Un propriétaire découvre des déchets accumulés dans un appartement. Une locataire signale des moisissures et explique que la ventilation ne fonctionne plus. Dans les deux cas, les premières accusations peuvent être trompeuses : l’état du logement, son origine et les mesures nécessaires doivent être distingués. Un logement rendu insalubre par le locataire peut relever d’une procédure administrative, mais l’affirmation du bailleur ne désigne pas, à elle seule, la personne qui devra exécuter un arrêté.
La question change dès qu’une autorité intervient. Elle peut imposer des réparations, une autre mesure adaptée ou une interdiction d’habiter. Pour savoir qui doit agir, il faut lire la décision, identifier son destinataire et comprendre si elle porte sur le bâtiment ou sur l’usage des lieux. La responsabilité dans les rapports entre bailleur et locataire constitue une autre question : elle dépend notamment de l’état initial, des obligations de chacun et des preuves disponibles.
Cette distinction compte aussi pour le loyer et pour l’hébergement. La cessation du loyer attachée à certains arrêtés connaît une exception lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des lieux. Ce guide explique comment lire l’arrêté, préparer les pièces utiles et éviter de confondre une mesure de protection sanitaire avec une décision du juge sur les responsabilités.
I. Logement rendu insalubre par le locataire : comment savoir qui doit agir ?
A. Logement insalubre ou logement dégradé : comment établir l’origine du problème ?
L’insalubrité ne se réduit pas à un désaccord sur la propreté ou à une simple trace d’usure. Selon l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, un local est insalubre lorsqu’il constitue un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, « soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé ». Cette définition permet d’examiner aussi bien un défaut du bâtiment qu’une situation liée à l’usage. Elle ne permet pas, sans autre examen, d’attribuer chaque désordre à l’une des parties.
Un mur humide peut, par exemple, révéler une infiltration, un défaut de ventilation, un équipement défectueux ou un problème d’occupation. Plusieurs causes peuvent se combiner. De même, la présence de nuisibles appelle une enquête sur leur origine, les interventions déjà réalisées et les caractéristiques de l’immeuble. Une photographie peut montrer l’état d’une pièce à un moment donné ; elle ne démontre pas nécessairement pourquoi cet état existe.
Le bailleur doit remettre un logement décent et entretenir les locaux pour l’usage prévu. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment la délivrance d’un logement décent ainsi que les réparations autres que locatives nécessaires au maintien et à l’entretien normal des lieux. Cette obligation ne disparaît pas parce qu’une personne soupçonne un défaut d’entretien par le locataire.
De son côté, l’article 7 de la même loi met notamment à la charge du locataire l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives, avec les exceptions qu’il énumère pour la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou la force majeure. Il prévoit aussi une responsabilité pour les dégradations et pertes survenues dans les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive, sous réserve des causes d’exonération précisées par le texte.
Il ne s’agit donc pas de prouver que le logement était parfait à l’entrée pour faire supporter automatiquement au locataire tout ce qui apparaît ensuite. Il faut rapprocher les désordres des règles applicables à chacun. Une grille d’aération non entretenue et un système de ventilation en panne ne se traitent pas de la même manière ; un même appartement peut présenter les deux problèmes. Le code civil, article 1755, précise par ailleurs qu’aucune réparation réputée locative n’est à la charge du locataire lorsqu’elle est occasionnée uniquement par la vétusté ou la force majeure.
Pour reconstituer les faits, les deux parties peuvent réunir le bail, l’état des lieux d’entrée, les échanges sur les incidents, les factures d’entretien, les rapports d’intervention et les photographies datées dont l’origine est connue. Un état des lieux est particulièrement utile pour comparer l’état initial et l’état observé ensuite, mais il doit être lu avec les autres pièces : un défaut caché dans une installation ne ressort pas nécessairement d’un document descriptif. Des observations successives permettent aussi de vérifier si un problème a évolué ou si une intervention l’a corrigé.
Lorsque la cause reste discutée, un professionnel peut décrire les lieux et, selon sa mission, rechercher l’origine des désordres. Il est utile de lui communiquer les éléments favorables et défavorables à chaque hypothèse : le dossier est plus solide s’il présente aussi les réparations antérieures et les limites des constats. Une expertise ne transforme pas une supposition en certitude ; elle doit expliquer les observations qui soutiennent ses conclusions.
Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 avril 2026, RG 25/10532, illustre l’intérêt de cette méthode. Dans le dossier examiné, le juge a relevé une absence de ventilation mécanique et des moisissures plus étendues sur un constat que dans le rapport d’expertise. Il a constaté que le bailleur ne démontrait pas le défaut d’aération imputé au locataire ni la suroccupation alléguée, puis ordonné des travaux au bailleur. Il s’agit d’une décision rendue dans un litige précis sur la décence, et non d’une règle attribuant toutes les moisissures aux propriétaires.
À l’inverse, dans un jugement du tribunal judiciaire d’Évreux du 31 août 2026, RG 25/01230, plusieurs constats successifs ont établi, selon le tribunal, des manquements graves et renouvelés à l’entretien et à la jouissance paisible. Le juge a prononcé la résiliation du bail dans ce dossier. Cette décision, elle aussi civile, montre le rôle de pièces convergentes ; elle ne tranche pas la question du destinataire d’un arrêté sanitaire.
Pour une situation dominée par l’humidité et les moisissures, les recours liés à un logement insalubre avec moisissures éclairent le volet du logement décent. Ici, l’enjeu supplémentaire est de déterminer ce que l’administration a effectivement prescrit et à qui elle l’a demandé.
B. Arrêté d’insalubrité : le propriétaire ou le locataire doit-il exécuter les mesures ?
La première vérification consiste à se procurer le texte complet de l’arrêté et ses éventuelles annexes. Son intitulé seul ne suffit pas. Il faut relever l’autorité signataire, l’adresse et les locaux concernés, les motifs, les mesures prescrites, leur destinataire et les éventuelles interdictions. Si plusieurs personnes reçoivent notification, chacune doit vérifier ce qui lui est personnellement demandé, sans supposer qu’une copie vaut nécessairement obligation identique pour tous.
La police de l’habitat distingue notamment l’insalubrité des risques liés à la solidité du bâtiment et des défauts de certains équipements communs. Pour l’insalubrité visée au 4° de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, l’article L. 511-4 du même code désigne le représentant de l’État dans le département comme autorité compétente. Le maire peut être un interlocuteur utile pour un signalement local ; sa participation à la remontée des faits ne signifie pas que toutes les décisions d’insalubrité relèvent de lui.
Dans la procédure contradictoire prévue par l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, la personne avec laquelle elle est conduite sera tenue d’exécuter les mesures. Le texte vise en principe le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, il prévoit une procédure valablement conduite avec le seul syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.
Le même article prévoit une dérogation lorsque la mesure de police porte sur l’usage fait des lieux : la procédure est conduite avec la personne qui les a mis à disposition ou celle qui en a l’usage. Ce point est décisif lorsque l’état du logement serait lié à la manière dont il est occupé. Il ne signifie pas que tout arrêté visant un logement occupé doit être adressé au locataire, ni que l’administration peut désigner la personne à l’usage sans examiner l’objet de la mesure.
Une prescription portant sur un équipement commun, une réparation du bâti ou une mesure relative à l’usage peut appeler une lecture différente. La formulation exacte de l’arrêté et les circonstances du dossier comptent. Si une partie estime que l’administration s’est trompée de destinataire, elle peut présenter ses observations avec les pièces techniques et juridiques pertinentes. Tant qu’une modification ou une décision applicable n’a pas réglé la difficulté, il serait dangereux de considérer une obligation écrite comme inexistante sur la seule foi d’un échange entre bailleur et locataire.
Le contradictoire est l’occasion d’exposer les faits avant la décision dans le cadre prévu par le texte : état initial, signalements, interventions proposées, accès aux locaux et éventuelles difficultés d’exécution. L’occupant a intérêt à conserver les documents reçus et à signaler les informations qui lui manquent. Le propriétaire peut distinguer ce qui relève, selon lui, du bâti et ce qui tient à l’usage. Des accusations générales sont moins utiles qu’une description de chaque problème et de sa cause documentée.
En application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, l’autorité prescrit par arrêté les mesures rendues nécessaires par les circonstances : réparation, autre mesure propre à remédier à la situation, cessation de mise à disposition ou interdiction d’habiter, d’utiliser ou d’accéder, selon le cas. La démolition ou l’interdiction définitive n’est possible que dans les conditions précisées par cet article. Il ne faut donc pas déduire d’un signalement qu’une évacuation définitive sera décidée.
L’arrêté fixe le délai d’exécution des mesures ; il mentionne les conséquences prévues par le texte en cas de non-exécution, notamment l’astreinte et la possibilité de travaux d’office. Ces points figurent dans l’article L. 511-11 et doivent être lus avec la décision reçue. Il faut conserver la preuve de ce qui a été entrepris : demande d’intervention, devis, rendez-vous proposés, difficulté d’accès, photographies après intervention et factures. Si le calendrier est impossible à tenir, une demande motivée à l’autorité permet de lui exposer la difficulté sans attendre qu’un désaccord privé bloque toute action.
Enfin, une appréciation technique de l’insalubrité et une décision sur les responsabilités locatives n’ont pas le même objet. L’arrêté vise à faire cesser un risque ; une demande de remboursement entre les parties suppose d’examiner séparément les obligations applicables, les faits et le lien entre les dépenses et les désordres. La personne tenue d’exécuter une mesure ne doit pas déduire automatiquement du seul nom figurant sur l’arrêté que l’autre partie lui devra l’intégralité des frais.
II. Arrêté d’insalubrité et locataire : qui paie le loyer, les travaux et l’hébergement ?
A. Peut-on arrêter de payer le loyer après un arrêté d’insalubrité ?
Un logement difficile à occuper et un arrêté de traitement de l’insalubrité ne produisent pas nécessairement les mêmes effets sur le paiement. La démarche la plus sûre consiste à identifier le fondement de l’arrêté, les locaux concernés, sa notification ou son affichage, puis l’éventuelle mainlevée. Il faut ensuite vérifier si l’une des exceptions prévues par le texte s’applique à la situation.
Pour les locaux visés par un arrêté pris sur le fondement des articles L. 511-11 ou L. 511-19, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit, sous les exceptions qu’il énonce, que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble. Le même texte prévoit la reprise au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.
L’une des exceptions est particulièrement importante ici : le mécanisme décrit ne s’applique pas lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations. Le texte prévoit également une exception pour le cas visé au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique. Ces réserves figurent dans l’article L. 521-2. Leur application doit être examinée à partir de l’acte et de ses destinataires, sans remplacer la formule légale par une simple accusation d’insalubrité causée par le locataire.
Pour comprendre la différence, prenons deux situations hypothétiques. Dans la première, une mesure vise le propriétaire pour des travaux sur une installation ; il faut vérifier les conditions du texte et les actes de notification avant d’établir le compte des sommes dues. Dans la seconde, la mesure est prise à l’encontre de la personne ayant l’usage des lieux ; l’exception expressément prévue doit être examinée. Dans les deux cas, ce n’est ni le titre d’un courrier informel ni la seule opinion d’une partie qui tranche.
Les sommes indûment perçues au titre de l’occupation sont, selon l’article L. 521-2, restituées à l’occupant ou déduites des loyers dont il devient à nouveau redevable. Pour préparer un décompte, il est utile de conserver les appels de loyer, les paiements, l’arrêté, la preuve de sa notification ou de son affichage et l’acte de mainlevée. Les charges et les autres sommes réclamées doivent être examinées selon leur nature et le texte applicable : elles ne se confondent pas toutes avec le loyer en principal.
Le même article indique qu’un arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité ne peut, sous la réserve qu’il prévoit, entraîner à lui seul la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement. Il faut donc distinguer la protection liée à l’arrêté d’une éventuelle procédure relative au bail. Une décision de traitement de l’insalubrité n’autorise pas, par elle-même, à changer les serrures ou à traiter l’occupant comme si un juge avait déjà résilié son contrat.
Inversement, une suspension de paiement décidée unilatéralement au seul motif qu’un logement paraît humide ou dégradé peut créer un litige si les conditions légales ne sont pas réunies. Le jugement parisien cité plus haut rappelle, dans le cadre du dossier de décence qu’il examinait, la distinction entre demande de travaux, réduction de loyer et arrêt du paiement. L’intérêt pratique est de vérifier la voie pertinente et les pièces qui la soutiennent, plutôt que de confondre les effets d’un arrêté avec ceux d’un désaccord sur l’état des lieux.
Si le bailleur et le locataire ne s’accordent pas sur le compte, chacun peut établir un tableau simple : mois concerné, somme appelée, somme versée, nature de la somme et document qui justifie le traitement retenu. Un courrier précis peut demander la correction d’une ligne contestée sans effacer les autres. En cas de difficulté persistante, le litige relatif au bail et la question administrative doivent être présentés avec leurs pièces respectives ; une réponse à l’une ne résout pas forcément l’autre.
B. Qui finance les travaux et où loger l’occupant pendant leur réalisation ?
Le document central reste l’arrêté. La personne qu’il oblige doit identifier chaque mesure, son périmètre et la façon d’en justifier l’exécution. Un nettoyage, une intervention sur la ventilation et une réparation des parties communes peuvent nécessiter des intervenants différents. Un devis isolé ne prouve pas que l’ensemble des prescriptions sera respecté ; il faut le rapprocher des points précis que l’autorité demande de traiter.
Lorsque les travaux prescrits n’ont pas été mis en œuvre dans le délai fixé, l’article L. 511-16 du code de la construction et de l’habitation permet à l’autorité compétente, par décision motivée, de faire procéder d’office à leur exécution aux frais du propriétaire, dans les conditions qu’il prévoit. L’article L. 511-11 mentionne pour sa part des travaux exécutés d’office aux frais de la personne tenue de les exécuter. Si la mesure vise la personne qui a l’usage des lieux, la portée de ces dispositions et le fondement exact de la décision doivent être examinés avec soin : il serait imprudent d’attribuer automatiquement la facture administrative au locataire ou au bailleur à partir d’une seule phrase.
La dépense administrative éventuelle ne règle pas non plus, à elle seule, le recours entre les parties. Le bailleur qui demande une contribution doit préciser les postes réclamés et leur fondement ; le locataire peut discuter l’origine de chaque désordre, la nécessité des interventions et les justificatifs. Un remplacement intégral facturé à neuf, par exemple, appelle un examen de l’état et de la cause du dommage, plutôt qu’une acceptation automatique du montant annoncé. Les documents de chantier et les photographies avant et après intervention permettent de distinguer les travaux réellement effectués des travaux seulement envisagés.
L’accès au logement mérite une organisation concrète. Pour les catégories de travaux qu’il énumère, l’article 7, e, de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à permettre l’accès et prévoit une notification précisant la nature et les modalités des travaux avant leur début. Le même texte encadre les interventions les samedis, dimanches et jours fériés et permet au juge d’intervenir dans les situations abusives ou dangereuses qu’il décrit. L’existence d’une prescription administrative doit être rapprochée de ces règles et de l’organisation concrète du chantier.
En pratique, l’échange peut porter sur le nom de l’entreprise, les zones à dégager, les contraintes de sécurité, la présence éventuelle de l’occupant et les objets à protéger. Si l’accès ne peut pas être donné à la date proposée, il est utile d’expliquer pourquoi et de proposer une autre organisation. De son côté, le bailleur peut préciser ce que l’entreprise doit faire et conserver les confirmations. Ces éléments aident l’autorité à distinguer une difficulté réelle d’exécution d’une intervention qui n’aurait jamais été organisée.
Lorsque l’immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le propriétaire ou l’exploitant doit assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. Le texte organise aussi le cas où cette obligation n’est pas remplie. Il ne faut donc pas présumer que la seule origine alléguée des désordres dispense le propriétaire de toute vérification sur l’hébergement.
En cas d’interdiction définitive d’habiter, de cessation prescrite de la mise à disposition de certains locaux ou d’évacuation à caractère définitif, le même article L. 521-3-1 prévoit une obligation de relogement et précise les caractéristiques de l’offre ainsi qu’une indemnité de réinstallation dans les cas qu’il vise. La qualification temporaire ou définitive doit être lue dans la décision et rapprochée de la situation de l’occupant ; on ne la déduit pas de la durée envisagée d’un chantier informel.
Pour évaluer une proposition d’hébergement, les informations utiles comprennent la composition du foyer, les besoins liés à la santé ou au handicap, la scolarité, les possibilités de déplacement et les conditions d’accès au logement proposé. Il est préférable de demander les caractéristiques et les modalités pratiques par écrit et de signaler les difficultés concrètes. Ces éléments servent à apprécier l’adéquation de la solution, sans présumer qu’un hébergement particulier conviendra à tous les occupants.
Après les interventions, la personne tenue d’agir doit conserver les justificatifs et demander à l’autorité comment faire constater la réalisation des mesures. L’article L. 511-11 prévoit que les mesures prescrites doivent être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location. Une facture de nettoyage ne remplace donc pas à elle seule la vérification de toutes les prescriptions figurant dans l’arrêté.
Pour traiter un désaccord sur les obligations issues du bail, la distinction entre les mesures de police et les demandes civiles peut être rapprochée des règles applicables au contentieux du bail d’habitation. Le dossier doit rester organisé par question : sécurité immédiate, actes administratifs, travaux réalisés, hébergement, compte locatif et éventuelle demande de réparation. Cette présentation évite qu’un différend sur les coûts retarde le traitement d’un risque sanitaire.
Conclusion
Un logement rendu insalubre par le locataire ne désigne pas automatiquement le débiteur de toutes les mesures et de tous les frais. L’origine du danger doit être documentée, puis l’arrêté lu pour identifier la personne tenue d’exécuter chaque prescription. Les effets sur le loyer dépendent du texte applicable et notamment de l’exception visant une mesure prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des lieux. Enfin, l’hébergement, les travaux d’office et les éventuels recours entre bailleur et locataire appellent chacun une vérification distincte. Conserver les actes, les preuves techniques et les justificatifs de chaque intervention permet de protéger les occupants tout en établissant les responsabilités sur des bases vérifiables.