Un immeuble de trois niveaux dont le rez-de-chaussée reste occupé et exploité, tandis que les deux étages supérieurs se vident, se dégradent et attirent des intrusions. Des copropriétaires qui cessent de payer leurs charges. Un copropriétaire majoritaire qui détiendrait à lui seul environ 40 % des tantièmes et refuserait tout versement. Un syndic qui se décrit comme paralysé, faute de trésorerie et faute de majorité en assemblée générale. C’est la situation décrite par Nice-Matin le 21 octobre 2026 à propos d’un immeuble du quartier du Point-du-Jour à Saint-Laurent-du-Var, où une nouvelle assemblée générale serait prévue fin octobre et où une troisième procédure d’administration provisoire se profilerait.
À la date de rédaction, aucune source officielle ne constate un accident, une intrusion précise ou un dommage chiffré dans cet immeuble. Aucune responsabilité n’est établie. Les contrats signés, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division priment sur toute analyse générale. Seul le juge, saisi d’un dossier complet, tranche les litiges entre copropriétaires et ordonne une expulsion. Les développements qui suivent expliquent le droit applicable à toute situation comparable : un immeuble partiellement occupé sans droit, des charges impayées et une copropriété qui ne parvient plus à décider ni à payer.
La question que tapent les internautes est simple : immeuble squatté, que faire quand, en plus, la copropriété est bloquée. La réponse tient en deux chantiers. D’abord, traiter les intrusions et les dégradations sans se faire justice soi-même : sécuriser, constater, alerter, puis saisir le juge de l’expulsion. Ensuite, traiter le blocage financier : contraindre les copropriétaires qui ne paient plus, garantir les créances du syndicat et, si l’immeuble ne peut plus être conservé, faire désigner un mandataire ad hoc puis un administrateur provisoire.
I. Immeuble occupé sans droit et dégradé : que faire face aux intrusions
A. Immeuble squatté : sécuriser, constater et alerter sans se faire justice
Le premier réflexe face à des étages désertés où pénètrent des intrus consiste à fermer les accès, à renforcer la surveillance et à faire constater les lieux. Un constat établi par un commissaire de justice, des photographies datées, des dépôts de plainte et des déclarations de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété constituent le dossier sans lequel aucune procédure ne prospère. Ces démarches relèvent de la conservation de l’immeuble, que le syndic a pour mission d’assurer, et elles protègent aussi bien les occupants réguliers du rez-de-chaussée que les propriétaires des étages.
Ce que la loi interdit, en revanche, c’est de déloger soi-même les occupants : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité pour forcer un départ ou faire intervenir des tiers pour vider les lieux exposerait leurs auteurs à des poursuites et compromettrait la procédure régulière. La fermeté doit passer par le juge, jamais par la contrainte privée.
Le dépôt de plainte mérite une attention particulière lorsque les lieux constituent un domicile. L’article 226-4 du code pénal dispose que « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même texte ajoute que « Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Et la notion de domicile ne se réduit pas à la résidence effectivement habitée : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Des étages abandonnés qui contiendraient encore des meubles appartenant à leurs propriétaires pourraient donc relever de cette qualification, ce qu’il appartiendrait au parquet puis au juge pénal d’apprécier au vu des constatations.
Les dégradations subies par les parties communes ouvrent par ailleurs le terrain de la responsabilité civile. L’article 1240 du code civil énonce que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Tags, bris de clôtures, détérioration des équipements collectifs : chaque dommage identifié et chiffré peut fonder une demande de réparation contre ses auteurs, dès lors que la faute et le lien avec le préjudice sont établis. Le syndicat des copropriétaires, comme chaque copropriétaire victime, a qualité pour agir.
Enfin, la sécurisation suppose de vérifier les contrats : contrat d’assurance de la copropriété, contrats d’entretien, éventuel contrat de gardiennage. Déclarer rapidement chaque sinistre à l’assureur, conserver les échanges avec le syndic et centraliser les preuves conditionne l’indemnisation. Un immeuble laissé ouvert pendant des mois, sans mesure de protection, compliquerait toute discussion avec l’assureur sur l’aggravation du risque.
B. Immeuble occupé sans droit : obtenir l’expulsion par le juge et gérer les délais
Une fois les constats dressés, la procédure d’expulsion suit un chemin balisé. Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires, pour les parties communes, assigne les occupants devant le juge afin de faire constater l’absence de droit ni titre et d’obtenir l’expulsion, généralement assortie d’une indemnité d’occupation. Le juge des référés peut être saisi dans les cas d’urgence : l’article 834 du code de procédure civile prévoit que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Et même en présence d’une contestation sérieuse, l’article 835 du même code permet au juge de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, lorsqu’elle est établie par les constats, caractérise typiquement ce trouble manifestement illicite.
Le jugement d’expulsion ne s’exécute pas le lendemain. La loi impose un sas : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux. Ce délai de deux mois court à compter du commandement signifié par commissaire de justice, et le lien vers le texte qui le pose figure dans la phrase précédente. Pendant cette période, les occupants peuvent organiser leur relogement et le propriétaire peut vérifier que le commandement a bien été délivré à chacun d’eux.
Au-delà, le juge dispose d’un pouvoir d’humanité encadré : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » La durée de ces délais obéit à une fourchette stricte : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Pour les fixer, le même texte impose au juge de tenir compte notamment « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant », ainsi que des diligences accomplies en vue du relogement. Des occupants entrés par effraction, qui dégraderaient les lieux et ne justifieraient d’aucune recherche de relogement, se placeraient mal pour obtenir ces délais. À l’inverse, des occupants de bonne foi, victimes d’une erreur sur leur droit, auraient intérêt à documenter leurs démarches.
La période hivernale ajoute une protection d’ordre public : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Cette trêve hivernale, qui court chaque année du 1er novembre au 31 mars en vertu du texte cité dans la phrase précédente, connaît toutefois une exception pour les squats de domicile : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Autrement dit, lorsqu’un juge a retenu qu’un domicile a été occupé par voie de fait, l’expulsion peut se poursuivre pendant l’hiver. Pour des locaux qui ne constitueraient pas un domicile, en revanche, la trêve retrouverait son empire, sauf relogement assuré.
Dans un immeuble en copropriété, ces procédures soulèvent une question pratique : qui agit ? Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut agir pour les parties communes et pour faire cesser les troubles affectant l’immeuble. Chaque copropriétaire peut agir pour ses lots. Lorsque le syndic est paralysé faute de trésorerie, comme dans l’affaire relatée par la presse locale, le financement des constats, des assignations et des commissaires de justice devient lui-même un problème, ce qui conduit au second chantier : le recouvrement des charges et la sortie du blocage.
II. Copropriété bloquée et charges impayées : que faire quand le syndic ne peut plus payer
A. Charges de copropriété impayées : mise en demeure, condamnation rapide et garanties du syndicat
L’obligation de payer ne se discute pas au gré de l’humeur des copropriétaires, même lorsque l’immeuble se dégrade ou que des travaux paraissent contestables. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », et le même texte ajoute qu’« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes […] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ». Un copropriétaire ne peut donc pas suspendre unilatéralement ses versements au motif que d’autres ne paieraient pas, que les étages seraient inexploitables ou que des travaux lui déplairaient : la contestation suit la voie de l’assemblée générale puis du juge, pas celle de la rétention.
Face à des impayés, le syndic dispose d’une arme rapide. L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » Concrètement, trente jours après une mise en demeure restée sans effet, l’intégralité de la dette devient exigible d’un coup, et le texte cité dans la phrase précédente fonde ce basculement. Le même article poursuit : « Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. » Le juge vérifie donc trois points : un budget ou des comptes régulièrement approuvés, une mise en demeure de plus de trente jours et une défaillance avérée.
Cette mécanique exige une rigueur procédurale dont l’oubli fait perdre le procès. Le 9 mars 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré un jugement qui avait condamné un copropriétaire alors même que ses provisions avaient été réglées avant l’échéance du délai de trente jours couru depuis la mise en demeure. La Cour énonce : « En statuant ainsi, alors que la mise en oeuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure, le juge, qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988). Moralité : le décompte du délai de trente jours après la mise en demeure conditionne tout, et le syndic doit produire l’échéancier des appels, la mise en demeure et la preuve de l’impayé persistant.
Le copropriétaire poursuivi n’est pas sans défense : il peut contester l’approbation des comptes, démontrer ses paiements ou solliciter du juge un étalement. L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le même texte précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Ces délais de grâce, d’une durée maximale de deux ans en vertu du texte cité dans la phrase précédente, supposent toutefois une demande du débiteur et une situation qui la justifie. Ils n’autorisent jamais une auto-exonération.
Pour garantir le recouvrement, la loi dote le syndicat d’une sûreté puissante. L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. » Le même texte ajoute que « L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible », sans autorisation préalable de l’assemblée générale, le syndic ayant qualité pour la faire inscrire. Prudence sur les vieilles dettes : « Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. » Passé ce délai de cinq ans, que pose le texte cité dans la phrase précédente, l’inscription n’est plus possible et la garantie s’amoindrit.
Lorsque le débiteur perçoit lui-même des loyers, le syndicat peut les capter : « Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. » Et lorsque l’amiable et la condamnation ne suffisent pas, la vente du lot peut être envisagée : « Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité ». La presse locale évoque d’ailleurs, dans l’affaire de Saint-Laurent-du-Var, des procédures de saisie-vente des lots des débiteurs qui pourraient prendre deux ans : ce délai de deux ans, avancé par l’article de presse et non par un texte, illustre la lenteur d’une saisie immobilière conduite à son terme, entre commandement, audience d’orientation et vente.
B. Copropriété bloquée : mandataire ad hoc, administrateur provisoire et travaux urgents
Recouvrer les charges ne suffit pas toujours. Lorsque les impayés atteignent un niveau critique ou que l’assemblée générale ne vote plus l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, la loi organise une alerte précoce. L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. » Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le seuil de déclenchement est ramené à 15 %. Le juge peut également être saisi par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, par un créancier impayé depuis six mois malgré un commandement infructueux, par le maire, le préfet, le procureur ou le président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat. Le mandataire ad hoc négocie avec les créanciers, propose un redressement et, si la situation l’exige, prépare la saisine en administration provisoire.
L’administration provisoire constitue l’étape suivante, redoutée et parfois salutaire. L’article 29-1 de la même loi dispose que « Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. » La saisine appartient aux copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix, au syndic, au maire, au préfet, au procureur ou au mandataire ad hoc déjà désigné. Le texte cité dans la phrase précédente fixe ces deux conditions alternatives : équilibre financier gravement compromis, ou impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Un immeuble dont les étages supérieurs seraient abandonnés aux intrusions, dont l’eau ou l’assurance collective ne seraient plus payées et dont le syndic ne parviendrait plus à faire voter aucun travaux réunirait typiquement la seconde.
Les pouvoirs confiés à l’administrateur provisoire sont considérables : le juge lui confie tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, et tout ou partie de ceux de l’assemblée générale, à l’exception des décisions les plus graves réservées par la loi. Quant à la durée, elle ne se bricole pas : comme l’a rappelé la troisième chambre civile le 1er octobre 2026, « Selon l’alinéa 3 du même texte, la décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. » Cette durée minimale de douze mois, que pose l’arrêt cité dans la phrase précédente, interdit les missions symboliques de quelques semaines.
Le même arrêt du 1er octobre 2026, publié au Bulletin et destiné à éclairer toutes les copropriétés en difficulté, tranche une question de procédure qui bloquait des remplacements d’administrateurs : « La demande qui tend au remplacement d’un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1 précité n’est pas soumise à obligation de communication au procureur de la République. » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.593, publié au Bulletin). Seule la demande initiale de désignation doit être communiquée au parquet. Une fois l’administration provisoire installée, son remplacement suit donc une voie allégée, ce qui évite de paralyser davantage une copropriété déjà fragilisée par les changements de pilote. Dans l’affaire relatée par la presse locale, où deux administrateurs se seraient déjà succédé et où une troisième procédure serait envisagée, cette solution trouve un écho direct, sous réserve de l’appréciation souveraine du juge saisi du dossier.
Reste la question des travaux eux-mêmes, notamment lorsque l’immeuble souffrirait d’un défaut de conformité ancien. La presse évoque un immeuble dépourvu de certificat de conformité depuis sa livraison, pour lequel tout chantier d’envergure requerrait un permis de construire modificatif, dans un secteur classé en zone à risque. Sur le principe, l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme énonce que « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. » et un décret en Conseil d’État liste les travaux sur constructions existantes soumis à la même exigence. À l’achèvement, l’article L. 462-1 du même code impose qu’« une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. » Sans conformité attestée, la régularisation passe par une demande nouvelle, que l’autorité d’urbanisme examine au regard des règles actuelles, sans garantie d’obtention.
La contrainte peut devenir dirimante en zone exposée. L’article L. 562-1 du code de l’environnement prévoit que « L’Etat élabore et met en application des plans de prévention des risques naturels prévisibles tels que les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les incendies de forêt, les séismes, les éruptions volcaniques, les tempêtes ou les cyclones. » et que « Ces plans ont pour objet, en tant que de besoin : 1° De délimiter les zones exposées aux risques, en tenant compte de la nature et de l’intensité du risque encouru, d’y interdire tout type de construction, d’ouvrage, d’aménagement ou d’exploitation ». Dans un secteur où un plan de prévention interdirait les aménagements projetés, le permis modificatif pourrait être refusé, ce qui expliquerait qu’un chantier reste durablement impossible. La vérification du plan local d’urbanisme et du plan de prévention applicable à la parcelle constitue donc un préalable à toute décision de travaux, avant même le vote en assemblée générale.
Enfin, lorsque l’assemblée générale ne parvient plus à réunir la majorité requise pour voter les travaux urgents, comme le décriraient les copropriétaires du rez-de-chaussée dans l’affaire de presse, l’administrateur provisoire offre une issue : investi de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée, il peut décider seul les mesures nécessaires à la conservation et à la sécurité, faire réaliser les travaux urgents et répartir les charges correspondantes. Les décisions qu’il prend dans le cadre de sa mission s’imposent à tous les copropriétaires, y compris aux majoritaires qui refusaient de payer. C’est précisément pour sortir de ce type d’impasse que la loi a créé l’administration provisoire.
Conclusion
Un immeuble squatté dans une copropriété bloquée appelle une stratégie à deux fronts, conduite en parallèle. Sur le front des intrusions : sécuriser et constater sans délai, déposer plainte lorsque les faits sont susceptibles de constituer une infraction, puis saisir le juge pour faire constater l’absence de droit ni titre et obtenir l’expulsion, en intégrant le délai de deux mois après commandement, les éventuels délais accordés par le juge dans la limite d’un mois à un an, et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, sauf l’exception prévue pour les domiciles occupés par voie de fait. Sur le front financier : mettre en demeure puis faire condamner rapidement les copropriétaires défaillants, inscrire l’hypothèque légale avant l’expiration du délai de cinq ans, capter les loyers des débiteurs bailleurs et, si l’équilibre du syndicat est gravement compromis ou si la conservation de l’immeuble n’est plus assurée, provoquer la désignation d’un mandataire ad hoc puis d’un administrateur provisoire dont la mission durera au moins douze mois.
À la date de rédaction, les faits de Saint-Laurent-du-Var restent ceux décrits par la presse locale : aucun accident, aucune intrusion précise ni aucun dommage n’est constaté par une source officielle, aucune responsabilité n’est établie, et les contrats signés comme le règlement de copropriété priment sur toute analyse générale. Seul le juge, au vu des constats, des comptes approuvés et des mises en demeure versées aux débats, dira qui doit payer, qui doit partir et qui doit décider. Les copropriétaires qui avancent aujourd’hui les charges des défaillants ont intérêt à le faire par écrit, à se faire autoriser par l’assemblée et à conserver chaque justificatif : c’est ce dossier qui fera, demain, la différence devant le tribunal.