Une extension de maison de 40 m² peut parfois être réalisée après une déclaration préalable, sans permis de construire. Cette réponse dépend toutefois de l’emplacement du terrain et des dimensions de la maison après les travaux. En zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, une extension dont la surface de plancher ou l’emprise créée dépasse 20 m², sans excéder 40 m², peut nécessiter un permis si elle porte la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà du seuil applicable. Pour une maison d’habitation, ce seuil est de 150 m². Les articles R. 421-14 et R. 431-2 du code de l’urbanisme doivent être lus ensemble, avec le texte sur le recours à l’architecte.
La difficulté tient aux deux mesures : une pièce close ne se calcule pas comme la projection au sol d’un bâtiment. Un garage destiné au stationnement peut, par exemple, être exclu de la surface de plancher sans disparaître nécessairement de l’emprise. Le dossier doit donc documenter les deux chiffres, avant et après l’extension, puis vérifier les règles locales applicables au terrain. Ce guide examine le cas d’une maison existante et de travaux créant strictement plus de 20 m² et au plus 40 m² ; il ne tranche pas celui d’une création exactement égale à 20 m². Les exemples supposent une personne physique qui réalise les travaux pour elle-même et l’absence d’une autre cause de permis.
I. Extension de 40 m² : quand faut-il regarder la maison entière ?
A. Vérifier la zone et la formalité avant de commencer
Le chiffre de 40 m² n’est pas une autorisation générale de construire. Le premier point à vérifier est l’adresse et la parcelle du projet : il faut savoir si le terrain se trouve dans une zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Une commune peut avoir un PLU sans que toutes ses parcelles soient en zone urbaine. Le classement pertinent est celui du terrain concerné, au regard du document applicable au projet.
Pour des travaux sur une construction existante, l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme prévoit notamment le permis lorsque la surface de plancher ou l’emprise au sol créée dépasse 40 m² dans une telle zone. Il prévoit aussi un permis pour des travaux créant plus de 20 m² et au plus 40 m² lorsque leur réalisation porte la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils de l’article R. 431-2. Hors de cette situation de zone urbaine, le texte soumet en principe au permis les travaux créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise.
L’article R. 421-17, f, du même code organise la déclaration préalable pour les travaux sur l’existant qui remplissent ses conditions et ne sont pas soumis à permis. Il prévoit, en zone urbaine couverte par le document d’urbanisme visé par le texte, le relèvement des seuils jusqu’à 40 m², avec une exclusion liée au dépassement des seuils de l’article R. 431-2. Une déclaration préalable est une formalité à accomplir : l’expression « sans permis » ne signifie pas que les travaux peuvent commencer sans aucune démarche.
Même dans cette tranche, le résultat dépend de la nature de tous les travaux. L’article R. 421-14 vise aussi certains travaux modifiant les structures porteuses ou la façade lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement de destination entre les destinations ou sous-destinations définies par le code. Il ne suffit donc pas d’isoler la taille d’une pièce sur le devis : il faut décrire l’ensemble du projet et vérifier ses autres caractéristiques avant de choisir une procédure.
Pour identifier le document local, le propriétaire peut consulter le Géoportail de l’urbanisme et demander à la collectivité compétente les pièces applicables à sa parcelle. Le plan de zonage, le règlement écrit, ses annexes et les actes qui rendent le document applicable doivent être lus ensemble. Une recherche sur le nom de la commune ne remplace pas cette vérification : une zone peut comporter plusieurs secteurs et prescriptions.
Le fait d’être en zone urbaine ne garantit pas non plus qu’une extension donnée sera acceptée. La procédure administrative et la conformité du projet sont deux questions différentes. L’article L. 421-6 énumère les dispositions auxquelles le projet soumis à permis doit notamment se conformer. Implantation, dimensions et aspect doivent donc être examinés à partir des règles applicables, et pas seulement du seuil national de formalité.
B. Mesurer séparément la surface de plancher et l’emprise
La surface de plancher n’est pas nécessairement la surface habitable indiquée dans une annonce immobilière, ni la surface taxable utilisée pour d’autres démarches. L’article R. 111-22 du code de l’urbanisme la définit à partir de la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, calculées depuis le nu intérieur des façades, après les déductions prévues par le texte. Il faut travailler sur les plans du bâtiment réel et appliquer ces déductions aux espaces qui remplissent effectivement leurs conditions.
Parmi les éléments que ce texte déduit figurent notamment les vides et trémies d’escaliers, les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, ainsi que les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, avec les rampes d’accès et aires de manœuvre. Les autres déductions de l’article obéissent à leurs propres conditions. On ne peut donc pas retrancher automatiquement toute cave, tout cellier ou tout local technique sans vérifier leur configuration.
L’emprise au sol répond à une autre logique. L’article R. 420-1 la définit comme la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs compris, avec les exclusions qu’il énumère pour les ornements, les marquises et certains débords de toiture. L’empreinte du bâtiment sur un plan est donc un point de départ utile, mais il faut également regarder les éléments en surplomb et leurs appuis.
Un espace aménagé pour garer une voiture illustre la différence. Sa surface de plancher peut être déduite selon l’article R. 111-22 ; sa construction et ses volumes peuvent néanmoins compter pour l’emprise selon l’article R. 420-1. Dire que le garage ne compte jamais parce qu’il ne constitue pas de surface de plancher est donc une simplification risquée. Il faut identifier précisément ses murs, sa couverture, son lien avec le bâtiment et les surfaces réellement prises en compte dans chaque calcul.
De la même façon, le chiffre figurant sur un contrat de travaux peut décrire une surface commerciale ou une surface intérieure utile. Il ne dispense pas de calculer l’emprise créée, ni la surface de plancher créée selon les définitions du code. Une extension close et une partie couverte ouverte peuvent, selon leur géométrie, produire des chiffres différents. Le dossier doit expliquer ces différences plutôt que de recopier la même valeur dans toutes les cases.
Pour les travaux sur une construction existante, la comparaison ne s’arrête pas aux 40 m² de l’extension. L’article R. 431-2 vise, pour les projets de travaux sur l’existant soumis à permis, la surface de plancher ou l’emprise au sol de l’ensemble au regard des plafonds qu’il fixe. Pour une construction à usage autre qu’agricole relevant du cas d’une personne physique qui construit ou modifie pour elle-même, son seuil de référence est de 150 m² de surface de plancher. La dernière phrase du texte demande de contrôler également l’emprise de l’ensemble pour les travaux sur une construction existante.
Cette distinction est utile lorsque la maison comporte déjà un volume couvert qui augmente son emprise sans augmenter dans la même proportion sa surface de plancher. Un total de surface de plancher à 150 m² ou moins ne permet pas, à lui seul, d’écarter la question du permis et de l’architecte pour une extension. Le plan de masse et le calcul détaillé des deux mesures sont alors plus utiles qu’un simple relevé de la surface habitable.
II. Comment décider entre déclaration préalable et permis pour son projet ?
A. Comparer les deux totaux avec des exemples concrets
Les exemples ci-dessous supposent une maison d’habitation existante, un terrain situé en zone urbaine d’un PLU applicable et une extension créant strictement plus de 20 m² et au plus 40 m². Ils supposent aussi que l’emprise ajoutée se situe sur un espace qui n’était pas déjà inclus dans l’emprise de la maison : en présence d’un recouvrement, il faut calculer la projection réelle de l’ensemble et éviter de compter deux fois la même zone. Aucun exemple ne dispense de vérifier les autres règles applicables au projet.
Premier exemple : les deux totaux atteignent 150 m² sans le dépasser. Une maison présente 115 m² de surface de plancher et 115 m² d’emprise. Une extension ajoute 35 m² dans chacune des deux mesures. Les totaux sont de 150 m² de surface de plancher et 150 m² d’emprise. Si les autres conditions du dossier sont réunies et qu’aucune autre disposition ne rend le permis nécessaire, la déclaration préalable peut relever du régime prévu par l’article R. 421-17. Le seuil de l’article R. 431-2 n’est pas dépassé dans cette hypothèse : atteindre 150 m² et aller au-delà sont deux situations à distinguer.
Deuxième exemple : l’emprise franchit le seuil alors que la surface de plancher atteint seulement 150 m². La maison mesure 120 m² dans chacune des deux catégories. L’extension ajoute 30 m² de surface de plancher et 35 m² d’emprise. On obtient 150 m² de surface de plancher et 155 m² d’emprise totale. Les dimensions créées se situent dans la tranche étudiée et l’emprise de l’ensemble dépasse 150 m². La lecture combinée des articles R. 421-14 et R. 431-2 conduit ici au permis et au recours à l’architecte pour les travaux sur l’existant.
Troisième exemple : la surface de plancher franchit le seuil. Une maison dispose de 130 m² de surface de plancher et de 130 m² d’emprise. L’extension ajoute 25 m² dans chacune des deux mesures. L’ensemble atteint 155 m² dans les deux catégories. Dans les conditions posées ci-dessus, le projet relève du permis et le recours à l’architecte s’impose pour ce projet de travaux sur l’existant. Ce n’est pas le seul chiffre de 25 m² qui détermine la réponse, mais son effet sur les dimensions de la construction entière, au regard des articles R. 421-14 et R. 431-2.
Quatrième exemple : le terrain n’est pas en zone urbaine du document. Une maison située dans une autre zone reçoit une extension créant 30 m² d’emprise et 25 m² de surface de plancher. Même si les totaux de la maison restent inférieurs à 150 m², l’article R. 421-14, a, soumet en principe au permis les travaux sur l’existant créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise. Le permis et le recours obligatoire à un architecte sont ensuite deux questions à examiner séparément selon le demandeur et le projet.
Ces calculs supposent que les mesures de départ sont fiables. Un ancien plan non coté, une surface issue d’une annonce ou un croquis qui ne précise pas les débords ne démontrent pas nécessairement les dimensions à déclarer. Il est utile de conserver une feuille de calcul mentionnant, pour chaque niveau et chaque volume : l’état initial, les parties éventuellement supprimées, les surfaces créées et le total après travaux. Les différences entre surface de plancher et emprise doivent pouvoir être expliquées par les plans.
La cour administrative d’appel de Bordeaux, dans son arrêt du 17 février 2022, n° 19BX04964, a examiné une surélévation avec extension déclarée pour 27 m² de surface de plancher. Dans cette affaire, la cour a retenu que les éléments produits ne remettaient pas en cause les surfaces du dossier, notamment une emprise totale annoncée comme ne dépassant pas 150 m² après travaux ; elle a rejeté le moyen tiré de la nécessité d’un permis. La décision rappelle l’importance des pièces produites et des mesures établies : elle ne dit pas que toute extension de 27 m² relève automatiquement d’une déclaration préalable.
Un tableau de calcul peut rendre cette vérification plus simple. Pour chaque niveau clos et couvert, notez la surface mesurée depuis l’intérieur des façades, puis indiquez séparément les déductions dont les conditions sont remplies. Gardez à côté le plan qui permet de retrouver une trémie, une partie de faible hauteur ou un espace de stationnement. Pour l’emprise, utilisez un autre dessin : reportez la projection des volumes existants, celle des volumes nouveaux et les éventuels surplombs. Cette méthode permet de voir si un même emplacement a déjà été inclus dans la projection de l’existant et évite de l’ajouter une seconde fois.
Si le projet supprime une partie de la maison avant d’en construire une autre, le calcul ne se résume pas forcément à additionner la surface figurant sur le devis à l’ancienne surface. Les plans doivent permettre de distinguer ce qui est conservé, ce qui est supprimé et ce qui sera créé. Dans l’arrêt du 22 novembre 2018, n° 17NC03036, la cour administrative d’appel de Nancy a examiné, pour l’application du seuil alors en vigueur, les surfaces existantes, créées et supprimées figurant au dossier. Elle a retenu une surface totale inférieure à ce seuil et écarté le moyen tiré de l’absence d’architecte. Le chiffre de 170 m² utilisé dans cette affaire correspondait aux dispositions alors applicables ; il ne remplace pas le seuil actuel de l’article R. 431-2.
La précision des chiffres compte particulièrement lorsque le résultat se rapproche de 150 m². Une erreur de report entre le plan et le formulaire peut modifier l’analyse alors même que le dessin du projet ne change pas. Le propriétaire peut comparer les cotes, les calculs et la présentation du projet avant le dépôt, puis conserver les éléments qui expliquent les différences entre les deux mesures. Si le dossier mentionne une démolition, une transformation de garage ou un espace ouvert, son traitement doit rester cohérent dans l’ensemble des pièces ; il ne suffit pas de soustraire une surface parce qu’elle porte un nom particulier.
Le recours à un architecte ne se réduit pas non plus à une règle valable pour tous les demandeurs. L’article R. 431-2 prévoit une dispense sous certaines conditions, notamment pour les personnes physiques qui déclarent construire ou modifier pour elles-mêmes. L’identité et la qualité du demandeur comptent. Il faut donc vérifier le régime propre au titulaire du projet, notamment lorsqu’une personne morale intervient, avant d’appliquer à son dossier les exemples conçus pour un particulier.
B. Préparer un dossier cohérent et vérifier les règles applicables au terrain
Avant de choisir le formulaire, rassemblez les documents qui permettent de comprendre le terrain et la maison : référence cadastrale, ancien permis ou déclaration lorsqu’ils sont disponibles, plans approuvés, éventuels dossiers modificatifs et mesure de l’état actuel. Reportez ensuite le projet sur un plan coté en identifiant ce qui est maintenu, créé ou supprimé. L’objectif est de pouvoir expliquer à l’administration d’où viennent les quatre chiffres : surface de plancher existante, surface créée, emprise existante et emprise créée.
Les travaux antérieurs méritent une attention particulière. Dans sa décision du 15 octobre 2025, n° 476295, le Conseil d’État rappelle que, lorsqu’une construction a été transformée sans les autorisations requises, une nouvelle déclaration ou demande peut devoir porter sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou devant modifier le bâtiment initialement approuvé. La décision distingue également les éléments bâtis séparés sur le terrain, sauf lorsqu’ils forment avec le bâtiment concerné un ensemble immobilier unique en raison de liens physiques ou fonctionnels. Cette analyse dépend des faits et du projet : toute différence avec un ancien plan ne suffit pas à caractériser une fraude.
La comparaison avec les autorisations antérieures doit donc être méthodique. Une ancienne pièce peut avoir été aménagée, un garage avoir changé d’usage ou une couverture avoir été ajoutée. Leur situation dans les calculs ne se déduit pas du seul nom inscrit sur un plan : il faut regarder les caractéristiques de chaque espace et les actes disponibles. Si les documents se contredisent, le dossier doit exposer la difficulté et permettre de vérifier l’état exact de la construction.
La qualité du demandeur est aussi une pièce du raisonnement. L’article R. 423-1 prévoit notamment le dépôt par les propriétaires, leur mandataire ou des personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; il prévoit également certains cas d’indivision. Le dépôt d’un dossier et la possibilité concrète de réaliser les travaux sont des sujets à distinguer lorsque plusieurs personnes disposent de droits sur le bien.
Pour une déclaration préalable, l’article R. 431-36 prévoit notamment un plan de situation, un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet crée ou modifie un volume, et une représentation de l’aspect extérieur faisant apparaître les modifications lorsque celui-ci est changé. Le même texte précise les compléments à fournir selon le projet, notamment certains documents graphiques et photographiques dans les situations qu’il vise. Il faut lire les conditions applicables au dossier plutôt que supposer que chaque projet exige exactement les mêmes pièces.
Pour une demande de permis, l’article R. 431-5 énumère notamment l’identité du demandeur, celle de l’architecte auteur du projet sauf dispense, la localisation et la superficie du terrain, la nature des travaux, la destination, la surface de plancher et l’emprise des constructions projetées. L’article R. 431-10 précise les plans des façades et toitures, le plan en coupe et les documents permettant d’apprécier l’insertion du projet. Pour une extension, l’état initial et l’état futur doivent pouvoir être comparés lorsque les textes le demandent.
Ces plans ne servent pas seulement à établir si le projet passe sous un seuil national. Ils permettent aussi de vérifier son implantation, sa hauteur, son aspect et les prescriptions locales. Pour un terrain donné, il faut contrôler la version applicable du règlement et des documents graphiques, ainsi que les servitudes et protections affectant la parcelle. En présence d’un secteur protégé ou d’une prescription particulière, la liste des pièces et les avis à recueillir doivent être vérifiés pour le dossier précis ; ils ne se déduisent pas d’un exemple général.
La cour administrative d’appel de Bordeaux, dans l’arrêt du 17 février 2022, a aussi examiné les pièces graphiques et le règlement local propres au projet qui lui était soumis. Elle a retenu, dans cette affaire, que les imprécisions relevées n’avaient pas faussé l’appréciation de l’administration sur la conformité du projet. Ce raisonnement ne dispense pas le demandeur de produire les pièces exigées : il montre pourquoi des plans lisibles, cohérents et adaptés au terrain sont essentiels si les mesures ou l’insertion de l’extension sont ensuite contestées.
Enfin, une autorisation d’urbanisme concerne la conformité du projet aux règles d’urbanisme et reste délivrée sous réserve des droits des tiers. Dans le même arrêt, la cour a distingué cette question des règles de mitoyenneté invoquées par les voisins. Une décision favorable ne règle donc pas, à elle seule, les droits privés sur une limite ou un mur. À l’inverse, un accord entre voisins ne remplace pas la formalité d’urbanisme requise. Le dossier peut être rapproché de la avocat en droit de l’urbanisme pour comprendre les questions soulevées par une décision administrative.
Conclusion
Une extension de maison de 40 m² ne se classe pas à partir de sa seule surface annoncée. Pour une création strictement supérieure à 20 m² et au plus égale à 40 m², il faut identifier la zone du terrain, calculer la surface de plancher et l’emprise de l’extension, puis mesurer ces deux valeurs pour la maison après travaux. En zone urbaine d’un PLU ou d’un document en tenant lieu, le dépassement de 150 m² par l’emprise de l’ensemble peut changer la formalité et imposer un architecte, même lorsque la surface de plancher ne dépasse pas ce chiffre. Les plans, les autorisations antérieures et le règlement local permettent ensuite de vérifier le projet concret ; le cas d’une création exactement égale à 20 m² demande un examen distinct.