Des orages diluviens ont balayé le sud de la France entre le lundi 19 et le mardi 20 octobre 2026. Selon Actu.fr, qui a publié le bilan le 21 octobre 2026 à 8h29, un homme de 75 ans a été emporté par les eaux à Saint-Mitre-les-Remparts près de Marseille et retrouvé décédé à Istres, tandis qu’en Haute-Corse un sexagénaire a été retrouvé mort après que son 4×4 a été emporté par le fleuve Fium’orbu à Ghisonaccia, avec des cumuls de plus de 550 millimètres de pluie à Solenzara. Le maire de Prunelli di Fium’orbu a annoncé l’évacuation de 21 pensionnaires d’un Ehpad et décrit un lotissement totalement inondé avec deux mètres d’eau dans les maisons, et de gros dégâts se sont concentrés autour de Lunel dans l’Hérault. Quand l’eau se retire, une question surgit pour les acquéreurs récents : la maison venait d’être achetée, et personne n’avait parlé d’une zone inondable. L’état des risques remis avant la vente disait-il vrai, le vendeur savait-il, et que faire maintenant : annuler la vente, obtenir une baisse du prix, agir contre le vendeur ou le notaire ? Les réponses tiennent en deux blocs : ce que le dossier de vente devait contenir, puis les deux recours ouverts à l’acheteur trompé, la réticence dolosive et la garantie des vices cachés.
I. État des risques inondation : que devait contenir le dossier remis par le vendeur ?
A. Plan de prévention, arrêté préfectoral et sinistres indemnisés : jusqu’où va l’information due ?
Tout vendeur d’un bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, doit en informer l’acquéreur. L’article L. 125-5 du code de l’environnement dispose que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un tel plan sont informés par le vendeur de l’existence de ces risques, et qu’à cet effet un état des risques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. Ce document, souvent appelé ERP, figure dans le dossier de diagnostic technique que l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation impose d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Le premier réflexe de l’acheteur d’une maison inondée consiste donc à rouvrir ce dossier : que mentionnait l’état des risques sur la commune, sur le plan de prévention, sur les arrêtés de catastrophe naturelle, et que savait le vendeur de plus ?
L’obligation d’informer ne naît pas de la seule existence d’un plan sur le papier. La première chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 9 septembre 2020, pourvoi n° 19-12.573, que le vendeur n’est tenu d’informer l’acquéreur des risques visés par un plan prescrit qu’après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d’entre elles, la liste des risques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer. La Cour énonce : « Il s’ensuit que le vendeur d’un bien immobilier n’est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence des risques visés par un PPRT prescrit qu’après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d’entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer ». L’arrêt n° 19-12.573 de la Cour de cassation portait sur un plan de prévention des risques technologiques, et la Cour a rejeté le pourvoi des acquéreurs parce qu’au jour de la promesse comme de l’acte authentique, ni les vendeurs ni, par suite, l’agence et les notaires n’étaient tenus d’informer : l’arrêté préfectoral fixant la liste des communes et les éléments d’information n’était intervenu qu’après. Le mécanisme vaut pour les plans inondation : sans arrêté préfectoral listant la commune, les risques et les documents de référence, l’état des risques ne peut pas être exigé sur ce fondement.
Le même article L. 125-5 ajoute une information d’une autre nature, souvent décisive après une inondation. Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie catastrophes naturelles, le vendeur est tenu d’en informer l’acquéreur dans l’état des risques, pour tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé. La cour d’appel de Versailles l’a rappelé le 21 mai 2026 dans une affaire où un appartement de rez-de-chaussée vendu en octobre 2017 avait été inondé en juin 2018 : l’état des risques annexé à l’acte précisait que l’immeuble n’était pas situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, que seule la commune l’était pour le risque inondation, et que le vendeur déclarait qu’à sa connaissance l’immeuble n’avait pas subi de sinistres ayant donné lieu à indemnisation. La cour a vérifié qu’aucune indemnisation n’était démontrée au titre de la garantie catastrophes naturelles et en a déduit que c’était bien l’information prévue par la loi qui avait été donnée sur ce point. L’arrêt du 21 mai 2026 de la cour d’appel de Versailles, RG n° 23/00735 montre ainsi la limite exacte de l’état des risques : il dit les plans, les arrêtés et les sinistres indemnisés, mais un vendeur peut avoir respecté ce cadre tout en taisant une information essentielle que le droit civil lui imposait de révéler.
B. Plan approuvé entre la promesse et l’acte : la mise à jour que l’acheteur peut exiger
Entre la promesse et l’acte authentique, la situation administrative du terrain peut changer : un plan de prévention prescrit au jour de la promesse peut être approuvé avant la signature définitive. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a tiré toutes les conséquences le 19 février 2026, pourvoi n° 24-10.524. Dans cette affaire, une promesse de novembre 2011 mentionnait un plan de prévention des risques d’inondation prescrit, puis le plan avait été approuvé par arrêté de février 2012 avant l’acte authentique de mars 2012, sans que l’état des risques joint à l’acte ne mentionne cet arrêté d’approbation. Les acquéreurs, qui avaient ensuite reçu un certificat d’urbanisme négatif leur interdisant de construire en zone d’aléa très fort, demandaient la résolution de la vente. La cour d’appel avait rejeté leur demande au motif que l’état, toujours en cours de validité pour dater de moins de six mois, mentionnait déjà le plan prescrit et que l’approbation n’avait rien changé. La Cour de cassation a cassé cet arrêt.
Le motif vaut lecture attentive : « Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » La Cour ajoute : « Il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique. » L’arrêt n° 24-10.524 de la Cour de cassation donne donc à l’acheteur un levier précis : comparer l’état joint à la promesse et celui joint à l’acte, vérifier si un arrêté d’approbation est intervenu entre les deux, et, à défaut de mise à jour, demander la résolution ou la diminution du prix sur ce seul fondement, sans avoir à prouver une faute du vendeur.
Ce contrôle documentaire ne suffit pas toujours, car l’état des risques peut être formellement régulier et néanmoins rassurant à tort. Dans l’affaire versaillaise, la fiche jointe à l’acte affichait en tête, en vert et en gras, la mention « ABSENCE DE RISQUES », la carte situait le risque au sud de la zone du bien, et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle ne mentionnait pour la commune que des événements anciens, un mouvement de terrain de 1989 et des inondations de 1999, soit près de vingt ans auparavant. L’acheteur pouvait légitimement se croire à l’abri, alors que la résidence avait été fortement touchée par les inondations de mai et juin 2016, un an avant la vente, avec de 50 à 80 centimètres d’eau dans l’appartement mitoyen selon une voisine, et des pompiers intervenus pour pomper l’eau. La cour en a déduit que l’information légale, générale et documentaire, ne purgeait pas le silence du vendeur sur le sinistre concret qu’il connaissait. Pour l’acheteur d’aujourd’hui, la méthode se résume ainsi : exiger la promesse et l’acte avec toutes leurs annexes, relever ce que l’état des risques dit et ne dit pas, dater tout arrêté préfectoral intervenu entre les deux signatures, puis inventorier ce que le vendeur savait du bien lui-même, travaux, dégâts et inondations passées, car c’est sur ce second terrain que se joue le plus souvent l’issue du litige.
II. Maison inondée et vendeur qui savait : annuler la vente ou faire baisser le prix
A. Réticence dolosive : quand le vendeur a caché une inondation qu’il connaissait
Le dol ouvre l’annulation de la vente lorsque le vendeur a provoqué le consentement de l’acheteur par son silence. L’article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. » L’article 1112-1 du même code ajoute : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. » Le même texte précise que les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir, et que le manquement peut entraîner l’annulation du contrat. Taire une inondation subie par le bien un an avant la vente, alors que l’acheteur vient de loin et ne peut la connaître, entre typiquement dans ce cadre.
L’arrêt versaillais du 21 mai 2026 en fournit l’illustration la plus nette rendue cette année sur une inondation. Le tribunal avait retenu la réticence dolosive du vendeur pour n’avoir pas informé son cocontractant de l’inondation des 31 mai et 1er juin 2016, d’une grande ampleur, qui avait causé d’importants dégâts, en jugeant qu’une telle information était déterminante du consentement de l’acheteur, et que le fait qu’il soit mentionné que la commune, mais non pas le périmètre où se trouve l’appartement, se trouve en zone inondable n’était pas de nature à pallier ce défaut d’une information essentielle. La cour d’appel a confirmé l’analyse : elle retient la réticence dolosive du vendeur et confirme l’annulation de la vente prononcée par le tribunal. Elle a écarté une à une les défenses du vendeur : l’inondation antérieure n’était pas un événement isolé rendant l’information indifférente, car vu l’importance du phénomène et sa proximité avec la vente, un an avant, l’information restait déterminante ; il n’était pas établi que les deux inondations, celle de 2016 tue par le vendeur et celle de 2018 subie par l’acheteur, aient eu des causes différentes ; et le vendeur ne pouvait affirmer que l’inondation avait été sans conséquences pour lui alors qu’il avait fallu assécher le sol et l’appartement et installer des déshumidificateurs.
La cour a surtout posé une formule que les acheteurs de la tempête Adam peuvent retenir : que l’acheteur est en droit de savoir qu’un risque s’est déjà concrétisé sur le bien, même lorsque les documents généraux se veulent rassurants sur la zone où il se trouve. Et elle a tranché la distinction qui structure ces dossiers : qu’il est différent de savoir qu’un risque d’inondation existe dans une commune et de savoir que le bien acquis a lui-même déjà été touché par une inondation Autrement dit, un état des risques régulier qui décrit la commune ne couvre pas le silence gardé sur le bien lui-même. L’acheteur qui prouve que le vendeur connaissait le sinistre antérieur, par des attestations de voisins, des factures ou devis de remise en état, des photographies datées, des courriers du maire ou les procès-verbaux de copropriété, peut donc obtenir l’annulation même lorsque le dossier de diagnostic semblait en règle.
L’annulation replace les parties dans l’état antérieur : restitution du prix, des frais et des accessoires, avec des délais stricts. L’action en nullité pour dol se prescrit par cinq ans, puisque l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », tandis que l’article 1144 du même code dispose que « Le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts ». Concrètement, le délai de cinq ans part de la découverte du dol, par exemple le jour où l’acheteur comprend, après la nouvelle inondation, que le vendeur lui avait caché la précédente. Dans l’affaire versaillaise, la vente datait d’octobre 2017 et l’assignation de juin 2020, et la cour a confirmé la restitution du prix de 186 000 euros avec les frais afférents, porté en appel à 30 327,50 euros au titre des frais de crédit, plus 3 342,07 euros de charges de copropriété et 6 208 euros de taxe foncière, ainsi que 5 000 euros de préjudice moral pour les tracas causés, tout en mettant à la charge de l’acheteur, resté de bonne foi, une indemnité d’occupation de 72 000 euros depuis la demande jusqu’à l’arrêt puis 1 200 euros par mois jusqu’à la libération des lieux. L’annulation ne rend donc pas l’acheteur intégralement quitte : il doit indemniser sa jouissance du bien, mais le vendeur de mauvaise foi supporte le prix, le crédit et les frais.
B. Vice caché : agir dans les deux ans de la découverte pour résoudre la vente ou réduire le prix
Quand la preuve d’une dissimulation intentionnelle manque, la garantie des vices cachés prend le relais. L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Une exposition du bien aux inondations que l’acheteur ignorait et qui dégrade durablement l’usage d’habitation entre dans cette définition, et l’acquéreur d’un appartement versaillais l’avait d’ailleurs plaidé à titre subsidiaire en soutenant qu’un vice peut être extérieur au bien tout en ayant une incidence sur celui-ci. L’article 1648 du même code impose le rythme : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Pour une maison inondée par la tempête Adam en octobre 2026 et achetée quelques mois ou années plus tôt, le point de départ se situe en principe au jour où l’inondation a révélé le défaut, à charge pour l’acheteur de démontrer qu’il ignorait jusque-là l’exposition du bien.
Le vendeur répond des vices cachés même s’il les ignorait : l’article 1643 du code civil dispose qu’« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » La clause de non-garantie insérée dans la plupart des actes ne protège donc que le vendeur de bonne foi ; celui qui connaissait le vice ne peut s’en prévaloir. Dans l’affaire versaillaise, l’acheteur soutenait précisément que le vendeur ne pouvait se retrancher derrière la clause limitative parce qu’il avait fait refaire son appartement après le sinistre de 2016, et la cour, retenant la réticence dolosive, a confirmé l’annulation. La leçon vaut pour le vice caché : établir la connaissance du vendeur, par des travaux de réfection, des devis, des échanges avec le syndic ou des voisins, neutralise la clause et ouvre la résolution ou la diminution du prix. L’acheteur qui engage une action pour vice caché immobilier doit donc dater sa découverte, réunir les preuves de l’antériorité du défaut et de sa connaissance par le vendeur, et assigner dans les deux ans, sans attendre l’issue des discussions amiables ou de l’expertise d’assurance.
La cour d’appel de Nîmes a rappelé le 29 janvier 2026, RG n° 24/01673, l’exigence symétrique qui pèse sur l’acheteur : c’est à lui de rapporter la preuve de l’existence du vice et de sa connaissance par les vendeurs avant la vente. Dans cette espèce, des acquéreurs reprochaient aux vendeurs et au notaire d’avoir dissimulé que la parcelle se trouvait en zone inondable soumise à un risque de ruissellement fort, avec un plan approuvé interdisant toute construction nouvelle. La cour les a déboutés : la promesse puis l’acte authentique mentionnaient explicitement la zone de ruissellement, un état des risques établi au vu du dossier communal était annexé, et la note d’urbanisme indiquait les risques d’inondation et le plan de prévention. L’arrêt du 29 janvier 2026 de la cour d’appel de Nîmes confirme aussi le jugement en ce qu’il avait écarté tout manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil, dès lors que la situation de la parcelle en zone exposée avait été portée à la connaissance de l’acquéreur dans la promesse comme dans l’acte. Le contraste avec Versailles est pédagogique : quand l’information figure dans l’acte, le recours échoue ; quand l’acte est muet sur le sinistre que le vendeur connaissait, l’annulation est prononcée. D’où l’ordre des vérifications pour toute maison inondée par la tempête Adam : relire d’abord l’acte et ses annexes, ligne par ligne, avant d’accuser le vendeur.
Conclusion
La tempête Adam a noyé des lotissements entiers, de Prunelli di Fium’orbu à Lunel, et les maisons inondées d’octobre 2026 rouvriront des dossiers de vente que leurs signataires croyaient clos. L’acheteur dispose d’une grille simple : l’état des risques devait décrire les plans et les arrêtés, avec mise à jour entre la promesse et l’acte dès qu’un plan a été approuvé ; à défaut, la résolution ou la diminution du prix peut être demandée sur ce seul fondement. Si le vendeur connaissait une inondation antérieure et l’a tue, la réticence dolosive ouvre l’annulation dans les cinq ans de sa découverte, avec restitution du prix et des frais. À défaut de prouver l’intention, la garantie des vices cachés offre deux ans depuis la découverte pour résoudre ou réduire le prix, sans que la clause de non-garantie protège un vendeur informé. Dans tous les cas, le temps joue contre l’acheteur qui attend : faire constater les désordres par huissier, conserver chaque devis et photographie datée, et saisir le juge avant l’expiration des délais reste la seule conduite qui préserve l’ensemble des recours.