Le 21 octobre 2026, la presse nationale a remis le projet de plan pluriannuel de travaux au centre des discussions des copropriétaires : un article largement relayé décrit un PPPT qui va faire très mal au porte-monnaie des propriétaires en copropriété, pendant que d’autres publications du même jour rappellent les vérifications indispensables avant d’acheter un bien en copropriété et annoncent la rénovation prochaine d’une copropriété de plus de 800 logements en Essonne. Pour les propriétaires parisiens, la question n’est plus théorique. Depuis le 1er janvier 2025, l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est en principe obligatoire pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de 15 ans, comme l’indique la fiche officielle de Service-public consacrée au plan pluriannuel de travaux. Dans Paris et les communes de la petite couronne, où l’essentiel du parc a été réceptionné il y a bien plus de quinze ans, presque toutes les copropriétés d’habitation sont concernées, quel que soit le nombre de lots qu’elles comprennent, de moins de 50 lots à plus de 200 lots. Le raisonnement à tenir est pratique : le PPPT n’est qu’une proposition de travaux sur dix ans, sans caractère impératif tant qu’il n’est pas voté, mais une fois adopté partiellement ou totalement par l’assemblée générale, il devient un PPT qui structure la feuille de route de la copropriété, son financement par le fonds travaux et, indirectement, le prix et la sécurité juridique de chaque vente de lot. Cet article explique qui doit faire établir le projet, ce qu’il doit contenir, comment il se vote et se finance, comment le maire ou le préfet peut le contrôler, et comment acheter ou vendre à Paris sans subir un appel de fonds surprise ni un litige sur une toiture vétuste.
Le PPT est un document qui contient la liste et un calendrier détaillé des travaux nécessaires ou utiles à réaliser sur les parties communes, réparti sur une période de 10 ans, selon la définition officielle reprise par Service-public. Le projet (PPPT) est établi à partir d’une étude de la structure du bâtiment, de ses équipements et éventuellement du diagnostic de performance énergétique et du diagnostic technique global, puis il est présenté à la première assemblée générale annuelle qui suit son élaboration, où les copropriétaires décident de le valider partiellement ou totalement, ou de le rejeter. Retenez la distinction : le PPPT propose, le PPT adopté dispose. Les travaux inscrits au PPT doivent néanmoins être votés au fur et à mesure selon leur échéancier, chacun avec son financement et les honoraires de syndic correspondants. Si l’assemblée n’adopte pas tout ou partie du projet, ou si la mise en oeuvre de l’échéancier adopté reste incertaine, le syndic doit réinscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée appelée à approuver les comptes. Pour un acheteur parisien, l’enjeu se lit dans le dossier remis chez le notaire : le PPT adopté ou, à défaut de vote, le PPPT s’ajoute à la liste des documents à remettre à l’acquéreur, ce qui signifie qu’un plan prévoyant 400 000 euros de ravalement et d’étanchéité sur dix ans se voit, se chiffre et se négocie avant la signature.
I. Le PPPT est-il obligatoire pour votre immeuble à Paris et que doit-il contenir ?
A. Quels immeubles parisiens doivent faire établir un PPPT depuis le 1er janvier 2025 ?
Depuis le 1er janvier 2025, l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est en principe obligatoire pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots à usage de logement, de bureau ou de commerce qu’ils comprennent, comme le précise la fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Cette fiche administrative renvoie aux textes applicables, dont l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui porte le fonds de travaux alimentant le financement du plan. À Paris, la portée de cette obligation est massive : immeubles haussmanniens du 8e, du 16e ou du 17e arrondissement, copropriétés des années 1960 et 1970 du 13e, du 19e ou du 20e arrondissement, résidences de la porte de Saint-Cloud ou de la porte d’Auteuil, ensembles de la dalle du Front de Seine dans le 15e arrondissement : tous ces immeubles, réceptionnés depuis plus de quinze ans, entrent dans le champ du dispositif dès lors qu’ils comportent au moins pour partie de l’habitation. Les petites copropriétés parisiennes de cinq ou dix lots ne sont pas écartées : la fiche officielle vise les immeubles de moins de 50 lots comme ceux de plus de 200 lots, de sorte qu’une copropriété familiale du 11e arrondissement est soumise au même principe qu’une grande résidence de 300 lots de Boulogne-Billancourt ou de Saint-Denis.
La loi prévoit une seule dispense de plein droit : le syndicat des copropriétaires peut être dispensé de la mise en place du projet si un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration, selon la même fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Cette exception se lit strictement. Un DTG ancien, partiel ou limité aux parties privatives ne suffit pas : le diagnostic technique global est l’examen prévu par l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose qu’« Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété ». Le contenu de ce diagnostic est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision, en application de l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation. Pour les immeubles neufs mis en copropriété, l’article L. 731-4 du code de la construction et de l’habitation impose que toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans soit précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1, ce qui verrouille la chaîne d’information dès l’origine. En pratique parisienne, un syndic qui oppose un DTG de 2016 pour échapper au PPPT en 2026 s’expose à une contestation : un diagnostic vieux de dix ans ne décrit plus l’état apparent des parties communes ni les obligations réglementaires au titre de la construction, et il ne couvre plus les dix années à venir exigées pour la dispense.
Le diagnostic de performance énergétique irrigue tout le dispositif. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation définit le diagnostic de performance énergétique comme le document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée et les émissions de gaz à effet de serre induites, avec une classification en fonction de valeurs de référence, une information sur l’aération ou la ventilation, des recommandations d’amélioration et le montant des dépenses théoriques. Pour le collectif, l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation prévoit que tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique, renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 établit que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C. Ce DPE collectif, renouvelé tous les dix ans en application du même article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, nourrit le PPPT en objectivant la performance de départ et les gains attendus. Dans un immeuble parisien chauffé au gaz avec une étiquette F ou G, le PPPT articulera presque toujours isolation, ventilation, équilibrage du chauffage et menuiseries des parties communes, avec une estimation chiffrée et un ordre de priorité, plutôt qu’une simple liste de souhaits.
B. Que doit contenir le projet et quel professionnel peut l’établir à Paris ?
Le contenu du projet est strictement encadré par la réglementation : relevé précis des interventions à prévoir pour maintenir le bâtiment en bon état, préserver la sécurité et la santé des occupants et favoriser les économies d’énergie, performance énergétique visée à l’issue des travaux, baisse attendue des rejets de CO2, programmation des opérations sur dix ans, estimation budgétaire globale et hiérarchisation des dépenses, comme le détaille la fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Une fois voté partiellement ou totalement, le PPT contient principalement l’ensemble des travaux prescrits dans le PPPT et votés par les copropriétaires, leur classement par ordre de priorité en fonction de l’urgence, l’échéancier de réalisation à court, moyen et long terme, l’estimation des coûts par catégorie et la prévision budgétaire avec répartition des dépenses sur la durée du plan, selon la même fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier, et éventuellement ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble. Pour les copropriétaires, l’exigence concrète porte sur la qualité de l’estimation : un PPPT parisien sérieux chiffre séparément le ravalement avec échafaudage sur cour et sur rue, l’étanchéité des terrasses, la réfection des colonnes d’eau et d’électricité, la mise aux normes des ascenseurs et les travaux d’économie d’énergie, avec des fourchettes datées et indexées, et non un montant global unique impossible à voter par tranches.
La réalisation du projet doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences et de garanties : bureau d’études, architecte ou thermicien, tenu d’attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble, et de justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle précisant les compétences couvertes, selon la fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Le texte d’application est le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixant les compétences et les garanties exigées pour les personnes établissant le projet de plan pluriannuel de travaux, présenté par la fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux, qui conditionne la validité du recours au prestataire. À Paris et en Île-de-France, où les syndics gèrent des portefeuilles de plusieurs dizaines d’immeubles, ce point mérite une vigilance documentée : exiger l’attestation d’indépendance et l’attestation d’assurance avant le vote sur le choix du prestataire, vérifier que le bureau d’études n’est pas lié à l’entreprise pressentie pour les travaux, et faire inscrire au procès-verbal de l’assemblée les références des deux attestations. Un PPPT établi par un prestataire dépendant du syndic ou d’un fournisseur d’énergie prête le flanc à une contestation de l’assemblée qui l’a commandé, et fragilise ensuite chaque vote de travaux qui s’en réclame. Les conseils syndicaux parisiens les plus organisés demandent deux devis de prestataires, comparent les méthodologies (visite des parties communes et des équipements communs, analyse des factures énergétiques sur trois ans, sondages ciblés sur les façades et les planchers, entretiens avec le gardien et le chauffagiste) et font inscrire un plafond d’honoraires et un délai de remise du rapport, de façon à présenter le projet à la première assemblée annuelle qui suit son élaboration sans prendre de retard.
La jurisprudence récente rappelle que l’entretien des parties communes n’est pas une option et que la répartition des charges suit des règles impératives que le PPT ne peut contourner. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 11 septembre 2025 (RG 24/10812, syndicat des copropriétaires Les Marronniers contre une copropriétaire), vise le fondement applicable en rappelant que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées », motif consultable sur la page officielle Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 septembre 2025, RG 24/10812. Le même arrêt ajoute qu’« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 », motif consultable sur la même page officielle Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 septembre 2025, RG 24/10812. Autrement dit, même lorsqu’un copropriétaire conteste l’utilité d’un équipement ou le montant d’un appel de fonds, le syndicat peut faire juger le principe de sa participation dès lors que les charges et la cotisation au fonds de travaux ont été régulièrement appelées selon les tantièmes. La cour d’appel de Versailles, le 30 avril 2025 (RG 22/01070, SA Jean Charpentier-Sopagi contre copropriétaires et autres), illustre la même rigueur sur la lettre du règlement de copropriété : dans cette affaire, les charges d’entretien d’une cour commune étaient réparties à concurrence de 65 % pour un lot et 35 % pour un autre, et la cour a statué au regard des clauses du règlement et des appels émis, arrêt consultable sur la page officielle Cour d’appel de Versailles, 30 avril 2025, RG 22/01070. Pour un PPPT parisien, la leçon est directe : le plan peut proposer, hiérarchiser et chiffrer, mais il ne réécrit pas la clé de répartition du règlement et ne dispense aucun lot de sa quote-part.
II. Qui paie les travaux du PPT et comment acheter ou vendre sans litige à Paris ?
A. Comment le PPT est-il voté et financé, et que risque la copropriété qui ne fait rien ?
Le vote du plan suit un circuit en trois temps que le syndic doit inscrire à l’ordre du jour. D’abord, le syndic sollicite l’accord du syndicat pour faire réaliser le PPPT et choisir le prestataire, résolution votée à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, c’est-à-dire la majorité simple de l’article 24, selon la fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Ensuite, une fois le PPPT réalisé, le syndic le présente à la première assemblée générale annuelle qui suit son élaboration, et les copropriétaires décident de valider le PPPT partiellement, totalement ou de le rejeter, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire la majorité absolue, selon la même fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Si le PPPT est adopté, il devient un PPT et engage la copropriété dans une logique de programmation. Enfin, les travaux eux-mêmes sont votés suivant le calendrier préconisé, chaque vote s’accompagnant d’un vote sur le financement et sur le montant des honoraires du syndic. Si l’assemblée n’a pas adopté tout ou partie du projet, ou si la mise en oeuvre de l’échéancier adopté reste incertaine, le syndic doit réinscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée appelée à approuver les comptes, toujours selon la même fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. En pratique, cela signifie qu’un copropriétaire parisien opposé au principe du plan ne bloque pas durablement la démarche par une seule abstention : le sujet revient chaque année devant l’assemblée des comptes tant qu’il n’est pas tranché, et chaque tranche de travaux fait l’objet d’un vote propre avec son plan de financement.
Le financement repose sur le fonds de travaux auquel chaque copropriétaire participe, dès lors que l’assemblée a adopté un PPT, selon la fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. La cotisation annuelle au fonds de travaux est appelée proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, comme le rappelle le motif de l’arrêt d’Aix-en-Provence du 11 septembre 2025 cité plus haut, qui vise le fait « de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots », motif consultable sur la page officielle Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 septembre 2025, RG 24/10812. Le PPT doit être actualisé tous les dix ans, selon la fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux, ce qui cale la révision du plan sur le rythme décennal du DPE collectif et du carnet d’entretien. Pour chiffrer l’effort à Paris, raisonnez en ordres de grandeur constatés dans les devis franciliens : dans une copropriété de 40 lots du 14e arrondissement, un PPPT peut programmer 180 000 euros de réfection d’étanchéité et de colonnes à court terme, 350 000 euros de ravalement avec isolation par l’extérieur côté cour à moyen terme et 120 000 euros de chaufferie et d’équilibrage à long terme, soit 650 000 euros sur dix ans, financés par appels de fonds annuels complétés par les subventions mobilisables et, le cas échéant, par un emprunt collectif souscrit par le syndicat. Le copropriétaire qui vote contre le PPT mais reste dans l’immeuble n’échappe ni aux appels votés ni à la cotisation au fonds : l’arrêt aixois du 11 septembre 2025 (RG 24/10812) a condamné la copropriétaire au paiement des charges et provisions appelées, outre une indemnité de procédure, décision consultable sur la page officielle Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 septembre 2025, RG 24/10812.
L’inaction expose la copropriété à une reprise en main administrative. Le maire, le préfet ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté, pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants, selon la fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Si le PPT n’est pas transmis dans un délai d’un mois à partir de la notification de la demande, le maire, le préfet ou le président de l’EPCI peut élaborer ou actualiser d’office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires, selon la même fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Il en va de même si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants. Dès réception du projet notifié par l’autorité, le syndic doit convoquer une assemblée générale pour se prononcer sur l’adoption de tout ou partie de ce projet. Le contrôle administratif peut également s’appuyer sur le diagnostic technique global : l’article L. 731-5 du code de la construction et de l’habitation permet à l’autorité compétente, dans le cadre des procédures de lutte contre l’habitat indigne, de demander au syndic de produire le diagnostic prévu à l’article L. 731-1, et à défaut de production dans un délai d’un mois après notification de la demande, l’autorité peut faire réaliser d’office le diagnostic aux frais du syndicat. À Paris, où la lutte contre l’habitat indigne mobilise la Ville, la préfecture et l’agence régionale de santé, une copropriété dégradée du nord-est parisien ou de la petite couronne qui ignore son PPPT cumule les risques : élaboration d’office facturée au syndicat, injonctions de travaux, arrêtés de police spéciale et, en cas de sinistre, débat sur la faute d’entretien devant le tribunal judiciaire. La rénovation annoncée le 21 octobre 2026 d’une copropriété dégradée de plus de 800 logements en Essonne illustre l’autre versant : lorsque l’immeuble bascule dans les dispositifs publics de requalification, les copropriétaires paient leur quote-part des travaux tout en subissant les contraintes du calendrier imposé, d’où l’intérêt d’un PPT voté et financé à temps plutôt que d’un plan imposé d’office.
Le contentieux marseillais jugé le 5 janvier 2026 montre ce que coûte une toiture dont personne n’a programmé la réfection. Dans cette affaire, deux acquéreuses avaient subi dès leur entrée dans les lieux d’importantes infiltrations par la toiture, alors qu’une assemblée générale du 28 juillet 2011 avait déjà mis à la charge du propriétaire du lot 14 différents travaux dont la réfection de la toiture dans son intégralité, et une expertise ordonnée en référé avait documenté le désordre, faits constatés dans le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 5 janvier 2026, RG 22/08818. Le tribunal a condamné les vendeurs et mis en cause le syndicat et les intermédiaires sur plusieurs chefs dont la réduction de prix, les quotes-parts de réfection de la toiture et de l’escalier, les travaux de rénovation de l’appartement, le relogement, le préjudice de jouissance et le préjudice moral, dispositif consultable sur la même page officielle jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 5 janvier 2026, RG 22/08818. Transposée à un immeuble parisien, la leçon est chiffrée : une toiture-terrasse de 300 mètres carrés au-dessus du dernier étage, non reprise depuis trente ans et simplement patchée à chaque fuite, se transforme en condamnation à plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux privatifs et collectifs, outre l’indemnisation de la perte de jouissance pendant les mois d’infiltration. Un PPPT qui inscrit la réfection de l’étanchéité en priorité 1 avec un échéancier à dix-huit mois et un appel de fonds dédié aurait donné au syndicat, au vendeur et à l’acquéreur le document, le calendrier et le montant permettant d’éviter le procès ou, à tout le moins, d’en figer les responsabilités. Lorsque le désordre caché dépasse la simple vétusté et soulève un doute sur ce que le vendeur savait, l’acquéreur examine aussi l’action pour vice caché immobilier à côté des recours contre le syndicat et le syndic, en comparant les délais, les preuves et les chances de chaque voie avant de choisir.
B. Acheter ou vendre un lot à Paris avec un PPPT ou un PPT : quels documents exiger et comment négocier ?
En cas de vente d’un lot de copropriété, le PPT adopté ou, s’il n’a pas été voté, le PPPT s’ajoute à la liste des documents à remettre à l’acquéreur chez le notaire, selon la fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Cette remise s’inscrit dans le régime d’information de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, qui s’applique à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété, et qui impose qu’en cas de promesse de vente soient remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble dont la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés, et les procès-verbaux des assemblées. À ces pièces de copropriété s’ajoute le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Pour l’acheteur parisien, la méthode consiste à lire ensemble quatre liasses : le PPPT ou PPT avec son estimation sur dix ans, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée avec les votes de travaux et les appels de fonds, le carnet d’entretien intégrant les travaux prescrits, et le DPE collectif avec son étiquette et ses recommandations. Un deux-pièces de 45 mètres carrés dans le 20e arrondissement affiché 485 000 euros avec un PPT prévoyant 28 000 euros de quote-part sur dix ans ne vaut pas le même prix net qu’un bien identique sans travaux programmés : la décote, l’échelonnement du paiement ou la consignation d’une provision se négocient sur pièces, avant la promesse, et se rédigent dans la promesse avec le notaire.
À Paris et en Île-de-France, organisez la vérification en cinq gestes datés. Premièrement, demandez au vendeur et au syndic le PPPT complet ou le PPT adopté, avec l’estimation budgétaire, la hiérarchisation et l’échéancier, ainsi que le procès-verbal de l’assemblée qui l’a commandé ou adopté et les attestations du prestataire exigées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 (compétences et garanties exigées rappelées par Service-public). Deuxièmement, exigez les appels de fonds des vingt-quatre derniers mois, le relevé du fonds de travaux et l’état des impayés de la copropriété : un taux d’impayés élevé dans une copropriété de 120 lots à Saint-Denis ou à Aubervilliers annonce des appels futurs difficiles à recouvrer et des travaux retardés. Troisièmement, lisez le DPE collectif et, pour un lot, le DPE individuel avec la fiche de recommandations issue de l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, et rapprochez l’étiquette du calendrier de travaux du PPT : une étiquette G avec une chaufferie collective au fioul et un PPT muet sur l’énergie signale un plan à faire compléter. Quatrièmement, visitez les parties communes avec la liste du PPPT en main : toiture-terrasse, chaufferie, colonnes vide-ordures condamnées, cage d’escalier, parking en sous-sol et façade sur cour montrent en vingt minutes si le relevé est fidèle. Cinquièmement, faites dater chaque remise : promesse signée avant réception du PPT ou du PPPT, du règlement et des procès-verbaux fragilise le vendeur et ouvre à l’acquéreur un débat sur l’information complète prévue par l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation. Les acquéreurs qui découvrent après l’acte une toiture vétuste connue de la copropriété depuis une assemblée de 2011, comme dans l’affaire jugée à Marseille le 5 janvier 2026 (RG 22/08818), plaident ensuite la réduction de prix et l’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement des documents tus ou incomplets, voie retracée sur la page officielle jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 5 janvier 2026, RG 22/08818. Pour les vendeurs parisiens, la parade est symétrique : purger l’information en remettant le PPPT, le PPT, les procès-verbaux et le carnet à jour, faire voter en assemblée les travaux urgents avant la mise en vente quand c’est possible, et faire rédiger par le notaire des clauses précises sur la répartition des appels de fonds entre vendeur et acquéreur au prorata de l’exigibilité.
Le contentieux des charges et celui de la vente se rejoignent devant le tribunal judiciaire de Paris pour les immeubles de la capitale, et devant les tribunaux franciliens du lieu de l’immeuble pour la petite et la grande couronne. L’arrêt versaillais du 30 avril 2025 (RG 22/01070) montre qu’en matière de charges, le juge part du règlement de copropriété et des appels régulièrement émis avant d’examiner les moyens de défense, raisonnement consultable sur la page officielle Cour d’appel de Versailles, 30 avril 2025, RG 22/01070. L’arrêt aixois du 11 septembre 2025 (RG 24/10812) confirme que le copropriétaire débiteur paie les charges et provisions appelées avec les accessoires, motif consultable sur la page officielle Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 septembre 2025, RG 24/10812. Le jugement marseillais du 5 janvier 2026 (RG 22/08818) sanctionne l’enchaînement inverse : toiture vétuste identifiée en assemblée, expertise en référé, puis condamnations au fond pour les travaux, le relogement et les préjudices, dispositif consultable sur la page officielle jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 5 janvier 2026, RG 22/08818. Pour un litige parisien, constituez le dossier dans cet ordre : PPPT ou PPT avec estimation et échéancier, procès-verbaux des trois dernières assemblées, appels de fonds et décompte du fonds de travaux, constats d’huissier et photographies datées des désordres, rapports d’expertise amiable ou judiciaire, échanges avec le syndic sur les délais d’intervention. Adressez au syndic une mise en demeure détaillée avec délai de réponse, provoquez l’inscription du point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée par lettre recommandée, et, en cas d’urgence sur les parties communes affectant la sécurité ou la salubrité, saisissez le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir une mesure d’instruction ou une provision. Cette discipline probatoire vaut aussi pour l’acheteur qui découvre un DPE de complaisance : le rapprochement avec le dossier consacré aux recours ouverts lorsque le DPE est faux, publié sur ce site à propos de l’achat d’une passoire thermique et des recours contre un DPE erroné, aide à choisir entre résolution, réduction de prix et indemnisation, comme l’expose l’analyse des recours quand le DPE est faux.
Conclusion
Le PPPT n’est ni une taxe nouvelle ni une simple formalité : c’est la photographie chiffrée de l’état d’un immeuble sur dix ans, devenue en principe obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés d’habitation réceptionnées depuis plus de quinze ans, et dont l’adoption partielle ou totale par l’assemblée à la majorité absolue fait un PPT opposable dans la durée, financé par le fonds de travaux et contrôlable par le maire, le préfet ou le président de l’intercommunalité dans un délai d’un mois, selon la fiche officielle Service-public sur le plan pluriannuel de travaux. Les décisions lues pour cet article confirment la sévérité du triptyque : le copropriétaire paie les charges et la cotisation au fonds de travaux régulièrement appelées selon les tantièmes, comme jugé à Aix-en-Provence le 11 septembre 2025 (RG 24/10812) sur la page officielle Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 septembre 2025, RG 24/10812 ; le juge applique le règlement de copropriété à la lettre sur la répartition, comme à Versailles le 30 avril 2025 (RG 22/01070) sur la page officielle Cour d’appel de Versailles, 30 avril 2025, RG 22/01070 ; et la vente d’un lot grevé d’une toiture vétuste connue se solde par des condamnations cumulées pour travaux, relogement et préjudices, comme à Marseille le 5 janvier 2026 (RG 22/08818) sur la page officielle jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 5 janvier 2026, RG 22/08818. À Paris et en Île-de-France, où presque tout le parc d’habitation dépasse quinze ans, le bon réflexe tient en trois documents : le PPPT ou PPT avec son estimation et son échéancier sur dix ans, les procès-verbaux qui montrent ce qui a été voté et ce qui a été reporté, et le décompte du fonds de travaux qui montre ce qui est déjà financé. Demandez-les avant de voter en assemblée comme avant de signer une promesse, faites chiffrer votre quote-part sur la durée du plan, et faites écrire la répartition des appels entre vendeur et acquéreur dans l’acte.