Vous avez versé une somme au début de votre location, puis le logement a été vendu pendant que vous l’occupiez. Au moment de partir, l’ancien propriétaire explique qu’il a cédé le bien ; le nouveau affirme qu’il n’a jamais reçu votre argent. À qui demander le remboursement de votre caution ? Pour un bail d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989, la réponse est en principe au nouveau bailleur lorsque la vente est intervenue pendant la location : l’accord financier conclu entre le vendeur et l’acheteur ne prive pas le locataire de son droit à restitution.
Le sujet n’est pas seulement théorique. Dans un jugement du 24 août 2026, n° 26/01456, le tribunal judiciaire de Paris a examiné le cas de locataires ayant payé leur dépôt avant la vente de leur logement. La décision retient que la restitution incombe au nouveau bailleur et condamne la société venue à ses droits à payer le solde du dépôt et une majoration. Ce jugement apporte un exemple concret, dont le résultat dépend des pièces et de la procédure propres à cette affaire.
La vente ne signifie pourtant pas que le montant sera nécessairement rendu en totalité : des sommes locatives dûment justifiées peuvent être déduites. Voici comment identifier le bon interlocuteur, établir ce qui a été versé, vérifier les retenues et préparer une demande lorsque les deux propriétaires se renvoient la responsabilité.
I. Le logement a été vendu : qui doit rendre la caution au locataire ?
A. Pourquoi le nouveau propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?
Ce que l’on appelle couramment la « caution » est ici le dépôt de garantie : une somme remise au début de la location pour garantir les obligations du locataire. Elle se distingue de la caution au sens de personne qui s’engage à payer certaines dettes du locataire. Cette différence compte lorsque vous rassemblez les pièces : une personne qui s’est portée garante ne devient pas automatiquement propriétaire du dépôt, et un acte de cautionnement ne remplace pas une preuve de versement.
Pour les logements concernés par la loi du 6 juillet 1989, l’article 22 de cette loi prévoit : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. » Le même article précise qu’une convention contraire ne produit effet qu’entre les parties à la mutation. La vente est une mutation à titre onéreux ; le texte vise aussi les mutations à titre gratuit. Dans tous les cas, il faut vérifier que les locaux étaient loués au moment du changement et que le bail relève bien du régime invoqué.
Concrètement, si un appartement occupé est vendu, le locataire qui part ensuite demande le dépôt au bailleur devenu propriétaire. Il n’a pas à reconstituer l’accord entre le vendeur et l’acquéreur pour désigner son interlocuteur. Le fait que l’acheteur dise ne pas avoir reçu matériellement la somme de l’ancien propriétaire ne suffit pas, à lui seul, à écarter la règle légale. Le règlement entre vendeur et acheteur relève de leurs rapports ; il ne doit pas être confondu avec la demande du locataire.
Dans l’affaire jugée à Paris en août 2026, les locataires avaient versé un dépôt pour un logement meublé, puis le bien avait changé de propriétaire. Une société est ensuite venue aux droits du nouveau bailleur. Le tribunal a retenu, dans les circonstances de cette affaire, que l’obligation de restitution pesait sur le nouveau bailleur et que les dégradations invoquées n’étaient pas démontrées. Il a condamné la société venue à ses droits à restituer un solde de 4 900 euros et à payer 5 334 euros au titre de la majoration arrêtée dans sa décision : tribunal judiciaire de Paris, 24 août 2026, n° 26/01456. Le jugement est une illustration, pas une promesse de résultat pour un autre dossier.
Le régime du bail reste décisif. Un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale peut relever des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, sous réserve des conditions et des exceptions propres au contrat. Pour le meublé concerné, l’article 25-6 de cette loi prévoit un plafond de deux mois de loyer en principal pour le dépôt exigible, par dérogation au plafond fixé par l’article 22. Dans un bail mobilité, l’article 25-17 interdit au bailleur d’exiger un dépôt de garantie. Le nom donné au contrat ne dispense pas d’examiner les conditions réelles de la location.
Ne transposez pas automatiquement cette réponse à un local commercial, à un bail professionnel, à une location touristique ou à un contrat de nature différente. Les règles spéciales, les clauses et les circonstances peuvent modifier l’analyse. La première pièce à lire est donc le bail effectivement signé, avec ses éventuels avenants : elle permet d’identifier les parties initiales, l’usage des lieux et la somme convenue. Si le logement a été vendu après la fin de la location, ou si plusieurs transferts se sont succédé autour du départ, les documents et les dates exactes sont particulièrement importants pour identifier le débiteur.
B. Que faire si l’acheteur dit ne pas avoir reçu la somme ?
Reconstituez d’abord la chaîne des personnes. Notez le nom figurant sur le bail initial, celui du propriétaire qui a vendu, celui du propriétaire qui a acquis le logement et, le cas échéant, celui de l’agence qui gère la location pour lui. Une agence mandatée peut recevoir les échanges et les clés, mais elle n’est pas nécessairement le propriétaire. Demandez par écrit en quelle qualité elle intervient et à qui votre demande de restitution doit être adressée.
Les courriers annonçant la vente, les nouvelles coordonnées communiquées pour le paiement du loyer, les quittances, les appels de loyer et les échanges avec l’agence forment un dossier utile. Une attestation de propriété ou les informations disponibles auprès du notaire peuvent également éclairer l’identité du propriétaire. Ne vous contentez pas du seul nom commercial d’une agence : si un recours devient nécessaire, il faut pouvoir identifier précisément la personne physique ou morale concernée.
Rassemblez ensuite la preuve du montant versé. Elle peut résulter du bail, d’un reçu, d’un relevé bancaire, d’une copie du chèque encaissé ou d’une confirmation de l’ancien gestionnaire. Si une aide a avancé l’argent pour vous, conservez les documents de cet organisme et vérifiez les conditions de l’avance. Distinguez la somme effectivement payée du montant indiqué dans un document préparatoire ou du dépôt éventuellement complété par la suite. En présence de colocataires ou de paiements effectués par plusieurs personnes, indiquez qui a versé quoi et à qui le remboursement est demandé.
L’article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation. Une clause du bail mentionnant le dépôt est donc utile ; une preuve du paiement et les éventuels remboursements partiels rendent le tableau plus précis. Si le nouveau bailleur soutient qu’un remboursement a déjà eu lieu, demandez la date, le montant, le bénéficiaire et le justificatif du règlement annoncé.
Pour l’acheteur d’un bien occupé, la précaution se prend dès l’acquisition. Examinez le bail et ses annexes, demandez l’état des lieux d’entrée, le montant du dépôt effectivement reçu et les justificatifs disponibles. Le dossier remis par le vendeur ou son gestionnaire doit permettre de distinguer le dépôt du dernier loyer payé, des provisions sur charges et d’une éventuelle garantie fournie par un tiers. S’il manque une pièce, demandez-la avant que les souvenirs et les interlocuteurs ne se perdent.
L’acte de vente peut organiser un règlement entre vendeur et acheteur au sujet du dépôt. Cet arrangement mérite d’être vérifié : il peut être important pour leurs comptes et leurs éventuels recours réciproques. En revanche, pour le bail d’habitation concerné, il ne permet pas de répondre au locataire que son seul débiteur serait l’ancien propriétaire alors que l’article 22 met la restitution à la charge du nouveau bailleur. Si le vendeur ne remet pas les fonds ou les documents attendus, l’acquéreur doit examiner ses droits à son égard séparément de la demande locative.
Le montant initial n’est pas une somme à payer une deuxième fois du seul fait de la vente. Avant d’accepter une nouvelle demande de versement, comparez-la au bail et au reçu : s’agit-il réellement d’un nouveau dépôt, d’une somme déjà payée ou d’une autre dette identifiée ? L’article 22 prévoit aussi que le dépôt ne doit pas être révisé pendant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. Cette règle, à lire avec les dispositions applicables au type de bail, permet de distinguer une révision du dépôt d’une question différente sur le loyer ou les charges.
Si les échanges deviennent confus, une chronologie simple aide les deux parties : signature du bail, paiement du dépôt, changement de propriétaire, congé, état des lieux de sortie, remise des clés, sommes déjà reversées et pièces manquantes. Joignez une copie des justificatifs plutôt que des originaux. Ce dossier reste utile même si la discussion se règle sans procès : il évite de demander deux fois la même somme et permet au nouveau bailleur de vérifier les informations reçues du vendeur.
II. Comment récupérer sa caution après la vente du logement ?
A. Quelles retenues le nouveau bailleur peut-il justifier ?
Le nouveau bailleur n’est pas tenu de restituer mécaniquement l’intégralité du dépôt si des sommes peuvent être déduites dans les conditions prévues par le texte. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 vise notamment les sommes restant dues au bailleur et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Le point de départ de la vérification est donc un décompte détaillé, pas une formule générale indiquant « travaux » ou « charges ».
Pour une retenue liée à l’état du logement, comparez les états des lieux d’entrée et de sortie pièce par pièce. Identifiez précisément l’élément en cause, son état à l’entrée, l’évolution constatée à la sortie et le document qui chiffre la remise en état. Une trace déjà mentionnée à l’entrée n’est pas, par sa seule présence à la sortie, une dégradation nouvelle. Une usure liée à l’occupation normale doit être distinguée d’un dommage imputable au locataire.
L’article 1730 du code civil prévoit que, lorsqu’un état des lieux a été établi, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1732 traite des dégradations et pertes survenues pendant la jouissance et de la preuve qu’elles ont eu lieu sans la faute du locataire. Ces textes ne dispensent pas d’examiner les pièces et les dispositions particulières du bail d’habitation.
Un devis ou une facture peut contribuer à justifier le montant réclamé, mais le document doit correspondre au dommage et au poste discutés. Demandez ce qui a été réparé, dans quelle pièce, pour quelle quantité et à quel coût. Un devis global de rénovation ne dit pas nécessairement quelle partie correspond à une réparation imputable au locataire. À l’inverse, l’absence de facture de travaux déjà réalisés ne permet pas, à elle seule, de conclure que toute retenue est impossible : la question est de savoir si la somme demandée est justifiée au regard des éléments du dossier.
Le tribunal judiciaire de Toulouse, dans son jugement du 28 janvier 2025, n° 24/03029, a par exemple examiné une retenue pour des désordres que les bailleurs disaient avoir oubliés lors de l’état des lieux de sortie. Dans cette affaire, l’état des lieux contradictoire ne mentionnait pas ces désordres et était conforme à celui d’entrée ; le tribunal a ordonné la restitution du dépôt et statué sur la majoration. Il s’agit d’une appréciation des preuves de ce dossier, non d’une règle selon laquelle aucune autre preuve ne pourrait jamais être examinée.
Si l’état des lieux d’entrée manque, n’en déduisez pas automatiquement que le locataire perd ou gagne le dépôt. L’article 1731 du code civil prévoit une présomption de réception en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. La recherche de photographies datées, de courriels signalant des défauts, de factures et des circonstances dans lesquelles l’état des lieux n’a pas été établi peut devenir importante. Les règles particulières de la location d’habitation doivent aussi être examinées avant de tirer une conclusion.
Pour les charges, demandez quel poste est réclamé, à quelle période il correspond, quelles provisions ont déjà été versées et quels justificatifs permettent le calcul. Dans un immeuble collectif, l’article 22 autorise, lorsqu’elle est dûment justifiée, une provision qui ne peut dépasser 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Le même texte prévoit la régularisation définitive et la restitution du solde dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes, tout en permettant aux parties de solder immédiatement les comptes d’un commun accord.
Prenons un dépôt de 1 000 euros : une provision justifiée au titre de ce mécanisme ne peut pas dépasser 200 euros. Cela ne signifie pas qu’une retenue de 200 euros est automatique ni que chaque copropriété entraîne le même calcul. Il faut encore vérifier l’arrêté provisoire des comptes, les sommes réellement dues et les autres déductions justifiées, conformément à l’article 22. Demandez un décompte séparant la provision des éventuels frais de remise en état afin d’éviter de compter deux fois un même poste.
Le locataire doit de son côté conserver la preuve du paiement des loyers et des charges. L’article 1728 du code civil rappelle notamment l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. Ne remplacez pas unilatéralement le dernier paiement par le dépôt de garantie : cette somme sert de garantie et les comptes de sortie doivent être établis séparément.
B. Comment demander le remboursement et contester un refus ?
La remise des clés est une étape essentielle : gardez un reçu signé, une confirmation du mandataire ou les pièces relatives à leur envoi. Indiquez également au bailleur ou à son mandataire votre nouvelle adresse lors de cette remise. Selon l’article 22, le dépôt est restitué au maximum deux mois après la remise des clés dans les conditions qu’il prévoit ; lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ce maximum est d’un mois. Le même texte prévoit l’exception relative à l’absence de transmission de la nouvelle adresse lorsque celle-ci est à l’origine du défaut de restitution dans les délais.
Vérifiez d’abord les dates réellement prouvées, la conformité ou non des états des lieux et les éventuelles sommes déjà reversées. Une remise des clés, une visite préparatoire et la date d’un état des lieux ne sont pas forcément le même événement : conservez le document correspondant à chacun. Si des clés ont été remises à un mandataire, gardez aussi les éléments montrant à quel titre il les a reçues. L’application des règles de restitution dépend de la situation concrète et du texte, non d’une date supposée à partir d’un seul courriel.
Si le dépôt n’est pas rendu ou si les retenues paraissent injustifiées, adressez une demande écrite au nouveau bailleur en rappelant le bail, le montant versé, la vente pendant la location et la remise des clés. Joignez la preuve du paiement, les états des lieux et le reçu des clés. Demandez un remboursement du solde ou un décompte documenté, en précisant votre adresse et les coordonnées nécessaires au règlement. Si l’agence intervient, envoyez-lui copie et demandez confirmation de la transmission au propriétaire.
Une mise en demeure peut ensuite préciser la somme demandée et les raisons du désaccord. L’article 1344 du code civil prévoit notamment une sommation ou un acte portant interpellation suffisante. Un courrier recommandé dont vous conservez la copie et la preuve de réception peut permettre de documenter votre démarche ; le contenu doit identifier clairement le destinataire, la demande et les pièces sur lesquelles vous vous appuyez. Évitez les accusations générales : décrivez plutôt les montants et les justificatifs manquants.
Une majoration peut s’ajouter au dépôt restant dû. L’article 22 la fixe à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, et précise qu’elle n’est pas due lorsque l’origine du retard résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. Le calcul repose sur le loyer en principal, non sur le montant du dépôt ni sur les charges.
À titre d’exemple, avec un loyer mensuel en principal de 800 euros, une période mensuelle commencée de retard correspond à 80 euros de majoration si les conditions légales sont réunies. Pour deux périodes mensuelles commencées, le calcul théorique donne 160 euros ; il faut encore déterminer le dépôt restant dû, le point de départ applicable et la situation au regard de l’adresse, selon l’article 22. Cet exemple ne remplace pas le calcul des dates et des sommes de votre dossier.
En cas de désaccord persistant, une démarche amiable peut permettre de confronter les documents et de corriger un décompte. Selon l’article 750-1 du code de procédure civile, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative doit, dans les cas qu’il vise, précéder la demande en justice tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office ; ce texte prévoit aussi des dispenses, notamment dans certaines situations d’urgence ou d’indisponibilité. La portée de cette exigence et ses exceptions doivent être appréciées pour la demande envisagée.
Si une action est nécessaire, l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire attribue au juge des contentieux de la protection les actions dont un contrat de location d’immeuble à usage d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion. Préparez un dossier ordonné : bail et avenants, preuve du versement, changement de propriétaire, états des lieux, remise des clés, justificatif de la nouvelle adresse, courriers, réponse du bailleur, calcul et justificatifs des retenues contestées. À Paris comme ailleurs, l’adresse du logement et la nature de la demande doivent être vérifiées pour déterminer la juridiction territorialement compétente.
Ne laissez pas un désaccord s’installer sans vérifier les règles de prescription. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, pour les actions dérivant d’un contrat de bail, une prescription de trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; il prévoit une règle distincte pour l’action en révision du loyer. Les faits permettant d’exercer le droit doivent être examinés avec précision ; les décisions citées dans cet article ne tranchent pas toutes les situations possibles.
Le dossier peut aussi comporter une contestation limitée à une partie de la somme. Identifiez alors ce que le bailleur reconnaît devoir, ce qui reste discuté et ce qui a effectivement été payé. Une proposition amiable doit être lue attentivement avant signature, en particulier si elle indique que tous les comptes sont soldés. Pour comprendre les questions de preuve, de retenues et de restitution qui se posent dans ce type de litige, la page consacrée au contentieux du dépôt de garantie présente le cadre général.
Conclusion
Lorsque le logement a été vendu pendant un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire qui quitte ensuite les lieux demande en principe la restitution du dépôt au nouveau bailleur. L’accord conclu entre vendeur et acheteur ne modifie pas cette règle à son égard. La suite dépend du montant réellement versé, des sommes déjà remboursées, des retenues justifiées et des preuves de la remise des clés. Un dossier chronologique, accompagné des états des lieux et des échanges avec les deux propriétaires, permet de formuler une demande précise et de distinguer le différend locatif du règlement financier entre vendeur et acquéreur.