La répartition des dépenses liées à un ascenseur ou à un monte-charge suscite un contentieux fréquent entre bailleurs et preneurs commerciaux. Lorsque le local exploité se situe en rez-de-chaussée ou en étage, la refacturation de la maintenance obéit à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce.
Or, de nombreux baux commerciaux renvoient simultanément à une clé surfacique et au règlement de copropriété régi par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. L’intervention d’un avocat en bail commercial permet de contrôler la régularité de l’inventaire contractuel sous le statut défini par l’article L. 145-1 du Code de commerce.
Par ailleurs, la frontière entre l’entretien courant et les grosses réparations visées à l’article R. 145-35 du Code de commerce gouverne le remplacement d’un appareil vétuste. Dès lors qu’une panne prolongée d’ascenseur ou de monte-charge entrave l’exploitation, la responsabilité du propriétaire est engagée selon l’article 1719 du Code civil.
En conséquence, la Cour de cassation encadre strictement les clauses de non-recours, la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce et la valeur locative de l’article L. 145-33 du même code. Il convient donc d’examiner l’imputation des charges et travaux d’ascenseur ou de monte-charge, puis les sanctions du défaut de délivrance et leurs effets sur le bail.
I. L’imputation des charges et des travaux d’ascenseur ou de monte-charge entre le bailleur et le locataire commercial
A. L’inventaire limitatif des charges, le critère de l’utilité objective pour un local en rez-de-chaussée et la communication des justificatifs
En matière de bail commercial, le bailleur ne peut refacturer les frais d’ascenseur ou de monte-charge qu’en vertu d’une clause expresse et conforme à la loi. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».
Ce texte précise également qu’« En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ». À défaut de mention expresse des dépenses d’ascenseur ou d’équipement commun dans cet inventaire limitatif, le propriétaire conserve seul la charge financière de ces installations.
Lorsque le local commercial dépend d’un immeuble comportant plusieurs occupants, la quote-part du preneur obéit au troisième alinéa de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Selon ce texte, « Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble ».
La loi ajoute que « Cette répartition est fonction de la surface exploitée » et impose au bailleur de notifier tout élément modifiant cette clé entre locataires. Par ailleurs, l’article R. 145-35 du Code de commerce dispose que « La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée ». En outre, le 5° de l’article R. 145-35 précité interdit d’imputer au preneur « Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ».
Une contestation classique apparaît lorsque le preneur exploite une boutique située en rez-de-chaussée sur rue et refuse d’acquitter les charges d’ascenseur. Dans un immeuble en copropriété, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ».
Ainsi, un lot de rez-de-chaussée sans lot annexe en étage ou en sous-sol ne supporte aucune charge d’ascenseur auprès du syndicat des copropriétaires. En revanche, l’analyse d’un avocat en droit de la copropriété révèle que l’utilité objective existe dès que l’appareil dessert, même indirectement, un sous-sol où le preneur détient une réserve.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3e, 22 septembre 2016, n° 15-20.086) illustre cette appréciation du critère de l’utilité objective pour les sous-sols. Dans cette espèce, un copropriétaire contestait sa participation aux frais d’ascenseur au motif que la cabine ne descendait pas jusqu’au second sous-sol.
La Cour rejette le pourvoi en relevant que, « si le second sous-sol de l’immeuble n’était pas desservi par l’ascenseur », l’intéressé « avait la possibilité d’utiliser l’ascenseur qui s’arrête au premier sous-sol pour ensuite prendre l’escalier et se rendre au second sous-sol » (Civ. 3e, 22 septembre 2016, n° 15-20.086). La cour d’appel a donc pu « en déduire que cet équipement présentait une utilité objective » et retenir « que les charges avaient été réparties entre les lots en fonction du critère de l’utilité » (Civ. 3e, 22 septembre 2016, n° 15-20.086). Dès lors, le commerçant en rez-de-chaussée disposant d’une cave ou d’un stockage en sous-sol accessible par l’ascenseur ou le monte-charge demeure redevable de la quote-part correspondante.
La solution est différente lorsque l’immeuble appartient à un propriétaire unique, même si un règlement de copropriété demeure annexé au bail commercial. Le tribunal judiciaire de Nantes (TJ Nantes, 4e ch., 18 mars 2025, n° 22/00079) a tranché cette question dans un litige opposant une pharmacie locataire à sa société foncière bailleresse.
La preneuse réclamait 10 473,66 euros « correspondant au montant des charges relatives à l’ascenseur qui équipe l’immeuble au sein duquel se trouvent les locaux loués et dont elle s’est acquittée pour les années 2016 à 2023 » (TJ Nantes, 18 mars 2025, n° 22/00079). Le jugement écarte l’exonération invoquée en retenant que la locataire ne peut se prévaloir « du tableau récapitulatif figurant dans ce règlement de copropriété qui exonère notamment, les lots du rez-de-chaussée et du sous-sol, du paiement des charges résultant de l’usage et de l’entretien de l’ascenseur commun, dès lors que l’immeuble n’est toujours pas soumis au statut de la copropriété » (TJ Nantes, 18 mars 2025, n° 22/00079). Les lieux loués incluant aussi des niveaux en étage, le tribunal valide la clé contractuelle calculée « au prorata de la surface des locaux qui lui sont loués par rapport à la surface totale des locaux occupés par l’ensemble des locataires bénéficiant de l’ascenseur » (TJ Nantes, 18 mars 2025, n° 22/00079).
En outre, l’exigibilité des charges d’ascenseur suppose le respect des règles de reddition et de justification posées par les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce. Selon le premier alinéa de l’article R. 145-36 du Code de commerce, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges « est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ».
Ce même alinéa de l’article R. 145-36 précité dispose que « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». Par deux arrêts du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la sanction respective du retard de régularisation et du défaut d’envoi des justificatifs.
Dans le premier arrêt du 29 janvier 2026 (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-14.982), la Cour de cassation censure une cour d’appel qui s’était contentée d’une mise à disposition des factures. Elle juge qu’en vertu des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce, « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-14.982).
Elle ajoute « qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Dans le second arrêt du même jour (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-16.270), elle juge que « Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles ».
B. La répartition entre l’entretien courant récupérable et le remplacement complet ou la mise aux normes de l’appareil
Au-delà de l’abonnement d’entretien, un ascenseur ou un monte-charge occasionne des dépenses lourdes de réparation, de mise aux normes ou de remplacement complet du treuil et de la cabine. La répartition de ces travaux obéit à l’ordre public de l’article R. 145-35 du Code de commerce, protégé par la sanction du réputé non écrit de l’article L. 145-15 du Code de commerce.
Selon le 1° de l’article R. 145-35 du Code de commerce, ne peuvent être imputés au preneur « Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ». Le 2° de l’article R. 145-35 précité exclut aussi « Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ».
Pour cerner cette prohibition, il faut se reporter à l’article 606 du Code civil, aux termes duquel « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Ce texte vise également « Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier » et énonce que « Toutes les autres réparations sont d’entretien » (art. 606 C. civ.).
Par ailleurs, l’article 1720 du Code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’« Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». En conséquence, à défaut de clause expresse mettant les réparations d’entretien non locatives à la charge du preneur, le remplacement d’un moteur ou d’une armoire de commande d’ascenseur incombe au bailleur.
La jurisprudence récente de la Cour de cassation confirme l’interprétation stricte des clauses transférant au locataire la charge de la vétusté ou des travaux structurels. Dans un arrêt du 4 décembre 2025 (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357), la troisième chambre civile rappelle au visa de l’article 1719 du Code civil que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ».
Elle juge « que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357). Ainsi, la réfection d’un ascenseur ou d’un monte-charge vétuste ne peut être imputée au preneur sans clause expresse, et demeure prohibée par l’article R. 145-35 du Code de commerce dès qu’elle touche à la structure ou constitue une grosse réparation.
Cette exigence d’une stipulation expresse vaut également pour les travaux de mise aux normes et de sécurité-incendie affectant les équipements de l’immeuble loué. Par un arrêt du 10 avril 2025 (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.099), la troisième chambre civile rappelle au visa de l’article 1719, 1° du Code civil que, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail ».
La Cour casse l’arrêt d’appel qui avait retenu la faute de la preneuse « sans constater l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.099). La relecture du contrat par un avocat en baux commerciaux permet ainsi de vérifier si une clause transfère valablement les mises aux normes techniques de l’ascenseur qui ne relèvent pas des grosses réparations.
Enfin, l’article R. 145-35 du Code de commerce prévoit que « Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ». Pour encadrer ces opérations de modernisation, le deuxième alinéa de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose au bailleur une obligation triennale d’information.
Selon ce texte, « Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût » (art. L. 145-40-2 C. com.). Conformément au second alinéa de l’article R. 145-36 du Code de commerce, ces états triennaux sont communiqués au preneur dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.
II. Les sanctions de la panne d’ascenseur ou de monte-charge et ses incidences sur l’exécution et le renouvellement du bail commercial
A. Le manquement continu du bailleur à son obligation de délivrance et l’inopposabilité des clauses de non-recours ou des diligences envers le syndic
Lorsqu’un local commercial est exploité en étage ou lorsqu’un commerce dépend d’un monte-charge pour acheminer ses stocks depuis le sous-sol, l’arrêt de l’appareil entrave directement l’activité. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu par la nature du contrat « 1° De délivrer au preneur la chose louée », « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
La Cour de cassation (Civ. 3e, 30 juin 2021, n° 17-26.348) rappelle qu’« Il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination tout au long de l’exécution du contrat ». Dans cet arrêt, elle juge que le bailleur doit maintenir un accès permettant « l’exploitation normale du bien donné à bail » et que « les clauses du contrat stipulant que le preneur prendra les lieux en l’état et renoncera à tout recours contre le bailleur du fait des dommages causés par des tiers ne déchargeaient pas » le propriétaire de son obligation de délivrance (Civ. 3e, 30 juin 2021, n° 17-26.348).
Pour écarter toute réclamation en cas de panne d’ascenseur, de nombreux contrats stipulent une clause d’interruption de service ou de renonciation à recours. Certes, le tribunal judiciaire de Nantes (TJ Nantes, 4e ch., 18 mars 2025, n° 22/00079) a rejeté une demande de remboursement de charges d’ascenseur en application d’une clause excluant toute indemnité en cas d’interruption de service, faute de preuve d’une faute de la bailleresse.
Toutefois, par un arrêt du 10 avril 2025 (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.974), la Cour de cassation juge au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil qu’« Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». Elle casse ainsi l’arrêt qui avait opposé une clause de non-recours pour troubles de jouissance à un preneur formant « de demandes indemnitaires fondées sur un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.974).
De plus, lorsque l’ascenseur défaillant constitue une partie commune d’un immeuble en copropriété, le bailleur ne peut pas s’exonérer en invoquant ses courriers adressés au syndic. Par un arrêt du 19 juin 2025 (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853), la troisième chambre civile rappelle que l’obligation d’assurer la jouissance paisible prévue à l’article 1719, 3° du Code civil « ne cesse qu’en cas de force majeure ».
Elle juge que, « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853). Le bailleur doit donc, « en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853), tandis que la cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 janvier 2025, n° 23/06802) condamne de même le bailleur resté inerte face aux désordres des parties communes.
Sur le plan de la prescription, le preneur confronté à l’arrêt prolongé d’un monte-charge ou d’un ascenseur privatif bénéficie du caractère continu de l’obligation du bailleur. Dans son arrêt du 4 décembre 2025 (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357), la Cour de cassation rappelle que selon l’article 2224 du Code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
Mais elle juge que « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357). Elle censure en conséquence l’arrêt qui avait déclaré l’action prescrite cinq ans après la signature du bail sans rechercher « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée » (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357), permettant ainsi à un avocat en troubles de jouissance locative d’agir tant que la panne perdure.
B. L’exception d’inexécution face à la clause résolutoire, la valeur locative du bail renouvelé et le contentieux de l’indemnité d’éviction
En cas d’immobilisation d’un ascenseur ou d’un monte-charge, le locataire qui suspend unilatéralement le paiement de ses loyers s’expose à un commandement visant la clause résolutoire. Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Par un arrêt du 5 mars 2026 (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820), la Cour de cassation rappelle que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Surtout, elle juge que « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820).
Néanmoins, l’exception d’inexécution demeure risquée si la panne d’ascenseur complique l’accès sans rendre les locaux totalement impropres à l’usage prévu au bail. Si le local reste exploitable, la clause résolutoire produit effet selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, et la Cour de cassation (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-12.423) censure les juges qui écartent une clause visant l’inexécution de « l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail ».
Toutefois, l’intervention d’un avocat en résiliation de bail commercial permet d’opposer la compensation rétroactive de dettes connexes, la Cour de cassation (Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-20.288) jugeant que « l’effet extinctif de la compensation judiciaire des créances réciproques connexes est réputé s’être produit au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles ». Par ailleurs, si le preneur d’un étage privé d’ascenseur souhaite adjoindre des activités connexes ou complémentaires, l’article L. 145-47 du Code de commerce lui impose une notification ouvrant au bailleur « un délai de deux mois, à peine de déchéance » pour contester, car le simple silence du propriétaire n’emporte pas renonciation à la destination contractuelle (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-21.473).
En outre, l’état et la charge financière de l’ascenseur ou du monte-charge influent directement sur la valeur locative lors de la révision triennale de l’article L. 145-38 du Code de commerce ou du renouvellement selon l’article L. 145-33 du même code. En effet, l’article R. 145-3 du Code de commerce apprécie les caractéristiques du local au regard « 1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public » et « 5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ».
De même, selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». Devant le juge des loyers commerciaux compétent selon l’article R. 145-23 du Code de commerce sauf loyer binaire excluant par volonté commune la fixation judiciaire (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-16.447 ; Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-21.045), le déplafonnement obéit à l’étalement annuel de 10 % de l’article L. 145-34 du Code de commerce, lequel est toutefois exclu pour « aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 23-23.834), tandis que le bailleur conserve le droit d’invoquer une cession-déspécialisation de l’article L. 145-51 du Code de commerce lors du renouvellement (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-25.849).
Enfin, lors du renouvellement régi par les articles L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce, le bailleur ne peut imposer la suppression de l’usage de l’ascenseur ni une nouvelle clause de transfert de charges. La Cour de cassation (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-20.872) rappelle « qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix ».
Elle juge « qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » selon l’article L. 145-14 du Code de commerce (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-20.872). Pour préserver son maintien dans les lieux garanti par l’article L. 145-28 du Code de commerce face à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code, « le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné », sans que la mauvaise foi du bailleur suspende ou interrompe ce délai (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.578) et sans qu’une expertise sollicitée en référé par le seul bailleur suspende la prescription à l’égard du preneur qui ne s’y est pas associé expressément (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-18.382).
Conclusion
Le régime juridique de l’ascenseur et du monte-charge dans le bail commercial conjugue rigueur contractuelle et protection statutaire d’ordre public. Sur le plan financier, le bailleur ne peut récupérer les frais de maintenance que s’ils figurent dans l’inventaire limitatif de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce et s’il adresse effectivement les justificatifs réclamés par le locataire selon l’article R. 145-36 du même code (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Tandis que l’utilité objective de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 protège le lot de rez-de-chaussée en copropriété dépourvu de sous-sol desservi (Civ. 3e, 22 septembre 2016, n° 15-20.086), les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et la vétusté associée restent à la charge du bailleur selon l’article R. 145-35 du Code de commerce.
Durant l’exécution du bail, l’arrêt prolongé d’un ascenseur ou d’un monte-charge essentiel engage la responsabilité du propriétaire sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil. Ni une clause de non-recours (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.974), ni l’ancienneté de la vétusté initiale tant que le manquement perdure (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357), ni la saisine du syndic de copropriété (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853) n’exonèrent le bailleur de réparer intégralement le préjudice de jouissance. Enfin, qu’il s’agisse d’opposer l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820), d’évaluer le loyer selon les articles R. 145-3 et R. 145-8 du même code ou de défendre le droit au renouvellement (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-20.872), la desserte verticale demeure un pilier de l’exploitation commerciale.