Dans la nuit du 19 au 20 octobre 2026, l’épisode méditerranéen lié à la tempête Adam a noyé des rues entières du sud-est de la France. Selon le direct tenu par 20 Minutes le 20 octobre 2026, une personne est morte près de Marseille, deux occupants d’un 4×4 ont été emportés par le fleuve Fiumorbu à Ghisonaccia et l’un d’eux restait recherché, le préfet a fait état à Istres de plusieurs milliers de personnes bloquées par la montée des eaux et de deux cents habitations touchées, un lotissement s’est retrouvé avec deux mètres d’eau dans les maisons, et le trafic ferroviaire est resté interrompu entre Montpellier Saint-Roch et Nîmes ainsi qu’entre Marseille et Miramas avant la levée de la vigilance rouge en Haute-Corse. Pour les locataires, la question n’est pas la météo, elle est juridique : la cave est pleine d’eau, le garage est noyé, le rez-de-chaussée est inhabitable, qui doit réparer, faut-il continuer à payer le loyer, qui paie l’hôtel, et peut-on quitter le logement en récupérant le dépôt de garantie. Les réponses tiennent en quelques textes du Code civil et du Code des assurances et en des décisions rendues exactement pour des logements inondés, dont un jugement de janvier 2026 qui applique l’article 1722 du Code civil à des locataires évacués deux fois par les pompiers. Cet article décrit, situation par situation, les droits du locataire dont le logement, la cave ou le garage a été inondé pendant la tempête Adam, les démarches à accomplir dans les premiers jours, et les issues possibles devant le juge des contentieux de la protection.
I. Logement, cave ou garage inondé : ce que le bailleur doit réparer et ce que le locataire peut suspendre
A. Cave inondée et logement inhabitable : réparations du bailleur, diminution ou suspension du loyer
Le bailleur n’est pas un simple percepteur de loyers quand l’eau envahit les lieux. L’article 1719 du Code civil lui impose, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : « 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». La cave et le garage loués avec le logement sont des accessoires de la chose louée : quand ils sont noyés, l’obligation d’entretien et de jouissance paisible porte aussi sur eux. L’article 1720 du Code civil ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Le pompage, l’assèchement, la réfection des installations électriques noyées et la remise en état des parties privatives dégradées par l’inondation incombent donc au bailleur, sauf menues réparations locatives limitativement énumérées par voie réglementaire. La première démarche du locataire consiste à mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée, avec photographies datées, état des lieux d’entrée et description précise des désordres, car la plupart des sanctions supposent cette mise en demeure préalable.
Quand le logement reste occupable mais dégradé, le locataire n’est pas condamné à payer le loyer plein en attendant des travaux qui n’arrivent pas. L’article 1724 du Code civil prévoit que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » Trois conséquences pratiques découlent de ce texte pour un logement inondé à Marseille ou à Montpellier : le bailleur ne peut pas être contraint d’agir dans l’heure, mais le locataire doit le laisser intervenir ; au-delà de vingt et un jours de travaux, la diminution du loyer est proportionnelle à la privation subie ; et si la partie nécessaire au logement de la famille est devenue inhabitable, la résiliation peut être demandée au juge. Avant d’en arriver là, le locataire dispose de deux leviers immédiats. L’article 1219 du Code civil dispose qu’« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » La cour d’appel de Versailles l’a appliqué le 15 septembre 2026 à des locataires victimes d’un dégât des eaux : elle a jugé qu’ils étaient « parfaitement fondés à invoquer l’exception d’inexécution » et a confirmé le jugement qui déboutait le bailleur de ses demandes en paiement des loyers, de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation (cour d’appel de Versailles, 15 septembre 2026, RG 25/03389). Suspendre le paiement du loyer suppose donc une inexécution du bailleur suffisamment grave, constatée et notifiée, et non une simple décision unilatérale sans écrit. L’autre levier est la réduction du prix : l’article 1223 du Code civil prévoit qu’« En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. » Un locataire dont le logement est partiellement inutilisable après l’inondation peut ainsi notifier une réduction proportionnée du loyer, après mise en demeure restée sans effet. Enfin, pour les mesures d’urgence que le bailleur tarde à prendre, l’article 1222 du Code civil autorise le créancier, « Après mise en demeure », à « dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation », et à « demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ». Le pompage d’une cave par une entreprise, commandé après mise en demeure infructueuse et à un prix raisonnable, peut ainsi être remboursé par le bailleur sur justification des factures.
B. Inondation à Marseille et dans le Gard : assurance habitation, catastrophe naturelle et relogement d’urgence
Le locataire inondé a deux interlocuteurs, et il doit les saisir tous les deux sans attendre : le bailleur pour les réparations, et son propre assureur habitation pour ses meubles, ses embellissements et, le cas échéant, sa responsabilité envers le voisin du dessous. L’article L113-2 du Code des assurances fait obligation à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » La déclaration doit donc intervenir dans le délai prévu par le contrat, qui ne peut descendre sous cinq jours ouvrés, avec l’inventaire des biens endommagés, les photographies, les factures d’achat quand elles existent et le constat des secours ou de la mairie. Le même article protège l’assuré en retard : « la déchéance pour déclaration tardive […] ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et « Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » Une évacuation par les pompiers, un hébergement d’urgence ou des routes coupées, comme celles constatées autour d’Istres et sur les lignes Montpellier-Nîmes et Marseille-Miramas, caractérisent typiquement l’empêchement qui fait échec à la déchéance. Pour la cave et le garage, la garantie dépend du contrat souscrit : le locataire doit vérifier que les dépendances figurent aux biens garantis et pour quels montants, car un assureur ne couvre que ce qui est déclaré, et l’article L125-2 du Code des assurances précise que « La garantie ainsi instituée ne peut excepter aucun des biens mentionnés au contrat ni opérer d’autre abattement que ceux qui seront fixés dans les clauses types prévues à l’article L. 125-3. »
La tempête Adam relève, pour les communes les plus touchées, du régime des catastrophes naturelles. L’article L125-1 du Code des assurances ouvre la garantie aux contrats « garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France » et dispose que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie ». Concrètement, le locataire doit se signaler en mairie pour que la commune demande la reconnaissance, conserver toute preuve de la date et de l’ampleur du sinistre, puis déclarer à son assureur en visant l’arrêté dès sa publication au Journal officiel. Le même article couvre une dépense que les sinistrés découvrent souvent trop tard : « Sont également considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, et pris en charge par le régime de garantie associé les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène ». L’hôtel ou la location de remplacement, engagés parce que le logement est devenu impropre à l’habitation, entrent donc dans le régime d’indemnisation selon des modalités fixées par décret, à condition de conserver chaque facture. Quand l’assureur minore le chiffrage, la contestation s’appuie sur une contre-expertise et, au besoin, sur le juge : le 17 avril 2026, le tribunal judiciaire de Nanterre a ainsi condamné un assureur à payer 12 507 euros au titre de la garantie tempête, après avoir relevé que l’expert mandaté par l’assureur lui-même reconnaissait la garantie mobilisable et chiffrait les dommages, franchise déduite (tribunal judiciaire de Nanterre, 17 avril 2026, RG 23/05426). Les lecteurs confrontés à un refus ou à une offre dérisoire après expertise trouveront la méthode de contestation détaillée dans l’analyse consacrée aux refus d’indemnisation et à la contestation de l’expertise après les inondations dans le Gard et l’Hérault.
II. Quitter le logement inondé : résiliation du bail, dépôt de garantie et recours contre le bailleur
A. Résiliation pour perte partielle : un loyer qui cesse et un préavis qui ne s’applique pas
Quand l’inondation rend durablement le logement inhabitable, le départ du locataire n’est pas un congé ordinaire : c’est l’exercice d’un droit prévu par le Code civil. L’article 1722 du Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » L’inondation n’a pas besoin d’avoir fait disparaître matériellement l’immeuble : les juges appliquent un critère fonctionnel de la perte. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire l’a rappelé le 14 janvier 2026 dans une affaire de maison inondée à deux reprises : « Il est de jurisprudence constante que les dispositions légales précitées doivent s’interpréter suivant un critère fonctionnel de la perte de la chose louée et non matériel », en visant la Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 janvier 1997, n° 95-12.410, et 11 avril 2019, n° 18-12.635 (tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, 14 janvier 2026, RG 25/01459). Un logement dont on ne peut plus user pour l’habitation est juridiquement perdu pour le preneur, même si les murs sont debout.
La Cour de cassation a tranché exactement ce cas de figure à propos d’une tempête. Le 11 avril 2019, saisie du pourvoi d’une locataire dont l’appartement avait été inondé après la destruction du toit de l’immeuble par une tempête, elle a censuré la cour d’appel qui refusait la résiliation au motif que des travaux étaient envisageables et que des propositions de relogement avaient été faites : « Attendu que, si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail », puis « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que l’appartement n’était pas habitable en l’état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 avril 2019, n° 18-12.635). Le relogement proposé par le bailleur n’empêche donc pas la résiliation quand le logement est inhabitable en l’état : le locataire de Marseille ou de Montpellier dont l’appartement a pris deux mètres d’eau peut demander au juge la résiliation sur ce fondement, sans que l’offre d’un logement temporaire éteigne son droit. Le jugement de Saint-Nazaire précise le mode d’emploi et ses limites : la locataire, évacuée par les pompiers à deux reprises et relogée huit jours, avait fait constater par l’expert de son assureur que le logement « n’est plus habitable en l’état » ; le tribunal a jugé qu’elle « était parfaitement bien-fondée à demander la résiliation du bail après sa seconde évacuation pour inondation du logement loué », mais qu’elle ne pouvait l’obtenir à la date du premier sinistre faute de preuve suffisante de l’immersion à cette date. La résiliation prend donc effet à la date où l’inhabitabilité est établie, par constat, expertise ou attestations, et non rétroactivement au premier jour des pluies sur de simples affirmations. Deux conséquences financières découlent de cette date : « Le loyer a cessé d’être du à compter de cette date. Monsieur [T] est mal fondé à se prévaloir du mois de préavis. » Le locataire qui part sur le fondement de l’article 1722 ne doit ni le préavis du congé ordinaire ni une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation, et le bailleur ne peut pas lui réclamer de dédommagement puisque le texte écarte « tout dédommagement ». En revanche, le même jugement déboute la locataire de sa demande de 521 euros au titre du loyer de janvier et du trouble de jouissance, en retenant qu’elle « ne peut solliciter par ailleurs un dédommagement pour un trouble de jouissance du logement rendu inhabitable par un cas fortuit, en l’absence de preuve d’un manquement fautif imputable » au bailleur. La distinction est nette : la résiliation et l’arrêt du loyer sont acquis quand l’inhabitabilité est prouvée, mais des dommages et intérêts supposent une faute du bailleur, par exemple un défaut d’entretien prouvé ou une information mensongère sur le risque.
B. Dépôt de garantie, état des risques et bailleur qui a caché l’inondabilité
Le départ acté, le litige se déplace vers les comptes de sortie, et le dépôt de garantie arrive en premier. Dans l’affaire de Saint-Nazaire, le bailleur retenait le dépôt de 680 euros en invoquant le préavis d’un mois ; le tribunal a ordonné la restitution avec intérêts, en retenant que « Faute de préavis applicable au cas de résiliation du bail et faute de dégradations locatives invoquées », la locataire n’était redevable d’aucune somme. Le locataire qui quitte un logement inondé sur le fondement de l’article 1722 doit donc exiger la restitution intégrale du dépôt dès la remise des clés, en adressant sa nouvelle adresse au bailleur et en conservant la preuve de l’état des lieux de sortie : les dégradations causées par l’inondation ne sont pas des dégradations locatives imputables au preneur, et le préavis du congé ordinaire ne s’applique pas à la résiliation pour perte partielle. Si le bailleur retient tout ou partie du dépôt, la contestation se porte devant le juge des contentieux de la protection avec l’état des lieux d’entrée, celui de sortie, les photographies et les constats d’inondation.
Le second recours vise l’information due avant la signature du bail. Le tribunal de Saint-Nazaire a condamné le bailleur à 700 euros de dommages et intérêts pour défaut d’information sur le risque d’inondation, en rappelant que l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un dossier de diagnostic annexé au bail, complété, « dans les zones mentionnées au I de l’article L 125-5 du code de l’environnement, […] à chaque changement de locataire par l’état des risques », et en s’appuyant sur les témoignages de deux anciens locataires qui avaient connu les mêmes inondations, dont l’un avait dû quitter précipitamment les lieux dès 2018. Pour un logement loué à Marseille, à Montpellier ou dans une commune du Gard exposée aux épisodes méditerranéens, le locataire doit donc réclamer l’état des risques joint au bail, vérifier s’il mentionne l’inondation par débordement ou ruissellement, et rechercher si des arrêtés de catastrophe naturelle antérieurs visaient déjà la commune. Quand le bailleur savait et n’a rien dit, alors que des sinistres comparables s’étaient déjà produits, le préjudice indemnisable est la perte de chance de ne pas avoir loué ce logement. La preuve se construit avec les attestations d’anciens locataires ou de voisins, les arrêtés publiés, les articles de presse locale et, pour la cave ou le garage, avec la vérification du contrat d’assurance qui révèle parfois que le bailleur avait lui-même déclaré des sinistres antérieurs. Ce recours ne suppose pas que le logement soit devenu inhabitable : il suffit que le risque, caractéristique essentielle du bien, ait été tu au moment de l’engagement. Additionné à la résiliation sans préavis, à l’arrêt du loyer et à la restitution du dépôt, il fait de l’état des risques la pièce que tout locataire d’un logement inondé par la tempête Adam doit réclamer et faire examiner en premier.
Conclusion
La tempête Adam a transformé des caves, des garages et des rez-de-chaussée de Marseille, de Montpellier, d’Istres et du Gard en pièces inutilisables, et le droit des baux donne au locataire une feuille de route précise. Faire constater l’inhabitabilité par écrit, mettre le bailleur en demeure de réparer, déclarer le sinistre à son assureur dans le délai du contrat, se signaler en mairie pour la reconnaissance de catastrophe naturelle et conserver chaque facture de relogement : ces cinq gestes conditionnent la diminution ou la suspension du loyer, le remboursement des travaux d’urgence avancés et l’indemnisation des meubles et du relogement. Quand le logement est durablement inhabitable, la résiliation pour perte partielle met fin au bail à la date établie, fait cesser le loyer sans préavis et ouvre la restitution du dépôt de garantie, tandis que le bailleur qui connaissait le risque et l’a tu répond de la perte de chance du locataire. Chaque situation dépend toutefois de ses preuves, et les constats dressés dans les jours qui suivent l’inondation décident souvent de l’issue devant le juge des contentieux de la protection.