Calculer la hauteur d’une construction paraît simple : on mesure du sol jusqu’au toit. En pratique, presque chaque mot de cette phrase peut être discuté. De quel sol parle-t-on lorsque le terrain est en pente, qu’il a été remblayé il y a quelques années ou qu’une prescription du permis impose de surélever le plancher pour le mettre hors d’eau ? Jusqu’où monte-t-on : à l’égout du toit, au faîtage, au sommet de l’acrotère, au garde-corps posé sur la terrasse ? Et la hauteur utilisée pour vérifier le plafond fixé par le plan local d’urbanisme, ou PLU, est-elle la même que celle qui commande la distance à respecter par rapport au voisin ?
Ces questions ne sont pas théoriques. Quelques centimètres suffisent à faire refuser un permis, à justifier l’annulation d’une autorisation contestée par un voisin ou, à l’inverse, à faire écarter un recours mal construit. Les juridictions administratives examinent les cotes inscrites sur les plans, recalculent les différences d’altitude et lisent attentivement les définitions du règlement local.
Avant toute analyse, quatre éléments doivent être réunis : l’adresse et les références du terrain, la décision en cause et sa date (permis, non-opposition à déclaration préalable ou refus), la version du document d’urbanisme applicable à cette date, et la qualité de la personne qui agit, demandeur de l’autorisation ou voisin. Cet article explique d’abord comment la hauteur se mesure, à partir des textes et de décisions récentes du Conseil d’État et des cours administratives d’appel, puis comment prouver un calcul, le contester ou régulariser un projet qui dépasse.
I. Comment calculer la hauteur d’une construction par rapport au terrain naturel ?
A. Trouver la règle qui définit le point haut et le point bas
Le code de l’urbanisme ne fixe pas une hauteur maximale valable pour toutes les constructions de France. Il laisse ce choix aux auteurs du règlement local. L’article R. 151-39 du code de l’urbanisme prévoit que, pour assurer l’intégration urbaine, paysagère et environnementale des constructions, « le règlement peut notamment prévoir des règles maximales d’emprise au sol et de hauteur des constructions ». Le même article précise que ces règles peuvent être exprimées par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives et aux autres constructions sur une même propriété. La première étape consiste donc à lire le règlement de la zone où se trouve le terrain, puis ses dispositions générales et son lexique, car c’est souvent là que figure la méthode de mesure.
Pour retrouver la zone et le règlement en vigueur, le Géoportail de l’urbanisme est un point de départ utile ; la démarche est détaillée dans notre article sur la façon de trouver les règles applicables à un terrain sur le Géoportail de l’urbanisme. Il faut ensuite vérifier que la version consultée était bien celle applicable à la date de la décision examinée.
Lorsque le règlement local ne précise pas comment mesurer, une définition nationale peut éclairer sa lecture. L’article R. 111-1 du code de l’urbanisme dispose : « Les termes utilisés par le règlement national d’urbanisme peuvent être définis par un lexique national d’urbanisme, pris par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. » Dans une décision du Conseil d’État du 3 août 2022, n° 459436, le juge s’est référé à la fiche technique intitulée « lexique national d’urbanisme », élaborée par le ministre pour éclairer les termes du règlement national d’urbanisme, selon laquelle « la hauteur totale d’une construction correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale ». Cette même définition retient comme point le plus haut le faîtage ou, pour les toitures-terrasses et les terrasses en attique, le sommet de l’acrotère.
Plusieurs règlements locaux reprennent cette définition presque mot pour mot. C’est le cas du règlement examiné par le Conseil d’État dans sa décision du 5 mars 2025, n° 492141, dont le lexique précisait que la hauteur totale « s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande », les installations techniques étant exclues du calcul. Mais d’autres règlements retiennent des méthodes différentes, et le juge applique alors le texte local tel qu’il est rédigé. Trois décisions le montrent.
Premier exemple : un ancien règlement de Collonges-sous-Salève mesurait la hauteur entre tout point de la construction projetée et le point du sol situé à son aplomb, avant et après terrassement. La cour administrative d’appel de Lyon, le 17 décembre 2019 (n° 18LY00264), en a déduit que « la hauteur à prendre en compte n’est pas celle de l’égout du toit, mais celle du sommet de la construction à l’aplomb de tout point pris en considération ». Trois des quatre maisons projetées culminaient au faîtage à 9,20 m, 9,37 m et 9,15 m pour une limite de 9 m : le refus a été jugé fondé.
Deuxième exemple : à Nîmes, le règlement examiné par la cour administrative d’appel de Toulouse le 31 décembre 2024 (n° 23TL00318) mesurait au contraire la hauteur maximale « entre le terrain naturel et l’égout de la toiture à l’aplomb du bâtiment », sauf mention spécifique à la zone, et accordait une tolérance supplémentaire pour les parkings semi-enterrés. La même construction peut donc être conforme sous un règlement qui mesure à l’égout et non conforme sous un règlement qui mesure au faîtage.
Troisième exemple : le lexique du PLU de Colmar, examiné par la cour administrative d’appel de Nancy le 17 février 2026 (n° 23NC02934), calcule la hauteur « par différence entre le niveau moyen du terrain d’assiette de la construction et le point le plus haut du plan de toiture ». Le point bas n’y est pas le point le plus bas du terrain sous la construction, mais une moyenne.
La conclusion pratique est nette : avant de calculer, il faut recopier la définition exacte du règlement applicable, en identifiant séparément le point bas (terrain avant travaux, moyenne, point situé à l’aplomb, niveau de la voie) et le point haut (égout, faîtage, acrotère), ainsi que les éléments exclus (cheminées, ouvrages techniques, superstructures). Une définition trouvée sur un forum ou dans le PLU d’une autre commune ne répond pas à la question.
La hauteur intervient aussi, indépendamment du PLU, dans le choix de la formalité pour les petites constructions. L’article R. 421-2 du code de l’urbanisme dispense de toute formalité, hors sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques et sites classés ou en instance de classement, les constructions nouvelles qui cumulent une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres, une emprise au sol inférieure ou égale à cinq mètres carrés et une surface de plancher inférieure ou égale à cinq mètres carrés. L’article R. 421-9 du même code soumet en revanche à déclaration préalable, en dehors de ces mêmes périmètres protégés, les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à douze mètres lorsque leur emprise au sol et leur surface de plancher restent inférieures ou égales à cinq mètres carrés, ainsi que celles dont l’emprise au sol ou la surface de plancher dépasse cinq mètres carrés sans dépasser vingt mètres carrés et dont la hauteur reste inférieure ou égale à douze mètres. Le choix de la formalité ne règle pas la question du PLU : l’article L. 421-8 du code de l’urbanisme prévoit que, sauf exceptions qu’il énumère, les constructions dispensées de toute formalité doivent elles aussi être conformes aux dispositions mentionnées à l’article L. 421-6, parmi lesquelles figurent les règles relatives aux dimensions des constructions. Formalité et règle de hauteur sont donc deux contrôles distincts.
B. Fixer le terrain naturel quand le sol est en pente ou remblayé
Le point bas pose le plus de difficultés. La plupart des règlements renvoient au « terrain naturel » ou au « sol existant avant travaux ». Encore faut-il savoir de quels travaux il s’agit. Dans un litige relatif à un lotissement de Banyuls-sur-Mer, le règlement mesurait la hauteur « à partir du sol naturel existant avant travaux ». La cour administrative d’appel de Marseille, le 19 janvier 2021 (n° 19MA03831), a jugé qu’en l’absence de précision contraire du règlement, cette notion « doit s’entendre du sol tel qu’il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet faisant l’objet d’une demande de permis de construire ».
Cette lecture a deux conséquences pratiques. D’une part, sauf précision contraire du règlement, les remblais réalisés pour le projet lui-même ne relèvent pas le point bas : on mesure depuis le sol tel qu’il était avant ces travaux. D’autre part, l’affirmation selon laquelle le terrain aurait été artificiellement surélevé doit être étayée par des éléments précis. Dans la même affaire, le voisin affirmait que des remblais avaient été réalisés après le dépôt de la demande initiale et que la façade nord dépassait la hauteur autorisée de plus d’un mètre ; la cour a écarté le moyen parce que les éléments produits ne permettaient d’identifier ni les parties du terrain remblayées ni le niveau réel du sol avant travaux au droit de cette façade.
Certains règlements organisent eux-mêmes une tolérance. À Valloire, le règlement admettait un remblaiement d’un mètre et un déblaiement de trois mètres au plus, les hauteurs étant alors prises à partir du sol fini. La cour administrative d’appel de Lyon, le 15 décembre 2020 (n° 18LY04702), a jugé que ces maxima ne s’appliquent pas aux abords de la construction mais « doivent se comprendre comme une marge de tolérance pour l’application des règles de hauteur du bâtiment par rapport au terrain naturel ». Des remblais de plus d’un mètre aux abords n’ont donc pas, à eux seuls, rendu le permis irrégulier au regard de cette règle.
Sur un terrain en pente, la question devient : à quel endroit prendre le point bas ? Lorsque le règlement mesure la différence entre le point le plus haut et le point le plus bas situé « à sa verticale », le calcul se fait point par point. La cour administrative d’appel de Lyon, le 18 décembre 2024 (n° 23LY00361), l’illustre avec des cotes NGF, c’est-à-dire des altitudes rattachées au nivellement général de la France. Le faîtage du bâtiment était à 441,21 m et le point le plus bas situé à sa verticale à 429,23 m, soit 11,98 m pour une limite de 12 m. Les voisins invoquaient un point du terrain plus bas, à 427,15 m ; la cour a relevé que ce point se trouvait à l’aplomb de la partie couverte d’un toit-terrasse, dont l’acrotère culminait à 437,11 m, soit 9,96 m pour une limite de 10 m applicable aux toitures-terrasses. Chaque partie du bâtiment respectait donc la règle qui lui était propre.
Le calcul n’est pas le même lorsque le règlement retient une moyenne. Dans l’affaire jugée à Nancy le 17 février 2026, le niveau moyen du terrain d’assiette était à 197,25 m NGF ; une terrasse couvrant l’accès au sous-sol avait son acrotère à 197,70 m NGF. Sa hauteur était donc de 0,45 m au sens du règlement, ce qui suffisait à la soumettre aux règles de distance par rapport à la limite de fond de parcelle. La cour a précisé qu’en l’absence de disposition particulière, les règles de distance ne s’appliquent pas à la partie souterraine d’un bâtiment « qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel », mais que cette terrasse émergeait au-dessus du sol. Implantée à moins de quatre mètres de cette limite, elle justifiait le refus du permis.
Un cas mérite une attention particulière : le permis impose de surélever le plancher du rez-de-chaussée pour le mettre hors d’eau, alors que la hauteur maximale reste mesurée depuis le terrain naturel. Dans la décision du 5 mars 2025 (n° 492141), le permis imposait que le niveau des planchers du rez-de-chaussée soit réalisé à 0,50 m au moins au-dessus du terrain naturel, pour leur mise hors d’eau, sans que la hauteur des constructions dépasse le maximum autorisé de 8,20 m à l’acrotère ; or le projet atteignait déjà 8,20 m. Le tribunal administratif avait écarté comme inopérant le moyen tiré de ce que cette prescription était impossible à respecter sans dépasser la hauteur maximale. Le Conseil d’État a jugé que le tribunal avait ainsi commis une erreur de droit, a annulé le jugement et renvoyé l’affaire. Il n’a pas tranché lui-même la légalité du permis, mais sa décision oblige à examiner cette contradiction. Pour un projet exposé à un risque d’inondation, il faut donc vérifier, avant le dépôt, que les cotes du dossier permettent à la fois de respecter un éventuel rehaussement du plancher et la hauteur maximale. Les autres contraintes propres à ces zones sont présentées dans notre article sur l’extension de maison en zone inondable et le plan de prévention des risques.
Pour mettre ces règles en pratique, un calcul vérifiable suit toujours le même ordre. On commence par relever, sur un plan topographique, les cotes du terrain naturel avant tout terrassement lié au projet. On reporte ensuite, sur les coupes et les façades, les cotes des points hauts : égout, faîtage, acrotère, selon ce que vise le règlement. On applique enfin la formule du règlement : différence point par point à la verticale, différence avec la moyenne des cotes, ou mesure depuis un autre repère défini localement. Par exemple, si le règlement retient la verticale et que le faîtage est à la cote 108,40 m alors que le terrain naturel le plus bas sous ce faîtage est à 99,10 m, la hauteur est de 9,30 m ; avec une limite de 9 m, il manque 30 cm, quelle que soit la hauteur mesurée ailleurs sur la façade. Ce raisonnement doit être refait pour chaque partie de la construction qui a une toiture ou un niveau de terrain différent.
II. Comment prouver le calcul, le contester ou régulariser un dépassement ?
A. Les plans du dossier et la distance par rapport au voisin
Le calcul de hauteur ne se démontre qu’avec les plans. L’article R. 431-10 du code de l’urbanisme exige, dans le projet architectural d’un permis de construire, le plan des façades et des toitures et « un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain » ; il ajoute que « lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ». Sur un terrain en pente, ce plan est souvent la pièce décisive : il montre le terrain naturel, le terrain après travaux et la position des points hauts. La façon de le dessiner est détaillée dans notre article consacré au plan de coupe d’un permis de construire sur un terrain en pente.
Un plan imparfait n’entraîne pas automatiquement l’illégalité du permis. Le Conseil d’État, le 13 avril 2022 (n° 438293), a rappelé que l’insuffisance, l’imprécision ou les inexactitudes du dossier n’entachent d’illégalité le permis « que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ». La décision de Toulouse de 2024 montre comment ce principe joue pour la hauteur : les deux plans de coupe se bornaient à indiquer les cotes du terrain aux extrémités de la parcelle, l’un d’eux représentant même une ligne droite ne correspondant pas au profil réel du sol, mais un plan topographique précis joint aux études annexées au dossier permettait d’apprécier la hauteur de l’immeuble ; le moyen tiré de l’insuffisance du dossier a donc été écarté.
Pour le demandeur, la leçon est de faire figurer les cotes du terrain naturel en de nombreux points, et pas seulement aux limites du terrain, idéalement à partir d’un relevé de géomètre. Pour le voisin, elle est de démontrer en quoi l’erreur ou la lacune a pu fausser l’appréciation de la mairie sur le respect de la règle de hauteur, et non seulement de relever qu’un plan est incomplet.
La hauteur commande aussi, dans de nombreux règlements, la distance à respecter par rapport aux limites séparatives. Une formule courante impose un retrait égal à la moitié de la hauteur, avec un minimum en mètres. Dans la décision du Conseil d’État du 3 août 2022, le règlement de Montferrier-sur-Lez imposait un retrait « égal à la moitié de la hauteur totale de la construction sans que ce retrait puisse être inférieur à 4 mètres ». Le promoteur soutenait qu’il fallait retenir la hauteur à l’égout ; le Conseil d’État a jugé que le tribunal pouvait retenir la hauteur mesurée au faîtage des toitures, la règle se référant à la « hauteur totale » de la construction.
Le calcul de cette distance se fait souvent point par point. À Colmar, la règle imposait une distance entre « tout point de la construction » et la limite la plus proche ; la cour de Nancy a jugé que cette distance devait être calculée « de manière glissante, en tenant compte des retraits éventuels de la façade de la construction ». Dans cette affaire, la façade sud mesurait 15 m au sommet de son acrotère par rapport au niveau moyen du terrain, ce qui imposait un recul de 7,50 m ; le plan de masse en montrait au moins 7,54 m. Un garde-corps dépassait l’acrotère de 25 cm, mais il était installé 20 cm en retrait ; la distance exigée à ce point, 7,625 m, était respectée avec au moins 7,74 m. La cour a donc jugé que la façade sud respectait la règle, même si le refus restait justifié par l’autre motif.
La décision de Lyon du 18 décembre 2024 applique la même logique : le bâtiment A se trouvait, au point le plus proche de la limite et au plus bas du terrain naturel, à 5,16 m de celle-ci ; sa hauteur au nu de la façade était de 10 m, ce qui imposait 5 m. Le bâtiment B, haut de 9,66 m au même type de point, devait respecter 4,83 m et se trouvait à 5,65 m. Les formules varient d’une commune à l’autre : le règlement de Marseille examiné par le Conseil d’État le 13 avril 2022 (n° 438293) exigeait une distance au moins égale aux deux tiers de la différence d’altitude entre le point de la construction et le point le plus proche de la limite, avec un minimum de 3 m, et excluait de ces distances les constructions techniques, catégorie dans laquelle le juge a rangé l’escalier d’accès.
Dans les communes qui ne sont pas couvertes par un PLU ou un document en tenant lieu, la règle nationale prend le relais. L’article R. 111-17 du code de l’urbanisme impose, sauf si le bâtiment jouxte la limite parcellaire, que la distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment au point le plus proche de la limite soit « au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres ». L’article R. 111-1 précise que les articles R. 111-5 à R. 111-19, dont celui-ci, ne sont pas applicables dans les territoires dotés d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Le calcul y repose sur une différence d’altitude entre deux points, ce qui, sur un terrain en pente, peut conduire à un résultat différent d’une hauteur mesurée depuis la base du bâtiment.
À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, la question de la hauteur se pose souvent pour des surélévations ou des transformations d’immeubles existants. L’article L. 152-6 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 novembre 2025, permet à l’autorité compétente, en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, de déroger au règlement du PLU dans des cas qu’il énumère. Il vise notamment, dans le respect d’un objectif de mixité sociale et sous réserve d’une intégration harmonieuse dans le milieu urbain environnant, la construction destinée principalement à l’habitation qui dépasse la hauteur maximale sans dépasser la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage ; il permet aussi de déroger au règlement « pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans », lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement. Il s’agit d’une faculté (« peut ») et non d’un droit. Sur une version antérieure de ce texte, applicable à la Ville de Paris, le Conseil d’État a jugé le 10 juillet 2023 (n° 462717) que la dérogation prévue pour la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant permet « de déroger aux règles affectant la densité, c’est-à-dire à celles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur ou au gabarit des bâtiments fixées par le règlement du plan local d’urbanisme », dans la limite d’une majoration de 30 % du gabarit de l’immeuble existant. Un demandeur parisien qui envisage de dépasser la hauteur du PLU doit donc identifier précisément l’hypothèse du texte dont il se prévaut ; un voisin qui conteste doit vérifier si la dérogation invoquée correspond bien au projet autorisé.
B. Refus, recours du voisin et régularisation : que faire ?
Le point de départ est l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : le permis ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives notamment à l’implantation et aux dimensions des constructions. Une hauteur supérieure au plafond du règlement, mesurée selon sa propre méthode, justifie donc en principe un refus, et un permis accordé malgré ce dépassement peut être contesté.
Si la mairie refuse votre permis pour un motif de hauteur, la première vérification porte sur la méthode : la mairie a-t-elle mesuré au bon point haut, depuis le bon point bas, selon la définition du règlement applicable à la date de la décision ? Le refus peut reposer sur une lecture erronée, par exemple une mesure au faîtage quand le règlement vise l’égout, ou l’inverse. La deuxième vérification porte sur une éventuelle adaptation mineure. L’article L. 152-3 du code de l’urbanisme permet aux règles du PLU de faire l’objet d’« adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ». Encore faut-il le démontrer avec les pièces du dossier : dans l’affaire jugée à Lyon le 17 décembre 2019, le demandeur invoquait des excavations dues à une ancienne carrière, mais aucun des plans versés à l’appui de sa demande ne matérialisait ces accidents du terrain, et la cour a refusé de considérer que le projet aurait dû bénéficier d’une adaptation mineure. La même décision rappelle que les mécanismes de régularisation en cours d’instance prévus par les articles L. 600-5 et L. 600-5-1 « s’appliquent uniquement aux permis de construire accordés et non aux refus de permis de construire ». Face à un refus, l’alternative consiste donc à contester la décision, si le calcul de la mairie est erroné, ou à déposer une nouvelle demande dont les cotes respectent la règle.
Si vous êtes voisin et que vous estimez qu’une construction autorisée dépasse la hauteur permise, la recevabilité de votre recours dépend de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : une personne autre que l’État, les collectivités ou une association n’est recevable à agir que si le projet est « de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien » qu’elle détient ou occupe régulièrement. Une hauteur excessive peut avoir un lien direct avec la vue, l’ensoleillement ou l’intimité, mais ce lien doit être expliqué et étayé au regard de la situation de votre bien.
Sur le fond, les allégations doivent être étayées. La décision de Marseille du 19 janvier 2021 montre qu’une simple affirmation sur des remblais ne suffit pas : la cour a écarté le moyen faute d’éléments permettant de localiser les terrassements et le niveau du sol avant travaux. Le même arrêt rappelle qu’un permis n’autorise que des constructions conformes aux plans et indications fournis par le demandeur, et que la fraude suppose des manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration pour échapper à une règle d’urbanisme. Il précise : « Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manoeuvres destinées à tromper l’administration. » Celui qui soupçonne une sous-évaluation volontaire du terrain naturel doit donc réunir des éléments précis, comme des relevés antérieurs au chantier, avant d’invoquer la fraude.
Concrètement, un recours bien construit compare trois séries de chiffres : la cote du terrain naturel avant travaux au point pertinent, la cote du point haut visé par le règlement et la hauteur maximale applicable dans la zone. Il indique ensuite à quel endroit précis de la construction la règle est dépassée, de combien, et pourquoi le dossier ne permettait pas à la mairie de s’en apercevoir. Un relevé de géomètre contradictoire ou un constat dressé avant le début des travaux est souvent plus utile qu’une estimation visuelle depuis la rue.
Le juge peut aussi limiter les conséquences d’un dépassement. Selon l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, lorsqu’un vice n’affecte qu’une partie du projet et peut être régularisé, le juge limite l’annulation à cette partie et fixe le cas échéant le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Dans l’affaire de Valloire jugée en 2020, où la règle de hauteur avait été jugée respectée, la cour de Lyon a ainsi annulé le permis seulement en tant que des débords de toiture et un balcon dépassaient le périmètre d’implantation, en fixant à deux mois le délai pour solliciter la régularisation, comme le prévoit l’arrêt n° 18LY04702.
L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme va plus loin : lorsque le juge estime qu’un vice entraînant l’illégalité de l’autorisation est susceptible d’être régularisé, il sursoit à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Le Conseil d’État a précisé, dans sa décision du 13 avril 2022, qu’un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation est susceptible d’être régularisé « même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause », dès lors que les règles en vigueur permettent une mesure de régularisation qui n’apporte pas au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. L’affaire de Nîmes en est une illustration concrète : selon l’arrêt de la cour de Toulouse du 31 décembre 2024, après un sursis à statuer de trois mois décidé par un précédent arrêt, le promoteur a obtenu un permis modificatif réduisant la hauteur de l’acrotère, le bâtiment culminant désormais à la cote de 79,15 m NGF pour un maximum de 79,20 m, et la cour de Toulouse a jugé que ce permis modificatif avait régularisé l’illégalité relative à la hauteur. La régularisation n’est cependant pas toujours possible : dans la décision du 3 août 2022, le tribunal avait refusé de l’envisager pour un autre vice, lié à la distance entre bâtiments, en jugeant qu’il ne pouvait être régularisé sans remettre en cause la nature même d’un projet de surélévation, et le Conseil d’État n’a pas censuré cette appréciation.
Pour le titulaire d’un permis contesté, la question de la hauteur se traite donc souvent en deux temps : défendre d’abord la méthode de calcul, plans et relevés à l’appui ; préparer ensuite, si un dépassement est établi, une solution de régularisation réaliste, par exemple une réduction de la hauteur de l’acrotère, une modification de la pente de toiture ou un abaissement du niveau de plancher, compatible avec les autres prescriptions de l’autorisation. Les voies de régularisation après un recours sont développées dans notre article sur la situation où un voisin agrandit sa maison en méconnaissance du PLU : annulation partielle et régularisation. Lorsque l’enjeu porte sur un refus, un permis attaqué ou un chantier en cours, l’analyse des cotes et du règlement relève du travail d’un avocat en droit de l’urbanisme à Paris, qui pourra confronter les plans à la règle applicable à la date de la décision.
Conclusion
Il n’existe pas une seule manière de calculer la hauteur d’une construction : il existe la méthode du règlement applicable au terrain, à la date de la décision. Le code de l’urbanisme laisse aux PLU le soin de fixer les hauteurs maximales, et la définition du lexique national, que le Conseil d’État a utilisée en 2022 pour éclairer une règle locale, mesure la différence entre le point le plus haut et le point le plus bas situé à sa verticale, au faîtage ou au sommet de l’acrotère. Les règlements locaux s’en écartent souvent, en retenant l’égout du toit, une moyenne des cotes du terrain ou une tolérance pour les remblais ou les parkings semi-enterrés.
Sur un terrain en pente ou remblayé, le point bas est en général le sol existant avant les travaux du projet, et la démonstration repose sur des cotes précises : un plan de coupe qui montre l’état initial et l’état futur, un relevé topographique, des altitudes rattachées au nivellement général. La même rigueur vaut pour la distance par rapport aux limites séparatives, souvent calculée à partir de la hauteur, point par point. Pour les projets dont le permis impose de rehausser le plancher pour le mettre hors d’eau, la décision du Conseil d’État de 2025 rappelle que la compatibilité entre cette exigence et la hauteur maximale ne peut être écartée sans examen.
Que l’on demande un permis, que l’on subisse un refus ou que l’on conteste la construction d’un voisin, la méthode reste la même : recopier la définition exacte du règlement, relever les cotes pertinentes, refaire le calcul pour chaque partie de la construction, puis apprécier, à la lumière des articles L. 152-3, L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, si une adaptation mineure, une annulation partielle ou une régularisation est envisageable.