I. La protection du preneur commercial contre les frais de négociation indus
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, a instauré un droit de préemption au profit du preneur commercial en cas de vente des locaux loués. Ce droit constitue une prérogative légale essentielle, destinée à favoriser la stabilité de l’exploitation commerciale. En consacrant un droit d’acquisition prioritaire au bénéfice de l’exploitant en place, le législateur a entendu ancrer durablement l’activité économique au sein de l’immeuble d’exploitation et prémunir le commerçant ou l’artisan contre les aléas d’un changement d’interlocuteur propriétaire ou contre une politique spéculative d’éviction. Toutefois, son exercice a été source de contentieux nombreux, notamment sur les conditions financières de la vente notifiée par le bailleur. La pratique transactionnelle a révélé des frictions régulières entre la rigueur du statut impératif des baux commerciaux et les usages des professionnels de l’immobilier, habitués à imputer la charge de leur rémunération sur l’acquéreur final. L’arrêt de la Cour de cassation du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711) marque une étape décisive dans la protection du preneur, en excluant formellement la mise à sa charge des honoraires de négociation de l’agent immobilier mandaté par le bailleur.
Ce mécanisme de préemption légale se distingue nettement des pactes de préférence conventionnels ou des clauses statutaires d’agrément. L’ordre public économique qui sous-tend les dispositions du statut des baux commerciaux confère à l’article L. 145-46-1 un caractère obligatoire qui restreint la liberté contractuelle du propriétaire désireux d’aliéner son bien. Dès lors que le bailleur prend la décision unilatérale de céder l’immeuble ou le lot dans lequel est exploité le fonds de commerce, il ne peut s’affranchir du formalisme protecteur imposé par la loi. La notification légale transmise au locataire ne constitue pas une simple invitation à entrer en pourparlers, mais une véritable offre ferme de vente qui lie le vendeur. Or, la tentation est fréquente pour le bailleur de transférer sur les épaules du preneur préempteur les coûts accessoires générés par la mise en vente du bien, au premier rang desquels figurent les honoraires convenus au titre d’un mandat d’entremise.
La décision rendue le 1er octobre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711) apporte une clarification bienvenue face aux montages contractuels hybrides destinés à faire supporter ces commissions au locataire. En censurant toute tentative d’imputation des frais d’entremise au preneur exerçant son droit légal, la juridiction suprême réaffirme la stricte égalité entre l’offre formulée au preneur et le prix effectif revenant au propriétaire vendeur. Cette décision fixe une ligne de partage fondamentale entre les relations contractuelles privées unissant le bailleur à son mandataire et l’exercice unilatéral d’une prérogative d’ordre public instituée au profit exclusif du locataire commerçant.
Cette distinction a des implications directes sur la chaîne procédurale de la vente. Lorsque le bailleur charge un intermédiaire de trouver un acquéreur, il souscrit une obligation de rémunération qui ne regarde que lui. Si l’intermédiaire présente un tiers et qu’un compromis sous condition suspensive de purge du droit de préemption est régularisé, la mise en œuvre de la préemption efface la perspective de l’intervention de l’acquéreur tiers. Le preneur n’ayant jamais été en contact avec l’agent immobilier pour découvrir les lieux ou pour négocier la vente, l’intervention du professionnel de l’entremise est totalement étrangère à la décision d’achat du locataire. La Cour de cassation refuse par conséquent que le preneur subisse le coût d’une prestation de négociation ou de recherche dont il n’a jamais été le commanditaire ni le bénéficiaire.
A. Le droit légal de préemption et l’absence de charge d’honoraires pour le preneur
Le preneur commercial qui exerce son droit de préemption se substitue au tiers acquéreur aux conditions fixées par le bailleur dans sa notification. Cette notification doit préciser le prix et les conditions de la vente. Il est fréquent que le bailleur mandate un agent immobilier pour trouver un acheteur et que le prix demandé inclue la commission de cet intermédiaire. La jurisprudence, confirmée par l’arrêt du 1er octobre 2026, énonce clairement que cette commission, qui relève de la relation contractuelle entre le bailleur et son agent, ne peut être répercutée sur le preneur exerçant son droit légal de préemption.
Comme l’avait souligné antérieurement la Cour de cassation, Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799, le droit de préemption est une faculté légale dont les conditions financières ne doivent pas être altérées par des frais accessoires supportés par le vendeur. L’exercice du droit de préemption par le preneur ne peut entraîner une charge supplémentaire par rapport au prix net vendeur, car le preneur ne sollicite pas, dans ce cadre, les services de l’agent immobilier.
Pour comprendre la rigueur de cette solution, il convient d’analyser le régime juridique du mandat d’entremise régi par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Aux termes de cette législation d’ordre public, l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune commission ni rémunération s’il n’est pas titulaire d’un mandat écrit régulier, préalable et expressément consenti par son mandant, précisant les conditions de détermination de la rémunération ainsi que la partie qui en a la charge. En application de l’article 1199 du Code civil, les contrats n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et ne peuvent créer d’obligation à la charge des tiers. Le preneur commercial est un tiers absolu à la convention de mandat conclue exclusivement entre le bailleur et l’agence immobilière. Il n’a signé aucun mandat de recherche, n’a mandaté personne pour visiter des locaux qu’il occupe déjà paisiblement au titre de son bail commercial, et n’a sollicité aucune intermédiation.
La pratique notariale et d’agence a longtemps tenté de contourner cette règle en distinguant selon que les honoraires étaient stipulés « à la charge du vendeur » ou « à la charge de l’acquéreur ». Dans les mandats dits « charge acquéreur », l’intermédiaire argue souvent que l’acquéreur substitué doit assumer l’intégralité des obligations financières prévues au compromis initialement consenti au profit d’un tiers. La Cour de cassation écarte catégoriquement cette construction spécieuse : la notification valant offre de vente prévue à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne peut comporter qu’un prix net vendeur, augmenté le cas échéant des stricts frais fiscaux et débours obligatoires inhérents à toute mutation immobilière. Aucune stipulation contractuelle prévoyant des honoraires à la charge de l’acquéreur ne peut être opposée au preneur préempteur.
Le prix mentionné dans la notification doit ainsi correspondre rigoureusement au montant que le bailleur est disposé à percevoir pour aliéner son droit de propriété, déduction faite de toute commission d’intermédiaire. En incluant des frais de commercialisation dans la notification adressée au locataire, le bailleur majore artificiellement le coût d’acquisition du bien et altère la portée d’une faculté légale conçue pour protéger l’outil de travail du preneur. Si le bailleur s’est engagé à verser une rémunération à l’agent immobilier en vertu d’un mandat régulier, cette dette lui demeure strictement personnelle. L’intermédiaire ne dispose d’aucun lien de droit lui permettant d’exiger le moindre centime du locataire qui use de son droit de préemption.
Cette règle emporte des conséquences procédurales directes lors de la rédaction de la notification initiale. Dès lors que le propriétaire confie un mandat de vente à un agent immobilier, le professionnel et le notaire chargé d’instrumenter ont l’obligation déontologique et légale de veiller à ce que l’offre adressée au locataire commercial distingue expressément le prix principal de la vente de toute commission d’agence. La notification ne doit en aucun cas exiger du preneur qu’il s’engage à payer une quelconque commission d’intermédiation pour pouvoir préempter valablement. Toute mention subordonnant la vente au paiement d’honoraires est illicite et réputée non écrite au regard des dispositions impératives régissant le statut des baux commerciaux.
B. La portée de la jurisprudence récente : une sanction rigoureuse
La Cour de cassation, dans sa décision du 1er octobre 2026, conforte une approche protectrice du preneur. Elle valide l’idée que le preneur peut solliciter le remboursement intégral des honoraires d’agence indûment réglés, même en cas de connaissance du caractère indu du paiement. Cette solution, rappelée par Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 25 nov. 2025, n° 21/10175, montre la sévérité du juge à l’encontre des bailleurs qui tentent de transférer leur propre charge financière sur le locataire préempteur. Le respect des conditions légales est absolu : toute majoration injustifiée du prix de vente, sous couvert d’honoraires, est une violation du droit de préemption commercial.
L’apport déterminant de l’arrêt du 1er octobre 2026 réside dans le refus absolu d’opposer au preneur la théorie de l’acceptation volontaire ou de la renonciation implicite. Jusqu’alors, certains bailleurs et agences immobilières soutenaient que le locataire commercial qui régularisait l’acte authentique de vente sans formuler de réserves expresses, tout en acceptant que le décompte financier du notaire comprenne le règlement de la commission, ne pouvait plus en réclamer la restitution ultérieurement. Selon cette thèse de défense, la connaissance préalable par le preneur du caractère illégal ou indu des honoraires au moment de la signature devait s’analyser comme un engagement contractuel novatoire ou une renonciation délibérée au bénéfice de la protection légale. La troisième chambre civile balaie définitivement cet argument : le preneur commercial ne perd jamais son droit à répétition du seul fait qu’il a payé en toute connaissance de cause.
Cette position jurisprudentielle s’explique par la prise en compte réaliste de la contrainte économique qui pèse sur l’exploitant au stade de la réitération authentique. Dans la pratique des affaires, le commerçant qui souhaite acquérir les murs dans lesquels son fonds est exploité se trouve souvent placé dans une situation de blocage procédural. S’il refuse de régler la commission d’agence réclamée par le notaire instrumentaire ou exigée par le bailleur lors du rendez-vous de signature, la vente risque de ne pas être régularisée dans les délais impartis par la loi. La défaillance de la vente exposerait alors le preneur à la perte de son droit d’acquisition et permettrait au bailleur de tenter de revendre le bien à un tiers acquéreur. Face à ce péril d’éviction ou d’enlisement dans un contentieux bloquant son exploitation, le preneur verse fréquemment les fonds sous la pression de la régularisation de l’acte authentique.
En affirmant que la restitution intégrale s’impose nonobstant la connaissance du caractère indu, le juge judiciaire neutralise cette contrainte pratique. L’action en répétition devient un outil de rétablissement rétroactif de la légalité. Le preneur peut ainsi finaliser son acquisition en payant le montant total réclamé par le notaire instrumentaire pour garantir le transfert effectif de la propriété de ses murs commerciaux, puis assigner l’agence immobilière ou le bailleur en remboursement immédiat des honoraires perçus sans cause.
La rigueur de cette solution jurisprudentielle emporte également des sanctions sur le plan de la responsabilité civile professionnelle. L’intermédiaire immobilier qui exige ou perçoit des honoraires à l’occasion de l’exercice d’un droit de préemption légal commet une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du Code civil, en violant les règles professionnelles issues de la loi Hoguet et les dispositions protectrices du Code de commerce. De son côté, le notaire chargé de recevoir l’acte de vente authentique est tenu à un devoir strict de conseil et d’efficacité des actes juridiques qu’il instrumente. En laissant insérer dans l’acte de vente une clause faisant supporter les frais d’entremise au preneur préempteur, ou en libérant les fonds au profit de l’agence sans alerter les parties sur le caractère illicite de cette charge, le notaire engage sa propre responsabilité professionnelle civile pour manquement à son obligation de neutralité et de légalité.
II. Les enjeux pratiques et procéduraux de la restitution
La mise en œuvre des principes dégagés par la jurisprudence suppose la maîtrise d’un ensemble de démarches procédurales encadrées par des délais rigoureux et des règles de compétence strictes. Entre la réception de la notification initiale et l’éventuelle saisine de la juridiction compétente en répétition de l’indu ou en nullité, le preneur commercial et son conseil doivent agir avec une extrême vigilance méthodologique. Toute erreur dans le respect des délais légaux ou dans la formulation des actes peut compromettre définitivement le droit à restitution ou la validité même de l’acquisition immobilière.
A. L’action en remboursement des honoraires : condition de connaissance du caractère indu
Le preneur peut demander la restitution des sommes indûment versées. Sur ce point, la Cour de cassation, dans Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, a déjà précisé les contours de cette action. L’absence de connaissance par le preneur du caractère indu du paiement au moment de la signature ne fait pas obstacle à sa recevabilité. Cette règle protège efficacement le preneur contre les manœuvres du vendeur et renforce la sécurité juridique des transactions opérées sous le droit de préemption.
L’action en remboursement repose techniquement sur le quasi-contrat de répétition de l’indu, régi par les articles 1302, 1302-1 et 1302-2 du Code civil. L’article 1302 énonce avec clarté que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ». En matière de préemption commerciale, la situation se caractérise par un indu objectif : la dette d’honoraires n’a jamais existé dans le patrimoine du preneur préempteur. Celui-ci n’ayant souscrit aucun contrat d’entremise, le transfert de fonds opéré entre ses mains et celles de l’agent immobilier est totalement dépourvu de cause juridique.
La décision rendue le 28 juin 2018 (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605) a posé un jalon déterminant en matière de charge de la preuve. Dans le régime général du quasi-contrat, l’article 1302-2 du Code civil prévoit que la restitution peut être subordonnée à la preuve d’une erreur de la part de celui qui a payé (le solvens). Or, la jurisprudence a jugé que lorsque la dette est objectivement inexistante à l’égard du débiteur apparent, la preuve de l’erreur n’est pas requise. Le preneur n’a pas à démontrer qu’il a agi par ignorance ou méprise sur ses droits. Dès l’instant où les honoraires correspondaient à une négociation initiée par le bailleur pour laquelle le preneur ne pouvait légalement être redevable, la restitution intégrale s’impose de plein droit dès la constatation matérielle du paiement.
Sur le plan des délais de prescription, l’exercice de l’action en restitution commande une grande rigueur tactique. Deux délais distincts sont susceptibles d’entrer en ligne de compte :
D’une part, l’article 2224 du Code civil soumet les actions personnelles ou mobilières à une prescription quinquennale de cinq ans, qui court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Dans le cadre de la répétition de l’indu, le point de départ de ce délai quinquennal est traditionnellement fixé à la date effective du décaissement des fonds, laquelle coïncide généralement avec la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire instrumentaire et la libération du séquestre.
D’autre part, l’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Une controverse doctrinale s’est parfois élevée sur l’applicabilité de cette prescription biennale aux litiges consécutifs à l’exercice du droit de préemption prévu par l’article L. 145-46-1. Si l’action en répétition de l’indu trouve son fondement direct dans le Code civil et les principes généraux des quasi-contrats, conférant en principe l’application du délai quinquennal de cinq ans, la plus stricte prudence procédurale commande à l’avocat du preneur d’engager son recours en restitution dans le délai impératif de deux ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente. Agir avant l’expiration de ces deux années permet d’évacuer définitivement tout risque de fin de non-recevoir soulevée par la partie défenderesse sur le fondement de la prescription biennale statutaire.
La procédure pratique de restitution s’organise en plusieurs étapes successives bien définies :
La première étape consiste en la constitution d’un dossier probatoire exhaustif. Le preneur doit réunir la notification initiale reçue du bailleur, la copie intégrale de la réponse d’acceptation, l’acte authentique de réitération de la vente, ainsi que l’état liquidatif et le décompte financier délivré par le notaire mentionnant le versement précis de la commission d’agence et l’ordre de virement correspondant.
La deuxième étape obligatoire est l’envoi d’une mise en demeure préalable. Par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, le preneur doit sommer l’accipiens (l’agent immobilier ayant encaissé les fonds) ainsi que le bailleur de procéder à la restitution immédiate de la somme indûment perçue sous un délai précis, généralement fixé à huit ou quinze jours ouvrés. Cette mise en demeure, conforme à l’article 1344 du Code civil, présente l’intérêt fondamental de faire courir les intérêts moratoires au taux légal en vertu de l’article 1231-6 du même code. En outre, si la mauvaise foi de l’accipiens est démontrée — notamment lorsqu’un agent immobilier expérimenté a sciemment exigé des honoraires proscrits —, l’article 1352-6 du Code civil permet de réclamer les intérêts à compter du jour même du paiement indu.
La troisième étape est la phase judiciaire contentieuse en cas de carence ou de refus de remboursement. L’action relève de la compétence matérielle exclusive du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble vendu, conformément aux règles du Code de procédure civile et aux dispositions régissant les matières immobilières et statutaires. Devant le Tribunal judiciaire, la représentation par un avocat inscrit au barreau est obligatoire en application de l’article 760 du Code de procédure civile. Le preneur fait délivrer une assignation en justice dans laquelle il dirige principalement son recours contre l’agent immobilier qui a encaissé la somme, tout en appelant systématiquement le bailleur vendeur en cause (soit à titre solidaire, soit en intervention forcée et garantie) pour prévenir toute contestation quant à l’imputabilité contractuelle des frais d’entremise.
Dans ses écritures judiciaires, le preneur formulera une demande principale tendant au remboursement de la somme en principal correspondant aux honoraires indus, assortie des intérêts au taux légal avec anatocisme (capitalisation annuelle des intérêts de retard en application de l’article 1343-2 du Code civil). Il ajoutera une demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés pour la défense de ses intérêts, la condamnation aux entiers dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du même code, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du Code civil si le refus de restituer a été maintenu de manière dilatoire.
B. La protection du preneur face aux notifications de vente irrégulières
La notification de la vente doit être exempte de toute ambiguïté sur le prix. Toute inclusion d’honoraires de négociation dans le prix de vente notifié au preneur constitue une irrégularité qui peut fonder un recours. Les décisions consultées, telles que Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073 et Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-25.226, démontrent la nécessité pour le preneur d’être vigilant lors de la réception de l’offre. Le respect scrupuleux des conditions de notification, tel qu’exigé par la jurisprudence, est le premier rempart contre les pratiques abusives.
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce fixe un cadre formaliste d’une rigueur absolue. Le texte impose que le propriétaire qui envisage de vendre son local commercial en informe le preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. De plus, elle doit impérativement reproduire les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. L’omission de cette reproduction textuelle ou le manquement aux prescriptions de forme entraîne la nullité de plein droit de la notification.
L’arrêt du 1er mars 2023 (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073) met en lumière la sanction des notifications qui intègrent des frais d’intermédiaire sans opérer de ventilation claire. Lorsque le bailleur notifie une offre globale qui inclut la commission de l’agent immobilier sans distinguer le prix net vendeur des honoraires, il commet une faute qui vicie l’offre de vente. La jurisprudence considère toutefois que cette irrégularité n’invalide pas nécessairement l’opportunité pour le preneur d’acquérir le bien : le locataire est en droit de purger lui-même l’offre de son volet illicite en acceptant d’acquérir pour le seul montant correspondant au prix net vendeur, excluant expressément la commission indue.
Cette analyse s’articule avec l’arrêt rendu le 12 mai 2021 (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-25.226), qui sanctionne toute dénaturation des conditions de l’offre par le bailleur. Dans cette affaire, la haute juridiction a rappelé que l’offre notifiée au locataire ne saurait être assortie de conditions plus onéreuses que celles arrêtées ou projetées avec le tiers acquéreur. La majoration du prix par adjonction injustifiée de frais d’agence est une manœuvre susceptible d’induire le locataire en erreur ou de le décourager financièrement d’exercer son droit de préemption, ce qui caractérise un comportement déloyal du bailleur engageant sa responsabilité.
Pour faire face à une notification irrégulière ou polluée par des mentions d’honoraires, le preneur commercial doit maîtriser le calendrier légal et respecter scrupuleusement la succession des délais prévus par l’article L. 145-46-1 :
Le délai d’acceptation initial est fixé à un mois à compter de la date de réception de la notification. Ce délai d’un mois est un délai préfix qui ne tolère aucune prorogation. Le silence conservé par le locataire à l’expiration de ce mois vaut renonciation pure et simple à son droit de préemption légal. L’attitude du preneur qui reçoit une notification stipulant des honoraires d’agence doit être chirurgicale : il ne doit surtout pas garder le silence en espérant contester ultérieurement la validité de l’offre. Il doit au contraire répondre impérativement dans ce délai d’un mois par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Dans sa formulation, la réponse d’acceptation doit être rédigée avec une clarté juridique sans faille. Le preneur doit y mentionner qu’il exerce formellement son droit de préemption au prix légal de vente projeté par le propriétaire (le prix net vendeur), tout en formulant un refus exprès de prendre en charge la commission d’agence notifiée, en se fondant expressément sur l’article L. 145-46-1 du Code de commerce et sur la jurisprudence de la Cour de cassation. Une telle notification constitue une acceptation valable qui scelle la formation de la vente entre les parties sur la chose et sur le prix, conformément à l’article 1583 du Code civil, le montant des honoraires étant retranché de plein droit de l’accord.
Une fois l’acceptation notifiée par le preneur, deux nouveaux délais légaux s’ouvrent pour la réalisation effective de la vente devant notaire :
Si le preneur déclare dans sa notification qu’il acquiert les locaux sans recourir à un prêt bancaire (paiement comptant de ses deniers personnels), la signature de l’acte authentique de vente doit obligatoirement intervenir dans un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse d’acceptation.
Si, en revanche, le preneur précise dans sa réponse qu’il a l’intention de solliciter un financement bancaire, l’acceptation de l’offre est alors subordonnée à l’obtention d’un ou plusieurs prêts. Dans cette hypothèse, le délai de réalisation de la vente par acte authentique est porté à quatre mois à compter de la date d’envoi de la réponse d’acceptation. Si, à l’expiration de ce délai de quatre mois, la vente n’a pas été réitérée par acte authentique, l’acceptation de l’offre de vente est réputée sans effet de plein droit, et le preneur est déchu de son droit d’acquisition prioritaire, sauf si le retard est exclusivement imputable au refus injustifié du bailleur ou du notaire d’instrumenter sans les honoraires d’agence.
En cas de blocage persistant lors de la phase de réitération — notamment si le bailleur ou son agent immobilier refuse de signer l’acte notarié au seul prix net vendeur —, le preneur dispose de voies procédurales offensives :
Le preneur peut immédiatement faire dresser un procès-verbal de difficultés ou un procès-verbal de carence par le notaire instrumentaire constatant son offre réelle de payer le prix net vendeur et le refus du bailleur de régulariser la vente dans les conditions légales. Muni de ce constat, le preneur peut assigner le bailleur à jour fixe ou selon la procédure accélérée au fond devant le Tribunal judiciaire pour solliciter la vente forcée du bien sur le fondement de l’article 1583 du Code civil, le jugement à intervenir valant acte authentique de vente et étant destiné à être publié au service de la publicité foncière.
Si, au mépris de l’exercice régulier du droit de préemption par le locataire, le propriétaire s’avise de régulariser la cession au profit du tiers acquéreur, le preneur évincé est recevable à agir en nullité de la vente intervenue en fraude de ses droits légaux. L’annulation de la vente conclue avec le tiers remet les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement et contraint le bailleur à réitérer son offre au profit du locataire commercial.
Enfin, l’article L. 145-46-1, alinéa 5, du Code de commerce prévoit une seconde garantie procédurale : si le bailleur décide de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux notifiés initialement au locataire (par exemple après avoir consenti une baisse de prix pour trouver un preneur sur le marché), il est tenu, sous peine de nullité de la vente, de notifier une nouvelle offre au preneur. Cette notification rouvre intégralement un délai d’un mois pour permettre au commerçant de préempter à ces conditions financières révisées, selon les mêmes modalités et les mêmes délais de réitération de deux ou quatre mois.
Conclusion
Le droit de préemption commercial, tel qu’interprété par la Cour de cassation, est une protection forte en faveur du locataire commercial. L’arrêt récent du 1er octobre 2026 vient clarifier et renforcer cette protection en excluant toute charge d’honoraires d’agence lors de son exercice. Cette jurisprudence impose une grande rigueur aux bailleurs dans la notification de leurs offres de vente, sous peine de devoir rembourser intégralement les sommes indûment réclamées. Le preneur, quant à lui, dispose des moyens procéduraux pour contester ces irrégularités et protéger ses intérêts financiers, garantissant ainsi l’effectivité de son droit légal.
L’évolution prétorienne confirme l’impossibilité pour les acteurs de la transaction immobilière d’ériger des barrières financières artificielles au détriment des titulaires d’un droit légal de préemption. La position désormais intangible de la troisième chambre civile apporte une sécurité juridique accrue : le prix mentionné dans la notification et supporté par le locataire doit correspondre exclusivement à la valeur patrimoniale réelle convenue pour le bien immobilier, nette de tous frais de courtage ou d’entremise. Les tentatives d’éluder ce principe par des clauses conventionnelles d’imputation d’honoraires ou par la mise en avant de la prétendue connaissance de l’indu sont systématiquement sanctionnées par les juges du fond et la Cour de cassation.
Pour les praticiens du droit immobilier — notaires, avocats et administrateurs de biens —, cette rigueur jurisprudentielle implique une refonte des réflexes rédactionnels. Les mandats de vente doivent intégrer une clause de neutralisation expresse de la commission en cas de préemption du preneur commercial, ou prévoir expressément que la rémunération restera à la charge exclusive du vendeur si le droit légal de l’article L. 145-46-1 est exercé. Quant aux notaires, garants de la régularité des mutations d’immeubles, il leur appartient de purger sans délai les décomptes financiers de toute créance d’intermédiaire illicite, sous peine d’engager directement leur responsabilité professionnelle civile.
Pour le preneur commercial, ces règles consacrent un arsenal de défense hautement protecteur de son outil de travail. Qu’il choisisse de contester la commission dès la notification en acceptant l’offre au seul prix net vendeur, ou qu’il préfère sécuriser l’acquisition avant de diligenter une action en répétition de l’indu devant le Tribunal judiciaire, l’exploitant dispose désormais de leviers procéduraux efficients pour faire prévaloir son statut et garantir la pérennité de son fonds de commerce.