Lorsqu’un dégât des eaux survient dans un appartement situé directement sous une toiture-terrasse accessible dont l’usage est réservé au copropriétaire du dernier étage, la désignation du débiteur de l’indemnisation et des travaux de reprise cristallise systématiquement les tensions au sein de l’immeuble. Le syndic invoque fréquemment les stipulations du règlement de copropriété qui mettent l’entretien courant du revêtement superficiel, des dalles sur plots ou des évacuations d’eaux pluviales à la charge du titulaire du droit de jouissance privative, tandis que le copropriétaire de l’étage inférieur subit des auréoles au plafond, un effritement des enduits ou une dégradation de ses embellissements sans parvenir à départager les assurances respectives. Cette incertitude pratique, qui paralyse de nombreux sinistres en habitat collectif, vient de faire l’objet d’une clarification majeure largement relayée par la presse spécialisée en assurance et en gestion immobilière au mois de novembre 2026, notamment dans l’analyse publiée par Selectra le 12 novembre 2026 sur l’obligation d’indemnisation du syndicat en cas d’infiltration par une terrasse ainsi que dans les colonnes de la chronique spécialisée d’actualité du droit immobilier et des assurances.
Au cœur de cette actualité jurisprudentielle figure l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 17 septembre 2026 sous le numéro de pourvoi 24-20.973, publié au Bulletin. Saisie d’un litige dans lequel une cour d’appel avait écarté la condamnation du syndicat des copropriétaires au motif que le règlement de copropriété transférait au titulaire de la jouissance exclusive d’une terrasse l’obligation d’en assurer l’entretien et la responsabilité des désordres en découlant à l’égard des tiers, la Haute juridiction prononce une cassation de principe au visa combiné des règles gouvernant la responsabilité du syndicat et le caractère d’ordre public du statut de la copropriété. La solution ainsi dégagée interdit désormais aux juridictions du fond d’opposer à la victime d’infiltrations une clause conventionnelle de transfert d’entretien pour neutraliser la garantie légale pesant sur la collectivité des copropriétaires.
Pour mesurer la portée concrète de cette décision dans la pratique du droit de la copropriété, il faut distinguer le rapport d’obligation à la dette d’indemnisation liant le syndicat à la victime du dégât des eaux, gouverné par une responsabilité objective d’ordre public (I), et le rapport de contribution finale à la dette, où les clauses du règlement de copropriété retrouvent leur efficacité par le jeu de l’expertise judiciaire, des règles de prescription et des actions récursoires contre le copropriétaire négligent ou les tiers (II).
I. Le régime d’ordre public de la toiture-terrasse à jouissance exclusive et l’inopposabilité des clauses d’entretien à la victime d’infiltrations
La qualification d’une toiture-terrasse en copropriété repose sur la superposition entre la propriété indivise de la structure et un droit d’usage privatif attaché à un lot. Ainsi, la stipulation d’une obligation d’entretien dans le règlement de copropriété ne modifie ni la nature commune de l’ouvrage d’étanchéité (A), ni la responsabilité de plein droit encourue par le syndicat envers les victimes d’infiltrations (B).
A. La dissociation juridique entre la structure commune de l’étanchéité et le droit réel de jouissance privative sur la toiture-terrasse
L’identification de la nature commune ou privative d’une terrasse ou d’un balcon commande l’ensemble du régime de responsabilité et de prise en charge financière des travaux en copropriété. Le point de départ de l’analyse réside dans la lecture du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. En effet, la Cour de cassation rappelle avec constance que les dispositions légales définissant les parties privatives et les parties communes revêtent un caractère supplétif de volonté et ne s’appliquent qu’à défaut de stipulation claire du titre conventionnel. Ainsi, dans son arrêt de la troisième chambre civile du 7 janvier 2021 (pourvoi n° 19-19.459), la Haute juridiction énonce expressément que « Le classement par un règlement de copropriété des parties d’immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l’application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. » (Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 19-19.459). Dans cette affaire, la cour d’appel avait souverainement retenu, au vu du règlement, que de petites terrasses du quatrième étage dites « terrassons » formaient avec leurs balustres des « balcons particuliers » classés en parties privatives, sans avoir à appliquer les présomptions légales supplétives.
Toutefois, dans l’immense majorité des immeubles collectifs, le règlement de copropriété soit classe expressément la toiture-terrasse assurant le clos et le couvert de l’édifice parmi les parties communes générales ou spéciales, soit garde le silence sur la propriété de sa structure tout en accordant l’usage de sa surface au propriétaire du lot contigu. S’applique alors la présomption légale posée par l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux termes duquel sont réputés parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun et tout élément incorporé dans les parties communes. La dalle porteuse en béton armé, le complexe d’étanchéité bitumineux ou synthétique, le pare-vapeur, l’isolation thermique inversée et les relevés d’étanchéité périphériques remplissent une fonction structurelle indispensable de couverture des lots inférieurs : ils constituent par nature une partie commune de l’immeuble.
Sur cette assise matérielle commune vient fréquemment se greffer un droit d’usage réservé à un seul copropriétaire. Depuis la codification opérée par la loi ELAN n° 2018-1101 du 23 novembre 2018 et l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, ce mécanisme est régi par l’article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui définit les parties communes à jouissance privative comme les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot et précise que le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché, sans pouvoir en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Ce texte légalise une construction jurisprudentielle ancienne dont la portée patrimoniale a été réaffirmée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-16.653), aux termes duquel « Il est jugé qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes ou privatives est un droit réel et perpétuel » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-16.653).
Dans ce même arrêt du 19 juin 2025, relatif à des terrasses servant de couverture au bâtiment d’une copropriété mais dont l’usage était réservé à certains lots, la Cour de cassation a sécurisé les situations nées sous l’empire des règlements antérieurs à la loi ELAN en jugeant que « En insérant dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les articles 6-2 et 6-3 relatifs aux parties communes spéciales et aux parties communes à jouissance privative, et en prévoyant à l’article 43 de cette même loi que toutes clauses contraires à ces articles sont réputées non écrites, la loi n° 2018-1101 du 23 novembre 2018 n’a pas porté atteinte à des droits acquis en vertu d’un règlement de copropriété adopté antérieurement à la loi, par l’affectation de parties communes spéciales ou l’attribution d’un droit de jouissance privative sur une partie commune. » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-16.653). L’attribution de cette jouissance exclusive ne transfère cependant jamais la propriété du support commun au copropriétaire bénéficiaire. Comme l’a d’ailleurs rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-15.759) à propos de cours affectées à la jouissance spéciale d’un lot, « le règlement de copropriété, n’ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.759) permettant d’acquérir par prescription abrégée la propriété d’ouvrages édifiés sur ces parties communes.
Il résulte de cette dissociation que la toiture-terrasse à jouissance exclusive demeure intégralement une partie commune dans son gros œuvre et son dispositif d’étanchéité, quand bien même le règlement de copropriété mettrait à la charge du bénéficiaire du droit d’usage le nettoyage des feuilles, le dégorgement des crapaudines, le maintien en bon état du carrelage de surface ou des dalles sur plots. Or, dès lors que l’eau traverse le plancher haut d’un lot inférieur, le dommage trouve matériellement son siège ou son vecteur dans une partie commune dont la garde et la conservation incombent légalement au syndicat des copropriétaires.
B. La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires consacrée par l’arrêt du 17 septembre 2026 malgré la clause d’entretien du règlement
Le fondement légal de l’obligation d’indemnisation du syndicat des copropriétaires réside dans l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le quatrième alinéa de ce texte dispose que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Sous l’empire de la rédaction antérieure, le texte visait les dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.
Quelle que soit la version applicable à la date des faits générateurs du litige, la jurisprudence de la troisième chambre civile consacre de manière invariable un régime de responsabilité objective, dit de plein droit, qui dispense le copropriétaire ou le tiers victime de démontrer une quelconque faute ou négligence du syndicat ou de son syndic. Déjà, sous l’empire de l’ancienne rédaction, la Cour de cassation jugeait dans son arrêt du 9 mai 2019 (pourvoi n° 18-13.670) : « Attendu qu’il résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ; » (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-13.670). De même, la Haute juridiction avait précisé dans un arrêt du 17 décembre 2015 (pourvoi n° 14-16.372) que « Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété » (Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-16.372).
Ce caractère objectif a été maintenu et réaffirmé dans la jurisprudence la plus récente des années 2025 et 2026. Ainsi, par un arrêt du 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-18.503), la troisième chambre civile rappelle à propos de désordres affectant un plancher que « Selon ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-18.503). Plus récemment encore, dans un arrêt du 22 octobre 2026 (pourvoi n° 24-11.086), la Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait subordonné l’indemnisation du préjudice de jouissance d’un copropriétaire à la démonstration d’une inertie fautive du syndicat, en énonçant que « la faute du syndicat des copropriétaires n’est pas une condition de la responsabilité de celui-ci à l’égard d’un copropriétaire lorsque sont en cause un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-11.086).
Toutefois, une difficulté particulière subsistait en présence d’une toiture-terrasse à jouissance exclusive lorsque le règlement de copropriété stipulait expressément que le copropriétaire titulaire de cette jouissance devait assurer l’entretien de la terrasse et restait seul responsable envers les autres copropriétaires des conséquences de ses carences ou de ses travaux. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 17 septembre 2026 (pourvoi n° 24-20.973), des infiltrations d’eau s’étaient produites dans un local commercial du rez-de-chaussée situé sous une terrasse faisant partie commune mais grevée d’un droit de jouissance exclusive au profit du lot supérieur. Pour rejeter les demandes indemnitaires dirigées contre le syndicat des copropriétaires, la cour d’appel avait retenu que les infiltrations provenaient du défaut d’entretien des joints du carrelage de la terrasse et que le règlement de copropriété mettait l’entretien de ce revêtement ainsi que la responsabilité des dommages causés aux tiers à la charge exclusive du copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance.
La troisième chambre civile casse cet arrêt par un attendu de principe d’une netteté absolue. Visant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 combiné à l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui répute non écrites toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, la Cour de cassation énonce d’abord : « Selon ce texte, d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). Puis elle en tire immédiatement la conséquence sur la portée des stipulations conventionnelles : « Il en résulte que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires. » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973).
L’enseignement doctrinal et pratique de cet arrêt est fondamental. La Cour de cassation n’annule pas en bloc la clause de répartition de l’entretien figurant dans le règlement de copropriété : cette clause demeure licite dans les rapports internes pour définir les obligations d’entretien courant du titulaire du droit de jouissance exclusive et répartir les charges de copropriété afférentes. En revanche, en tant qu’elle prétendrait soustraire le syndicat des copropriétaires à son obligation légale de garantir la victime d’un dommage prenant naissance dans une partie commune, une telle stipulation se heurte à l’ordre public de protection de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. La victime des infiltrations — qu’il s’agisse du copropriétaire du lot inférieur, de son locataire ou d’un occupant — dispose ainsi d’un débiteur légal solvable et unique au stade de l’obligation à la dette : le syndicat des copropriétaires, qui ne peut se défausser sur la clause d’entretien du règlement pour refuser d’indemniser le sinistre ou d’exécuter les travaux mettant fin aux infiltrations.
II. La mise en œuvre procédurale de l’indemnisation du dégât des eaux et l’articulation des actions récursoires en copropriété
Si l’arrêt du 17 septembre 2026 simplifie considérablement la situation de la victime quant à l’identification de son adversaire principal, le succès de l’action indemnitaire et de la demande de travaux demeure subordonné au respect d’exigences probatoires et de délais stricts (A), tandis que le syndicat des copropriétaires condamné à indemniser la victime conserve la faculté d’invoquer les causes légales d’exonération ou d’exercer ses actions récursoires contre le titulaire du droit de jouissance exclusive et les tiers responsables (B).
A. La preuve technique de l’origine des infiltrations, le référé-expertise, la déclaration d’assurance et les délais de prescription applicables
Bien que la responsabilité du syndicat des copropriétaires instituée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 soit une responsabilité sans faute, elle n’en exige pas moins la démonstration d’un fait matériel précis : le dommage subi par le demandeur doit trouver son siège ou son origine dans une partie commune de l’immeuble. Conformément au droit commun de la preuve énoncé à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En matière d’infiltrations sous toiture-terrasse, il appartient donc au copropriétaire ou au locataire lésé d’établir que les venues d’eau proviennent de la structure, du complexe d’étanchéité, des relevés périphériques, des évacuations pluviales ou du revêtement de la terrasse constituant une partie commune, et non d’une fuite issue d’une canalisation privative interne ou d’un défaut de ventilation propre au logement endommagé.
Dès l’apparition des premiers signes d’humidité, la victime doit accomplir les démarches assurantielles imposées par le Code des assurances. En application de l’article L. 113-2 du Code des assurances, l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur, ce délai contractuel ne pouvant être inférieur à cinq jours ouvrés. Parallèlement, la victime ou le syndicat dispose de la faculté d’agir directement contre l’assureur de responsabilité civile de la partie responsable en vertu de l’article L. 124-3 du Code des assurances, qui consacre le droit d’action directe du tiers lésé à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
Parallèlement à la déclaration d’assurance, le copropriétaire victime doit notifier sans délai le sinistre au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En vertu de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est en effet chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Lorsque des infiltrations actives menacent la salubrité des lots inférieurs ou l’intégrité des planchers, le syndic ne saurait attendre passivement la tenue de l’assemblée générale annuelle pour mandater une entreprise de recherche de fuite ou mettre en œuvre des mesures conservatoires de bâchage ou de colmatage provisoire. S’il est nécessaire de pénétrer sur la toiture-terrasse accessible uniquement par l’appartement du copropriétaire titulaire de la jouissance exclusive, l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose que chaque copropriétaire ne fasse pas obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale ou nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Lorsque les opérations amiables d’assurance ne permettent pas d’identifier avec certitude le cheminement de l’eau — notamment parce qu’une mise en eau colorée ou un sondage destructif du complexe d’étanchéité s’avère indispensable — le recours à une expertise judiciaire du bâtiment ordonnée en référé constitue l’étape déterminante du procès. La victime assigne alors en référé devant le président du tribunal judiciaire non seulement le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et son assureur de l’immeuble, mais également le copropriétaire titulaire de la jouissance exclusive de la terrasse et son assureur personnel, ainsi que, le cas échéant, les entreprises ayant récemment réalisé des travaux d’étanchéité ou de pose de dalles sur la terrasse. Cette mise en cause élargie garantit le caractère contradictoire du rapport d’expertise à l’égard de toutes les parties susceptibles d’être impliquées au stade ultérieur des actions récursoires.
Une vigilance particulière s’impose enfin quant aux délais de prescription de l’action en responsabilité et en indemnisation dirigée contre le syndicat des copropriétaires ou entre copropriétaires. Aux termes de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du Code civil sont applicables aux actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat. Or, selon l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En matière d’infiltrations évolutives ou récurrentes, il est essentiel d’interrompre et de suspendre ce délai quinquennal en temps utile : en application de l’article 2239 du Code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, et le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée, c’est-à-dire à la date du dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire.
B. Les causes strictes d’exonération du syndicat et l’exercice des recours subrogatoires ou récursoires contre le titulaire de la jouissance exclusive et les tiers
Une fois établie l’origine commune des infiltrations traversant la toiture-terrasse, dans quelles hypothèses le syndicat des copropriétaires peut-il échapper, en tout ou en partie, à la charge définitive du sinistre ? La jurisprudence de la Cour de cassation encadre très étroitement les causes d’exonération opposables directement à la victime du dommage. Dans un arrêt de référence rendu le 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-11.742) au visa de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, la troisième chambre civile rappelle d’abord que « Aux termes de ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742). Elle pose ensuite la règle stricte gouvernant l’exonération : « Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage. » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742).
Cette exigence d’une cause étrangère ayant produit « l’entier dommage » est capitale. Dans l’espèce tranchée le 15 janvier 2026, des infiltrations d’eaux pluviales traversant la façade et la toiture d’un immeuble avaient endommagé un appartement dont le propriétaire avait réuni des combles sans autorisation. La cour d’appel avait cru pouvoir opérer un partage de responsabilité à hauteur de 50 % au détriment de la victime au motif que ses aménagements avaient aggravé les désordres. La Cour de cassation censure cette décision : dès lors que les infiltrations prenaient leur source dans un défaut d’étanchéité des parties communes et que la faute imputée à la victime ou au tiers n’avait pas causé l’intégralité du dommage, le syndicat demeurait tenu d’indemniser le préjudice causé par le vice des parties communes. Qui plus est, le copropriétaire titulaire de la jouissance exclusive de la toiture-terrasse n’est pas considéré comme un tiers étranger à la collectivité pour permettre au syndicat de refuser toute prise en charge lorsque la membrane d’étanchéité commune est elle-même défaillante.
C’est précisément au stade ultérieur des actions récursoires — expressément réservées tant par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que par l’arrêt du 17 septembre 2026 (n° 24-20.973) — que le syndicat des copropriétaires et son assureur retrouvent la plénitude de leurs droits à l’encontre du responsable effectif des dégradations. Lorsque le rapport d’expertise judiciaire démontre que la percée de la membrane d’étanchéité ou le débordement des eaux pluviales résulte d’un manquement du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive à l’obligation d’entretien mise à sa charge par le règlement de copropriété, le syndicat est fondé à appeler ce copropriétaire en garantie pour obtenir le remboursement intégral ou partiel des sommes versées à la victime du lot inférieur ainsi que du coût des réparations consécutives.
En pratique, l’action récursoire du syndicat contre le titulaire de la jouissance exclusive prospère dans trois configurations techniques relevées par les experts judiciaires : le défaut d’entretien courant stipulé au règlement (absence de curage des évacuations d’eaux pluviales et crapaudines provoquant un débordement au-dessus des relevés d’étanchéité, racines de végétation parasitaire perforant la membrane bitumineuse, ou dégradation non signalée des joints du revêtement scellé), les aménagements privatifs agressifs (jardinières lourdes excédant la charge admissible du plancher, fixation d’une pergola ou d’un platelage bois dans les relevés d’étanchéité sans autorisation de l’assemblée générale, ou arrosage automatique défaillant), et enfin l’obstruction fautive du copropriétaire ayant refusé l’accès à sa terrasse aux entreprises mandatées par le syndic. Dans ces hypothèses, le recours en garantie s’appuie tant sur la violation du règlement de copropriété que sur la responsabilité extracontractuelle pour faute de l’article 1240 du Code civil ou sur la responsabilité de plein droit pour trouble anormal de voisinage codifiée à l’article 1253 du Code civil.
En revanche, si l’expertise établit que l’infiltration découle de la seule vétusté de la membrane d’étanchéité, d’un mouvement structurel de la dalle porteuse ou d’un défaut de conception des pentes sans négligence ni aménagement fautif du bénéficiaire de la jouissance exclusive, la charge définitive de la réfection de l’étanchéité et de l’indemnisation des dommages demeure supportée par le syndicat selon les tantièmes de charges prévus au règlement, sauf recours contre les constructeurs.
Conclusion
En consacrant par son arrêt publié du 17 septembre 2026 (n° 24-20.973) l’inopposabilité à la victime d’infiltrations d’une clause du règlement de copropriété mettant l’entretien d’une toiture-terrasse à la charge du titulaire de sa jouissance exclusive, la troisième chambre civile restaure la pleine portée de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’ordre public de l’article 43 de la même loi. Dès lors que le dégât des eaux trouve son origine matérielle dans la partie commune, la collectivité des copropriétaires est tenue de plein droit d’en assurer la réparation intégrale et de faire cesser les infiltrations.
Cette garantie légale ne confère toutefois aucune immunité au titulaire du droit de jouissance exclusive. Les clauses d’entretien du règlement conservent leur efficacité au stade de la contribution finale à la dette : par l’action récursoire soutenue par une expertise judiciaire ordonnée dans le délai quinquennal de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du Code civil, le syndicat et son assureur peuvent répercuter la charge du sinistre sur le copropriétaire dont la carence d’entretien ou les travaux non autorisés ont compromis l’étanchéité de l’ouvrage commun.