Un logement classé D au diagnostic de performance énergétique peut-il encore être loué, et jusqu’à quand ? La question revient à l’approche du changement de calcul annoncé pour le 1er janvier 2027. Pour un propriétaire comme pour un locataire, la réponse commence par une distinction : une lettre sur un diagnostic indique une performance énergétique ; elle ne règle pas, à elle seule, tous les problèmes de décence, de montant du loyer ou d’état du logement.
En France métropolitaine, pour les locations d’habitation concernées par la loi du 6 juillet 1989, la classe D figure parmi les classes admises par le calendrier légal actuel, y compris à partir de 2034. Un DPE D ne déclenche pas, à lui seul, le gel de la révision applicable aux logements classés F ou G. Il ne donne pas non plus au bailleur un droit général d’augmenter le loyer : la clause du bail, l’indice applicable et, à Paris, les règles locales doivent notamment être vérifiés.
Le point décisif est donc de savoir quel document a été remis, à quelle date il a été établi et ce qu’il mesure réellement. Si deux diagnostics se contredisent, ou si un appartement présente des désordres malgré une étiquette D, locataire et bailleur doivent réunir les pièces avant de tirer des conclusions. Voici comment examiner le bail, le diagnostic et une éventuelle demande de travaux ou de remboursement.
I. DPE D en location : jusqu’à quand peut-on louer et quel diagnostic remettre ?
A. Un logement classé D reste-t-il autorisé à la location en 2034 ?
Oui, au regard du calendrier énergétique actuellement inscrit dans la loi pour les locations d’habitation concernées en métropole. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un niveau de performance compris entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, puis entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Un logement dont le classement valable est D reste donc inclus dans chacune de ces fourchettes.
La dernière échéance de ce texte vise la classe E ; elle ne prévoit pas qu’un bien classé D cesse automatiquement de pouvoir être loué en 2034. Il faut lire le calendrier dans le bon sens : à cette date, D constitue la classe la moins performante encore comprise dans la fourchette, et non la première classe exclue. Cette réponse décrit le droit vérifié au 12 novembre 2026. Elle ne préjuge pas d’une modification législative ultérieure.
Le calendrier cité concerne les critères de performance du logement décent. Il ne faut pas le transformer en règle générale sur tous les contrats, tous les territoires ou toutes les situations d’occupation. Le même article prévoit des échéances particulières pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. La qualification du bail, la situation du logement et les éventuelles dispositions transitoires demandent une vérification distincte.
Un classement D n’équivaut cependant pas à un certificat de conformité générale. La loi exige également un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, soit exempt d’infestations d’espèces nuisibles et comporte les éléments nécessaires à l’habitation. Un chauffage inutilisable, une installation électrique dangereuse ou une humidité importante ne disparaissent pas parce qu’une lettre D figure sur une page du dossier. Chaque désordre doit être examiné à partir de ses causes et de ses conséquences.
L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation classe les logements selon leur performance énergétique et leurs émissions de gaz à effet de serre. Il qualifie la classe D d’« assez peu performants ». Le diagnostic ne mesure pas seulement une facture passée : il présente une évaluation fondée sur les caractéristiques du bâtiment et une utilisation standardisée. Deux ménages peuvent ainsi payer des sommes différentes dans des logements de même classe, selon leurs usages et leurs contrats d’énergie.
Pour lire l’étiquette utilement, comparez les deux volets du document : consommation d’énergie et émissions de gaz à effet de serre. Regardez également les caractéristiques retenues pour les murs, les fenêtres, le chauffage et la production d’eau chaude. Une lettre correcte n’explique pas, à elle seule, pourquoi une pièce reste froide ou pourquoi une facture a augmenté. À l’inverse, une facture élevée ne démontre pas automatiquement que la classe affichée est fausse.
Pour replacer ce cas particulier dans les règles générales applicables aux diagnostics et aux logements moins performants, le guide sur le DPE obligatoire en location présente les principaux contrôles à effectuer. La question propre à la classe D est plus étroite : elle porte sur un logement qui demeure dans la fourchette énergétique prévue en 2034, tout en restant soumis aux autres obligations du bailleur.
Un propriétaire peut donc préparer son dossier de location sans présenter la classe D comme une interdiction imminente. Il doit aussi éviter la conclusion inverse : le classement ne dispense pas de remettre un diagnostic valable, d’indiquer les informations requises dans l’annonce ou de traiter les défauts du logement. Pour le locataire, demander le diagnostic avant de signer permet de connaître l’information disponible et de poser des questions sur les équipements réellement présents.
B. Quel DPE remettre au locataire et que change le calcul prévu en 2027 ?
Le document à examiner est le diagnostic lui-même, avec sa date, son adresse, l’identité du professionnel et ses annexes, plutôt qu’une capture d’écran isolée. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation décrit son contenu : énergie consommée ou estimée, émissions induites, classement, information sur l’aération ou la ventilation et recommandations. Ces éléments n’ont pas tous la même fonction. Les recommandations indiquent des pistes d’amélioration ; elles ne constituent pas automatiquement une liste de travaux exigibles à l’identique.
Lorsqu’un immeuble est proposé à la location, l’article L. 126-28 du même code impose au propriétaire de tenir le DPE à la disposition de tout candidat locataire. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs l’annexion d’un dossier de diagnostic technique au contrat lors de sa signature ou de son renouvellement, dans les conditions qu’il précise. L’article distingue aussi les recommandations du diagnostic, auxquelles il attribue une valeur indicative.
De son côté, l’article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le DPE est joint au contrat lors de la conclusion d’une location, avec les exceptions qu’il énonce pour le bail rural et la location saisonnière. Il faut donc vérifier la nature du contrat avant de transposer la règle à un séjour touristique ou à une autre occupation. Le présent article traite principalement du bail d’habitation utilisé comme résidence principale.
La durée de validité de principe est de dix ans selon l’article D. 126-19 du code de la construction et de l’habitation. Le même texte prévoit une durée réduite pour certains diagnostics plus anciens : ceux réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2024. Il ne suffit donc pas de retrouver un ancien document marqué D ; sa date de réalisation compte. Le bailleur et le locataire peuvent conserver la version complète transmise et demander des explications si la date ou le bien identifié est incertain.
La classe affichée dans l’annonce doit également être cohérente avec les informations disponibles. L’article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation prévoit la mention, dans les annonces de vente ou de location, des classements énergétique et climatique ainsi qu’une indication des dépenses théoriques pour les biens d’habitation, selon les modalités réglementaires. Une annonce résumée et un diagnostic complet ne remplissent pas exactement le même rôle : conservez les deux si leur contenu diffère.
Un changement de méthode approche. Selon la présentation publiée par Service Public le 1er septembre 2026, le facteur de conversion de l’électricité utilisé pour le DPE passera de 1,9 à 1,7 le 1er janvier 2027. Le service précise que certains logements, notamment ceux qui utilisent l’électricité pour plusieurs usages, pourront voir leur classement amélioré, sans que ce résultat soit systématique.
Ce changement de calcul ne signifie pas qu’un logement D deviendra nécessairement C, ni que ses factures baisseront à la même date. Une méthode de calcul modifiée et des travaux réellement exécutés sont deux choses différentes. Service Public indique aussi qu’une actualisation d’un diagnostic existant sera possible lorsque le nouveau calcul améliore le classement. Avant de présenter une nouvelle lettre dans une annonce ou un dossier, il faudra disposer du document actualisé correspondant et vérifier les modalités applicables.
Si le chauffage, l’isolation ou les fenêtres ont été modifiés, rassemblez les factures, les caractéristiques des équipements et les justificatifs des travaux. Un professionnel pourra vérifier quelles données doivent être prises en compte. Une simulation privée ou une estimation de consommation peut aider à préparer les questions ; elle ne remplace pas, à elle seule, le document officiel annexé au bail ou une analyse technique de ses erreurs éventuelles.
II. DPE D et loyer : peut-on augmenter le loyer et que faire si le diagnostic est contesté ?
A. Une classe D permet-elle au propriétaire d’augmenter le loyer ?
La classe D ne bloque pas, par elle-même, une révision annuelle du loyer selon la règle visant les logements F et G. Cela ne transforme pas toute hausse demandée en hausse autorisée. Dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, il faut d’abord rechercher la clause de révision, puis vérifier la date, l’indice de référence prévu et le montant effectivement demandé.
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise la révision lorsque le contrat la prévoit : la variation à la hausse ne peut excéder celle de l’indice de référence des loyers. Le même article exclut la révision et la majoration qu’il vise pour les logements de classe F ou G. Son mécanisme doit être lu avec les dispositions applicables au contrat et à la période considérée. La lettre D répond à une partie de la question, pas à toutes les autres.
Pour comprendre le calcul, prenons des nombres imaginaires. Un loyer hors charges de 900 euros, un ancien indice de 140 et un nouvel indice de 144 donnent : 900 × 144 ÷ 140, soit environ 925,71 euros. Cet exemple illustre une opération ; il ne fournit pas les indices officiels d’une année particulière et ne dispense pas de vérifier le bail. Une augmentation calculée sur le loyer et les provisions sans distinction, ou sur un indice qui n’est pas celui prévu, mérite un examen.
La même disposition prévoit que, si le bailleur n’exprime pas sa volonté d’appliquer la révision dans l’année suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé à cette révision pour l’année écoulée ; lorsqu’il manifeste sa volonté dans cette période, la révision prend effet à compter de sa demande. Ces conditions figurent dans l’article 17-1. Il faut conserver la clause, la date indiquée dans le contrat, les courriers et les quittances pour reconstituer la chronologie.
À Paris et dans les communes d’Île-de-France où un dispositif de plafonnement s’applique effectivement, le montant demandé doit aussi être examiné au regard des règles locales en vigueur pour le logement et le contrat concernés. Un DPE D ne remplace ni la recherche de l’adresse exacte ni la vérification du loyer de référence applicable. Une commune limitrophe de Paris ne relève pas nécessairement du même dispositif ; les caractéristiques du logement et la date pertinente doivent être contrôlées avant tout calcul.
Il faut également distinguer une révision prévue par le bail, la fixation du loyer lors d’une nouvelle location et une proposition au renouvellement. Ce sont des opérations différentes. Une conclusion correcte sur l’indexation annuelle ne permet pas, à elle seule, de valider un loyer demandé à un nouveau locataire ou une hausse proposée lors du renouvellement. Le document à consulter et le calcul à effectuer dépendent de l’opération contestée.
Pour une discussion concrète, le locataire peut demander par écrit le détail du calcul : loyer hors charges avant révision, indice retenu, nouvel indice, date de la demande et montant appliqué. Le bailleur peut joindre la clause et ses calculs. Lorsque le différend porte aussi sur l’état du bien, il est utile de séparer la contestation de la hausse, la demande de réparations et les dépenses d’énergie : les faits à prouver ne sont pas nécessairement identiques.
Ne confondez pas non plus une régularisation de charges et une révision de loyer. Les justificatifs d’une dépense de chauffage collectif ne suffisent pas, à eux seuls, à établir que l’indexation du loyer principal a été calculée correctement. Inversement, une révision conforme à la clause ne tranche pas une contestation portant sur les charges ou sur le fonctionnement du chauffage. Un tableau des sommes, classées par poste et par période, rend les échanges plus précis.
Enfin, un désaccord sur la classe ou sur l’augmentation ne doit pas conduire automatiquement à cesser tout paiement. L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. Si une somme est contestée, la voie adaptée dépend du contrat, des preuves et, le cas échéant, d’une décision du juge. Garder les preuves des paiements effectués permet d’éviter qu’un désaccord sur l’indice ne devienne aussi un litige sur le montant réellement réglé.
B. Que faire si le DPE D paraît faux ou si le logement reste dégradé ?
La première étape consiste à formuler le problème de façon vérifiable. Le diagnostic mentionne-t-il un double vitrage alors que les fenêtres présentes sont différentes ? Retient-il une surface qui ne correspond pas au logement ? Un système de chauffage a-t-il été remplacé sans que le dossier remis en fasse état ? Un locataire qui constate une incohérence peut demander au bailleur le diagnostic complet et expliquer précisément le point contesté, pièces à l’appui.
Réunissez le bail, l’annonce, les différentes versions du DPE, les factures de travaux disponibles, les photographies datées et les échanges avec le propriétaire ou le professionnel. En présence d’humidité ou d’un chauffage défaillant, notez les pièces touchées, les circonstances d’apparition et les interventions déjà réalisées. Des relevés réguliers et des constats techniques sont plus utiles qu’une affirmation générale selon laquelle le logement serait nécessairement mal classé.
L’article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit son extinction. En pratique, chaque partie doit pouvoir soutenir sa demande avec des documents adaptés : un nouveau diagnostic peut faire apparaître une divergence, mais l’analyse doit aussi porter sur sa date, les données utilisées et les changements intervenus entre les visites.
Un jugement illustre ce que peut changer une comparaison documentée. Dans une affaire examinée par le tribunal judiciaire de Paris le 17 juillet 2025, RG 24/07225, le diagnostic joint au bail indiquait la classe D ; deux diagnostics établis ensuite à la demande des locataires retenaient la classe G. Le tribunal a considéré, au vu des pièces de cette affaire, que le logement relevait en réalité de la classe G et a fixé le loyer en tenant compte des règles applicables à ce classement.
La décision ne signifie pas que tout diagnostic D contesté ouvre automatiquement droit à une baisse de loyer ou à des travaux. Le tribunal a rejeté, dans ce dossier, les demandes de travaux de mise en conformité, de réduction du loyer et de consignation fondées sur l’indécence ou sur une faute de la bailleresse qui n’étaient pas établies selon les motifs du jugement. Il a en revanche ordonné la restitution d’un excédent de loyer et retenu une perte de chance indemnisable à la charge du diagnostiqueur. Les demandes, les fondements et les preuves ont donc reçu des réponses différentes.
La date des faits compte également. Dans l’affaire parisienne, le juge a examiné la décence selon les textes applicables au bail et aux faits qu’il jugeait. Les seuils de performance énergétique applicables à une situation actuelle doivent être vérifiés à la date pertinente ; le résultat de ce jugement ne doit pas être recopié comme une règle générale sur tous les logements classés G aujourd’hui. Il montre surtout pourquoi la chronologie et les versions des textes sont essentielles.
Une autre décision rappelle la limite inverse. Dans le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens du 17 avril 2026, RG 26/00011, un locataire contestait des révisions en l’absence, pour une période, d’un DPE qu’il estimait valable. Le logement avait été classé E en 2008 puis D en 2025. Le tribunal a retenu que l’absence de DPE ne prouvait pas, à elle seule, un classement F ou G et a rejeté sa demande, faute de preuve du classement allégué pour la période discutée.
Ces deux jugements de première instance portent sur des dossiers différents : dans l’un, plusieurs diagnostics contradictoires ont été comparés ; dans l’autre, le classement invoqué pour la période litigieuse n’était pas démontré. Ils n’établissent pas qu’un ancien diagnostic doit toujours l’emporter, ni qu’un nouveau diagnostic règle automatiquement toutes les périodes précédentes. Leur apport pratique est de rechercher des pièces relatives au logement et aux dates réellement en discussion.
Lorsque le problème est l’état matériel du logement, le diagnostic énergétique n’est qu’une partie du dossier. L’article 1719 du code civil impose notamment au bailleur de délivrer un logement décent lorsqu’il s’agit de l’habitation principale, de l’entretenir et d’en assurer la jouissance paisible. L’article 1720 vise les réparations nécessaires autres que locatives. La nature de la panne, son origine et les obligations de chaque partie doivent être examinées avant d’attribuer une facture.
Pour les vices ou défauts qui empêchent l’usage de la chose louée, l’article 1721 du code civil prévoit une garantie au profit du preneur et une indemnisation lorsqu’une perte résulte de ces défauts. Cela suppose d’identifier le défaut et de documenter la perte ; une lettre D ne démontre ni l’existence ni l’absence d’un dommage. Une panne ponctuelle, un problème structurel d’isolation et une erreur de diagnostic demandent des vérifications différentes.
Si le logement ne satisfait pas aux critères de décence visés par la loi, le locataire peut demander sa mise en conformité. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment qu’à défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans les deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie ; il précise aussi que cette saisine n’est pas un préalable à la saisine du juge. Le juge peut, selon la situation, déterminer les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement dans les conditions du texte.
Le même article prévoit des limites particulières à l’injonction de certains travaux de performance énergétique, notamment lorsque des contraintes de copropriété ou des contraintes architecturales et patrimoniales sont établies dans les conditions prévues. Une difficulté de copropriété ne suffit donc pas à elle seule à écarter toute demande : il faut examiner les démarches du bailleur, les travaux envisagés et les éléments qui font obstacle au résultat demandé.
À Paris ou ailleurs en Île-de-France, préparez un dossier lisible pour chaque question : un tableau du loyer et des révisions d’un côté, les diagnostics datés de l’autre, puis les preuves des désordres et les réponses reçues. Si le logement se situe en copropriété, ajoutez les éléments disponibles sur les équipements communs et les décisions relatives aux travaux. Les règles du bail d’habitation et du contentieux locatif permettent de distinguer les demandes portant sur le contrat, le logement et la preuve d’une éventuelle erreur technique.
Conclusion
En l’état du droit vérifié le 12 novembre 2026, un logement classé D reste compris dans les niveaux de performance prévus pour les locations concernées en métropole, y compris à partir de 2034. Cette lettre n’impose pas, à elle seule, le gel de la révision applicable aux logements F et G, mais elle ne dispense ni de respecter le bail et les règles de loyer applicables, ni de fournir un diagnostic valable.
Le changement de calcul annoncé pour 2027 mérite d’être suivi sans présumer une amélioration de classe. En cas de désaccord, la démarche la plus utile consiste à conserver les diagnostics complets et datés, à préciser le poste contesté et à réunir les preuves du désordre ou du calcul. Une étiquette énergétique, un logement décent et un loyer correctement révisé sont trois questions liées, auxquelles il faut répondre séparément.