Vous remplissez une demande de permis pour une maison individuelle et vous arrivez au tableau des surfaces du Cerfa PCMI. Faut-il y reporter la superficie du terrain, celle de la maison ou celle du garage ? Comment distinguer une surface créée d’une surface qui change seulement de destination ? Une erreur dans ces cases peut rendre le formulaire difficile à rapprocher des plans et compliquer l’examen du projet.
La réponse commence par une distinction : la rubrique 4.4 porte sur l’emprise au sol, tandis que la rubrique 4.5 répartit la surface de plancher existante, créée ou supprimée selon les destinations et sous-destinations. Le total se calcule ligne par ligne. La surface cadastrale du terrain, renseignée ailleurs dans le formulaire, n’est pas le chiffre à recopier dans ces deux rubriques.
Le présent guide vise la version 13406*17 du formulaire pour une maison individuelle ou ses annexes, consultée le 12 novembre 2026. Les exemples sont des hypothèses de calcul : ils ne décident pas à eux seuls si un projet nécessite un permis ni s’il respecte les règles locales. Avant de les appliquer, identifiez les parcelles, la qualité du demandeur, le projet réel, le document d’urbanisme applicable et, si la mairie a déjà répondu, la date et le contenu de sa décision.
I. Quelles surfaces faut-il identifier avant de remplir le Cerfa PCMI ?
A. Vérifier le formulaire, le terrain et la personne qui dépose
La fiche officielle du formulaire PCMI présente le Cerfa 13406*17 pour construire ou agrandir une maison individuelle ou ses annexes, y compris lorsque le projet comporte des démolitions. Le formulaire comprend le tableau des surfaces et un bordereau de pièces. Avant de l’utiliser, vérifiez sur cette fiche la version proposée au moment de votre démarche : un ancien fichier conservé par un tiers peut présenter des rubriques différentes.
Le choix du formulaire ne règle pas la question de l’autorisation nécessaire. L’article R*421-1 du code de l’urbanisme soumet en principe les constructions nouvelles au permis de construire, avec des exceptions qu’il renvoie aux dispositions sur les constructions dispensées de formalité ou soumises à déclaration préalable. Les travaux sur un bâtiment existant doivent être examinés selon les règles qui leur sont propres. Une surface calculée dans le PCMI n’est donc pas, à elle seule, une réponse universelle sur la formalité à accomplir.
Le cadre consacré au terrain demande son adresse, ses références cadastrales et sa superficie totale. Si le projet porte sur plusieurs parcelles, identifiez chacune d’elles et utilisez, le cas échéant, l’annexe prévue par le formulaire. Le terrain d’assiette n’est pas nécessairement décrit correctement par la seule adresse postale : deux parcelles voisines peuvent avoir une adresse commune tout en étant soumises à des prescriptions différentes.
Avant de calculer, rassemblez les plans de l’existant, les plans du projet et les indications permettant de déterminer les parties maintenues, modifiées ou démolies. Repérez le règlement écrit et le document graphique du plan local d’urbanisme, ou le document qui lui tient lieu lorsqu’il existe. Pour chaque parcelle, vérifiez la version opposable à la situation examinée et les éventuelles servitudes ou règles particulières. Le Géoportail de l’urbanisme aide à retrouver les documents publiés ; leur date d’effet et leur portée doivent être contrôlées auprès de l’autorité compétente.
La personne inscrite comme demandeur doit correspondre à la situation réelle. L’article R*423-1 vise notamment le propriétaire, son mandataire, la personne attestant être autorisée par le propriétaire à exécuter les travaux, ainsi que certains co-indivisaires ou leurs mandataires. Le formulaire prévoit une fiche complémentaire lorsque plusieurs personnes présentent la demande. Une personne autorisée à déposer ne doit pas se présenter comme propriétaire si elle ne l’est pas.
Cette distinction compte aussi pour les données techniques. Le demandeur atteste sa qualité et certifie les renseignements portés au formulaire ; il doit donc pouvoir expliquer d’où viennent les mesures, même lorsqu’un professionnel les a établies. L’article R*431-5 exige notamment l’identité des demandeurs, la localisation et la superficie du terrain, la nature des travaux, la destination, la surface de plancher et l’emprise au sol des constructions projetées.
Le recours à un architecte doit être examiné avant d’arrêter le dossier. L’article L431-1 pose le principe de son intervention pour établir le projet architectural ; l’article R*431-2 prévoit des dispenses sous conditions et une règle propre aux travaux sur l’existant. Il faut tenir compte de la qualité du demandeur et de l’ensemble des caractéristiques visées par ces textes, sans déduire une dispense de la seule taille de l’extension.
B. Ne pas confondre superficie du terrain, emprise et surface de plancher
Un terrain de 600 m² peut accueillir une maison dont la surface de plancher est de 110 m² et dont l’emprise au sol est différente. Ces trois nombres répondent à des questions distinctes. Le premier décrit le terrain ; le deuxième mesure une surface de plancher selon les règles légales ; le troisième correspond à une projection au sol de la construction. Le tableau PCMI ne les additionne pas.
L’article R*420-1 définit l’emprise au sol comme la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus, avec les exclusions qu’il précise pour certains ornements, marquises et débords de toiture. La rubrique 4.4 du formulaire distingue l’emprise avant travaux, l’emprise créée et l’emprise supprimée. Pour la remplir, il faut examiner la forme du projet et les éléments qui entrent réellement dans cette définition.
La rubrique 4.5 concerne une autre mesure. Selon l’article R111-22, la surface de plancher est calculée à partir des niveaux clos et couverts, au nu intérieur des façades, après les déductions énumérées par ce texte. Il prévoit notamment la déduction de certaines surfaces de hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, des vides et trémies, ainsi que des surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, dans les conditions qu’il énonce.
Cela explique pourquoi une mesure prise au contour extérieur de la maison ne peut pas être reportée mécaniquement comme surface de plancher. Un étage peut ajouter de la surface de plancher sans reproduire exactement l’emprise au sol de la construction. Inversement, un espace destiné au stationnement peut compter dans l’emprise tout en étant déduit du calcul de la surface de plancher. Il faut vérifier les caractéristiques des espaces concernés et les déductions applicables, plutôt que d’appliquer un coefficient forfaitaire à l’ensemble.
La surface de plancher ne doit pas non plus être assimilée automatiquement à la surface taxable ou à la surface habitable. Ces notions répondent à des définitions et à des usages différents. Lorsque le dossier contient plusieurs mesures, il est utile d’inscrire sur une feuille de calcul le nom de chaque mesure, la méthode utilisée et les pièces qui permettent de la contrôler. Une même pièce peut apparaître dans un calcul et être écartée d’un autre.
Pour l’existant, l’article R*431-6 demande de préciser la destination des constructions présentes sur le terrain, leur surface de plancher et leur maintien ou leur modification par le projet. Ne partez donc pas seulement de ce qui sera construit : vérifiez aussi ce qui existe avant les travaux. Un ancien plan de vente peut aider à préparer la liste des locaux, mais les surfaces reportées doivent correspondre à la situation et à la méthode de calcul applicables au dossier.
Une vérification pratique consiste à associer chaque chiffre à une vue : pour chaque niveau, repérez les contours, les espaces exclus et les parties destinées à changer. Vérifiez ensuite que les dimensions restent cohérentes avec la coupe et les façades. Si une terrasse ouverte, une cave ou un garage apparaît sur un plan, ne supposez ni qu’il entre toujours dans la surface de plancher ni qu’il en est toujours exclu : examinez ses caractéristiques au regard du texte. Lorsque les plans et le tableau divergent, il faut retrouver la cause de l’écart avant de signer.
II. Comment renseigner le tableau et vérifier le dossier avant ou après dépôt ?
A. Remplir les colonnes A à E avec des exemples
Le formulaire classe les surfaces par destination et sous-destination. L’article R151-27 énumère les destinations des constructions et l’article R151-28 leurs sous-destinations. Pour une maison utilisée comme logement, la ligne pertinente est en principe celle du logement dans la destination habitation. Si une autre activité existe ou est projetée, sa qualification doit être vérifiée selon l’usage réel et les textes applicables.
Le tableau du Cerfa 13406*17 distingue cinq mouvements. La colonne A indique la surface de plancher existante avant travaux ; la colonne B, la surface créée ; la colonne C, la surface créée par changement de destination ou de sous-destination ; la colonne D, la surface supprimée ; la colonne E, la surface supprimée par changement de destination ou de sous-destination. Le total de chaque ligne suit la formule indiquée dans le formulaire : A + B + C − D − E.
La colonne A constitue le point de départ. Elle n’est ni la superficie totale des parcelles ni une estimation globale des mètres carrés visibles sur le cadastre. Il s’agit de la surface de plancher existante à répartir entre les lignes concernées. Si une maison et un autre local existent sur la même assiette, ne les inscrivez pas tous deux dans une même ligne sans vérifier leur destination et les surfaces qui répondent à la définition légale.
La colonne B sert à reporter la surface créée. Il peut s’agir d’une construction nouvelle ou, comme l’explique la note du formulaire, d’une surface résultant de la transformation d’un local qui n’était pas constitutif de surface de plancher. Il faut néanmoins vérifier les caractéristiques du local avant et après les travaux ; le seul changement de nom d’une pièce sur un plan ne dispense pas de ce contrôle.
Prenons une maison fictive dont la surface de plancher existante, calculée selon le code, est de 90 m². Le projet crée une extension de 25 m² de surface de plancher pour le logement, sans autre création ni suppression. Dans cette hypothèse limitée, la ligne logement comporte A = 90, B = 25 et un total de 115 m². Ce résultat ne dit rien, à lui seul, de la conformité du projet au règlement local ni du régime de l’autorisation.
Supposons maintenant qu’un garage de stationnement, dont les 20 m² sont effectivement exclus du calcul initial en application de l’article R111-22, soit transformé en chambre dont les 20 m² répondent ensuite à la définition de surface de plancher. Si la maison comporte par ailleurs 90 m² de surface de plancher existante et qu’aucun autre changement n’intervient, le tableau peut conduire à A = 90, B = 20 et un total de 110 m² sur la ligne logement. Le formulaire donne précisément la transformation d’un garage en chambre comme exemple de surface créée dans sa note sur la colonne B.
Cet exemple ne signifie pas que tout garage mesure automatiquement zéro dans tous les calculs ni que sa transformation relève toujours du même régime d’autorisation. Il suppose que les caractéristiques retenues justifient l’exclusion initiale et l’inclusion après travaux. Il ne faut pas non plus inscrire deux fois les mêmes 20 m² en colonne B : la nouvelle pièce et l’ancien garage correspondent ici au même espace transformé, non à deux surfaces créées.
La colonne C répond à une autre situation : une surface de plancher existante est affectée à une nouvelle destination ou sous-destination. La colonne E enregistre la surface qui quitte sa destination ou sous-destination précédente. Il ne s’agit pas nécessairement d’une surface physiquement construite ou démolie. Une même surface peut donc apparaître comme ajout sur une ligne et comme retrait sur une autre, sans que la surface totale du bâtiment augmente.
Par exemple, supposons qu’un dossier porte sur 90 m² de logement existant et sur 30 m² de surface de plancher d’un local relevant, après vérification, de la sous-destination artisanat et commerce de détail. Le projet transforme intégralement ces 30 m² en logement, sans construction ni démolition supplémentaire. Sur la ligne logement, A = 90 et C = 30 donnent 120 m². Sur la ligne du local initial, A = 30 et E = 30 donnent zéro. Le total de l’ensemble reste de 120 m² : les 30 m² ont changé de ligne, ils n’ont pas été créés une seconde fois.
La qualification de l’usage initial et celle du projet sont essentielles dans cet exemple. Un changement matériel d’usage courant n’équivaut pas automatiquement au changement de destination ou de sous-destination à inscrire dans ces colonnes. Consultez les catégories définies par les textes et les pièces du dossier. Déterminer si les travaux nécessitent une autorisation et laquelle exige une analyse distincte du calcul arithmétique.
La colonne D concerne notamment une surface de plancher supprimée par les travaux. Si, dans une maison fictive de 100 m², une partie de 15 m² constitutive de surface de plancher est démolie sans être remplacée ni changer de destination, le calcul de la ligne concernée est A = 100, D = 15, soit 85 m² après travaux. La rubrique consacrée aux démolitions du formulaire doit également être examinée selon le projet. Une suppression de surface sur le tableau ne remplace pas les informations et plans nécessaires pour comprendre ce qui est démoli.
Quand plusieurs opérations se cumulent, établissez d’abord un tableau de travail séparé : une ligne par destination, une colonne par mouvement et une référence au plan correspondant. Additionnez ensuite les lignes, puis confrontez le total aux plans après travaux. Si la somme augmente alors que le projet ne fait que transférer une surface d’une destination à une autre, cherchez un double comptage. Si elle diminue alors qu’une pièce de stationnement devient une pièce comprise dans la surface de plancher, vérifiez les calculs et les hypothèses de départ.
Ce tableau ne remplace pas le projet architectural. Les plans, la notice, les photographies et les éventuelles attestations servent à comprendre l’opération et son environnement. Pour les préparer, le guide des documents à joindre au permis d’une maison individuelle détaille les pièces usuelles et celles qui dépendent du projet. La question traitée ici est différente : faire correspondre les chiffres du formulaire à ces pièces.
B. Corriger une incohérence et comprendre la réponse de la mairie
Avant l’envoi, comparez les renseignements du PCMI avec chaque version des plans. Une extension indiquée comme créée dans le tableau doit pouvoir être identifiée sur le plan du projet. Une partie supprimée doit être distinguée de celle qui reste. Les références cadastrales doivent désigner les parcelles concernées, et la description des travaux doit correspondre à ce que les documents montrent. Si plusieurs intervenants ont produit les pièces, assurez-vous qu’ils travaillent sur le même état du projet.
Une différence apparente n’est pas toujours une erreur : un plan de masse peut représenter une emprise, alors que le tableau porte sur la surface de plancher. Mais elle doit être explicable. Une note de calcul conservée avec le dossier peut identifier les niveaux, les surfaces retenues et les déductions. Le demandeur dispose ainsi d’un document de travail pour retrouver l’origine d’un nombre ou répondre à une demande précise, sans présenter cette note comme une pièce systématiquement obligatoire.
Certaines pièces supplémentaires dépendent de la situation. L’article R431-16 vise, selon les cas qu’il définit, des documents relatifs notamment à l’assainissement non collectif, à certains risques ou à la performance énergétique et environnementale. Il faut vérifier la condition applicable à la parcelle et au projet ; la présence d’une case ou d’un exemple dans une liste générale ne suffit pas à rendre chaque attestation nécessaire.
Le cadre légal limite aussi les pièces exigibles pour le dossier. L’article R*431-4 énumère les informations et pièces auxquelles il renvoie et précise qu’aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. Si un document vous est demandé, confrontez donc la demande au texte applicable et au contenu déjà transmis, en tenant compte des conditions particulières du projet.
Après le dépôt, conservez le formulaire envoyé, les plans dans leur version transmise, le récépissé ou l’accusé électronique et les échanges avec l’administration. Distinguez la date de dépôt, la date de réception d’une demande de complément et la date de réception des pièces par la mairie. Ces éléments permettent de reconstruire la procédure ; ils ne suffisent pas, isolément, à conclure qu’un permis est acquis.
Lorsque des pièces exigées manquent, l’article R*423-38 prévoit une demande indiquant de façon exhaustive les pièces manquantes dans le mois suivant la réception ou le dépôt du dossier en mairie. L’article R*423-39 prévoit que l’envoi précise notamment que les pièces doivent être adressées dans les trois mois suivant sa réception et qu’à défaut de production de l’ensemble des pièces dans ce délai la demande de permis fera l’objet d’un rejet tacite.
Le même article R*423-39 précise que le délai d’instruction commence à courir à la réception des pièces manquantes par la mairie. Si le courrier vise un tableau ou un plan, la réponse doit permettre de retrouver le document transmis et de comprendre la correction. Lorsqu’un chiffre change, vérifiez les autres pièces concernées avant l’envoi : corriger une case tout en conservant des plans contradictoires peut laisser subsister la difficulté.
Pour l’application de la section concernée, l’article R*423-22 prévoit que le dossier est réputé complet si la liste des pièces manquantes n’a pas été notifiée dans le mois suivant le dépôt dans les conditions qu’il mentionne. L’article R*423-41 précise l’effet d’une demande de pièce tardive ou ne portant pas sur une pièce énumérée par le code sur les délais d’instruction visés par ce texte.
Le Conseil d’État, dans sa décision du 30 avril 2024, n° 461958, distingue une pièce légalement exigée et une demande illégale de pièce : cette dernière ne modifie pas le délai d’instruction dans les conditions exposées par la décision. Dans l’affaire jugée, l’attestation d’assainissement nécessaire n’avait été reçue qu’après la première demande de complément ; le Conseil d’État a retenu que le délai d’instruction n’était pas expiré lors de la notification du refus, comme le précise la décision n° 461958. Il ne suffit donc pas de constater une seconde lettre pour conclure qu’un permis tacite existe.
Le délai de droit commun est de deux mois pour une demande de permis portant sur une maison individuelle ou ses annexes, selon l’article R*423-23, mais certains projets relèvent d’une majoration prévue notamment par l’article R423-24 ou d’un autre régime particulier. L’article L424-2 prévoit le principe du permis tacite à défaut de notification à l’issue du délai d’instruction et renvoie à un décret pour les cas où il ne peut être acquis. Avant d’en tirer une conséquence, il faut vérifier le dossier, les notifications, le régime applicable et les dates prouvées.
La présomption de dossier complet pour l’instruction ne garantit pas non plus que le permis sera accordé. Dans sa décision du 3 août 2026, n° 497092, le Conseil d’État juge que l’administration peut refuser le permis lorsque l’absence de pièces légalement requises l’empêche d’apprécier la conformité du projet, même si elle n’a pas préalablement demandé ces pièces. Dans cette affaire, il a toutefois retenu que les insuffisances alléguées n’avaient pas empêché l’appréciation du projet et a rejeté le pourvoi de la commune. La portée de la décision tient à ces deux propositions, qu’il faut lire ensemble.
Si un refus est notifié, comparez ses motifs avec la version du formulaire et des plans effectivement déposés. Une différence de surface peut révéler une erreur de saisie, une divergence entre documents ou une difficulté de conformité aux règles applicables. L’article L421-6 rattache la délivrance du permis à la conformité du projet aux dispositions qu’il énumère. Corriger un chiffre et contester un motif de refus sont donc deux démarches à distinguer selon les faits et la décision reçue.
Conclusion
Pour remplir le tableau des surfaces du Cerfa PCMI, commencez par mesurer séparément le terrain, l’emprise au sol et la surface de plancher. Répartissez ensuite la surface de plancher entre l’existant, la création, la suppression et les changements de destination, sans compter deux fois une même opération.
Les exemples de calcul aident à vérifier les colonnes, mais ils ne remplacent pas l’examen du terrain, des plans et des règles applicables. La cohérence entre le formulaire et les pièces du dossier reste le meilleur point de départ pour comprendre une demande de complément ou les motifs d’une décision.
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