Le 13 février 2026, la cour d’appel de Paris a prononcé la résolution de la vente d’un pavillon de Seine-Saint-Denis pour vices cachés : le terrain reposait sur des galeries de gypse non remblayées et des fontis en remontée, le vendeur avait dissimulé les avis défavorables de l’Inspection générale des carrières et deux études géotechniques, et les acquéreurs avaient appris l’existence du risque en déposant une simple déclaration préalable pour une véranda. Le prix de 298 000 euros a dû être restitué, avec 34 000 euros de frais de vente et plus de 12 000 euros de frais de conservation. Quelques mois plus tard, le 7 octobre 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné des notaires parisiens à verser plus de 251 000 euros de dommages-intérêts à une société qui avait dû engager 367 061 euros de sondages et d’injections de béton après un avis négatif de l’Inspection générale des carrières sur un projet de bureaux à Paris. Ces deux décisions parlent d’une même réalité francilienne : sous une partie de Paris et de la petite couronne courent d’anciennes carrières souterraines et des poches de gypse dont la dissolution peut ouvrir des vides de plusieurs mètres. Acheter un terrain ou une maison dans ces secteurs n’est pas interdit, mais l’autorisation de construire y obéit à des règles propres, le coût des fondations peut changer l’économie de l’opération, et l’information de l’acheteur y est scrutée de près par les juges. Cet article décrit les vérifications à mener avant de signer, puis les recours lorsque le sous-sol bloque le projet ou révèle ses vices.

I. Avant de signer : cartographier le risque et chiffrer le projet

A. Savoir si le terrain est concerné et par quoi exactement

La première vérification est documentaire et elle se fait avant toute offre. À Paris, l’Inspection générale des carrières publie un atlas des carrières souterraines au 1/1 000 qui permet de situer la parcelle par rapport aux vides connus, aux carrières à ciel ouvert remblayées et aux zones de dissolution du gypse. La Ville de Paris explique que la plupart des périmètres de carrières ou de dissolution du gypse d’Île-de-France ont été définis par les préfets sur le fondement de l’ancien article R. 111-3 du code de l’urbanisme et qu’ils valent plans de prévention des risques, annexés au plan local d’urbanisme comme servitudes d’utilité publique. Concrètement, le plan local d’urbanisme parisien comporte un plan des secteurs de risques et des annexes qui délimitent les zones d’anciennes carrières souterraines, les zones de poches de gypse et la zone de risque de dissolution du gypse, avec les prescriptions qui s’y appliquent. Le Conseil d’État l’a rappelé le 17 mars 2023 à propos d’un permis délivré à Paris : dans ces zones, la réalisation de constructions, la surélévation, l’extension ou la modification de bâtiments existants sont, je cite, « subordonnées aux conditions spéciales imposées par l’Inspection générale des carrières en vue d’assurer la stabilité des constructions projetées et de prévenir tout risque d’éboulement ou d’affaissement ». Avant de formuler une offre, il faut donc lire le plan local d’urbanisme et ses annexes, et non se contenter du zonage.

Le deuxième document est l’état des risques. Le vendeur doit informer l’acquéreur des risques qui pèsent sur le bien, et l’état des risques est, selon le code de l’environnement, « remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble ». Lorsque le terrain se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention des risques miniers ou naturels, ou dans une zone de sismicité, cette remise précoce conditionne un consentement éclairé. Mais l’état des risques ne dit rien de l’état réel du sous-sol de la parcelle : il signale une exposition, il ne mesure ni les vides ni leur profondeur. La cour d’appel de Paris l’a jugé en février 2026 : la simple mention, dans l’acte de vente, de carrières « à proximité » ou d’une zone couverte par un plan de prévention n’a pas permis aux acquéreurs de savoir que leur parcelle reposait elle-même sur une carrière souterraine, et cette information vague n’a pas fait obstacle à la garantie des vices cachés.

Le troisième document est l’étude géotechnique préalable. Pour la vente d’un terrain non bâti constructible, le code de la construction et de l’habitation prévoit qu’« une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur » et qu’elle est « annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ». Cette étude suit ensuite les mutations successives du terrain. Elle porte d’abord sur le risque de mouvement de terrain lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, mais en zone de carrières l’acheteur doit exiger davantage : des forages de reconnaissance adaptés au projet. Dans l’affaire jugée en février 2026, l’Inspection générale des carrières avait demandé dès 2010 « reconnaissance de sol au moyen de forages destructifs descendus à une profondeur de 22 m au minimum » afin de proposer une solution technique garantissant la sécurité des biens et des personnes. Un rapport de 2010 décrivait au droit du site des galeries souterraines non remblayées attendues entre 18 et 24 mètres de profondeur, avec une galerie de 5 à 6 mètres de hauteur à une vingtaine de mètres de la parcelle. Si le vendeur ne produit qu’une étude sommaire, ou s’il refuse de communiquer les études antérieures, les rapports d’inspection et les refus de permis dont il a lui-même fait l’objet, l’acheteur doit considérer l’information comme incomplète et conditionner son offre à des investigations complémentaires.

Enfin, lorsque le bien se trouve à Paris, il est possible d’interroger directement l’Inspection générale des carrières sur l’état du sous-sol : la Ville de Paris indique qu’elle délivre des renseignements aux propriétaires, aux acquéreurs et aux professionnels, et qu’elle doit être informée de toute cavité souterraine abandonnée inconnue, en lien avec le maire de la commune. À ce stade, l’objectif n’est pas encore d’obtenir un feu vert, mais de savoir à quel régime le projet sera soumis : simple déclaration préalable avec prescriptions, permis de construire avec fondations spéciales, ou études lourdes préalables qui changeront le prix d’achat acceptable.

B. Chiffrer les fondations spéciales et sécuriser le prix d’achat

Construire au-dessus d’un vide ne se résume pas à couler des fondations classiques plus profondes. Selon la nature du sous-sol — galeries de gypse non remblayées, fontis en remontée, poches de dissolution, remblais d’anciennes exploitations à ciel ouvert — le bureau d’études peut préconiser des pieux ou des micropieux traversant jusqu’au bon sol, le comblement des vides par injection, le renforcement des fondations existantes en cas d’extension, ou la reprise en sous-œuvre. Dans le dossier parisien jugé en octobre 2026, le comblement a consisté en des sondages des sols suivis d’injections de béton de remplissage, pour un coût total de 367 061 euros, avant même que la vente du bien rénové puisse être envisagée. Ce montant, établi par factures, donne l’ordre de grandeur du risque financier : sur un pavillon ou un petit immeuble, le confortement du sous-sol peut représenter une part substantielle du budget, parfois supérieure à la marge de négociation du prix.

Ce coût doit être intégré à l’offre d’achat avant la promesse, et non découvert après. Trois leviers sont utiles. D’abord, faire chiffrer par un géotechnicien indépendant, sur la base des cartes de l’Inspection générale des carrières et des études existantes, le programme probable de reconnaissance puis de travaux, en distinguant la reconnaissance (forages, mission géotechnique) du confortement (injections, pieux, radiers spéciaux). Ensuite, traduire ce chiffrage dans le prix : décote correspondant aux travaux, ou clause de révision si les sondages révèlent des vides plus importants que prévu. Enfin, assortir la promesse d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et de tout retrait, comme l’avait fait la société parisienne dont le projet a été bloqué par l’avis négatif de l’Inspection générale des carrières du 12 octobre 2023, motivé par des « anomalies et vides de dissolution du gypse ». Une condition suspensive rédigée avec une date butoir réaliste protège l’acquéreur : si l’administration exige des études complémentaires ou refuse le projet en l’état, la promesse tombe sans pénalité au lieu de laisser l’acheteur propriétaire d’un terrain inconstructible en l’état.

Le vendeur, de son côté, doit transmettre l’étude géotechnique aux constructeurs : le code de la construction et de l’habitation impose au maître d’ouvrage de fournir cette étude aux personnes réputées constructeurs et de faire figurer dans les contrats que les travaux intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain. Pour l’acquéreur qui fera construire, conserver la chaîne des études — étude préalable du vendeur, reconnaissances complémentaires, avis de l’Inspection générale des carrières — est donc aussi une protection future en cas de désordre : elle prouve que les fondations spéciales ont été dimensionnées en connaissance du sous-sol.

À Paris et en Île-de-France, cette étape de chiffrage ne se traite pas par téléphone avec l’agent immobilier, mais pièces en main : carte de l’Inspection générale des carrières au 1/1 000, état des risques, étude géotechnique annexée à la promesse, et, si le dossier existe déjà, historique des demandes d’autorisation sur le terrain. Dans l’affaire de Seine-Saint-Denis, le vendeur avait déposé en 2011 deux demandes de permis, l’une pour l’agrandissement d’une maison individuelle et l’autre pour la réhabilitation et la réfection de la toiture, toutes deux rejetées après des avis défavorables de l’Inspection générale des carrières motivés par l’incertitude sur les carrières souterraines. Ces refus, consultables en mairie, n’avaient pas été portés à la connaissance des acquéreurs. Vérifier l’historique des autorisations en mairie fait donc partie du prix à payer pour acheter sereinement : un terrain qui a déjà fait l’objet de refus pour des motifs de sous-sol n’est pas un terrain ordinaire, et son prix ne peut pas être celui d’un terrain ordinaire.

II. Quand le sous-sol bloque le projet ou révèle ses vices

A. Permis refusé ou assorti de prescriptions spéciales : le cadre et les voies de recours

Le maire peut refuser le permis ou ne l’accorder que sous conditions lorsque le sous-sol présente un danger. Le code de l’urbanisme dispose que « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation ». Un terrain situé au-dessus de galeries non remblayées ou dans une zone de dissolution du gypse entre directement dans ce cas : l’atteinte potentielle à la sécurité publique du fait de la situation du projet fonde aussi bien un refus qu’un permis conditionné à des fondations spéciales, à des reconnaissances préalables ou à une interdiction de construire sur une partie de la parcelle. Le permis ne peut par ailleurs être accordé, selon le code de l’urbanisme, que si les travaux sont conformes aux dispositions d’urbanisme applicables, ce qui inclut les servitudes d’utilité publique annexées au plan local d’urbanisme et les périmètres de risque qui valent plans de prévention.

À Paris, ce régime est précisé par le règlement du plan local d’urbanisme lui-même. Le Conseil d’État, dans sa décision du 17 mars 2023 rendue sur un permis de construire un immeuble d’habitation, a jugé que les prescriptions de l’Inspection générale des carrières s’imposent au pétitionnaire et que, avant toute mise en œuvre, celui-ci doit justifier des précautions prises pour éviter de compromettre la stabilité des constructions sur les terrains contigus. En revanche, ces exigences ne portent pas sur le contenu du dossier de demande : un dossier incomplet ou imprécis n’entache le permis d’illégalité que si les omissions ou inexactitudes ont été, selon la formule du Conseil d’État, « de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet ». Autrement dit, l’absence, dans le dossier de demande, de la justification des précautions de chantier ne suffit pas à faire annuler le permis d’un voisin, et, symétriquement, l’administration ne peut pas exiger du pétitionnaire, au stade de l’instruction, des garanties d’exécution qui relèvent de la mise en œuvre. Cette distinction est précieuse pour cadrer le débat : au stade de la demande, l’enjeu est la conformité du projet aux règles, avec les études nécessaires pour l’apprécier ; au stade des travaux, l’enjeu est l’exécution des prescriptions.

Lorsque le refus tombe, ou lorsque les prescriptions spéciales dénaturent l’économie du projet, le pétitionnaire dispose de voies de recours qu’il doit exercer vite. Le recours gracieux auprès du maire permet de compléter le dossier — par exemple en produisant la reconnaissance de sol et la solution de fondations validée par le bureau d’études — et de rouvrir l’instruction sans saisir le juge. S’il échoue, le recours contentieux devant le tribunal administratif doit être formé, selon le code de justice administrative, « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Le juge contrôle alors l’exactitude matérielle des motifs : un refus fondé sur un risque de dissolution du gypse doit reposer sur des éléments précis — cartes de l’Inspection générale des carrières, avis circonstancié, études — et non sur une crainte générale. Inversement, lorsque l’avis de l’Inspection générale des carrières est défavorable « faute d’éléments suffisamment précis sur l’état du sous-sol pour garantir la stabilité et la mise en sécurité des personnes », comme dans le dossier parisien de 2023 situé dans un périmètre de recherche de poches de dissolution du gypse à environ 45 mètres de profondeur, le pétitionnaire a intérêt à répondre sur le fond en produisant les reconnaissances demandées plutôt qu’à contester l’avis pour lui-même. Un avis défavorable motivé par l’insuffisance des investigations se combat par des investigations, pas par des arguments de procédure.

Les tiers ne sont pas absents du tableau. Le voisin qui craint qu’une construction nouvelle, des fouilles ou des injections ne fragilisent son propre terrain peut contester le permis, et le pétitionnaire doit sécuriser l’affichage et la purge des recours avant d’engager les travaux. Ce contentieux du voisinage obéit à ses propres règles d’intérêt à agir et de notification, et il mérite un examen séparé dès lors que le projet se situe dans un secteur dense comme Paris ou la petite couronne. L’article du site consacré au permis refusé à cause du sous-sol, des carrières et du gypse détaille les motifs de contestation d’un tel refus et les prescriptions susceptibles de sauver le projet.

B. Vente déjà conclue : garantie des vices cachés et responsabilité du notaire

Lorsque l’acquéreur découvre après la vente que le sous-sol est percé de galeries ou miné par la dissolution du gypse, le terrain juridique se déplace du droit de l’urbanisme vers le droit de la vente, sans que l’autorisation d’urbanisme disparaisse du raisonnement : c’est elle qui révèle le vice et qui en mesure la gravité. Le code civil définit la garantie comme couvrant les « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». La cour d’appel de Paris a appliqué cette définition au sous-sol de carrières : pour un pavillon avec jardin, pouvoir réaliser des travaux soumis à autorisation sans études préalables coûteuses ni importants travaux de confortement constitue un usage normal attendu, et l’existence de galeries vides et de fontis qui impose de telles études et de tels travaux rend le bien impropre à cet usage ou en diminue gravement l’usage. Le vice peut résulter d’une inconstructibilité même provisoire, dès lors que les travaux nécessaires pour la lever, connus avant la vente, auraient dissuadé d’acheter ou fait baisser le prix. Les professionnels du droit immobilier engagent ici une action pour vice caché immobilier qui suppose de prouver quatre conditions cumulatives : un vice inhérent à la chose, d’une certaine gravité, antérieur à la vente et non apparent à cette date.

Le caractère caché s’apprécie concrètement, et l’arrêt du 13 février 2026 en donne le mode d’emploi. Les acquéreurs savaient que le bien se trouvait à proximité d’anciennes carrières et l’acte mentionnait une zone de carrières dont la situation et les caractéristiques ne sont pas précisément identifiées. La cour a jugé que cette information générique ne permettait nullement de savoir que la parcelle reposait elle-même sur une carrière souterraine, avec un sol instable compromettant toute construction sans travaux spécifiques dont les acquéreurs n’avaient pas pu mesurer la portée. Surtout, le vendeur avait conservé par-devers lui tout ce qui aurait permis de comprendre l’ampleur et les conséquences du vice : l’étude géotechnique de 2010 décrivant les galeries, ses deux demandes de permis de construire de 2011 et les avis défavorables de l’Inspection générale des carrières qui les avaient rejetées, un rapport complémentaire et un avis de 2012 assorti de recommandations — reconnaissance de sol et renforcement des fondations — restées sans suite. Dès lors, le vice était caché pour des acquéreurs profanes, alors qu’il était parfaitement connu du vendeur. La cour rappelle aussi qu’on ne reproche pas à l’acquéreur de ne pas avoir consulté un expert et qu’une clause d’exclusion de garantie trop générale, qui ne vise pas expressément les vices du sous-sol, ne protège pas un vendeur professionnel irréfragablement présumé connaître les vices. En pratique, l’acquéreur qui découvre le vice doit agir dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, et il peut choisir, selon le code civil, de « rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». Dans l’affaire de Seine-Saint-Denis, les acquéreurs ont obtenu la résolution de la vente du 12 février 2015 : restitution du prix de 298 000 euros, 34 000 euros de frais de vente, 12 105,79 euros de frais de conservation et d’amélioration, et 15 000 euros de préjudice moral mis à la charge solidaire du vendeur, de son gérant et des notaires.

Les notaires, justement, sont les seconds mis en cause naturels de ces dossiers, et les deux décisions de 2026 le confirment. Dans l’affaire de Seine-Saint-Denis, les notaires disposaient de l’étude géotechnique de 2010, connaissaient les galeries vides et les fontis, et se sont abstenus d’en informer les acquéreurs : la cour a retenu leur manquement et les a condamnés avec le vendeur à réparer le préjudice moral. Dans le dossier parisien jugé le 7 octobre 2026, le tribunal a caractérisé un manquement à l’obligation de conseil sur un autre fondement : l’acte de vente de 2008 présentait comme autorisée par un permis de construire de 1977 une reconstruction qui, au vu du permis produit aux débats, n’autorisait que le réaménagement de locaux sinistrés après incendie, et l’état des risques annexé situait déjà l’immeuble en zone à risque de dissolution du gypse. Le notaire, tenu d’éclairer les parties sur la portée et les risques des actes qu’il authentifie — le tribunal vise le principe selon lequel tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige son auteur à le réparer — n’avait pas alerté l’acquéreur sur l’incidence de cette non-conformité ni sur l’impossibilité d’obtenir la mise en conformité décrite à l’acte. Résultat : 251 026,27 euros de dommages-intérêts. La leçon pour l’acheteur est double : exiger du notaire qu’il vérifie la concordance entre la description du bien et les autorisations réellement délivrées, et lui transmettre toutes les pièces relatives au sous-sol, car son devoir de conseil ne joue pleinement que sur des informations complètes.

Reste la question que tout acheteur pose : qui paie si le sol s’ouvre après l’achat ? La Ville de Paris rappelle que la propriété du sol emporte celle du dessous, selon le code civil qui dispose que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. », et que le propriétaire du terrain est donc responsable des dommages que son tréfonds peut causer, à lui comme aux voisins. C’est à lui de se prémunir contre les risques liés au sous-sol, d’informer acquéreurs et locataires, et de signaler au maire et à l’Inspection générale des carrières toute cavité abandonnée inconnue dont il aurait connaissance. Le maire, chargé de la prévention des risques, peut imposer des prescriptions spéciales de construction lors de la délivrance des autorisations. En cas d’effondrement ou de désordre, les responsabilités se répartissent donc entre le propriétaire du sol, le vendeur qui a dissimulé, les constructeurs qui ont dimensionné les fondations et les professionnels qui ont conseillé l’opération — ce qui renforce l’intérêt de conserver toute la chaîne documentaire, des études géotechniques aux avis de l’Inspection générale des carrières, plutôt que de la disperser entre les intervenants.

Acquérir en zone d’anciennes carrières à Paris ou en Île-de-France suppose ainsi une méthode en trois temps : lire le sous-sol avant de lire le prix, chiffrer les fondations spéciales avant de signer, et conserver les preuves de ce que chacun savait avant la vente. L’acheteur qui a cartographié le risque, fait reconnaître le sol, intégré le confortement dans son offre et assorti sa promesse d’une condition de permis purgé achète un projet maîtrisé. Celui qui découvre le vice après coup n’est pas démuni : la garantie des vices cachés et la responsabilité des professionnels offrent des voies de sortie, comme les décisions parisiennes de février et d’octobre 2026 le démontrent, mais au prix d’années de procédure que les vérifications préalables auraient évitées.