Une fissure traverse le plafond d’un appartement neuf. Une infiltration apparaît aussi dans le couloir de l’immeuble. Le copropriétaire alerte le syndic, qui lui répond que le promoteur a souscrit une assurance dommages-ouvrage. Mais qui doit déclarer les dégâts : le syndic, le propriétaire du lot ou le vendeur ? Et faut-il envoyer un dossier unique lorsque les dommages touchent à la fois l’appartement et les parties communes ?
La réponse dépend notamment de la nature des éléments atteints, de l’identité des bénéficiaires de l’assurance, de la réception des travaux et du contenu du contrat. Une même construction peut présenter plusieurs désordres et plusieurs personnes intéressées à leur réparation. Informer le syndic est une première démarche utile, mais le dossier doit aussi permettre de vérifier ce qui a effectivement été déclaré à l’assureur et au nom de qui.
Ce guide suit le parcours du dossier, de l’identification de l’ouvrage jusqu’à la réponse de l’assureur. Il explique comment répartir les démarches entre le syndicat et les propriétaires, préparer une déclaration documentée et examiner une proposition d’indemnisation. Les exemples sont indicatifs : ils ne remplacent ni l’examen du règlement de copropriété, des actes de vente et de la police d’assurance, ni l’analyse technique des désordres.
I. Déclaration dommage ouvrage en copropriété : qui doit déclarer le sinistre ?
A. Dommage ouvrage, syndic et copropriété : qui représente les parties communes ?
L’assurance dommages-ouvrage a pour objet de financer la réparation de certains dommages de construction sans attendre que les responsabilités des intervenants soient définitivement réparties. L’article L. 242-1 du code des assurances vise l’assurance souscrite par la personne qui fait réaliser les travaux, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs. Elle ne se confond pas avec l’assurance de responsabilité décennale du constructeur, prévue par l’article L. 241-1 du même code.
La première vérification consiste à retrouver la police correspondant à l’opération en cause. Dans un immeuble, les documents de la construction initiale peuvent coexister avec ceux d’un chantier ultérieur, par exemple une réfection importante de toiture ou une surélévation. Un numéro d’assurance mentionné dans un acte de vente ne suffit pas toujours à identifier la garantie attachée au travail suspecté. Demandez les conditions particulières, les éventuels avenants, le nom de l’assureur et les documents de réception de l’opération concernée.
Le syndicat des copropriétaires est la collectivité chargée de la copropriété ; le syndic en est le représentant. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge notamment le syndic d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation et de représenter le syndicat dans les actes civils et, dans les cas prévus par la loi, en justice. Pour un désordre affectant les parties communes, le copropriétaire a donc intérêt à avertir par écrit le syndic et à demander quelle déclaration sera faite pour le syndicat.
La situation n’est pas toujours visible à l’œil nu. Une tache dans un salon peut provenir d’un mur extérieur, d’une toiture ou d’une canalisation dont le statut dépend des documents de la copropriété et de sa configuration. À l’inverse, une dégradation visible dans une partie commune peut avoir une origine située dans un lot. Le règlement de copropriété, les plans, les actes et les constatations techniques servent à distinguer l’élément atteint, la cause possible et les conséquences pour chaque occupant.
Dans sa demande au syndic, le propriétaire peut décrire séparément ce qu’il voit chez lui et ce qu’il a observé dans l’immeuble, sans présenter comme certaine une origine encore inconnue. Il peut joindre des photographies datées, demander le nom de l’assureur et solliciter une copie de la déclaration ou au moins sa référence et la liste des désordres déclarés. Si plusieurs appartements sont touchés, regrouper les éléments utiles permet de présenter à l’expert une vue cohérente du problème, sans effacer les particularités de chaque lot.
Le syndic peut être amené à prendre des mesures pour préserver l’immeuble, mais il faut distinguer les premières mesures de sécurité des réparations définitives. L’article 18 précité prévoit qu’en cas d’urgence le syndic peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Conserver les photographies, les échanges, les devis et les factures aide ensuite à expliquer ce qui a été fait et pourquoi. En cas de danger immédiat, la sécurité des occupants prime sur la préparation d’un dossier d’assurance.
Si le syndic répond que le dossier a déjà été ouvert, il reste utile de comparer le contenu de la déclaration avec les dommages observés. Une demande qui mentionne seulement une infiltration en toiture ne décrit pas nécessairement les dégradations particulières d’un appartement. Le propriétaire peut signaler les éléments manquants au syndic et demander comment ils seront portés à la connaissance de l’assureur. La démarche doit rester précise : une liste de pièces identifiées est plus facile à suivre qu’une plainte générale sur l’immeuble.
B. Dommage ouvrage : le copropriétaire peut-il déclarer les dégâts dans son appartement ?
Le fait que le promoteur ait signé la police ne signifie pas qu’il demeure toujours la bonne personne pour déclarer les dommages après la vente. Les clauses types figurant à l’annexe II de l’article A. 243-1 du code des assurances définissent l’assuré comme le souscripteur et les propriétaires successifs de l’ouvrage au bénéfice desquels le contrat est souscrit. La qualité du déclarant et le dommage concerné doivent être examinés à partir de la police et des droits en présence.
La distinction a une conséquence concrète. Dans un arrêt du 17 décembre 2014, n° 13-22.494, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a examiné une déclaration faite par le vendeur ayant souscrit l’assurance alors qu’il n’était plus propriétaire de l’ouvrage réceptionné ni des parties privatives vendues. Elle a retenu que les garanties avaient été transférées au syndicat des copropriétaires et aux acquéreurs et a approuvé, dans les circonstances de l’affaire, l’irrecevabilité des demandes du vendeur fondées sur cette garantie.
Cet arrêt ne dispense pas de vérifier la situation de chaque dossier. Il montre toutefois pourquoi un copropriétaire ne devrait pas se contenter de supposer que le vendeur a déclaré pour lui. Pour un dommage affectant son lot, il peut rechercher s’il est bénéficiaire de la police et préparer sa propre démarche auprès de l’assureur. Le syndic peut aussi intervenir dans l’organisation du dossier ; si une personne agit pour une autre, il est prudent de préciser à quel titre elle intervient et de conserver le document qui établit, le cas échéant, son mandat.
Pour un dommage mixte, la coordination est particulièrement importante. Prenons une infiltration qui traverse une façade et détériore le plafond d’un appartement. Le syndicat peut avoir à faire constater et réparer l’élément commun ; le propriétaire peut avoir un intérêt distinct à documenter les dommages de son lot. Une présentation commune des photographies et des constats facilite la compréhension du phénomène, mais chaque déclaration doit identifier son auteur et le périmètre des dégâts qu’elle vise. Il ne faut pas déduire du seul emplacement de la tache qui recevra l’indemnité ni qui supportera les travaux.
Un locataire qui découvre le problème peut prévenir son bailleur et le syndic, transmettre ses constatations et conserver la preuve de ses signalements. Son occupation ne suffit pas, à elle seule, à établir qu’il est l’assuré au titre de la police dommages-ouvrage. Avant qu’il accomplisse une démarche au nom du propriétaire, les personnes concernées ont intérêt à clarifier la représentation et les documents à transmettre. Le traitement des dommages aux biens personnels ou de la gêne d’occupation peut aussi relever d’autres garanties ou d’autres demandes : il ne faut pas les confondre avec le financement des réparations de l’ouvrage.
Pour comprendre la place du syndicat, du syndic et des droits attachés aux lots, le lecteur peut consulter notre page consacrée au droit de la copropriété. Dans chaque cas, le règlement de copropriété et la police applicable restent les documents de départ ; une qualification donnée trop tôt à un élément de construction peut conduire à oublier un intéressé ou une partie du dommage.
Enfin, l’assurance dommages-ouvrage ne finance pas automatiquement toute imperfection apparue dans un immeuble. L’article 1792 du code civil vise notamment les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Une fissure superficielle et une fissure accompagnée d’un mouvement structurel ne se jugent pas de la même façon. Leur aspect initial est un signal à documenter, pas une conclusion technique sur la garantie.
II. Déclaration dommage ouvrage : quels documents et quelle réponse de l’assureur ?
A. Déclaration de sinistre dommage ouvrage : quels documents préparer ?
Avant d’écrire à l’assureur, rassemblez les éléments qui permettront d’identifier le chantier, les personnes concernées et les désordres. Les clauses types de l’annexe II de l’article A. 243-1 indiquent les renseignements à partir desquels une déclaration est réputée constituée. Elles mentionnent notamment le numéro du contrat et, s’il existe, celui de l’avenant, le nom du propriétaire, l’adresse de la construction, la date de réception ou, à défaut, celle de la première occupation, ainsi que la date d’apparition, la description et la localisation des dommages.
Lorsque la déclaration intervient pendant la période de parfait achèvement, la même annexe demande aussi la copie de la mise en demeure effectuée au titre de cette garantie. Le dossier peut comporter d’autres pièces utiles pour comprendre les faits : plans, photographies, échanges avec le vendeur ou l’entreprise, constats, rapports techniques et documents relatifs aux interventions déjà réalisées. Ces pièces supplémentaires aident à examiner la demande ; elles ne doivent pas être présentées indistinctement comme les mentions minimales énumérées par le texte.
Pour chaque désordre, décrivez son emplacement, sa forme, la date à laquelle il a été remarqué et son évolution connue. Une photographie d’ensemble situe la pièce ; un cliché rapproché montre la fissure ou l’humidité ; une série de vues prises à des dates différentes peut documenter une évolution. Les observations des occupants et du gardien peuvent compléter le dossier. Il vaut mieux écrire qu’une cause est supposée que présenter une hypothèse comme un diagnostic établi.
Vérifiez également la date et les conditions de la réception. La remise des clés à un acquéreur et la réception des travaux sont deux événements à ne pas confondre. Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves ; elle intervient contradictoirement, à l’amiable ou, à défaut, judiciairement. Le procès-verbal, ses réserves et les documents qui constatent leur éventuelle levée peuvent donc éclairer le dossier.
L’article 1792-6 prévoit une garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur pendant un an à compter de la réception pour les désordres signalés dans les conditions qu’il décrit. L’article L. 242-1 du code des assurances situe normalement la prise d’effet de l’assurance dommages-ouvrage après cette période, tout en prévoyant notamment son intervention après réception lorsque l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations après une mise en demeure restée infructueuse. Avant réception, le texte prévoit une autre hypothèse, qui suppose notamment la résiliation du contrat de louage d’ouvrage pour inexécution après une mise en demeure infructueuse.
Ces conditions évitent deux raccourcis opposés : penser que l’assurance paie toujours dès la livraison, ou considérer qu’aucune démarche n’est possible avant la fin du parfait achèvement. Si des réserves existent, conservez leur formulation et les réponses de l’entreprise. Si une mise en demeure est nécessaire dans l’hypothèse examinée, son contenu et la preuve de son envoi doivent être gardés avec les autres pièces. Une difficulté sur la réception ou sur la portée d’une réserve demande une analyse des documents et des circonstances, plutôt qu’une réponse automatique.
Pour l’envoi, l’annexe II prévoit des formes écrites selon les notifications concernées, notamment l’écrit contre récépissé sur support papier ou durable, la lettre recommandée ou l’envoi recommandé électronique avec demande d’avis de réception. Vérifiez également les coordonnées de gestion figurant dans la police. Gardez un exemplaire intégral de la déclaration, la liste des pièces et une preuve de réception. Si le syndicat et un copropriétaire présentent chacun une demande, chacun doit pouvoir retrouver la trace de son propre envoi et de la réponse correspondante.
Il est possible d’organiser le dossier en trois ensembles : les documents sur l’opération et l’assurance ; les documents sur les personnes et les lots concernés ; les preuves sur chaque dommage et ses conséquences. Ajoutez un tableau de suivi indiquant les pièces envoyées et les réponses reçues. Ce tableau ne remplace pas les documents originaux, mais il permet de repérer une pièce manquante, une adresse erronée ou un désordre omis avant l’expertise.
La preuve compte aussi lorsque le désaccord porte sur l’étendue du dommage ou sur le paiement. L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait extinctif. En pratique, une chronologie fidèle et des pièces lisibles rendent les échanges plus utiles, sans remplacer une expertise lorsque l’origine et les travaux de reprise sont contestés.
B. Assurance dommage ouvrage : quels délais, quelle expertise et quels recours ?
L’annexe II de l’article A. 243-1 prévoit que, dans les dix jours à compter de la réception de la déclaration, l’assureur peut signifier qu’elle n’est pas réputée constituée et réclamer les renseignements minimaux manquants. Les délais de l’article L. 242-1 commencent à courir à la réception par l’assureur de la déclaration réputée constituée, selon cette annexe. Conservez donc la déclaration initiale, toute demande de complément et la preuve de réception des informations ajoutées.
L’article L. 242-1 fixe un maximum de soixante jours à compter de la réception de la déclaration pour notifier la décision sur le principe de la garantie ; lorsque l’assureur accepte sa mise en jeu, il prévoit une offre d’indemnité au maximum dans les quatre-vingt-dix jours à compter de cette réception. En cas d’acceptation de l’offre par l’assuré, le même texte prévoit le règlement dans les quinze jours. Le point de départ doit être apprécié avec les règles de l’annexe sur la déclaration réputée constituée et les circonstances du dossier.
Des difficultés exceptionnelles liées à la nature ou à l’importance du sinistre peuvent conduire l’assureur à proposer un temps supplémentaire pour établir son offre ; l’article L. 242-1 impose une proposition motivée par des considérations techniques, l’acceptation expresse de l’assuré et un plafond de cent trente-cinq jours pour ce temps supplémentaire. Il ne suffit donc pas de lire un échange isolé : il faut vérifier la proposition, sa motivation et la réponse de l’assuré.
En principe, un expert désigné par l’assureur constate, décrit et évalue les dommages dans les conditions de l’annexe II. Ce même texte prévoit des hypothèses où une expertise n’est pas obligatoire, notamment si l’assureur évalue le dommage à moins de 1 800 euros ou estime la mise en jeu de la garantie « manifestement injustifiée » ; il prévoit aussi une possibilité d’obtenir la désignation d’un expert en cas de contestation de l’assuré. Lisez la notification et demandez les explications nécessaires avant de conclure qu’une visite est inutile ou qu’un refus est définitif.
L’annexe II précise que les opérations de l’expert sont contradictoires et que l’assuré peut se faire assister ou représenter. Préparez la visite avec les personnes qui connaissent les lieux, prévoyez l’accès aux zones utiles et classez vos observations par dommage. Si une fissure est dissimulée par un meuble ou si les traces varient avec la pluie, expliquez-le à l’expert et remettez-lui les photographies disponibles. Demandez que les observations importantes soient consignées dans le rapport.
Le rapport préliminaire et le rapport d’expertise n’ont pas exactement le même rôle. L’annexe II décrit le premier comme un document permettant notamment à l’assureur de se prononcer sur le principe des garanties ; le second décrit les caractéristiques techniques du sinistre et les mesures et travaux proposés pour réparer intégralement les dommages constatés. Comparez les documents transmis avec la liste initiale : un poste absent, une localisation incomplète ou une réparation limitée à la peinture peuvent justifier une demande d’explication technique.
Une offre doit être lue poste par poste. L’annexe prévoit notamment la ventilation des propositions entre les dépenses retenues et les justifications nécessaires sur les quantités et les prix unitaires, ainsi que la prise en compte des frais annexes nécessaires, tels que les honoraires, essais, analyses et taxes applicables. Il faut examiner si les travaux prévus traitent la cause retenue et les conséquences constatées, plutôt que comparer seulement le total avec une estimation globale.
Si l’assuré n’accepte pas les propositions et estime ne pas devoir différer les réparations, l’annexe II prévoit, sur sa demande et dans les conditions qu’elle énonce, une avance au moins égale aux trois quarts de l’indemnité notifiée, versée dans un délai maximum de quinze jours à compter de la réception de la demande par l’assureur. Cette avance est à valoir sur l’indemnité définitive : elle ne doit pas être confondue avec l’acceptation sans réserve du règlement final.
Si l’assureur ne respecte pas l’un des délais visés aux alinéas correspondants ou présente une offre « manifestement insuffisante », l’article L. 242-1 permet à l’assuré, après notification à l’assureur, d’engager les dépenses nécessaires à la réparation et prévoit une majoration de l’indemnité par un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Avant d’appliquer cette règle, il faut identifier exactement la déclaration, sa réception, la réponse obtenue et les dépenses envisagées. La portée de la sanction dépend des faits et ne doit pas être déduite de la seule absence d’un courriel.
Une décision de refus peut être discutée sur sa motivation, le périmètre des dommages, les conclusions techniques ou l’application des garanties. L’article L. 112-4 du code des assurances indique notamment que les clauses de nullité, de déchéance ou d’exclusion ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents. Cette règle ne dispense pas d’examiner leur rédaction, leur opposabilité et les faits invoqués ; elle ne transforme pas non plus toute réserve de l’assureur en exclusion irrégulière.
Les recours exigent aussi de surveiller la prescription. L’article L. 114-1 du code des assurances prévoit en principe deux ans à compter de l’événement qui donne naissance à l’action dérivant du contrat ; en cas de sinistre, il précise que le délai ne court du jour où les intéressés en ont eu connaissance que s’ils prouvent l’avoir ignoré jusque-là. Le texte contient des exceptions propres à certaines situations. Il serait imprudent de fixer une date limite individuelle sans examiner les actes, les garanties et la jurisprudence applicable.
L’article L. 114-2 prévoit notamment l’interruption de la prescription par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre et, pour l’action de l’assuré concernant le règlement de l’indemnité, par l’envoi à l’assureur d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique avec accusé de réception. Il faut vérifier l’objet de chaque acte et les personnes concernées : un échange informel ou une déclaration par un autre intéressé ne doit pas être supposé produire automatiquement le même effet pour toutes les demandes.
La responsabilité des constructeurs suit aussi son propre régime. L’article 1792-4-1 du code civil vise une période de dix ans à compter de la réception des travaux pour les responsabilités et garanties qu’il mentionne. Il faut distinguer cette règle de la prescription d’une action issue du contrat d’assurance : les deux textes ne se remplacent pas et ne permettent pas de calculer mécaniquement une date unique pour tous les recours.
Enfin, après paiement de l’indemnité, l’article L. 121-12 du code des assurances prévoit la subrogation de l’assureur, à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui ont causé le dommage, sous les conditions et réserves du texte. Cette phase est distincte de la déclaration initiale. Garder les éléments relatifs aux intervenants, aux réparations et aux échanges aide à préserver la compréhension du dossier pour toutes les personnes concernées.
Conclusion
Une déclaration dommages-ouvrage en copropriété commence par une question simple : qui subit quel dommage et au titre de quelle police ? Pour les parties communes, le syndic représente le syndicat ; pour un lot, le copropriétaire doit vérifier sa qualité de bénéficiaire et la manière dont son dommage est déclaré. Quand les atteintes se croisent, un dossier coordonné reste utile à condition d’identifier les intérêts et les demandes de chacun.
La qualité de la déclaration repose ensuite sur des éléments concrets : contrat, réception, localisation des désordres, photographies, échanges et preuve de réception. Les clauses types et les textes cités encadrent l’instruction, l’expertise et les possibilités de contestation. Une réponse adaptée suppose de confronter ces règles aux documents de l’opération et aux constatations techniques, sans confondre la réparation de l’ouvrage, les préjudices personnels et les recours contre les constructeurs.