Vous avez trouvé un logement et le notaire vous demande une somme avant la signature du compromis. S’agit-il du prix de rédaction de l’avant-contrat, d’une avance sur les frais de vente ou d’un dépôt de garantie ? Et si la banque refuse finalement le prêt, faut-il tout de même payer l’étude ? Ces questions se posent avant même que le prix du logement soit versé.
Le 6 novembre 2026, le site Blog du notaire consacrait un article aux frais d’acquisition. Les Notaires de France rappellent que la somme appelée lors d’une vente ne correspond pas uniquement à la rémunération du notaire : elle comprend aussi des impôts et des débours. Au stade du compromis, la distinction est tout aussi utile, mais les sommes demandées peuvent avoir une autre fonction. Une provision destinée au dossier n’est pas nécessairement une facture définitive ; un dépôt conservé pour la vente n’est pas, par sa seule dénomination, le prix de rédaction de l’acte.
Le montant dépend notamment de la prestation demandée, de son régime tarifaire, des documents signés et des formalités nécessaires. La loi pose une règle de répartition des frais de vente, mais elle ne transforme pas toute somme réclamée à l’acheteur en somme automatiquement justifiée. Voici comment lire le devis, déterminer qui supporte chaque poste et examiner une demande de remboursement lorsque l’opération n’aboutit pas.
I. Compromis de vente chez le notaire : quel prix et qui paie ?
A. Combien coûte la rédaction du compromis de vente chez le notaire ?
Il n’existe pas un prix unique à appliquer sans examiner l’acte et les prestations. Le premier réflexe est de demander ce que recouvre le montant annoncé : rédaction de l’avant-contrat, constitution du dossier, formalités particulières ou simple avance destinée à couvrir les dépenses à venir. Une somme présentée globalement peut réunir plusieurs de ces éléments. Elle peut aussi comprendre un dépôt lié au prix de vente, qui doit être identifié séparément.
Un compromis, souvent appelé promesse synallagmatique, constate en principe l’engagement réciproque de vendre et d’acheter. L’article 1589 du code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il existe un consentement réciproque sur la chose et sur le prix. Cette règle doit être lue avec les conditions de l’acte et les protections éventuellement applicables à l’acquéreur : le mot compromis ne suffit pas à déterminer le sort de chaque paiement.
Le notaire peut participer à la préparation d’un avant-contrat sous signature privée ; un acte authentique est une forme différente. Une promesse unilatérale, par laquelle un propriétaire accorde une option à un bénéficiaire, ne se confond pas non plus avec un engagement réciproque. Pour comparer deux devis, demandez donc le nom de l’acte, sa forme et le détail du travail compris, plutôt que de comparer seulement la somme affichée sur la première page.
Les Notaires de France indiquent que, lorsque le notaire assiste les parties pour la rédaction d’un avant-contrat sous signature privée sans le signer, sa rémunération est incluse dans celle de l’acte authentique de vente, en se référant à une circulaire de la profession. Cette présentation concerne l’articulation avec l’acte de vente : si l’opération s’arrête avant cet acte, il faut vérifier les prestations effectivement convenues et leur régime au lieu d’en déduire une facture automatique.
Un exemple public donne un repère sans constituer un tarif national. Sur sa page de tarifs consultée le 13 novembre 2026, l’office notarial Actes et Conseils à Antony indique, pour une rubrique intitulée promesse de vente, des honoraires de 350 euros hors taxes, soit 420 euros toutes taxes comprises, et une provision demandée de 630 euros comprenant notamment ces honoraires et un droit d’enregistrement de 125 euros. Cette rubrique ne prouve pas qu’un compromis donné coûtera le même montant. Elle ne permet pas davantage de déterminer, sans décompte du dossier, le détail de la différence entre les postes cités et la provision.
Si une étude vous annonce une provision de 630 euros comprenant une prestation de 420 euros toutes taxes comprises et une autre ligne de 125 euros, ces deux lignes représentent 545 euros. Demandez à quoi correspondent les 85 euros restants. Ne supposez ni qu’ils seront nécessairement dépensés, ni qu’ils vous seront intégralement remboursés : le relevé et les justificatifs permettront de connaître les opérations effectivement réalisées. L’exemple ne préjuge pas du tarif proposé par une autre étude ou de l’application d’un droit d’enregistrement à votre acte.
Le régime dépend aussi de la nature de la prestation. L’article L. 444-1 du code de commerce distingue les prestations soumises à un tarif réglementé et, sauf disposition contraire, celles accomplies en concurrence avec des professionnels dont les prestations ne sont pas tarifées. Pour ces dernières, le texte prévoit une convention écrite indiquant notamment le montant ou le mode de détermination des honoraires ainsi que les frais et débours envisagés. Il ne faut donc pas qualifier tous les frais de compromis d’honoraires libres sans vérifier l’acte et la prestation.
Dans certains cas particuliers, la forme et le tarif sont expressément encadrés. Lorsqu’une promesse de vente immobilière consentie par une personne physique entre dans le champ de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation, une validité supérieure à dix-huit mois, ou une prorogation portant sa durée totale au-delà de ce seuil, exige un acte authentique à peine de nullité. Pour l’établissement de la promesse authentique visée par ce texte, l’article A. 444-163-2 du code de commerce prévoit un émolument proportionnel par tranches. Cette règle particulière ne doit pas être étendue à tout compromis de courte durée.
Une seconde ligne peut concerner la vente elle-même. L’article A. 444-91 du code de commerce fixe un barème proportionnel pour la vente ou cession de gré à gré qu’il vise. Cet émolument de vente ne représente pas l’ensemble des sommes à prévoir pour acquérir : il est distinct des droits et taxes, des débours et des prestations supplémentaires éventuellement justifiées. Il n’est pas non plus, par sa seule existence, le prix de rédaction de tous les avant-contrats.
Pour une vente entrant dans ce barème et un prix servant entièrement d’assiette de 300 000 euros, le calcul par tranches donne 251,55 euros sur les premiers 6 500 euros, 167,58 euros sur la tranche suivante, 457,52 euros sur celle allant de 17 000 à 60 000 euros et 1 917,60 euros au-delà. Le total est de 2 794,25 euros hors taxes pour cet émolument, avant examen des autres postes et des éventuelles remises applicables. Ce calcul illustre le barème de vente ; il ne chiffre pas, à lui seul, la préparation du compromis ni la facture globale.
Avant de comparer ces chiffres à votre demande de provision, posez trois questions à l’étude : quelle partie rémunère l’avant-contrat, quelle partie est une avance sur les opérations de vente, et quelles sommes correspondent à des dépenses faites pour le dossier ? Demandez aussi si la prestation de rédaction est facturée séparément et comment elle apparaîtra dans le décompte si l’acte définitif est reçu par la même étude. Les réponses doivent être adaptées aux documents que vous signez.
B. Qui paie le compromis : l’acheteur, le vendeur ou les deux ?
L’article 1593 du code civil met les frais d’actes et les autres accessoires à la vente à la charge de l’acheteur. Ce texte donne un point de départ à la discussion, mais il ne dispense pas de vérifier si la dépense réclamée est bien un frais relevant de cette règle, qui a demandé la prestation et ce que les parties ont convenu. Une dépense engagée pour résoudre une difficulté propre au vendeur ou une prestation distincte n’a pas à être classée automatiquement dans la même catégorie qu’un acte de vente.
Si acheteur et vendeur souhaitent répartir autrement un poste, l’accord doit être formulé de façon précise. Un partage portant sur la rédaction de l’avant-contrat ne dit pas nécessairement qui assumera une formalité supplémentaire ou une dépense demandée ensuite. Inversement, une clause générale sur les frais de vente ne décrit pas forcément le traitement d’une prestation commandée séparément. Le principe de force obligatoire des contrats, posé par l’article 1103 du code civil, invite à lire les engagements acceptés avant de conclure qu’une partie doit rembourser l’autre.
En pratique, le vendeur peut demander un devis pour le document dont il a besoin et l’acheteur peut demander le détail de la provision qui lui est réclamée. Un accord lisible précise le poste concerné, son montant ou son mode de calcul, la personne chargée de l’avancer et la manière dont les parties feront leurs comptes. Une simple formule annonçant que tous les frais seront partagés risque de laisser ouverte la question des dépenses qui n’étaient pas encore connues.
Si chaque partie choisit un notaire, demandez comment les interventions sont organisées et comment les postes seront présentés. Deux interlocuteurs ne signifient pas que chaque ligne du dossier peut être doublée ; ils ne permettent pas non plus de supposer que toute prestation particulière sera comprise dans un même forfait. Pour les prestations tarifées, l’article R. 444-13 du code de commerce interdit au professionnel de demander une somme autre que celles fixées par le tarif applicable ; il encadre aussi les honoraires des prestations visées par la convention et prévoit le remboursement des sommes dues à des tiers et avancées pour le client.
Les débours sont donc à distinguer de la rémunération. Si l’étude a payé un document ou une formalité à un tiers pour le compte du client, demandez la nature de l’opération et son coût. Si une somme est seulement provisionnée pour une dépense encore incertaine, interrogez l’étude sur les conditions de régularisation. Le relevé doit permettre de distinguer ce qui a été effectivement payé, ce qui reste à payer et ce qui correspond à un honoraire ou à un émolument.
Le dépôt de garantie appelle une analyse séparée. Supposons une acquisition à 300 000 euros, avec un dépôt convenu de 15 000 euros et une provision de dossier de 630 euros : le premier montant représente 5 % du prix et le second sert, selon le détail fourni, à couvrir certaines opérations. Les additionner pour annoncer que le compromis coûte 15 630 euros empêcherait de comprendre à qui les fonds sont destinés et dans quelles conditions ils peuvent être restitués ou imputés. Ce sont des montants illustratifs, pas des sommes imposées pour toute vente.
Le versement anticipé est lui-même encadré pour les actes entrant dans le champ de la protection de l’acquéreur non professionnel. L’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation interdit en principe de recevoir un versement de cet acquéreur avant l’expiration du délai de rétractation, sous les exceptions qu’il prévoit ; il autorise notamment, dans les conditions qu’il énonce, un versement entre les mains d’un professionnel disposant de la garantie financière requise. Demandez à quel titre la somme est appelée et qui en est le dépositaire.
Le même soin est utile lorsque le bien est en copropriété. Le compromis, ses annexes, les documents demandés et les échanges avec le syndic peuvent générer des opérations différentes. Une ligne de provision ne dit pas à elle seule si une facture provient du notaire ou d’un tiers, ni à qui elle est imputée dans votre dossier. Comparez le relevé aux pièces remises et demandez une explication écrite pour chaque montant que vous ne parvenez pas à rattacher à une prestation.
II. Vente non réalisée : quels frais de notaire restent dus ou doivent être restitués ?
A. Rétractation ou refus de prêt : comment récupérer les sommes versées ?
La raison pour laquelle la vente ne se réalise pas compte autant que la nature de la somme versée. Il faut d’abord identifier le bénéficiaire, le compte sur lequel l’argent a été déposé et le fondement de chaque versement. Ensuite, on examine séparément le dépôt lié à l’opération, une provision pour formalités et la rémunération réclamée pour un travail identifié. Un reçu bancaire seul ne précise pas toujours cette répartition ; demandez le reçu détaillé et la convention correspondante.
Pour les actes entrant dans son champ, l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation permet à l’acquéreur non professionnel de se rétracter pendant dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Le texte précise aussi les modalités de remise directe et les formes de notification ou de rétractation. La date de signature du compromis ne remplace donc pas automatiquement la date de notification ou de remise prévue par ce texte.
Lorsque l’acquéreur exerce cette faculté et que des fonds ont été déposés dans les conditions prévues par l’article L. 271-2, le professionnel dépositaire les restitue dans les vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation, selon ce même article L. 271-2. Conservez la preuve de la notification du compromis, celle de l’exercice de la rétractation et les reçus des sommes remises. Si une ligne est discutée, demandez à l’étude d’expliquer sa nature et le texte ou l’engagement qu’elle invoque.
Le refus de financement relève d’un autre mécanisme. Pour les opérations concernées, lorsque l’acte indique que le prix est payé même partiellement à l’aide des prêts qu’il vise, l’article L. 313-41 du code de la consommation subordonne l’acte à l’obtention de ces prêts. Il prévoit que, si cette condition ne se réalise pas, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de celle-ci est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
Cette formulation doit être respectée : elle vise les sommes versées à l’autre partie ou pour son compte. Elle ne permet pas, sans examiner leur qualification, d’affirmer que toutes les dépenses éventuellement payées à un professionnel pour un service distinct ont le même régime. À l’inverse, il serait tout aussi trompeur d’annoncer que toute provision conservée par l’étude rémunère forcément une prestation et peut être retenue. La destination du versement et le fondement de chaque ligne sont les questions à résoudre.
Lisez la clause de financement en entier : montant du prêt recherché, caractéristiques prévues, démarches convenues et pièces à produire. L’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Un refus bancaire n’établit donc pas, à lui seul, tous les faits d’un dossier contesté ; mais une accusation de mauvaise foi ne se déduit pas non plus automatiquement de ce refus. Conservez les demandes déposées, leurs caractéristiques, les réponses et les échanges utiles.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l’article 1304-6 du code civil prévoit que l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. Cela aide à qualifier l’engagement soumis à la condition, sans effacer par une formule générale toute question relative à des prestations indépendantes déjà demandées. Pour savoir si un poste précis est dû, il faut encore lire sa base tarifaire ou la convention applicable, ainsi que le compte du dossier.
Prenons un exemple. L’acheteur a remis 15 000 euros en dépôt pour la vente et 630 euros au titre d’une provision de dossier. Le prêt prévu dans l’acte n’est pas obtenu. La première vérification porte sur les circonstances de la défaillance et sur le destinataire des 15 000 euros ; la seconde sur la composition des 630 euros. Si une partie de la provision est une somme versée pour le compte du vendeur, l’article L. 313-41 doit être examiné pour cette partie. Si une autre ligne correspond à une prestation distincte, demandez son fondement et les pièces qui la justifient. Les montants sont fictifs et ne préjugent pas du résultat d’un dossier particulier.
Une vente peut aussi ne pas se poursuivre à la suite d’un accord entre les parties. L’article 1193 du code civil prévoit que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes autorisées par la loi. Un protocole de fin d’opération gagne à traiter séparément le dépôt, les provisions, les frais déjà réglés, les sommes restant éventuellement contestées et les instructions données au dépositaire. Une proposition de partage ne vaut pas accord tant qu’elle n’a pas été acceptée.
Si vous cherchez les différentes voies permettant d’annuler un compromis de vente, gardez ces questions financières à part : la fin de l’engagement de vente, la restitution d’un dépôt et la rémunération d’une prestation ne sont pas nécessairement réglées par la même clause.
B. Comment contester une facture du notaire après l’échec de la vente ?
La première étape consiste à obtenir un compte lisible plutôt qu’à contester indistinctement toute la somme. Demandez l’acte ou la convention sur lesquels repose chaque poste, le nom de la prestation, son régime tarifaire, le calcul hors taxes et toutes taxes comprises lorsqu’il est pertinent, ainsi que les justificatifs des dépenses avancées à des tiers. Demandez aussi si une somme a déjà été prélevée sur la provision et quelle part reste détenue pour le dossier.
Une décision illustre pourquoi la rédaction des documents compte. Dans un arrêt du 25 septembre 2025, n° 24/00935, la cour d’appel de Basse-Terre a examiné la demande d’un office après une vente non réalisée. Dans cette affaire, le mandat et la promesse liaient le paiement des honoraires de négociation à la réalisation effective de la vente ; la cour a également relevé l’absence de convention d’honoraires écrite et d’acte authentique dans les conditions qu’elle décrit. Elle a confirmé le rejet de la demande d’honoraires ou d’émoluments présentée contre les acquéreurs.
Cette décision ne signifie pas que toute intervention notariale devient sans rémunération dès qu’une vente échoue. Elle ne signifie pas non plus que les faits de votre dossier sont identiques. La cour a apprécié les clauses et les pièces de l’opération soumise à son examen. Son intérêt pratique est de rappeler qu’il faut vérifier la condition de paiement, la nature de la prestation et l’existence d’une convention, au lieu de déduire le montant dû du seul fait qu’un dossier a été ouvert.
La preuve fonctionne dans les deux sens. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation. L’étude peut donc être invitée à identifier le fondement et le calcul de sa demande ; le client peut, de son côté, réunir les reçus, la convention et les documents établissant la situation qu’il invoque.
Une demande écrite peut suivre une chronologie simple. Indiquez la date de l’avant-contrat et les sommes versées, puis décrivez l’événement qui a empêché la poursuite de l’opération. Distinguez ce que vous demandez à voir restituer de ce que vous contestez encore. Joignez, selon le cas, la preuve de la rétractation, la réponse bancaire, le protocole signé et le dernier relevé de compte. Demandez enfin un décompte détaillé et la restitution de la part que l’étude reconnaît ne plus devoir conserver.
Si le désaccord porte sur des honoraires relevant du troisième alinéa de l’article L. 444-1, l’article R. 444-16 du code de commerce prévoit notamment leur fixation par le juge chargé de la taxation en cas de contestation. La juridiction et la voie adaptées doivent être vérifiées selon l’objet exact du différend : une contestation du montant des honoraires, une discussion sur leur existence et une demande de restitution de fonds ne se présentent pas nécessairement de façon identique.
Il peut aussi exister un désaccord entre vendeur et acheteur sur le partage final. Un reçu montrant que l’un a avancé une dépense ne suffit pas toujours à établir que l’autre doit lui rembourser la moitié. Il faut rapprocher le reçu de l’accord de répartition, de la nature de la dépense et des éventuelles modifications convenues. Si aucune clause n’évoque le poste en cause, identifiez le travail commandé et la personne pour le compte de laquelle il a été accompli avant de proposer un règlement.
À Paris et en Île-de-France, le raisonnement est le même, même si les dossiers et les montants varient d’une étude et d’un bien à l’autre. Pour un appartement en copropriété, conservez notamment les documents d’information remis avant la signature, les demandes de pièces adressées au syndic, le relevé de l’étude et les justificatifs des dépenses engagées. Si deux études participent au dossier, demandez un interlocuteur et un compte permettant de suivre les sommes reçues et versées, sans supposer qu’un document transmis à l’une a nécessairement été intégré au compte de l’autre.
Avant d’accepter un règlement amiable, vérifiez enfin ce qu’il clôt réellement. Un écrit peut organiser la restitution d’un dépôt sans résoudre une facture distincte, ou régler une facture sans décider du sort de toutes les demandes entre vendeur et acheteur. Faire apparaître chaque montant, son bénéficiaire et les points encore réservés évite qu’une simple régularisation comptable soit comprise comme une renonciation générale que personne n’avait envisagée.
Conclusion
Pour connaître le prix d’un compromis chez le notaire, il faut identifier l’acte, la prestation et le régime de rémunération, puis lire la convention et le détail de la provision. L’acheteur doit distinguer les frais de l’avant-contrat, l’émolument de vente, les dépenses avancées à des tiers et le dépôt lié au prix. Si l’achat échoue, la rétractation, la défaillance d’une condition et l’accord amiable n’appellent pas les mêmes vérifications. Un compte précis et les justificatifs de chaque poste permettent de discuter ce qui doit être restitué ou payé sur une base concrète.