Un ravalement a été voté avant la vente d’un appartement. Quelques mois plus tard, le syndic adresse un appel de fonds à l’acheteur. Le vendeur pensait pourtant que l’opération ne lui coûterait plus rien ; l’acheteur estimait que des travaux décidés avant son arrivée devaient rester à la charge de l’ancien propriétaire. Les deux raisonnements peuvent être incomplets.
Pour les dépenses de travaux qui ne figurent pas dans le budget prévisionnel, l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025, désigne le copropriétaire au moment où la provision devient exigible. Mais l’acte de vente peut organiser un autre partage entre vendeur et acheteur. Il faut donc distinguer la personne à laquelle le syndicat des copropriétaires peut demander le paiement de celle qui doit finalement supporter la dépense dans les rapports entre les parties.
La distinction a des conséquences concrètes. Dans un arrêt du 2 avril 2026, n° 24/07853, la cour d’appel de Lyon a maintenu à la charge d’un acquéreur, envers la copropriété, des provisions appelées après la vente pour des travaux votés avant celle-ci, tout en relevant la possibilité de se retourner contre le vendeur selon l’acte. Voici comment lire les documents, faire les comptes et réagir à une demande de paiement.
I. Charges de copropriété votées avant la vente : qui doit payer le syndic ?
A. Travaux votés avant le compromis : pourquoi la date du vote ne suffit pas
La première question est de savoir de quelle dépense on parle. Le budget prévisionnel finance les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration. Les travaux décidés en assemblée générale peuvent, selon leur nature et la décision adoptée, relever de dépenses non comprises dans ce budget. Il faut donc lire l’appel de fonds et la résolution qui l’a autorisé avant de comparer les dates.
Pour les provisions de dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, l’article 6-2 du décret de 1967 retient la qualité de copropriétaire au moment de l’exigibilité. Cette règle ne dit pas que toutes les dépenses votées avant le compromis sont automatiquement payées par le vendeur. Elle ne dit pas davantage que l’acheteur doit toujours payer tous les travaux exécutés après son arrivée. Le vote, le commencement du chantier et l’exigibilité d’une provision sont trois événements distincts.
Prenons une réfection de toiture votée avant le compromis. L’assemblée prévoit plusieurs provisions. Si la première est exigible alors que le vendeur est encore copropriétaire et une autre lorsqu’il ne l’est plus, il faut examiner chaque échéance séparément au regard du texte. Les dates d’envoi des documents, de signature de l’acte et d’exigibilité doivent être vérifiées dans le dossier ; une présentation approximative du calendrier peut fausser le calcul.
Le syndic agit pour le compte du syndicat des copropriétaires. Un acheteur qui reçoit un appel pour des travaux anciens doit donc demander la résolution d’assemblée, son calendrier, le détail de la quote-part et le compte du lot. Il peut ensuite comparer ces pièces à son acte de vente. Le fait que l’appel mentionne une assemblée antérieure ne suffit ni à prouver une erreur du syndic ni à établir que le vendeur doit rembourser l’acheteur.
À l’inverse, si une somme était déjà exigible à une époque où le vendeur était encore copropriétaire, l’acheteur ne devrait pas accepter sans examen qu’elle soit confondue avec un appel devenu exigible après son acquisition. Le bon réflexe consiste à demander un décompte poste par poste : date de la résolution, objet des travaux, montant global, clé de répartition, montant du lot et date d’exigibilité. Un solde global ne montre pas nécessairement comment chaque ligne a été constituée.
Dans l’arrêt de Lyon précité, des travaux de portail avaient été votés avant la vente et les quatre provisions avaient été appelées après celle-ci. La cour a retenu, au vu des pièces produites, que l’acquéreur devait 2 209,52 euros au syndicat pour sa quote-part, avec la possibilité, le cas échéant, de rechercher le remboursement auprès du vendeur en application de leur acte. Cette décision répond à un litige précis : elle n’établit pas que toute contestation d’un appel de fonds serait vouée à l’échec.
La même décision montre pourquoi les tantièmes méritent une vérification. La cour a relevé que le calcul contesté n’était pas démontré contraire aux tantièmes applicables. Pour un autre immeuble, il faut regarder le règlement de copropriété, la nature des charges et les pièces de l’assemblée. Une clé applicable à l’entretien général ne doit pas être supposée identique à celle de tous les équipements ou travaux.
La situation est différente pour les provisions du budget prévisionnel et pour la régularisation après approbation des comptes. Le même article 6-2 prévoit que la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur et que le trop ou le moins perçu révélé par l’approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation. Avant de réclamer le remboursement d’une ligne, il faut donc identifier si elle concerne une provision de travaux, une charge courante ou une régularisation.
B. Appel de fonds après la vente : comment vérifier la somme réclamée
Un appel de fonds doit être lu avec l’ensemble du dossier, pas isolément. Demandez d’abord le procès-verbal de l’assemblée qui a décidé les travaux et celui de toute assemblée ultérieure ayant modifié leur contenu, leur budget ou leur calendrier. Demandez ensuite le détail individuel des appels, ainsi que le relevé du compte de copropriétaire couvrant la période de transition.
Une décision de principe, le choix de l’entreprise, le montant autorisé et les appels de fonds peuvent figurer dans plusieurs résolutions. Il est utile de reporter leur numéro et leur date sur une feuille de calcul. Une ligne indiquera par exemple la toiture, une autre les honoraires de maîtrise d’œuvre votés avec le chantier, une autre encore une dépense complémentaire. Ne présumez pas que deux résolutions portant un intitulé voisin financent exactement la même prestation.
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division permettent d’identifier le lot et les éléments de répartition à examiner. Comparez le montant réclamé au total voté et à la clé utilisée. Si le syndic présente une rectification, demandez le calcul initial et le calcul corrigé. Une différence peut provenir d’un paiement déjà enregistré, d’une répartition propre à un bâtiment ou d’un changement voté en assemblée ; elle ne révèle pas à elle seule une faute.
Un tableau simple permet d’éviter les doubles comptes. Pour chaque provision, inscrivez son objet, le montant appelé pour le lot, sa date d’exigibilité, le nom du copropriétaire concerné, le paiement éventuellement effectué et la clause de l’acte qui pourrait modifier le partage entre vendeur et acheteur. Conservez les appels et les justificatifs de règlement en regard de chaque ligne.
Si le compte du lot contient à la fois des travaux, des charges courantes et une régularisation annuelle, séparez-les. Un remboursement prévu entre les parties pour le ravalement ne couvre pas nécessairement une autre dette. Inversement, le libellé très général de certaines conventions peut susciter une discussion sur leur portée. Il faut lire le compromis et l’acte authentique dans leur ensemble avant de conclure que chaque ligne suit le même traitement.
Le montant retenu par le syndic peut aussi être exact alors que l’acquéreur dispose d’une créance contre le vendeur. Le versement au syndicat et la demande fondée sur la vente sont deux opérations distinctes. À Lyon, la cour a précisément séparé la dette envers la copropriété de l’éventuel recours contre le vendeur prévu par l’acte ; elle n’a pas condamné ce dernier dans la procédure dirigée contre l’acquéreur. Le lecteur peut consulter les règles applicables aux litiges de copropriété pour situer les rôles respectifs du syndicat, du syndic et des copropriétaires.
Si une ligne paraît erronée, adressez une demande écrite précise au syndic en joignant l’appel contesté et en identifiant la résolution ou le paiement en cause. Demandez une réponse documentée plutôt qu’une simple modification du solde. Une contestation doit être appuyée par les pièces disponibles ; interrompre de sa propre initiative tous les paiements peut exposer à d’autres difficultés. Dans l’affaire jugée à Lyon, la cour a écarté la contestation qui lui était soumise après examen du procès-verbal, du compte et des justificatifs : la solution dépendait de ces éléments.
Enfin, vérifiez ce qui a déjà été réglé lors de la signature : un décompte de notaire, un reçu ou une mention dans l’acte peut révéler un remboursement ou une compensation convenu entre les parties. Additionner cette somme à une nouvelle réclamation, sans vérifier sa destination, peut aboutir à demander deux fois le même paiement.
II. Compromis de vente et travaux votés : comment répartir la facture entre vendeur et acheteur ?
A. Que change une clause sur les travaux votés avant la vente ?
L’acte peut prévoir que le vendeur supportera les travaux décidés avant une date déterminée, même si certaines provisions deviennent exigibles après la vente. Il peut aussi retenir une autre répartition pour des travaux décidés ensuite. Rien ne remplace la lecture de la clause effectivement signée : une formule entendue lors d’une visite ou une pratique habituelle ne démontre pas à elle seule l’accord applicable à la transaction.
L’article 6-3 du décret de 1967 précise qu’une convention contraire à la répartition de l’article 6-2 ne produit effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux. La clause peut donc régler les comptes entre vendeur et acquéreur sans imposer au syndicat de réclamer directement la provision à la personne désignée dans leur accord. L’article 1199 du code civil exprime également le principe selon lequel le contrat ne crée d’obligations qu’entre ses parties, sous les réserves prévues par ce texte.
Exemple : une copropriété vote 12 000 euros de travaux et la quote-part du lot vendu est de 1 200 euros. Deux provisions de 400 et 800 euros deviennent respectivement exigibles avant et après la vente. Si les dates et la qualité de copropriétaire conduisent à appeler 400 euros auprès du vendeur et 800 euros auprès de l’acheteur, mais que l’acte met la totalité de ces travaux à la charge du vendeur, la dette envers le syndicat et le compte entre les parties ne se confondent pas. L’acheteur peut devoir régler les 800 euros appelés auprès de lui puis demander au vendeur la somme couverte par la clause, sous réserve de vérifier les paiements déjà réalisés et le libellé exact de l’accord.
Ce calcul est volontairement simplifié. Dans un dossier réel, le montant définitif du chantier, les lots concernés, des aides ou des décisions complémentaires peuvent modifier la somme à répartir. Il faut distinguer une provision appelée, un paiement effectivement reçu par le syndicat et une dépense finale. Si une somme a déjà été remise à l’acheteur dans les comptes de vente, une demande supplémentaire doit en tenir compte.
La formulation retenue dans l’acte est décisive. Une clause visant les travaux votés, une clause visant les travaux décidés et une clause visant uniquement les dépenses chiffrées peuvent appeler des vérifications différentes. L’article 1192 du code civil interdit de dénaturer les clauses claires et précises. L’article 1103 donne force obligatoire aux contrats légalement formés.
Un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 10 mars 2025, n° 22/03986, illustre cette lecture. L’acte mettait à la charge de la venderesse les travaux décidés avant une date fixée dans la vente. Une assemblée antérieure avait décidé le principe de travaux de façade et de toiture ; une assemblée postérieure avait arrêté notamment le budget et les appels de fonds. En analysant les résolutions et la rédaction de l’acte, le tribunal a considéré que les travaux en cause avaient été décidés avant la date contractuelle et a condamné la venderesse à payer les sommes retenues. Ce jugement dépend des résolutions et de la clause examinées : il ne transforme pas tout projet de travaux évoqué en assemblée en décision définitive.
Pour prévenir ce type de discussion, les parties peuvent demander au notaire d’identifier précisément les résolutions concernées, les travaux déjà approuvés, leur budget connu et le traitement des sommes restant à appeler. Si une assemblée n’a encore décidé que des études ou si le budget demeure incertain, cette situation mérite d’être explicitée. Une clause générale peut laisser ouverte la question de la personne qui supportera une augmentation, des travaux supplémentaires ou un changement de programme.
Le devoir d’information avant la conclusion du contrat n’autorise pas non plus à affirmer automatiquement que toute dépense découverte plus tard engage la responsabilité du vendeur. L’article 1112-1 du code civil vise, sous ses conditions, l’information connue par une partie et déterminante pour le consentement de l’autre. La connaissance de l’information, son importance, sa transmission et la situation de l’acquéreur doivent être examinées avec les pièces. Une action en responsabilité ou une demande touchant au contrat suppose une analyse propre aux faits.
B. Travaux votés entre compromis et acte : quels documents et quels recours ?
Entre le compromis et l’acte authentique, une assemblée peut être convoquée et voter un chantier. Il faut vérifier qui est copropriétaire à ce moment, qui reçoit la convocation, si une représentation est organisée et ce que prévoit la clause de répartition. La présence de l’acheteur à l’assemblée, ou un pouvoir donné pour représenter le vendeur, ne remplace pas à elle seule une clause écrite précisant qui supporte les travaux dans leurs rapports.
Pour le mandat, l’article 1998 du code civil prévoit que le mandant exécute les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir donné, et traite les actes accomplis au-delà de ce pouvoir. Avant une assemblée, vendeur et acheteur ont donc intérêt à lire le document de représentation, les résolutions et la clause du compromis ensemble, sans supposer qu’un vote dans un sens donné suffit à modifier automatiquement le prix ou le partage convenu.
Pour l’acheteur, le dossier à réunir comprend le compromis et ses annexes, l’acte authentique, les convocations et procès-verbaux utiles, les appels de fonds, le compte du lot et les preuves de paiement. Les échanges avec le vendeur, l’agence, le syndic ou le notaire peuvent éclairer la chronologie. Pour le vendeur, il est tout aussi important de conserver les mêmes pièces et les justificatifs des remboursements déjà effectués à la signature.
Il faut ensuite formuler la demande auprès du bon interlocuteur. Une erreur portant sur l’identité du lot, la clé ou le paiement enregistré appelle d’abord une vérification auprès du syndic. Une somme réclamée sur le fondement de la clause de vente concerne les parties à cette vente. Si le différend porte sur le sens d’une résolution, les procès-verbaux et leurs annexes sont indispensables ; si le différend porte sur une promesse, il faut comparer les stipulations avec celles reprises dans l’acte authentique.
La charge de la preuve compte. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se dit libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation. Une demande de remboursement gagne à préciser la clause invoquée, les appels concernés, le montant effectivement payé et le calcul demandé. De son côté, le vendeur qui indique avoir déjà réglé peut produire le justificatif correspondant à la même dépense.
Une démarche amiable écrite permet de confronter les comptes : exposez les faits dans l’ordre, joignez les documents utiles et demandez une réponse sur chaque ligne contestée. Si les parties ne s’accordent pas, les suites dépendent notamment de la nature de la demande, de son montant, des pièces et du contrat. L’existence d’un appel de fonds ou d’un désaccord ne préjuge pas à elle seule de l’issue d’une procédure. Un juge appréciera les demandes et les éléments apportés dans le dossier qui lui est soumis.
En région parisienne, les achats concernent fréquemment des immeubles composés de plusieurs bâtiments, parfois dotés de clés de charges distinctes. Pour un lot situé à Paris ou ailleurs en Île-de-France, il est utile d’identifier le bâtiment, les parties communes concernées et le service ou l’équipement visé dans la résolution. Cette vérification est matérielle : elle ne crée pas un régime particulier de partage des travaux applicable à toute la région.
En cas de divergence sur l’information transmise avant la vente, ne confondez pas la preuve d’une réunion, celle de l’envoi de documents et celle de leur contenu. Une convocation peut annoncer un projet sans prouver le vote final ; un procès-verbal peut montrer une décision sans établir qui, entre les parties à la vente, s’est engagé à la financer. L’article 1104 du code civil impose la bonne foi dans la négociation, la formation et l’exécution des contrats, mais son application à un litige dépend des faits établis.
Enfin, si une obligation contractuelle n’est pas exécutée, une demande de dommages et intérêts ne se déduit pas automatiquement du seul désaccord. L’article 1231-1 du code civil énonce les conditions dans lesquelles le débiteur peut être condamné à des dommages et intérêts en raison de l’inexécution ou du retard, avec la réserve qu’il prévoit. Les justificatifs du paiement, de l’engagement et du préjudice allégué doivent être distingués.
Avant la signature, un vendeur et un acquéreur peuvent aussi faire vérifier si le prix annoncé tient déjà compte d’une provision qui sera réglée par l’un d’eux. Le décompte de vente doit ensuite faire apparaître clairement les sommes transférées entre les parties et leur objet. Un versement qualifié de participation aux charges courantes ne remplace pas nécessairement un accord sur un chantier précis. De même, une somme conservée ou versée lors de la vente doit être rapprochée de la clause qui explique à quoi elle correspond.
Après la vente, classez les documents par opération plutôt que par interlocuteur : une chemise pour les résolutions, une pour les appels et leurs règlements, une pour les engagements entre vendeur et acquéreur. Lorsque le syndic transmet une correction ou lorsqu’un remboursement intervient, inscrivez-le dans le tableau initial avec sa date et sa preuve. Cette méthode permet de distinguer la question de savoir si la copropriété a reçu ce qui lui était dû de celle de savoir si les parties ont respecté leur propre accord. Elle facilite aussi l’examen d’une réclamation qui viserait seulement une partie des travaux.
Conclusion
Pour les travaux de copropriété votés avant une vente, la date du vote ne règle pas à elle seule la facture. La première lecture porte sur l’exigibilité de chaque provision et sur la qualité de copropriétaire à ce moment ; la seconde porte sur la clause qui répartit éventuellement la dépense entre vendeur et acheteur. Les procès-verbaux, le calendrier des appels, l’acte de vente et les preuves de paiement permettent de rapprocher ces deux comptes. Quand le budget ou la portée d’une décision restent incertains, les identifier par écrit avant la signature aide les parties à éviter qu’une provision régulièrement appelée ne se transforme en litige sur son remboursement.