Une entreprise choisie pour refaire la toiture de votre immeuble a-t-elle versé une commission ou offert un avantage au syndic ? La question ne se confond pas avec les honoraires de suivi des travaux votés par les copropriétaires. Elle touche à la transparence du choix de l’entreprise, aux liens entre les intervenants et, parfois, au coût supporté par la copropriété. Une somme mentionnée sur une facture, une relation commerciale ou une invitation ne suffit pourtant pas, à elle seule, à établir une irrégularité.
Dans sa veille sur le logement de novembre 2026, l’association CLCV rappelle des condamnations intervenues dans une affaire d’attribution de marchés de travaux sur la Côte d’Azur. Cette actualité invite les copropriétaires à examiner les documents de leur propre immeuble, sans attribuer à un autre professionnel les faits constatés dans cette affaire.
La bonne démarche commence par trois questions simples : qui a payé quoi, pour quelle prestation et avec quelle information de l’assemblée générale ? Le conseil syndical peut ensuite rapprocher le contrat, les devis, la décision collective et les comptes. Selon les pièces et les circonstances, il pourra demander des explications, faire inscrire une question à l’ordre du jour ou envisager une action. Voici comment distinguer une rémunération de chantier d’un avantage provenant d’un prestataire, et comment préparer un dossier utile sans confondre soupçon, preuve et décision du juge.
I. Commission du syndic sur travaux : que faut-il vérifier ?
A. Distinguer les honoraires votés par la copropriété d’un avantage versé par l’entreprise
Le syndic professionnel est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Pour comprendre une facture, commencez par identifier le syndicat, qui regroupe les copropriétaires, le syndic chargé de l’administrer et l’entreprise qui réalise les travaux. Le code civil, article 1984, définit le mandat comme le pouvoir donné à une personne d’agir pour le mandant et en son nom. Une facture de l’entreprise au syndicat et une rémunération du syndic ne désignent donc pas nécessairement la même opération.
La rémunération de la mission de syndic est en principe forfaitaire. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit aussi, sous ses conditions, des honoraires spécifiques pour certains travaux non compris dans le budget prévisionnel et votés par l’assemblée. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux, selon les mêmes règles de majorité. Le projet de résolution exprime la rémunération en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon leur importance, avant leur exécution.
Un honoraire de suivi régulièrement voté correspond ainsi à une rémunération identifiable du syndic par la copropriété. Le fait que son montant dépende du prix du chantier n’établit pas, par lui-même, que l’entreprise a rémunéré le syndic. Il faut lire la résolution, le contrat et l’appel de fonds : les mots commission ou pourcentage employés dans une conversation ne disent pas qui paie ni au titre de quelle prestation.
Prenons un exemple limité à l’arithmétique : si l’assemblée a fixé un honoraire de 3 % sur un chantier évalué à 100 000 euros hors taxes, le montant obtenu est de 3 000 euros hors taxes. Il faut ensuite examiner les termes votés, le traitement de la taxe applicable et les pièces comptables. Cet exemple ne fixe ni un tarif légal unique ni le taux qui conviendrait à votre immeuble. La question est de savoir si la somme demandée correspond à la décision prise et à la prestation annoncée.
À l’inverse, une somme versée par l’entreprise au syndic, à un de ses salariés ou à une société liée appelle une autre série de vérifications. Quelle est la nature du versement ? Correspond-il à un service réellement identifié ? Qui en est bénéficiaire ? A-t-il été mentionné aux copropriétaires ? Une remise accordée à la copropriété, une facture d’honoraires du syndic et une rémunération payée par un prestataire sont trois flux distincts. Leurs justificatifs ne se remplacent pas.
Dans les échanges, le même mot peut désigner des situations très différentes. Une remise sur le prix de l’entreprise peut profiter à la copropriété si elle apparaît dans le marché et ses factures. Une rémunération pour une prestation distincte peut concerner une autre relation contractuelle. Un avantage personnel, quant à lui, doit être identifié avec son bénéficiaire et son contexte. Avant de demander une correction comptable, vérifiez si la somme figure dans les comptes du syndicat et si une pièce explique son objet. Ces vérifications factuelles ne préjugent pas de la qualification juridique.
Un avantage peut également prendre une forme non monétaire : invitation, voyage, prestation ou remise personnelle. Sa seule existence ne permet pas de conclure à une infraction ou à une surfacturation. Il faut chercher le contexte, la date, les personnes concernées et le lien éventuel avec le choix ou l’exécution du marché. Une invitation sans lien démontré avec une décision ne doit pas être présentée comme une preuve que les copropriétaires ont payé trop cher.
Pour comparer les deux postes, placez côte à côte le devis de l’entreprise, la résolution approuvant les travaux, celle relative à la rémunération du syndic et les factures. Une somme appelée par la copropriété devrait pouvoir être rapprochée de sa base contractuelle ou de la décision applicable. Si le chantier a changé en cours de route, conservez aussi les avenants et les explications sur leur approbation. Une différence entre le montant initial et le montant final peut avoir une explication technique ; elle mérite d’être documentée avant toute conclusion.
Les règles de vote et de calcul des honoraires de syndic sur travaux répondent à la première question. Pour un avantage provenant de l’entreprise, l’examen porte en plus sur les liens entre les acteurs et sur l’information donnée à l’assemblée. Le droit de la copropriété organise précisément les pouvoirs du syndic, du conseil syndical et du syndicat.
B. Quels liens entre le syndic et l’entreprise doivent être présentés à l’assemblée ?
Une entreprise peut intervenir dans l’immeuble sans être liée au syndic. Elle peut aussi appartenir au même groupe, avoir un dirigeant commun ou entretenir une relation commerciale. Il faut identifier la relation exacte au lieu de supposer que toutes ces situations produisent automatiquement le même effet juridique.
L’article 18-1 A, II, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le syndic soumet à l’autorisation de l’assemblée toute convention passée entre le syndicat et une personne ou entreprise avec laquelle il a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature de ces liens. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat. Le texte distingue aussi les prestations de services autres que la mission de syndic, conclues entre le syndic et le syndicat, qui nécessitent une autorisation expresse dans les conditions qu’il fixe.
Le décret du 17 mars 1967, article 39, vise des conventions entre le syndicat et le syndic ou certaines personnes qui lui sont proches, ainsi que des conventions avec certaines entreprises dans lesquelles ces personnes ont des intérêts ou exercent des fonctions. Il vise également, pour un syndic personne morale, l’entreprise qui détient directement ou indirectement une participation dans son capital. Dans les cas prévus par ce texte, l’assemblée doit spécialement autoriser la convention et le syndic doit préciser les liens qui rendent cette autorisation nécessaire.
Ces règles n’autorisent pas à déduire qu’une entreprise est liée au syndic parce qu’elle intervient souvent dans l’immeuble, ni qu’un simple versement isolé correspond forcément à l’un des liens décrits par les textes. La première étape consiste à demander les éléments permettant de qualifier la relation : identité exacte du contractant, rôle de chacun et présentation des liens à l’assemblée. La réponse peut montrer qu’aucun des cas envisagés ne s’applique ; elle peut aussi révéler qu’une autorisation ou une information devait être examinée.
La mise en concurrence est une question voisine, mais différente. Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée fixe, à la majorité prévue par ce texte, un montant de marchés et de contrats à partir duquel une mise en concurrence devient obligatoire. Elle fixe aussi un seuil de consultation du conseil syndical. Le nombre de devis utiles dépend donc de la situation et des décisions applicables à la copropriété : il serait trompeur d’affirmer que tout chantier exige automatiquement trois devis.
Demandez le procès-verbal ayant fixé ces seuils, puis comparez-le au montant du marché examiné. Regardez si les offres portent sur le même périmètre : surface, matériaux, garanties proposées et prestations incluses. Le devis le moins cher n’est pas toujours comparable si une entreprise ne prévoit pas une partie du chantier. Une comparaison loyale permet aussi de vérifier si le choix le plus coûteux possède une justification technique explicite.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 10 janvier 2024, n° 21/12072, a examiné une situation concernant des contrats d’assurance et non des travaux. Une faute liée à l’absence d’autorisation spéciale avait déjà été définitivement retenue ; la cour a ensuite confirmé l’indemnisation du syndicat après expertise, en retenant notamment le lien entre cette faute et le préjudice établi dans le dossier. L’exemple montre pourquoi l’information sur les liens et la preuve du dommage comptent. Il ne signifie pas qu’un surcoût ou une indemnisation sont automatiques dès qu’une relation existe.
Pour une copropriété parisienne ou francilienne, cette méthode ne change pas : rassembler les décisions de l’immeuble, identifier les intervenants et leur rôle, puis vérifier les règles applicables au contrat précis. La localisation ne dispense ni de comparer les offres sur un périmètre identique ni de conserver les justificatifs. Si une procédure est envisagée, il faut identifier la juridiction compétente à partir de la situation et des demandes réellement formulées.
II. Commission versée au syndic par l’entreprise : quelles démarches et quels recours ?
A. Quelles pièces demander et comment établir les faits ?
La priorité est de construire une chronologie vérifiable. Notez la date de préparation du chantier, les offres reçues, la convocation, le vote, la signature du marché, les éventuels avenants et les paiements connus. Pour chaque étape, indiquez la pièce qui la confirme. Un tableau simple peut comporter cinq colonnes : événement, date, document, personne concernée et question restant ouverte. Séparez clairement les faits établis des éléments rapportés oralement.
Le conseil syndical joue un rôle central. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 lui donne une mission d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic. Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande et après en avoir donné avis au syndic, des pièces et documents se rapportant à cette gestion et, plus généralement, à l’administration de la copropriété. Le même article prévoit des pénalités en cas d’absence de transmission au-delà d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, selon les modalités qu’il énonce. Cette règle concerne la demande du conseil syndical ; elle ne signifie pas qu’un copropriétaire isolé obtient automatiquement tout document privé d’un tiers.
Les pièces à examiner dépendent du dossier. Les plus utiles sont généralement le contrat du syndic, les projets de résolutions, la convocation et ses annexes, le procès-verbal, les devis comparables, le contrat finalement signé, les avenants, les factures du chantier, les appels de fonds et les comptes du syndicat. Ajoutez les documents sur les seuils de consultation et de mise en concurrence ainsi que les informations disponibles sur les liens présentés à l’assemblée. Une demande précise, portant sur un chantier et une période identifiés, facilite une réponse exploitable.
Les relevés et les factures de la copropriété peuvent montrer ce qu’elle a payé, mais ils ne prouvent pas nécessairement ce qu’un prestataire aurait versé à une autre personne. Il faut éviter de combler cette absence par une déduction. Une mention ambiguë peut désigner une remise commerciale, une prestation distincte, des honoraires votés ou un flux étranger au syndicat. Demandez l’explication et le justificatif correspondant, puis vérifiez ce qu’ils démontrent réellement.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge notamment le syndic d’exécuter les délibérations, d’administrer l’immeuble et d’établir les comptes du syndicat. Il prévoit un compte séparé au nom du syndicat pour les sommes reçues en son nom ou pour son compte, ainsi que la mise à disposition du conseil syndical d’une copie des relevés périodiques. Ces documents aident à comprendre les flux de la copropriété ; ils ne donnent pas, à eux seuls, une vue exhaustive des comptes personnels de tous les intervenants.
En matière de mandat, l’article 1993 du code civil impose au mandataire de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration. Son application à une somme contestée dépend de la réalité du mandat et des circonstances du versement. Le texte ne permet pas de traiter automatiquement toute recette du professionnel, quelle qu’en soit l’origine, comme une somme appartenant à la copropriété.
Si les explications restent incomplètes, adressez au syndic une liste de questions factuelles : quelle société a été retenue, quel lien a été déclaré, quelle décision autorisait la convention lorsque la loi l’exigeait, quelles prestations ont été facturées et comment les offres ont-elles été comparées ? Demandez des réponses documentées plutôt qu’une reconnaissance générale de responsabilité. Conservez les demandes et les réponses avec les annexes, sans modifier les documents reçus.
Une demande écrite peut être structurée par opérations plutôt que par accusations. Pour le chantier en cause, indiquez les documents déjà reçus, ceux qui manquent et les écarts que vous cherchez à comprendre. Par exemple, si deux versions du devis portent des montants différents, demandez laquelle a été soumise à l’assemblée et si un avenant explique l’écart. Si les travaux sont achevés, demandez aussi la facture définitive et le document qui retrace la réception. Si la réponse renvoie à une pièce déjà transmise, vérifiez sa date et son périmètre avant d’en tirer une conclusion.
La charge de la preuve doit rester présente à chaque étape. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit son extinction. Une facture, un relevé ou un message peuvent être utiles, mais leur portée dépend de leur auteur, de leur contenu et des autres pièces. Le juge appréciera le dossier soumis à son examen.
Évitez les démarches qui pourraient créer de nouvelles difficultés : diffusion publique de noms sur la base d’une rumeur, accès à un compte privé sans autorisation ou affirmation d’une infraction avant vérification. En revanche, garder les documents déjà reçus, demander les pièces auxquelles le conseil syndical peut accéder et noter les contradictions entre les documents de la copropriété permettent de préparer une discussion utile.
B. Comment contester une décision ou demander réparation sans confondre les procédures ?
Les suites dépendent d’abord de la question posée. Si l’assemblée n’a pas encore voté, les copropriétaires peuvent chercher à obtenir des explications avant de se prononcer : ventilation de la rémunération du syndic, périmètre des travaux, comparaison des offres et présentation des liens concernés. Si le marché a déjà été signé, il faut identifier précisément la convention, l’autorisation éventuellement donnée et les conséquences juridiques applicables. L’inopposabilité prévue par l’article 18-1 A dans les cas qu’il vise ne doit pas être confondue avec une annulation automatique de toute la rénovation.
Si la difficulté concerne une décision d’assemblée générale, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation de ces décisions doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Le même texte prévoit la notification par le syndic dans le mois suivant l’assemblée. Vérifiez donc le résultat du vote, la qualité du demandeur et les pièces relatives à la notification avant de choisir une voie d’action.
Ce calendrier concerne la contestation d’une décision d’assemblée dans les conditions de l’article 42. Il ne faut pas le transposer sans examen à une demande différente, par exemple une action en responsabilité fondée sur un dommage. Conservez la preuve de la notification et vérifiez les voies envisageables lorsque vous demandez des explications. Si une question de recevabilité se pose, il faut l’examiner sur les textes et les décisions applicables au cas considéré.
Une action en réparation suppose d’identifier la faute invoquée, le dommage et leur lien. L’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond du dol et des fautes commises dans sa gestion, avec la distinction qu’il énonce selon que le mandat est rémunéré ou non. L’article 1240 du même code pose, pour sa part, le principe de la réparation du dommage causé par une faute. Le fondement pertinent et la personne pouvant agir dépendent notamment de la nature du préjudice et des relations entre les parties.
Un surcoût ne se prouve pas seulement en comparant le prix du chantier à une estimation trouvée sur internet. Il faut reconstituer des prestations comparables et expliquer la différence : devis portant sur les mêmes travaux, prix et quantités, état initial du bâtiment, difficultés techniques, avenants et paiements. Une expertise peut être utile lorsque le désaccord porte sur la réalité du travail effectué ou sur le coût d’une autre solution. Dans l’affaire d’assurance jugée à Paris en 2024, la cour a justement examiné une expertise et des éléments de comparaison propres à l’immeuble ; ce raisonnement ne remplace pas la preuve dans un chantier différent.
La copropriété peut organiser la discussion en deux temps. D’abord, elle demande une présentation claire des relations déclarées, des prestations et des sommes. Ensuite, si un désaccord subsiste, elle fait examiner les décisions collectives et les justificatifs disponibles. Cette méthode permet de distinguer un défaut d’explication, qui peut être corrigé par la communication d’une pièce, d’une faute et d’un préjudice qu’il faudrait établir. Elle permet aussi d’éviter de confondre la nécessité de réparer un dommage avec le choix du prestataire chargé d’assurer la sécurité du bâtiment.
Il faut également distinguer le préjudice du syndicat, qui a pu supporter une dépense collective, d’un préjudice personnel propre à un copropriétaire. Les demandes et les personnes habilitées à les présenter ne se déduisent pas du seul titre de propriétaire. Avant une action, identifiez les factures payées, la personne qui les a supportées, les décisions collectives pertinentes et le résultat recherché : explications, régularisation, contestation d’une décision ou indemnisation.
Enfin, une qualification pénale éventuelle doit rester distincte du litige civil. L’article 445-2 du code pénal vise, sous les conditions qu’il précise, le fait pour une personne exerçant certaines fonctions de solliciter ou d’accepter sans droit un avantage en lien avec un acte de son activité accompli ou omis en violation de ses obligations. L’article 445-1 du code pénal vise notamment la proposition d’un tel avantage dans les conditions qu’il décrit. Un cadeau, une relation de groupe ou un devis élevé ne suffisent pas à eux seuls à établir ces éléments.
Si les pièces font apparaître des faits susceptibles d’être signalés, conservez-les dans leur contexte et exposez ce que vous savez, ce que vous ignorez et la source de chaque information. Les autorités compétentes apprécient les suites à donner ; le juge décide de la qualification et des responsabilités lorsqu’il est saisi. Une démarche pénale éventuelle ne remplace pas l’analyse des droits du syndicat, du sort du contrat de travaux et des demandes civiles.
Pour choisir la suite, comparez enfin l’intérêt collectif et l’urgence concrète. Des travaux nécessaires à la sécurité de l’immeuble ne devraient pas être assimilés sans examen au débat sur un avantage possible. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic, en cas d’urgence, la réalisation de sa propre initiative des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. La transparence sur le marché et la protection du bâtiment doivent être traitées ensemble, en fonction des faits.
Conclusion
Une commission sur travaux peut désigner un honoraire voté par les copropriétaires ou un avantage provenant d’une entreprise : ce sont deux questions différentes. Pour comprendre la situation, identifiez le payeur, le bénéficiaire, la prestation et la décision collective, puis rapprochez les devis, le marché et les comptes. Vérifiez aussi si les liens entre le syndic et l’entreprise entraient dans les cas soumis à autorisation. Une irrégularité, un dommage ou une infraction ne se présument pas ; ils s’apprécient au regard des textes et des pièces propres au dossier. Une chronologie précise et des demandes documentées permettent aux copropriétaires de choisir une réponse proportionnée tout en préservant l’entretien de leur immeuble.