PLU lui-même. La version en vigueur de l’article L. 152-6, applicable depuis le 28 novembre 2025, s’ouvre désormais sans aucune condition géographique : « Des dérogations au règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu peuvent être autorisées, dans les conditions et selon les modalités définies au présent article. » Son 2° permet de « Déroger au règlement mentionné au premier alinéa pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement ». Trois changements en découlent, par simple comparaison des deux rédactions.

• La géographie disparaît. La liste des communes de l’article 232 du code général des impôts et celle des communes en forte croissance ne figurent plus dans le texte. La dérogation peut être demandée partout où s’applique un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
• Le champ des règles s’élargit. Le texte ne se limite plus à la densité, au stationnement et, par exception, au gabarit : il renvoie au « règlement » du PLU. La hauteur, l’implantation ou l’aspect d’une surélévation ne sont donc plus, par principe, hors de portée d’une dérogation.
• La condition de mixité sociale n’est plus attachée au 2°. Elle demeure dans d’autres alinéas du même article, notamment le 1° et le 5°, mais le nouveau 2° ne la mentionne plus.

Ce qui ne change pas : une faculté, pas un droit. Le texte reste rédigé au conditionnel de l’autorité : « En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut » accorder ces dérogations (article L. 152-6 du code de l’urbanisme). Le maire n’est donc jamais obligé de déroger. Il apprécie le projet au regard de sa nature et du secteur où il s’implante : une surélévation qui s’insère dans un front bâti de maisons de deux niveaux ne se présente pas comme un étage ajouté sur la seule maison basse d’un lotissement homogène. Cette appréciation, et la manière dont le juge la contrôle, sont examinées plus loin.

Qui décide, et l’accord du maire. Dans une commune dotée d’un PLU, l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme désigne comme autorité compétente « Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ». La loi de 2025 a ajouté une garantie pour les cas où une autre autorité statue : selon l’article L. 152-6-10 du code de l’urbanisme, lorsque l’autorité compétente n’est pas le maire, les dérogations de cette section, hors adaptations mineures et deux autres régimes, « ne peuvent être accordées qu’avec l’accord du maire de la commune d’implantation du projet ». Pour un propriétaire, la conséquence pratique est simple : le maire de la commune reste, dans tous les cas, l’interlocuteur qu’il faut convaincre.

Les dérogations voisines du même article. L’article L. 152-6 contient d’autres outils qui peuvent intéresser un projet de surélévation, à condition d’en respecter les conditions propres.

• Le 1° vise une construction « destinée principalement à l’habitation » qui dépasse la hauteur maximale, dans le respect d’un objectif de mixité sociale, « sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage » et sous réserve d’une intégration harmonieuse dans le milieu urbain environnant. Il vise surtout les constructions nouvelles adossées à un bâtiment plus haut.
• Le 3° permet, pour transformer un immeuble existant à usage principal d’habitation par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, de déroger notamment aux règles de densité « dans la limite d’une majoration de 30 % du gabarit de l’immeuble existant ». Le Conseil d’État a précisé que ces règles de densité recouvrent « celles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur ou au gabarit des bâtiments fixées par le règlement du plan local d’urbanisme » (CE, 10 juillet 2023, n° 462717). Ce régime peut concerner, dans ses conditions propres, la transformation en logement d’un local existant, avec une majoration de gabarit plafonnée à 30 %.
• Le 6° ajoute une dérogation supplémentaire de 15 % aux règles de gabarit pour les constructions qui créent des espaces extérieurs en continuité des habitations, avec cette limite : « Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total. »

Les autres dérogations du code, notamment celles liées à l’isolation ou à l’accessibilité, sont présentées dans notre article sur le refus d’un projet pour dépassement du PLU et les dérogations possibles. Pour une maison que l’on veut rehausser d’un étage afin d’y loger une famille qui s’agrandit, c’est le nouveau 2° qui constitue la voie la plus directe.

B. Avant de déposer : logement, ancienneté, permis de construire et construction d’origine

Une demande de dérogation mal fondée fait perdre plusieurs mois. Quatre points se vérifient avant tout dépôt.

1. La surélévation doit créer un logement ou agrandir un logement. Le 2° de l’article L. 152-6 exige que la surélévation ait « pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement ». Une chambre, une salle de bains ou un dressing ajoutés au-dessus d’une maison habitée entrent a priori dans les termes du texte, puisqu’ils agrandissent la surface du logement. Un bureau destiné à recevoir une clientèle, un local d’activité ou un simple grenier de stockage n’y entrent pas. La nature actuelle du bâtiment n’est pas, à elle seule, un obstacle : dans l’affaire jugée par la cour administrative d’appel de Versailles le 11 février 2022, un bâtiment commercial devait être surélevé pour créer 464 m² de logements, et la cour a jugé que le tribunal avait commis une erreur de droit en écartant les possibilités de dérogation « compte-tenu de l’usage principal commercial du bâtiment en cause » (CAA Versailles, 11 février 2022, n° 20VE00295). Ce qui compte est l’objet de la surélévation, tel qu’il ressort des plans et de la demande.

2. La construction doit être achevée depuis plus de deux ans. La condition figure dans le texte même du 2° de l’article L. 152-6. Une maison récente, livrée il y a dix-huit mois, ne peut pas encore bénéficier de cette dérogation. Le texte ne précise pas comment l’ancienneté se prouve ; il est donc prudent de joindre au dossier un document daté qui établit l’achèvement, comme la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux de la construction d’origine, ou à défaut des actes et factures datés.

3. La dérogation suppose un permis de construire. C’est le piège le plus fréquent. Les seuils sont fixés par l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme : sont soumis à permis « Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés », seuil porté, « Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu », à plus de quarante mètres carrés. Entre 20 et 40 m² en zone urbaine, le permis reste exigé lorsque l’agrandissement porte la surface ou l’emprise totale au-delà de l’un des seuils de l’article R. 431-2 du code de l’urbanisme, soit, pour une maison, 150 m² de surface de plancher. Ce même article impose alors le recours à un architecte : « Les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser l’un des plafonds fixés par le présent article ». En dessous de ces seuils, une surélévation modifie l’aspect extérieur du bâtiment et relève en principe de la déclaration préalable, que l’article R.* 421-17 du code de l’urbanisme impose pour « Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant ». Le calcul détaillé de ces seuils est repris dans notre article sur l’extension de maison sans permis jusqu’à 40 m² et le plafond de 150 m².

Or les textes consultés n’organisent la demande de dérogation que dans le cadre du permis de construire. L’article L. 152-6 désigne « l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire », et l’article R. 431-31-2 du code de l’urbanisme prévoit que « la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire ». Les articles qui fixent le contenu de la déclaration préalable, l’article R. 431-35 et l’article R.* 431-36 du même code, ne prévoient aucune pièce de ce type, et les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas la question d’une dérogation sollicitée à l’occasion d’une simple déclaration. La conséquence pratique est nette : un projet réduit pour passer sous le régime de la déclaration préalable doit respecter strictement le PLU, alors qu’un projet soumis à permis peut, lui, être accompagné d’une demande de dérogation. Réduire la surface pour éviter le permis n’est donc pas toujours la meilleure stratégie lorsque le blocage vient d’une règle de hauteur ou d’implantation.

4. La construction d’origine non conforme au PLU actuel n’est plus un motif de refus à elle seule. Beaucoup de maisons anciennes ont été construites sous des règles différentes : façade à l’alignement de la rue, mur en limite séparative, emprise supérieure à ce que permet le PLU actuel. La jurisprudence administrative admet depuis longtemps des travaux sur ces constructions, à des conditions précises. La cour administrative d’appel de Versailles l’a encore rappelé le 20 octobre 2026, à propos de la surélévation d’un pavillon : la non-conformité d’une construction existante au PLU ne s’oppose pas, en l’absence de dispositions du plan spécialement applicables aux immeubles existants, à un permis portant sur des travaux « qui, ou bien doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions » (CAA Versailles, 4e ch., 20 octobre 2026, n° 25VE00658).

La loi de 2025 a ajouté une règle propre à la surélévation. Selon l’article L. 111-35 du code de l’urbanisme, lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande portant sur des travaux de surélévation ou de transformation limitée, « l’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions ». Trois limites doivent être lues avec soin.

• La construction doit avoir été régulièrement édifiée. Une maison construite sans autorisation ou en méconnaissance de son permis n’entre pas dans les termes du texte.
• Seules trois familles de règles sont visées : l’implantation, l’emprise au sol et l’aspect extérieur. La hauteur n’y figure pas.
• Le texte protège contre un refus fondé sur la construction initiale, pas sur l’étage ajouté. La surélévation elle-même reste soumise aux règles du PLU, sauf dérogation accordée au titre de l’article L. 152-6.

Ces deux textes se complètent. L’article L. 111-35 empêche de refuser la surélévation parce que la maison existante, régulièrement construite, est trop proche de la rue selon les règles d’aujourd’hui. L’article L. 152-6 permet, si le maire l’accepte, d’autoriser un étage qui ne respecte pas lui-même la règle de hauteur ou d’implantation. Parmi les décisions consultées pour cet article, aucune décision du Conseil d’État ni d’une cour administrative d’appel ne précise encore la portée de l’article L. 111-35, et notamment la notion de « transformation limitée ».

Reste le cas d’une maison qui a été agrandie ou modifiée autrefois sans autorisation. L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme prévoit que « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Mais cette protection connaît des exceptions, dont celle d’une construction réalisée « sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ». Dans ce cas, la demande de surélévation devra souvent porter aussi sur la régularisation de l’existant, sujet développé dans notre article sur l’agrandissement d’une maison non conforme au PLU et sa régularisation.

II. Demander la dérogation, puis la défendre devant la mairie, le voisin et le juge

A. Le dossier : une demande écrite, une note justificative et des pièces graphiques complètes

Une demande expresse, jointe au permis. La dérogation ne se présume pas. L’article R.* 431-31-2 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsque le projet nécessite une dérogation au titre de l’article L. 152-6, « la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire ». Il précise : « Elle est accompagnée d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant pour chacune d’entre elles du respect des objectifs et des conditions fixés à ces articles ». Pour une surélévation, cette note gagne à suivre l’ordre du texte.

• Identifier chaque règle à laquelle il est demandé de déroger, avec l’article du règlement du PLU, la valeur prescrite et la valeur du projet : par exemple une hauteur maximale de 7 mètres à l’égout du toit et un projet à 8,40 mètres, ou un recul de 4 mètres imposé pour une façade implantée à l’alignement.
• Démontrer l’objet de logement, par les plans de chaque niveau, la destination des pièces créées et la surface de plancher ajoutée.
• Établir l’achèvement depuis plus de deux ans, par une pièce datée.
• Expliquer pourquoi le projet est acceptable dans son secteur, puisque l’autorité statue en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation : hauteur des constructions voisines, alignement de la rue, ensoleillement des parcelles contiguës, traitement des façades et des vues.
• Si un autre que le maire est compétent, mentionner que l’accord du maire prévu par l’article L. 152-6-10 est nécessaire, afin que le service instructeur le sollicite.

L’absence de demande a des conséquences directes. Dans l’affaire jugée par la cour administrative d’appel de Versailles le 11 février 2022, le propriétaire reprochait au maire de ne pas avoir fait usage des possibilités de dérogation pour une surélévation créant des logements. La cour a écarté le moyen parce que la société requérante « ne justifie pas avoir présenté une demande de dérogation aux règles de densité et de création de places de stationnement et ne fait valoir devant la cour aucun élément susceptible de justifier une telle dérogation » (CAA Versailles, 11 février 2022, n° 20VE00295). Le Conseil d’État a raisonné de la même manière à propos de la régularisation d’un permis en cours de procès : la mesure de régularisation peut prendre la forme d’une dérogation fondée sur l’article L. 152-6, « à la condition que le pétitionnaire ait formé une demande en ce sens conformément aux dispositions de l’article R. 431-31-2 du code de l’urbanisme » (CE, 17 décembre 2020, n° 432561). Sans demande écrite, il n’y a donc ni dérogation accordée, ni grief utile contre son absence.

Des pièces graphiques qui montrent l’insertion du projet. Une surélévation modifie la silhouette de la maison et la vue des voisins. Le dossier doit permettre de l’apprécier. L’article R. 431-8 du code de l’urbanisme exige une notice qui expose notamment l’implantation, la composition et le volume des constructions nouvelles par rapport aux constructions avoisinantes. L’article R. 431-10 du même code impose, entre autres, un plan des façades et des toitures faisant apparaître l’état initial et l’état futur, un document graphique d’insertion et « Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain ».

Ces exigences ne sont pas formelles. Dans l’arrêt du 20 octobre 2026, la cour administrative d’appel de Versailles a relevé que le dossier de surélévation d’un pavillon d’Issy-les-Moulineaux ne comportait « qu’une seule photographie du bâtiment existant » et que le document d’insertion ne présentait « qu’un seul angle de prise de vue ». Elle en a déduit que les éléments du dossier étaient insuffisants pour permettre au service instructeur d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement immédiat (CAA Versailles, 20 octobre 2026, n° 25VE00658). La cour rappelle toutefois qu’une insuffisance du dossier n’entraîne l’illégalité du permis que si elle a été de nature à fausser l’appréciation de l’administration. Lorsqu’une dérogation est demandée, ce risque est plus élevé : le maire ne peut apprécier l’écart au PLU et son acceptabilité qu’à partir de pièces précises. Le Conseil d’État a d’ailleurs approuvé un tribunal qui avait recherché si les éléments du dossier permettaient au service instructeur d’apprécier l’intégration harmonieuse exigée par l’un des alinéas de l’article L. 152-6 (CE, 17 décembre 2020, n° 432561).

L’instruction et la décision. Le délai d’instruction de droit commun d’un permis de construire portant sur une maison individuelle est de deux mois, selon l’article R.* 423-23 du code de l’urbanisme, qui vise « Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ».

La motivation de la décision obéit à des règles différentes selon son sens. L’article L. 424-3 du code de l’urbanisme impose qu’un refus soit motivé et précise : « Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition ». En revanche, lorsque le permis est accordé avec une dérogation, le même article dispose que « La motivation n’est pas nécessaire lorsque la dérogation est accordée en application des 1° à 6° de l’article L. 152-6 ». Cette précision compte. Sous l’empire d’une rédaction antérieure, qui exigeait une décision motivée, le Conseil d’État n’a pas censuré le jugement d’un tribunal qui avait retenu contre un permis le défaut de motivation d’une dérogation en matière de stationnement ; il a toutefois relevé que ce motif « apparaît susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation » (CE, 22 juillet 2020, n° 426139). Le texte actuel écarte désormais l’exigence de motivation pour une dérogation accordée au titre du 2°.

B. Refus de la mairie ou recours du voisin : ce que le juge contrôle

Le propriétaire face au refus. Un refus de permis, assorti ou non d’un refus de dérogation, peut être contesté devant le tribunal administratif. Le délai de droit commun est fixé par l’article R. 421-1 du code de justice administrative : la juridiction est saisie « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Un recours gracieux adressé au maire est également possible ; ses effets sur le calendrier sont détaillés dans notre article sur le recours gracieux en urbanisme contre un refus de permis. La première lecture utile est celle des motifs : puisque l’article L. 424-3 oblige l’administration à indiquer l’intégralité des motifs, chaque règle opposée doit figurer dans l’arrêté de refus. Un motif tiré de la seule non-conformité de la maison d’origine en matière d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur se heurte désormais à l’article L. 111-35, si la maison a été régulièrement édifiée.

Plus délicate est la contestation du refus de déroger lui-même. Le Conseil d’État a jugé, à propos d’une faculté de déroger prévue par le règlement d’un PLU, que lorsque l’autorité n’en fait pas usage, « il incombe au juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens au soutien de la contestation de la décision prise, de s’assurer que l’autorité administrative n’a pas, en ne faisant pas usage de cette faculté, commis d’erreur manifeste d’appréciation » (CE, 12 mai 2022, n° 453502). Ce contrôle est restreint : le juge ne substitue pas son appréciation à celle du maire, il vérifie seulement que le refus n’est pas manifestement erroné. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas expressément si ce même contrôle s’applique au refus d’une dérogation fondée sur l’article L. 152-6. Elles montrent en revanche une condition préalable : dans l’arrêt de Versailles du 11 février 2022, le moyen tiré d’une erreur manifeste d’appréciation a été écarté faute de demande de dérogation. Un propriétaire qui n’a pas sollicité la dérogation dans son dossier peut donc avoir intérêt à déposer une nouvelle demande de permis, accompagnée de la demande et de la note exigées par l’article R.* 431-31-2, plutôt qu’à engager un contentieux sur une dérogation qu’il n’a jamais demandée.

Le voisin face à la surélévation autorisée. Une surélévation est souvent mal vécue par la maison d’à côté : perte de lumière, vue plongeante, sentiment d’écrasement. La recevabilité du recours d’un voisin est encadrée par l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, qui exige que le projet soit de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Dans l’arrêt du 20 octobre 2026, la cour administrative d’appel de Versailles rappelle que, « Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir » lorsqu’il fait état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet. Elle a admis cet intérêt pour des voisins dont la terrasse faisait face à une surélévation qui portait la hauteur de la construction de 3,44 m à 5,70 m et la surface de 68,86 m² à 105,9 m² (CAA Versailles, 20 octobre 2026, n° 25VE00658).

Le délai de recours du voisin dépend de l’affichage sur le terrain. L’article R.* 600-2 du code de l’urbanisme prévoit que le délai de recours contentieux contre un permis court à l’égard des tiers « à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain » des pièces prévues par les textes. Les règles de cet affichage et leurs difficultés pratiques sont présentées dans notre article sur le panneau de permis de construire et le recours des voisins.

Contre un permis accordé avec une dérogation, plusieurs critiques sont envisageables, chacune fondée sur un texte précis.

• Les conditions du 2° ne sont pas remplies : l’étage n’est pas destiné au logement, ou la construction n’était pas achevée depuis plus de deux ans (article L. 152-6).
• La dérogation n’a pas été demandée dans les formes prévues, ou la note justificative fait défaut (article R.* 431-31-2).
• L’accord du maire manque alors qu’une autre autorité a délivré le permis (article L. 152-6-10).
• Le dossier ne permettait pas d’apprécier l’insertion du projet, comme dans l’affaire d’Issy-les-Moulineaux (article R.* 431-10).
• Le projet méconnaît une règle à laquelle aucune dérogation n’a été accordée. Dans l’arrêt du 20 octobre 2026, la surélévation comportait une toiture à pan incliné de 80°, alors que la disposition applicable du PLU fixait une pente de 45° maximum ; la cour a jugé que le projet méconnaissait cette règle et aggravait le non-respect du PLU.

Une précision évite bien des malentendus : l’article L. 152-6 ne vise que le règlement du PLU ou le document en tenant lieu. Il ne mentionne pas les règles du code civil qui protègent les voisins, comme l’article 678 du code civil, selon lequel on ne peut avoir de vues droites sur l’héritage voisin s’il n’y a pas dix-neuf décimètres de distance, sauf l’exception que le texte prévoit. Une fenêtre créée dans l’étage ajouté doit donc être pensée au regard de ces deux corps de règles : le PLU, éventuellement assoupli par la dérogation, et le droit privé du voisinage, que la dérogation ne vise pas. Les recours ouverts au voisin au titre de l’urbanisme sont détaillés dans notre article sur la surélévation de maison, le refus de la mairie et le recours du voisin.

La régularisation en cours de procès. Lorsque le juge constate un vice susceptible d’être corrigé, l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme lui impose de surseoir à statuer pour permettre la régularisation, « même après l’achèvement des travaux ». Le Conseil d’État admet que cette régularisation prenne la forme d’une dérogation de l’article L. 152-6, à condition que le bénéficiaire du permis l’ait demandée dans les formes de l’article R.* 431-31-2 (CE, 17 décembre 2020, n° 432561). Dans cette affaire, le Conseil d’État a jugé que le tribunal n’avait pas commis d’erreur de droit en retenant que le permis modificatif accordé sur le fondement de l’article L. 152-6 avait régularisé le vice qu’il avait relevé. La régularisation a toutefois ses limites. Dans l’arrêt du 20 octobre 2026, la cour administrative d’appel de Versailles a jugé que le vice relatif à la pente de toiture impliquerait, pour sa régularisation, « soit un bouleversement du projet tel qu’il en changerait la nature même soit une modification de l’article UE7 du règlement du PLU », et elle a annulé le permis de surélévation (CAA Versailles, 20 octobre 2026, n° 25VE00658). L’arrêt ne mentionne pas l’article L. 152-6 et ne permet pas de savoir ce qu’il serait advenu d’une demande de dérogation : la seule leçon certaine est qu’un projet de surélévation qui s’écarte du PLU doit être assumé et justifié dès le dépôt, et non découvert au stade du procès.

Pour une analyse plus large des autorisations, des refus et des contentieux, notre page consacrée au droit de l’urbanisme à Paris et en Île-de-France présente les principales situations rencontrées par les propriétaires et les voisins. La hauteur d’une surélévation se mesure elle-même selon des règles précises, notamment sur un terrain en pente, qui sont exposées dans notre article sur le calcul de la hauteur d’une construction par rapport au terrain naturel.

Conclusion

Depuis le 28 novembre 2025, un PLU qui limite la hauteur, l’implantation ou l’aspect d’un étage supplémentaire n’est plus, à lui seul, la fin de l’histoire pour un propriétaire qui veut agrandir son logement par le haut. L’article L. 152-6 du code de l’urbanisme permet au maire, dans toute commune couverte par un PLU ou un document en tenant lieu, de déroger au règlement pour une surélévation qui crée ou agrandit un logement, à condition que la construction soit achevée depuis plus de deux ans. L’article L. 111-35 empêche, de son côté, de refuser la surélévation d’une maison régulièrement construite au seul motif que celle-ci ne respecte pas les règles actuelles d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur.

Ces avancées restent encadrées. La dérogation est une faculté du maire, appréciée selon la nature du projet et son secteur, jamais un droit. Elle se demande par écrit, dans le dossier de permis de construire, avec une note qui justifie chaque écart, et les textes consultés ne prévoient pas cette demande dans une simple déclaration préalable. Elle ne vise que le règlement du PLU et laisse intactes les règles du code civil sur les vues. Enfin, la jurisprudence la plus récente montre qu’un dossier pauvre en pièces graphiques ou une règle de toiture négligée suffisent à faire annuler un permis de surélévation à la demande d’un voisin.

Avant de réduire un projet de plusieurs mètres carrés pour éviter un refus, il est donc utile de vérifier trois choses : l’étage ajouté relève-t-il du logement, la maison est-elle achevée depuis plus de deux ans, et le blocage vient-il d’une règle du PLU à laquelle une dérogation peut être demandée ? Lorsque les trois réponses sont positives, la question n’est plus de savoir si le PLU l’interdit, mais si le dossier démontre que l’écart demandé est acceptable dans son quartier.