La conclusion d’un bail commercial opère un transfert temporaire du droit d’usage et de jouissance privative des lieux loués au profit du preneur commerçant, industriel ou artisan. En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature même du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Or, le propriétaire conserve un intérêt patrimonial et technique légitime à vérifier l’état de conservation de son immeuble, à exécuter les réparations qui lui incombent ou à organiser la visite des locaux en vue de leur vente ou de leur relocation.
À la différence du bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, le statut des baux commerciaux protégé par l’article L. 145-15 du Code de commerce ne comporte aucune disposition spécifique organisant un droit de visite périodique ou de relocation au profit du propriétaire. En conséquence, l’équilibre entre la protection du secret des affaires et de l’exploitation commerciale du locataire, d’une part, et la préservation de l’actif immobilier du bailleur, d’autre part, repose sur l’articulation du droit commun du louage avec les clauses contractuelles du bail, sous le contrôle de l’avocat en bail commercial et du juge des référés statuant en application de l’article 835 du Code de procédure civile.
Dès lors, toute intrusion non autorisée du bailleur ou toute rétention abusive des clés caractérise une atteinte à la jouissance paisible, tandis que le refus injustifié du preneur de laisser accéder les entreprises mandatées pour des travaux urgents au sens de l’article 1724 du Code civil ou de respecter une clause de visite régulière l’expose à une injonction sous astreinte et à la résiliation du contrat. Il importe donc d’examiner successivement l’encadrement du droit de visite par la garantie de jouissance paisible (I), puis l’exécution forcée du droit d’accès pour travaux et le traitement contentieux de l’obstruction du preneur (II).
I. L’encadrement du droit de visite et d’accès du bailleur commercial par la garantie de jouissance paisible
A. L’interdiction de principe de toute intrusion unilatérale et le régime de détention des clés du local
Par l’effet de la délivrance des locaux commerciaux, le preneur acquiert une maîtrise exclusive de l’espace loué afin d’y exploiter son fonds de commerce en toute sécurité et confidentialité. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu « 1° De délivrer au preneur la chose louée » et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », tandis que l’article 1723 du Code civil pose le principe selon lequel « Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée ».
À cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec constance le caractère permanent de cet engagement du propriétaire tout au long de l’exécution contractuelle. Dans un arrêt du 10 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491), la Haute juridiction énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail » et précise que « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491).
En conséquence, sur le terrain de la prescription extinctive régie par l’article 2224 du Code civil, selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », l’action du preneur tendant à sanctionner une atteinte continue à sa jouissance paisible demeure recevable tant que ce manquement persiste (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491). Le bailleur qui s’introduit de sa propre initiative dans le local commercial méconnaît directement cette obligation et s’expose à l’intervention de l’avocat en troubles de jouissance locative.
Cette protection de la sphère privative du commerçant gouverne directement la détention d’un double des clés par le propriétaire en cours de bail. En l’absence d’accord exprès du locataire, le bailleur ne dispose d’aucun droit d’utiliser un trousseau conservé par-devers lui pour pénétrer dans le local en l’absence du preneur, lequel demeure libre de remplacer le cylindre de la serrure pour sécuriser son stock sous réserve de restituer les clés en fin de bail selon l’article L. 145-40-1 du Code de commerce. Inversement, lorsque le propriétaire confisque les clés ou modifie les serrures, le juge des référés sanctionne ce trouble sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile : ainsi, par une ordonnance du 5 mars 2026 (TJ Évreux, référés, 5 mars 2026, n° 26/00069), il a été jugé que « des mesures prises par le bailleur pour empêcher le preneur, sans raison légitime, d’accéder aux locaux loués, constituent une violation délibérée de ses obligations et donc un trouble manifestement illicite ».
Dans le même sens, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué le 6 juin 2025 sur le cas d’une société bailleresse qui retenait les clés d’un local commercial (TJ Bobigny, 6 juin 2025, n° 25/00853), en rappelant que « l’expulsion du locataire ne peut être conduite par le bailleur de sa propre initiative, sans autorisation judiciaire, peu important le litige qui l’oppose à son cocontractant » et que « la retenue des clés par la société bailleresse, empêchant la société demanderesse d’accéder au local loué, constitue un trouble manifestement illicite, qui justifie la condamnation de la société DECOUPE UNION à en remettre un jeu ». En revanche, statuant en référé le 10 avril 2026 (TJ Évry, référés, 10 avril 2026, n° 25/01306), le juge d’Évry a précisé que « l’obligation de délivrance du bailleur ne saurait se traduire par une obligation permanente de fournir au preneur des clés permettant l’accès aux lieux loués notamment lorsque la perte des clés ne lui est pas imputable ». Dès lors que le bailleur avait immédiatement ouvert les locaux et mis un double des clés à la disposition de la société preneuse à sa première demande, aucun manquement à l’obligation de délivrance régie par l’article 1719 du Code civil ne pouvait être retenu (TJ Évry, référés, 10 avril 2026, n° 25/01306).
B. La structuration conventionnelle des visites de contrôle annuel, de cession des murs et de relocation
Puisque le propriétaire ne peut pénétrer d’autorité dans les lieux loués, la pratique rédactionnelle des baux commerciaux insère des clauses organisant un droit de visite au profit du bailleur, de son mandataire ou de son architecte pour contrôler l’entretien, vérifier le respect de la destination contractuelle prévue par l’article 1728 du Code civil et faire visiter le local aux candidats acquéreurs ou futurs locataires. Une illustration topique en est fournie par l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 27 novembre 2025 (TJ Saint-Étienne, référés, 27 novembre 2025, n° 25/00617), où le bail commercial stipulait que « Le preneur accepte expressément de laisser pénétrer en tout temps dans les locaux loués le bailleur et ses mandataires, les architectes, les entrepreneurs, les ouvriers et généralement toute personne missionnée par le bailleur pour visiter les locaux loués ».
Saisi du refus persistant de la commerçante de laisser visiter sa boutique par les bailleurs accompagnés d’un architecte, d’un bureau de contrôle et d’un commissaire de justice, le juge des référés stéphanois a retenu que ce refus « caractérise un trouble manifestement illicite compte tenu de ses obligations contractuelles, sachant que le bailleur n’a pas à justifier d’un motif à ses visites des locaux » et que « la demande des bailleurs ne vient pas empêcher la locataire de jouir paisiblement des locaux loués, sauf en cas de visites trop fréquentes » (TJ Saint-Étienne, référés, 27 novembre 2025, n° 25/00617). Le juge ordonne l’accès « durant les heures d’ouverture du commerce », à charge pour les propriétaires de prévenir la locataire « au moins 10 jours avant la date de la première visite », sous astreinte de 100 euros par jour de retard (TJ Saint-Étienne, référés, 27 novembre 2025, n° 25/00617).
De même, par une ordonnance du 17 août 2026 (TJ Bordeaux, référés, 17 août 2026, n° 26/01011), le juge des référés de Bordeaux, visant les articles 1719, 1720 et 1724 du Code civil, a autorisé la bailleresse à accéder aux locaux « à raison de deux fois par semaine et pendant une durée de deux heures, les jours ouvrables de son choix entre 14 et 18 heures, à charge pour elle de prévenir la locataire au moins trois jours à l’avance par LRAR et courriel », en imposant au preneur de prévoir « la présence d’un préposé disposant des clés et de l’accès à l’ensemble des locaux, et ce sous astreinte de 250 euros par infraction constatée pendant une durée de deux mois ». On mesure ainsi l’intérêt de négocier la clause avec un avocat en baux commerciaux.
Par ailleurs, la clause réservant au bailleur une visite annuelle de son architecte constitue une simple faculté et non une obligation de surveillance exonérant le preneur : le tribunal judiciaire d’Évry a jugé le 2 octobre 2025 (TJ Évry, 2 octobre 2025, n° 21/05534) qu’« aucune obligation de surveillance de l’entretien du site ne pèse sur le bailleur, seule une faculté lui étant ouverte à ce titre ». Symétriquement, la clause permettant au bailleur « de faire vérifier à tout moment par qui lui appartiendra l’état de l’immeuble et de ses équipements en prévenant toutefois le preneur huit jours à l’avance » (TJ Versailles, 22 janvier 2026, n° 24/00413) ne le dispense pas des grosses réparations de l’article 1720 du Code civil, pas plus qu’une visite sans protestation ne vaut renonciation à sanctionner une activité irrégulière, la Cour de cassation ayant retenu « du simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse, malgré sa connaissance des activités réellement exercées par la locataire, l’absence de renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de l’article 4 du bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473).
Enfin, lorsque les visites du local commercial sont organisées en vue de la vente des murs, elles s’articulent avec le droit de préférence d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, dont l’offre « est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception », ouvrant ensuite un délai de deux mois, ou quatre mois en cas de prêt, pour réaliser la vente (art. L. 145-46-1 C. com.). La Cour de cassation précise que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604 ; Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292), mais que ce droit s’applique à « une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525).
De plus, si le bailleur renonce à vendre avant l’acceptation du locataire, la Cour de cassation juge que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765). En revanche, si la vente est conclue avec un tiers après visite sans purge du droit de préférence, l’action en nullité soumise à l’article L. 145-60 du Code de commerce obéit à la règle selon laquelle « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, en nullité de la vente du local loué consentie par le propriétaire en méconnaissance de son droit de préférence, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650).
II. L’exécution forcée du droit d’accès pour travaux et le traitement contentieux de l’obstruction du preneur
A. L’obligation légale de souffrir les réparations urgentes et l’encadrement des clauses de souffrance
Au-delà des visites d’inspection ou de commercialisation, le conflit d’accès aux locaux commerciaux atteint son paroxysme lorsque le propriétaire doit faire exécuter des travaux dans le local loué en vertu de l’article 1720 du Code civil, selon lequel le bailleur « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Pour permettre l’exécution de ce devoir légal, l’article 1724 du Code civil dispose que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée ».
La jurisprudence récente des référés illustre la fermeté avec laquelle l’accès au local commercial est ordonné lorsque la sécurité est en jeu. Par une ordonnance du 8 août 2025 (TJ Paris, référés, 8 août 2025, n° 25/55028), le juge des référés de Paris a statué sur le refus d’accès opposé par une société occupante alors que le bailleur devait remplacer le système de sécurité incendie : il relève que « le bailleur a un droit de visite et de contrôle des installations de prévention des incendies, ce droit de visite et de contrôle est mentionné de manière claire et précise à l’article 5 du contrat de bail et ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse » et que ces clauses « ne font pas obstacle aux dispositions de l’article 1724 du code civil selon lesquelles le preneur doit souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail », condamnant l’occupante sous astreinte de 500 euros par jour de retard (TJ Paris, référés, 8 août 2025, n° 25/55028).
Lorsque l’obstruction du commerçant met en péril la structure de l’immeuble, le juge autorise l’ouverture forcée du local avec serrurier et force publique. Ainsi, par une ordonnance du 10 juin 2026 (TJ Paris, référés, 10 juin 2026, n° 26/51740), le juge des référés parisien retient que « le refus non justifié du locataire de laisser son bailleur accéder aux locaux qu’il occupe afin de permettre la pose d’étais pour renforcer la structure des planchers hauts défaillants, constitue un trouble manifestement illicite au regard tant des dispositions de l’article 1724 du code civil, que des stipulations du bail, trouble qu’il convient de faire cesser ». Il condamne le preneur sous astreinte de 200 euros par jour et autorise la bailleresse « à y faire procéder avec le concours d’un serrurier et de la force publique un mois après la signification de la présente ordonnance » (TJ Paris, référés, 10 juin 2026, n° 26/51740).
En contrepartie de cette sujétion, le deuxième alinéa de l’article 1724 du Code civil prévoit que « si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ». Si les baux commerciaux stipulent fréquemment une clause de souffrance dérogeant à ce texte, le tribunal judiciaire de Toulon a rappelé le 21 mai 2026 (TJ Toulon, 21 mai 2026, n° 21/00878), à propos d’un désamiantage de toiture, que « le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués » et que « les clauses du bail commercial privant le preneur, de manière générale et absolue, de toute indemnité, quelles que soient la nature et la durée des travaux entrepris ne sauraient trouver application ».
Sur le quantum de l’indemnisation, le tribunal de Toulon vérifie toutefois la durée de fermeture du garage et juge que « Les travaux n’ayant pas duré plus de 21 jours, les dispositions de l’article 1724 du code civil font obstacle aux demandes de réparation du préjudice de jouissance formées par le preneur », tout en indemnisant le matériel contaminé (TJ Toulon, 21 mai 2026, n° 21/00878). De même, la Cour de cassation veille à la réparation intégrale du préjudice causé par des infiltrations (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005), contentieux suivi par l’avocat en travaux de copropriété. Et lorsque les locaux deviennent impropres à leur usage, la Cour de cassation juge « que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
B. L’articulation entre référé sous astreinte, clause résolutoire, refus de renouvellement et valeur locative
Face à un locataire commercial qui refuse d’accorder le droit de visite contractuel ou l’accès aux techniciens, le bailleur peut choisir entre l’injonction en référé sous astreinte fondée sur l’article 835 du Code de procédure civile et la mise en œuvre de la clause résolutoire régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, aux termes duquel « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Or, par une ordonnance du 25 mars 2026 (TJ Paris, référés, 25 mars 2026, n° 26/50566), le juge des référés parisien a écarté l’acquisition d’une clause résolutoire visant un refus d’accès pour travaux, en relevant que « le refus avancé de ladite société ressort des allégations de la partie demanderesse n’est constatée par aucune pièce. Au vu de ces éléments, le manquement dénoncé n’est pas, de toute évidence, établi, en sorte que l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial liant les parties souffre d’une contestation sérieuse » (TJ Paris, référés, 25 mars 2026, n° 26/50566).
Cet enseignement est déterminant pour l’avocat en résiliation de bail : à défaut de constat par commissaire de justice établissant la persistance du refus d’accès après l’expiration du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce, le juge des référés ne peut constater la résiliation mais condamne néanmoins le preneur sous astreinte à laisser accéder le bureau d’ingénierie (TJ Paris, référés, 25 mars 2026, n° 26/50566). La Cour de cassation confirme cette distinction en jugeant que « le juge des référés ne pouvait accorder une provision ou constater l’acquisition de la clause résolutoire en présence d’une contestation sérieuse et qu’il pouvait prendre toute mesure conservatoire s’imposant pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191). Lorsque l’infraction persiste après un commandement régulier (TJ Paris, 25 février 2026, n° 24/03041), la résiliation est acquise et un état des lieux de sortie doit être dressé lors de la remise des clés selon l’article L. 145-40-1 du Code de commerce (T. com. Annecy, 17 avril 2026, n° 2025J00203).
Par ailleurs, au terme du bail commercial, l’obstruction réitérée du locataire au droit de visite ou aux travaux peut fonder un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction par dérogation à l’article L. 145-14 du Code de commerce, sous réserve du respect de l’article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce, selon lequel « l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ». Conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 23 novembre 2011, n° 10-24.180 ; Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, n° 11-24.251), rappelée par le tribunal judiciaire de Béziers le 11 mai 2026 (TJ Béziers, 11 mai 2026, n° 24/02212), « dès lors qu’aucune mise en demeure n’a été délivrée par le bailleur avant la délivrance du congé, les motifs invoqués par le bailleur sont inopérants » et « l’absence de mise en demeure laisse subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction ».
Enfin, les clauses imposant au preneur un droit de visite étendu ou une clause de souffrance rigoureuse ont une incidence directe sur la fixation du loyer lors de la révision triennale de l’article L. 145-38 du Code de commerce ou du renouvellement régi par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, étant rappelé que la propriété commerciale du preneur, « protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849). Aux termes de l’article R. 145-8 du Code de commerce, « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative », tandis que seule la stipulation contraire aux dispositions impératives de l’article L. 145-15 du Code de commerce est réputée non écrite, « et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
Conclusion
En définitive, le droit de visite et d’accès du bailleur dans le bail commercial obéit à un équilibre rigoureux entre le respect de la jouissance paisible garantie par l’article 1719 du Code civil et les nécessités de conservation ou de transmission de l’immeuble. Privé du droit de conserver et d’utiliser unilatéralement un double des clés pour s’introduire sans autorisation dans le local commercial (TJ Évreux, référés, 5 mars 2026, n° 26/00069 ; TJ Bobigny, 6 juin 2025, n° 25/00853), le propriétaire doit s’appuyer sur une clause de visite précise fixant un délai de prévenance et des plages horaires durant les heures d’ouverture du commerce (TJ Saint-Étienne, référés, 27 novembre 2025, n° 25/00617 ; TJ Bordeaux, référés, 17 août 2026, n° 26/01011).
En cas de réparations urgentes relevant de l’article 1724 du Code civil, le preneur est tenu de laisser pénétrer les entreprises du bailleur sous peine d’y être contraint en référé sous astreinte sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, voire avec le concours d’un serrurier et de la force publique (TJ Paris, référés, 8 août 2025, n° 25/55028 ; TJ Paris, référés, 10 juin 2026, n° 26/51740), sans toutefois que les clauses de souffrance générales et absolues puissent priver le commerçant de toute indemnisation lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance (TJ Toulon, 21 mai 2026, n° 21/00878). Quant à la sanction résolutoire ou à l’éviction sans indemnité, elle demeure subordonnée à la preuve par constat de commissaire de justice de la persistance du refus d’accès plus d’un mois après un commandement visant l’article L. 145-41 du Code de commerce (TJ Paris, référés, 25 mars 2026, n° 26/50566) ou une mise en demeure délivrée conformément à l’article L. 145-17 du Code de commerce (TJ Béziers, 11 mai 2026, n° 24/02212).