Lorsqu’un lot de copropriété se trouve dépourvu de tout système de chauffage et que l’assemblée générale refuse d’autoriser la pose d’une unité extérieure dans les espaces verts communs, le propriétaire concerné se heurte à une difficulté majeure d’usage de son bien. Par un arrêt rendu le 1er octobre 2026 sous le numéro de pourvoi 25-10.428 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-10.428), rapporté le 15 octobre 2026 par Le Figaro Immobilier puis commenté le 21 octobre 2026 par Maison & Travaux, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par un syndicat des copropriétaires contre l’arrêt d’appel ayant autorisé judiciairement une société civile immobilière à installer une pompe à chaleur individuelle équipée de plots antivibratiles et d’un caisson acoustique dans le jardin de la résidence.

Dès l’ouverture de cette analyse, plusieurs réserves s’imposent : aucun accident, aucun sinistre ni aucun dommage corporel ou matériel n’a été constaté par une source officielle à la date de rédaction dans le cadre de ce litige, qui porte exclusivement sur une demande d’autorisation préalable de travaux en copropriété, et aucune responsabilité délictuelle n’est établie. L’arrêt du 1er octobre 2026 ne consacre aucun droit général d’implanter un équipement thermique sur les parties communes sans vote de l’assemblée générale ; la solution retenue repose sur des constatations techniques propres à l’immeuble en cause, les stipulations du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et des contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge saisi décide au vu des pièces produites.

L’intérêt juridique de cette décision tient à la manière dont la Cour de cassation contrôle les conditions de l’autorisation judiciaire prévue par l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). D’une part, la troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir déduit l’impossibilité de raccorder le lot au chauffage collectif tant de la modification antérieure de la répartition des charges de chauffage que du manque de puissance disponible dans la sous-station de l’immeuble (I). D’autre part, elle précise l’office du juge au regard du principe de la contradiction posé par l’article 16 du Code de procédure civile (article 16 du Code de procédure civile sur Légifrance), de l’absence de nuisance acoustique ou esthétique, et de la déclaration préalable d’urbanisme régie par l’article R*421-17 du Code de l’urbanisme (article R*421-17 du Code de l’urbanisme sur Légifrance) (II).

I. L’impossibilité technique de raccordement au chauffage collectif comme fondement de l’autorisation judiciaire de l’article 30

A. Du refus de l’assemblée générale au visa de l’article 25 b à la saisine du tribunal judiciaire selon l’article 30 alinéa 4

Aux termes de l’article 9, I, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance), chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Dès lors qu’un copropriétaire envisage d’implanter l’unité extérieure d’une pompe à chaleur sur une façade ou dans un jardin constituant une partie commune, l’opération relève de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance), qui soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation le 1er octobre 2026, la cour d’appel de Douai avait relevé, dans son arrêt du 19 décembre 2024 (Cour d’appel de Douai, chambre 1, section 2, 19 décembre 2024, RG n° 24/03214), qu’une première demande présentée lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2023 avait été rejetée faute de dossier complet mentionnant l’implantation précise de l’appareil, la pose d’un coffret réducteur de bruit et les impacts sonores, avant qu’une seconde demande ne soit de nouveau rejetée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2023.

Face à un refus d’autorisation au titre de l’article 25 b, l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance) prévoit que tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés au premier alinéa de ce même article. Ce recours constitue un axe essentiel du contentieux des travaux en copropriété. Ainsi, dans un arrêt rendu le 26 mars 2026 à propos d’une demande d’autorisation judiciaire de pose d’une pompe à chaleur, une cour d’appel a rappelé que « Ainsi, les travaux d’amélioration concernent tout aussi bien les travaux d’intérêt particulier qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, dès l’instant qu’ils apportent une amélioration au regard soit de l’immeuble, soit des parties privatives d’un copropriétaire. Le texte pose deux conditions pour que le tribunal soit valablement saisi de la demande d’autorisation : d’une part, justifier d’un refus de l’assemblée générale et d’autre part, ne pas entreprendre les travaux avant l’engagement de la procédure. » (Cour d’appel, 2e chambre, section A, 26 mars 2026, RG n° 24/01462).

De même, dans un jugement rendu le 18 décembre 2025 relatif à une installation de pompe à chaleur réversible, le tribunal judiciaire de Nantes a jugé que « Les travaux d’amélioration susvisés ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, étant relevé que l’amélioration envisagée ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux. » (Tribunal judiciaire de Nantes, 4e chambre, 18 décembre 2025, RG n° 24/05414). En outre, comme l’a exposé la cour d’appel de Douai dans l’arrêt du 19 décembre 2024 (Cour d’appel de Douai, 19 décembre 2024, RG n° 24/03214), la demanderesse soulignait que le caractère abusif du refus de l’assemblée générale n’a pas à être démontré sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel ayant accordé l’autorisation judiciaire après avoir vérifié la conformité des travaux à la destination de l’immeuble et l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires.

S’agissant des délais applicables en copropriété, il faut s’en tenir strictement aux dispositions de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance) et de l’article 30 (article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). Selon le premier alinéa de l’article 42 (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance), les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Selon le deuxième alinéa de l’article 42 (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance), les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Selon le troisième alinéa de l’article 42 (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance), sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration de ce délai de deux mois. Le texte de l’article 30 (article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance) ne fixe pas lui-même de délai propre à la demande d’autorisation judiciaire et les décisions consultées dans le présent dossier ne tranchent pas la question du délai applicable à l’action autonome de l’article 30, alinéa 4, étant observé dans l’arrêt du 19 décembre 2024 (Cour d’appel de Douai, 19 décembre 2024, RG n° 24/03214) que la société propriétaire avait assigné le syndicat le 26 janvier 2024 après le refus voté le 19 décembre 2023. Ces règles gouvernent toute stratégie en contentieux des assemblées générales de copropriété.

B. La caractérisation de l’empêchement technique de la sous-station et la conformité des travaux à la destination de l’immeuble

Dans l’affaire tranchée le 1er octobre 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-10.428), l’exposé du litige indique que « Une assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande de la SCI, qui, faisant valoir que le local commercial n’était pas relié au système de chauffage collectif de l’immeuble, tendait à être autorisée à faire procéder à l’installation d’une pompe à chaleur dans le jardin de la résidence. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-10.428). Après un jugement de rejet rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 27 mai 2024, la cour d’appel de Douai a infirmé cette décision le 19 décembre 2024 (Cour d’appel de Douai, 19 décembre 2024, RG n° 24/03214) en relevant que « En l’espèce, il n’est pas contesté que le local litigieux ne bénéficie pas en l’état de système de chauffage, les travaux sollicités constituant ainsi des travaux d’amélioration au sens des dispositions susvisées. » (Cour d’appel de Douai, 19 décembre 2024, RG n° 24/03214).

Pour apprécier la conformité des travaux à la destination de l’immeuble, la cour d’appel (Cour d’appel de Douai, 19 décembre 2024, RG n° 24/03214) s’est référée à l’état descriptif de division du 27 décembre 2012, qui prévoyait un immeuble principalement à usage d’habitation avec un local professionnel ou commercial en rez-de-chaussée et mentionnait que chaque appartement ainsi que ce local était raccordé à la sous-station du sous-sol reliée au réseau de chaleur urbain. Le syndicat des copropriétaires opposait une obligation métropolitaine de raccordement au réseau de chaleur urbain entrée en vigueur le 1er juillet 2023, mais la cour d’appel a écarté cet argument faute de production du texte réglementaire et en raison de l’édification du bâtiment en 2012. Le syndicat soutenait en outre, dans la première branche de son moyen de cassation, que la résolution du 26 septembre 2023 modifiant la répartition des charges de copropriété de chauffage établissait seulement l’absence actuelle de raccordement et non l’impossibilité d’y procéder.

La troisième chambre civile rejette ce grief en retenant que la cour d’appel a relevé que, selon plusieurs avis de professionnels, « l’impossibilité de procéder au raccordement du local au réseau de chauffage urbain résultait des caractéristiques techniques de la sous-station située dans l’immeuble et que l’avis technique rédigé par M. [B] soulignait que la raison technique à l’origine de cet empêchement était un manque de puissance de chauffage disponible dans la sous-station, un raccordement du local commercial ayant pour effet de créer un déficit de puissance de chauffe de la sous-station pour les logements de l’immeuble » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-10.428). Ainsi, non seulement le raccordement au chauffage commun se heurtait à un obstacle technique avéré, mais un tel branchement aurait diminué la puissance de chauffe disponible pour les logements, nuisant aux droits des autres copropriétaires, tandis que la pose d’une pompe à chaleur autonome dans ce local vitré à plus de soixante pour cent assurait le confort et la décence des lieux conformément à la destination de l’immeuble.

II. Le régime probatoire de l’expertise amiable, la prévention des nuisances et l’indépendance des règles d’urbanisme

A. La valeur probante du rapport technique non judiciaire au regard de l’article 16 du Code de procédure civile et le contrôle des nuisances

Dans les deuxième et troisième branches de son moyen, le syndicat des copropriétaires reprochait à la cour d’appel d’avoir violé l’article 16 du Code de procédure civile (article 16 du Code de procédure civile sur Légifrance) en se fondant exclusivement sur l’avis technique amiable du 1er juillet 2024 établi à la demande de la société propriétaire et d’avoir dénaturé ce rapport. Or, au visa de l’article 16 du Code de procédure civile (article 16 du Code de procédure civile sur Légifrance), la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge, selon la formule de son arrêt du 5 mars 2020, que « Il résulte de ce texte que le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2020, n° 19-13.509), principe déjà appliqué par son arrêt du 15 novembre 2018 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 novembre 2018, n° 16-26.172).

Par son arrêt du 1er octobre 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-10.428), la Cour de cassation constate que les juges d’appel ne se sont pas fondés sur le seul avis du 1er juillet 2024, qu’ils n’ont pas dénaturé, mais sur plusieurs avis de professionnels concordants ainsi que sur la délibération du 26 septembre 2023 modifiant la répartition des charges de chauffage. Ce dossier technique précis a également permis d’écarter toute atteinte aux droits des autres copropriétaires au sens des articles 9 (article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance) et 30 (article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance) de la loi du 10 juillet 1965 : l’installation, réalisée aux frais exclusifs de la demanderesse, n’augmentait pas les charges communes et le syndicat ne produisait pas le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble qu’il affirmait dégradé.

Sur les griefs esthétiques et sonores mis en avant dans les commentaires publiés par Le Figaro Immobilier et Maison & Travaux, la cour d’appel de Douai (Cour d’appel de Douai, 19 décembre 2024, RG n° 24/03214) a relevé que l’appareil prenait place dans un espace vert en décalage avec les fenêtres du premier étage et que, grâce à un caisson réducteur de bruit abaissant la pression sonore de 57 dB(A) à 47 dB(A), le niveau sonore demeurait inférieur au bruit ambiant diurne mesuré le 19 juin 2024 à 48,6 dB(A) et similaire au bruit nocturne mesuré à 46,6 dB(A). La cour d’appel en a déduit que « Dès lors, il est établi que la pompe à chaleur couplée à un caisson d’isolation phonique n’atteindrait pas un niveau sonore plus élevé que le bruit ambiant. Dans ces conditions, aucune nuisance acoustique n’est rapportée. » (Cour d’appel de Douai, 19 décembre 2024, RG n° 24/03214), tout en subordonnant expressément l’autorisation à la pose effective des plots antivibratiles et du caisson acoustique.

B. L’office du juge de la copropriété face à la déclaration préalable de l’article R. 421-17 du Code de l’urbanisme et la répartition des frais de procédure

Dans la quatrième branche de son moyen, le syndicat des copropriétaires invoquait l’article R*421-17 du Code de l’urbanisme (article R*421-17 du Code de l’urbanisme sur Légifrance), dont le a soumet à déclaration préalable, lorsqu’ils ne relèvent pas d’un permis de construire, les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Le syndicat reprochait à la cour d’appel d’avoir autorisé les travaux sans rechercher si la société propriétaire avait préalablement déposé une déclaration préalable en mairie pour cette installation située près de la façade.

La Cour de cassation écarte cet argument en jugeant que la cour d’appel a légalement justifié sa décision « sans être tenue de procéder à une recherche relative à la nécessité d’une déclaration préalable, qui ne lui était pas demandée » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-10.428). En effet, dans ses dernières conclusions du 24 septembre 2024 relatées par l’arrêt d’appel (Cour d’appel de Douai, 19 décembre 2024, RG n° 24/03214), le syndicat n’avait pas saisi les juges du fond de cette question. Au demeurant, en vertu de l’indépendance des législations, l’autorisation judiciaire délivrée au titre de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 (article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance) tranche le seul rapport de copropriété et ne dispense pas le propriétaire de déposer en mairie la déclaration préalable requise, le cas échéant, par l’article R*421-17 du Code de l’urbanisme (article R*421-17 du Code de l’urbanisme sur Légifrance).

Enfin, sur le plan financier, outre la condamnation du syndicat aux dépens ainsi qu’à 4 000 euros en appel (Cour d’appel de Douai, 19 décembre 2024, RG n° 24/03214) et 3 000 euros en cassation (Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-10.428) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la cour d’appel a fait application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance), selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, répartie entre les autres copropriétaires. Ces règles structurent l’accompagnement en droit de la copropriété.

Conclusion

L’arrêt rendu le 1er octobre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 25-10.428, Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-10.428) confirme que, sur le fondement de l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance), le refus de l’assemblée générale d’autoriser une pompe à chaleur individuelle dans le jardin commun peut être surmonté par le tribunal judiciaire lorsque le lot privatif n’est pas relié au chauffage collectif et que le sous-dimensionnement de la sous-station rend son raccordement techniquement impossible sans créer un déficit de puissance de chauffe pour les logements de l’immeuble.

Conformément à l’article 16 du Code de procédure civile (article 16 du Code de procédure civile sur Légifrance), un rapport technique et acoustique établi à la demande d’une partie peut fonder cette autorisation dès lors qu’il est soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve, démontrant ici qu’avec des plots antivibratiles et un caisson acoustique ramenant le bruit à 47 dB(A), l’installation ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance).

En clôture de cette étude, les réserves énoncées en introduction doivent être rappelées : aucun accident ni aucun dommage matériel n’a été constaté par une source officielle dans ce dossier à la date de rédaction, aucune responsabilité délictuelle n’est établie, et toute pose d’unité extérieure demeure interdite avant une autorisation régulière de l’assemblée générale selon l’article 25 b (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance) ou du juge selon l’article 30 (article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance), sans préjudice des obligations d’urbanisme de l’article R*421-17 du Code de l’urbanisme (article R*421-17 du Code de l’urbanisme sur Légifrance). Les stipulations du règlement de copropriété et des contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide.