Un logement humide dont les moisissures reviennent après chaque nettoyage, un chauffage qui ne chauffe pas, une eau chaude aléatoire, une pièce de moins de neuf mètres carrés donnée pour chambre : à Paris comme ailleurs, ces situations relèvent souvent d’une même notion juridique, la non-décence du logement. Et cette notion ouvre au locataire un parcours précis : exiger par écrit la mise en conformité, laisser au bailleur un délai de réponse, passer si besoin par la conciliation, puis demander au juge des travaux sous astreinte, une réduction ou une suspension du loyer et des dommages et intérêts. Ce parcours est fixé par la loi, et les tribunaux l’appliquent régulièrement, y compris en référé. Encore faut-il le suivre dans l’ordre : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le logement n’est pas décent, et la non-décence ne doit pas être confondue avec l’insalubrité, qui relève d’arrêtés de police administrative et d’un autre régime. Cet article décrit, au 28 octobre 2026, les critères que le juge vérifie, les preuves à réunir et les décisions qu’il peut rendre, avec des exemples récents rendus à Paris, Lille, Lyon et Montpellier.
I. Reconnaître un logement non décent et le prouver avant d’agir
La décence n’est pas une impression : c’est une liste de caractéristiques vérifiables, fixées par décret, que le logement loué comme résidence principale doit respecter. Le article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose l’obligation sur le bailleur : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le même article ajoute que « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ». Le Code civil le confirme à l’identique pour l’habitation principale : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » (article 1719 du Code civil). Un logement qui n’atteint pas ce niveau est, selon les termes mêmes de la loi, « considéré comme non décent ».
A. Les critères que le juge vérifie : clos et couvert, équipements, surface, énergie
Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont le premier article rappelle qu’« Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. » Quatre séries de critères intéressent directement le locataire qui constate des désordres.
D’abord, la protection contre l’eau et l’air. Le logement « assure le clos et le couvert », car « Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. » Et « Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. » (article 2 du décret du 30 janvier 2002). Infiltrations par la toiture ou les fenêtres, remontées d’humidité en rez-de-chaussée, murs gorgés d’eau : ce sont des manquements à ce premier critère. C’est aussi sur ce fondement que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné en avril 2026 un bailleur à « procéder, dans la chambre du fond de l’appartement pris à bail […], au nettoyage des moisissures, aux travaux visés dans le devis du 15 juillet 2025 (pose d’une toile de verre, peinture, pose d’un enduit), en ce compris la mise en place d’un isolant sur le mur donnant sur l’extérieur dont fait état le courrier du 2 septembre 2025, et à l’installation d’une VMC, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision » (TJ Paris, pôle civil de proximité, 16 avril 2026, RG 25/10532), en allouant en outre 500 euros de dommages et intérêts au locataire. Moisissures, défaut d’isolation et absence de ventilation : le tribunal a traité ensemble les trois désordres, parce que l’humidité persistante rend à elle seule le logement non conforme à l’usage d’habitation.
Ensuite, les équipements. Le logement doit comporter « Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. » et « Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires », outre l’évacuation des eaux usées et un coin cuisine aménageable (article 3 du décret du 30 janvier 2002). Un chauffage d’appoint posé dans le séjour ne remplace pas une installation de chauffage normal ; une pression d’eau qui interdit une douche correcte ou des remontées d’odeurs d’égout caractérisent également la non-décence.
Troisièmement, la surface minimale, souvent ignorée des annonces de petites surfaces parisiennes : « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. » (article 4 du décret du 30 janvier 2002). Une chambre de bonne de sept mètres carrés louée comme pièce d’habitation ne satisfait pas à ce critère, quelle que soit la qualité du reste du logement.
Quatrièmement, la performance énergétique est entrée dans la décence. La loi prévoit que le niveau de performance d’un logement décent est compris « A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F », puis « A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E » et « A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D », et précise que « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Au 28 octobre 2026, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est donc juridiquement non décent, indépendamment de son état apparent.
Une limite doit être signalée avec précision : lorsqu’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité a été pris, le débat sur la décence n’a plus lieu d’être, car « Le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent. » (article 5 du décret du 30 janvier 2002). C’est l’autre versant du sujet : à Paris, la page officielle de lutte contre l’habitat indigne, mise à jour le 22 octobre 2026, recense 46 arrêtés de mise en sécurité en cours dans la capitale, du 12 bis villa des Tulipes dans le 18e arrondissement au 131 ter avenue de Clichy dans le 17e. Ces arrêtés relèvent de la police administrative et de sanctions propres ; le parcours civil décrit dans cet article concerne le logement non décent qui n’est pas sous arrêté, c’est-à-dire la grande majorité des litiges entre locataires et bailleurs privés.
B. Constituer un dossier de preuves avant toute demande au bailleur
Le juge ne constate la non-décence que sur pièces : photographies datées, échanges écrits, constats et, le cas échéant, expertises. La première pièce du dossier est le signalement écrit adressé au bailleur ou à l’agence, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, qui décrit chaque désordre pièce par pièce : traces d’infiltrations au plafond de la chambre, moisissures derrière les meubles, température relevée, pression d’eau, pannes d’équipement. Ce courrier n’est pas une simple formalité : il deviendra, en cas de litige, la preuve que le bailleur était informé et la date à partir de laquelle son inertie est caractérisée. Le service public national d’information sur le logement recommande d’ailleurs l’écrit et l’envoi en recommandé avec avis de réception, et rappelle la règle centrale du parcours : tant que le juge n’en a pas décidé autrement, le loyer reste dû intégralement (service-public.gouv.fr, Logement à louer décent).
Les photographies et vidéos datées complètent utilement le courrier, à condition de montrer l’ampleur et la persistance des désordres : un mur mois après mois, un plafond qui se dégrade entre deux saisons, un relevé de température pièce par pièce en période de chauffe. Pour les situations contestées, le constat établi par un commissaire de justice (ancien huissier) fige l’état du logement à une date certaine et fait foi jusqu’à preuve contraire ; son coût reste modeste au regard de son poids devant le juge, qui s’appuie fréquemment sur ce type de pièce pour ordonner des travaux. Les factures d’énergie anormalement élevées, les attestations de voisins ou du gardien et, lorsque la santé est en jeu, les certificats médicaux décrivant les symptômes constatés renforcent le dossier, avec une réserve importante : le préjudice moral ou corporel n’est indemnisé que s’il est documenté et si son lien avec les désordres est établi. La cour d’appel de Montpellier l’a rappelé en mars 2026 en rejetant une demande de préjudice moral, la locataire « ne produit aucun document attestant de sa réalité » et n’établissant « nullement l’existence d’un lien de causalité direct entre les désordres constatés et les problèmes respiratoires dont elle se prévaut », tout en allouant 11 562,50 euros de préjudice de jouissance fixé à 50 % du loyer sur 62,5 mois (CA Montpellier, 5e ch. civ., 3 mars 2026, RG 23/05476). Prouver l’indécence ne suffit donc pas : chaque préjudice réclamé doit être prouvé séparément.
Deux démarches parallèles méritent d’être connues. D’une part, le signalement sur la plateforme nationale Signal Logement, qui oriente le locataire selon son département et permet un accompagnement des services de l’État dans la démarche auprès du propriétaire ; la plateforme précise que, pendant une procédure de non-décence, le locataire continue de payer son loyer sauf décision de justice contraire. D’autre part, à Paris, l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL 75) renseigne gratuitement les locataires sur leurs démarches, sans remplacer l’analyse du dossier. Enfin, lorsque les désordres relèvent manifestement de l’insalubrité ou d’un danger (plomb accessible, péril structurel, installation électrique dangereuse), le signalement à la mairie d’arrondissement ou à l’agence régionale de santé fait intervenir la police administrative et peut déboucher sur un arrêté : c’est alors le régime de l’insalubrité qui s’applique, avec ses propres effets sur le loyer, et non plus celui de la non-décence.
II. Contraindre le bailleur : de la mise en demeure au juge, sans se mettre en tort
Une fois les désordres documentés, le parcours suit un ordre imposé par les textes : demande de mise en conformité au bailleur, puis, en cas d’échec, conciliation facultative et juge. Chaque étape compte, car le juge vérifiera que le bailleur a été mis en mesure d’agir avant d’être condamné.
A. Mise en demeure, délai de deux mois et conciliation : l’ordre à respecter
La demande de mise en conformité n’affecte pas le bail : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Concrètement, le locataire adresse au bailleur la liste des travaux de mise en conformité demandés, en se référant aux critères du décret, et conserve la preuve de l’envoi. Puis la loi organise la suite : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le délai de deux mois court donc à compter de la demande : passé ce délai sans accord ni réponse, la voie de la conciliation puis celle du juge sont ouvertes.
La commission départementale de conciliation est l’instance paritaire du département : « Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. » et « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. » (article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Sa compétence couvre expressément « Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6 de la présente loi », c’est-à-dire la décence. La saisine est gratuite et se fait par lettre, mais elle n’est pas obligatoire : « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire pressé par l’état du logement peut donc saisir directement le juge après le délai de deux mois ; la conciliation reste utile lorsque le bailleur, de bonne foi, a besoin d’un cadre pour chiffrer et planifier les travaux.
Deux précisions pratiques évitent des erreurs fréquentes. D’abord, lorsque l’organisme qui verse l’allocation de logement (caisse d’allocations familiales ou mutualité sociale agricole) informe le bailleur de son obligation de mise en conformité, cette information « tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : le délai de deux mois court alors sans que le locataire ait eu à écrire lui-même. Ensuite, et c’est l’erreur qui coûte le plus cher, le locataire ne doit ni suspendre de lui-même le paiement du loyer ni consigner les loyers de sa propre initiative : seule une décision du juge peut « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Retenir les loyers sans décision expose le locataire à une procédure en résiliation pour impayés, alors même que le logement est indécent. De même, faire réaliser soi-même les travaux puis en réclamer le prix au bailleur n’est possible que dans le cadre d’une clause expresse du bail prévoyant les travaux du locataire et leur imputation sur le loyer ; hors de ce cadre, le locataire avance les frais à ses risques.
B. Devant le juge : travaux sous astreinte, loyer réduit ou suspendu, indemnisation
Saisi par le locataire ou par le bailleur, le juge des contentieux de la protection « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution », et dispose d’une palette de mesures : travaux, loyer réduit ou suspendu avec ou sans consignation, et transmission de sa décision au représentant de l’État dans le département (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent comment ces mesures se combinent en pratique, y compris en urgence.
Le référé est la voie rapide lorsque l’état du logement l’exige. En février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, a condamné un bailleur social à réaliser des travaux contre les infiltrations d’air et d’eau et à assurer une aération suffisante par une ventilation en bon état, dans un délai de six mois sous astreinte de 100 euros par jour de retard, tout en suspendant le paiement du loyer et des provisions sur charges à hauteur de 25 % jusqu’à l’exécution complète des travaux et en allouant au locataire des provisions de 4 468,50 euros pour le préjudice de jouissance, 3 500 euros pour le préjudice moral et 3 240 euros pour le préjudice financier (TJ Lille, ordonnance de référé, 9 février 2026, RG 25/00358). Cette ordonnance illustre trois points essentiels : le juge peut statuer avant tout procès au fond, la suspension partielle du loyer se décide au pourcentage près, et les provisions permettent au locataire d’être indemnisé sans attendre l’issue d’un procès de plusieurs années.
Au fond, l’astreinte reste l’outil qui fait exécuter les travaux. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné en avril 2026 un bailleur à traiter les moisissures d’une chambre, à poser un isolant sur le mur extérieur et à installer une VMC, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé trois mois, avec 500 euros de dommages et intérêts (TJ Paris, pôle civil de proximité, 16 avril 2026, RG 25/10532). La cour d’appel de Lyon a confirmé en avril 2025 une condamnation de travaux prononcée à Saint-Étienne contre un bailleur, en aménageant l’astreinte à 50 euros par jour de retard passé deux mois, pendant trois mois (CA Lyon, 8e chambre, 9 avril 2025, RG 23/00591). Et lorsque le bailleur a laissé perdurer les désordres pendant des années, l’indemnisation peut devenir substantielle : la cour d’appel de Montpellier a fixé en mars 2026 le préjudice de jouissance d’une locataire à 50 % des loyers versés sur plus de cinq ans, soit 11 562,50 euros, en compensation avec les loyers impayés (CA Montpellier, 5e ch. civ., 3 mars 2026, RG 23/05476). Ces montants ne sont jamais automatiques : chaque somme dépend des désordres constatés, de leur durée et des pièces produites.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux se joue devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et le contentieux parisien des baux d’habitation présente des traits propres. Le parc ancien, les petites surfaces et les passoires énergétiques y multiplient les situations de non-décence, tandis que la pression des loyers rend toute suspension, même partielle, décisive pour le budget du locataire. Le locataire parisien dispose en outre de relais locaux : l’ADIL 75 pour s’informer, la commission départementale de conciliation de Paris pour tenter un accord, et la plateforme Signal Logement pour faire accompagner sa démarche. Lorsque la mairie ou l’agence régionale de santé intervient et qu’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité est pris, comme pour les 46 immeubles actuellement suivis par la Ville de Paris, le dossier bascule dans la police administrative de l’habitat, et le locataire doit faire vérifier si le régime applicable à son loyer et à son relogement a changé. Dans tous les cas, le réflexe reste le même : écrire, dater, photographier, conserver chaque pièce, et ne jamais transformer un bon dossier de non-décence en dossier d’impayés en cessant de payer le loyer sans décision du juge.
Conclusion
Le logement non décent se reconnaît à des critères précis — protection contre l’eau, chauffage normal, eau potable, surface minimale de neuf mètres carrés ou vingt mètres cubes, et désormais étiquette énergétique F au minimum — et se prouve par des écrits, des constats et des pièces datées. Le bailleur qui reçoit une demande de mise en conformité dispose de deux mois pour répondre ; à défaut, la conciliation puis le juge prennent le relais, sans que la conciliation soit un passage obligé. Le juge ordonne les travaux sous astreinte, réduit ou suspend le loyer et indemnise les préjudices prouvés, comme l’ont fait en 2025 et 2026 les juridictions de Paris, Lille, Lyon et Montpellier pour des montants allant de quelques centaines d’euros de dommages et intérêts à plus de onze mille euros de préjudice de jouissance. Le locataire qui suit ce parcours dans l’ordre met toutes les chances de son côté ; celui qui retient ses loyers ou fait réaliser les travaux sans cadre s’expose à perdre un litige pourtant gagné d’avance sur le fond.