Octobre installe l’humidité dans les logements parisiens : pluies d’automne, murs qui ne sèchent plus, chauffage qui se rallume et fenêtres qui restent closes. Dans les immeubles anciens de Paris et de la petite couronne, les taches noires réapparaissent derrière les meubles, la peinture cloque dans la salle de bains et une odeur de moisi s’installe dans la chambre. Quand l’occupant tousse la nuit, que l’enfant multiplie les crises d’asthme ou que l’appareil respiratoire prescrit par le pneumologue supporte mal les spores, la question n’est plus seulement celle du confort : l’humidité peut faire basculer le logement dans l’indécence, voire dans l’insalubrité, et ouvrir des droits précis. Encore faut-il qualifier la situation avec les bons textes, la prouver avec les bonnes pièces et saisir les bons interlocuteurs, dans le bon ordre. Cet article expose la méthode complète : les critères juridiques que le juge applique à l’humidité et aux moisissures, le dossier de preuves qui emporte la décision, puis les démarches parisiennes qui contraignent le bailleur, le signalement au préfet, l’hébergement ou le relogement et le chiffrage de l’indemnisation, y compris pour l’atteinte à la santé. Les décisions citées ont été lues intégralement, avec leurs numéros et leurs motifs exacts.

I. Quand l’humidité et les moisissures rendent le logement indigne d’être loué

A. Logement décent, logement insalubre : les deux qualifications qui changent tout

Le point de départ est l’obligation de délivrance. Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Le même texte ajoute l’entretien et la jouissance paisible, et l’article 1720 du code civil précise : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Une infiltration par la toiture, une remontée d’eau par les murs ou une ventilation défaillante relèvent de ces réparations non locatives : le locataire n’a pas à les assumer, même si le bail contient une clause qui prétend le contraire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé le 16 octobre 2025 (pourvoi n° 24-16.682) : le bailleur reste tenu de délivrer un logement décent, d’en assurer la jouissance paisible, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives (pourvoi n° 24-16.682). Dans cette affaire, une clause du bail qui excluait toute indemnisation au titre des réparations réalisées par le bailleur n’a pas permis d’écarter la responsabilité du bailleur : les stipulations du contrat ne dispensent pas de l’obligation de délivrer un logement décent.

Le contenu concret de la décence face à l’eau est fixé par le décret du 30 janvier 2002. Son article 2 dispose : « Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation » (article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Le même article ajoute : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Un logement dont la toiture laisse passer l’eau, dont les murs suintent ou dont la salle de bains est dépourvue de toute aération ne satisfait pas à ces exigences. La ventilation mérite une attention particulière à Paris : dans les studios anciens où la salle de bains est aveugle et la cuisine sans extraction, la condensation quotidienne des occupants suffit à nourrir des moisissures étendues, et le bailleur ne peut se contenter d’incriminer le mode de vie du locataire lorsque l’équipement du logement ne permet pas le renouvellement d’air exigé par le texte.

Au-delà de la décence, l’humidité peut caractériser l’insalubrité, avec des conséquences plus lourdes. Aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. » Le 4° de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation vise « L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. » La différence pratique est nette : la non-décence se traite devant le juge des contentieux de la protection, saisi par le locataire après mise en demeure ; l’insalubrité relève d’une police administrative exercée par le préfet, avec arrêté, astreinte et exécution d’office. Un logement humide sans effet avéré sur la santé reste un dossier de décence ; le même logement occupé par un enfant asthmatique ou une personne appareillée pour respirer, avec des certificats médicaux qui établissent le lien, peut basculer vers l’insalubrité. Pour les démarches qui visent d’abord à obtenir des travaux, une baisse de loyer et la réparation du trouble de jouissance, les lecteurs peuvent aussi consulter les recours ordinaires contre le bailleur : contraindre le bailleur à réparer, baisser le loyer et se faire indemniser.

B. Prouver l’humidité et ses effets sur la santé : le dossier qui convainc le juge

Le juge parisien ne se contente pas d’affirmations : il lit les constats, les rapports des services d’hygiène et les certificats médicaux, et il écarte ce qui n’est pas démontré. Le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans l’affaire du 18 juin 2026 (RG 25/08519, bailleur ELOGIE) en fournit une illustration complète et récente. La locataire, en situation de handicap avec des difficultés respiratoires, invoquait des désordres d’humidité et de moisissures présentés comme incompatibles avec ses difficultés respiratoires. Saisi d’un signalement, le Service technique de l’habitat de la Ville de Paris avait contrôlé le logement le 5 septembre 2024 et relevé une « isolation thermique faible », puis précisé : une humidité de condensation avec des traces de moisissures dans plusieurs pièces, imputée à une aération permanente insuffisante malgré des réglettes à certaines fenêtres, voire inexistante en salle de bains, ainsi qu’une prise se décrochant sous la fenêtre de la cuisine. Le tribunal a retenu le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent pour la période de janvier 2022 au 12 mars 2026, fixé l’assiette du préjudice à 40 % du loyer résiduel hors charges, soit 1 994,08 euros, et condamné la bailleresse à payer cette somme au titre du préjudice de jouissance. Pour le préjudice physique, le tribunal a exigé un lien précis : l’aggravation alléguée du handicap n’a pas été retenue, faute de preuve que « cette aggravation résulte des conditions de logement », et les problèmes respiratoires n’ont pas été reconnus comme ayant pour origine les désordres d’humidité et de moisissures du logement. Seul le certificat du pneumologue du 16 juillet 2024, établissant que la locataire devait utiliser un appareil de ventilation nocturne sensible aux moisissures alors que celles-ci étaient présentes dans le studio occupé, a fondé une indemnisation, limitée à 500 euros. Le préjudice moral, lui, a été rejeté : vivre dans un logement mal isolé avait déjà été pris en compte dans l’indemnisation du préjudice de jouissance, et aucun préjudice moral distinct n’était justifié.

La leçon probatoire de cette décision s’applique à tous les dossiers parisiens. Premier réflexe : faire établir l’état du logement par un tiers indépendant. Le constat d’un commissaire de justice (ancien huissier) avec relevés d’hygrométrie, photographies datées pièce par pièce et description des ventilations vaut plus que vingt attestations de proches. Le signalement auprès des services d’hygiène de la Ville de Paris, qui déclenche un contrôle et un courrier officiel comme dans l’affaire citée, fournit une pièce que le juge reprend presque mot pour mot. Deuxième réflexe : documenter la persistance. Un seul courrier ne suffit pas ; une série de lettres recommandées avec accusé de réception, espacées dans le temps et décrivant l’extension des taches, démontre le caractère continu du manquement, ce qui compte pour la prescription. Sur ce point, l’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300339) pose une règle que tout locataire doit connaître : l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail, de sorte que le locataire peut exiger l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure et obtenir réparation des conséquences de l’inexécution pour les trois années précédant sa demande. La même décision rappelle le point de départ du délai : aux termes de l’article 7-1, premier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’agir. Concrètement, agir tôt élargit la période indemnisable ; attendre fait perdre les années les plus anciennes. Troisième réflexe : si la santé est en jeu, obtenir du médecin traitant, du pneumologue ou du pédiatre un certificat qui décrit précisément le lien entre l’exposition aux moisissures et chaque trouble, avec dates, examens et prescriptions. Un certificat vague qui se borne à mentionner l’humidité sans l’analyser ne fonde pas l’indemnisation du préjudice physique, comme le montre la décision parisienne citée.

II. Agir à Paris : contraindre le bailleur, être hébergé ou relogé et chiffrer son indemnisation

A. Mise en demeure, signalement au préfet, juge des contentieux de la protection et référé

La voie ordinaire commence par une mise en demeure adressée au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, qui décrit les désordres, vise l’obligation de délivrer un logement décent et impartit un délai pour réaliser les travaux. Selon la fiche officielle consacrée au logement décent (service-public.fr, Logement à louer décent), après un délai de deux mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué, et la saisine de la commission départementale de conciliation reste facultative : la saisine de la CDC ou la remise de son avis n’est pas nécessaire pour pouvoir saisir le juge. À Paris, ce juge siège au tribunal judiciaire de Paris, et la demande doit exposer les travaux attendus, pièce par pièce, avec les constats à l’appui. Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, la même fiche officielle indique qu’il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire et qu’il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à la réalisation de ces travaux. La consignation auprès de la Caisse des dépôts, plutôt que la simple rétention du loyer par le locataire, évite que le bailleur n’invoque un impayé pour demander la résiliation. Pour la vue d’ensemble des recours ordinaires du locataire parisien face à l’humidité, voir aussi obliger le bailleur parisien à faire les travaux et réduire le loyer.

Quand le danger est imminent ou que le trouble est manifeste, le référé offre une voie rapide. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Les mêmes magistrats « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Une prolifération de moisissures dans la chambre d’un enfant asthmatique, une infiltration qui se dégrade à chaque pluie ou un plancher qui gondole sous l’effet de l’eau caractérisent ce trouble manifeste. Le référé permet d’obtenir une expertise judiciaire avant dire droit, une provision à valoir sur l’indemnisation et l’ordre de réaliser les travaux urgents, sans attendre l’issue d’un procès au fond qui durera des mois. Après mise en demeure infructueuse, le locataire dispose également du levier de l’article 1222 du code civil : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation », et « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » En pratique parisienne, ce texte sert surtout aux travaux limités et documentés (remplacement d’une VMC défaillante, reprise d’étanchéité localisée) avec devis et factures conservés ; les reprises lourdes relèvent de la décision du juge.

Quand l’humidité met la santé en danger, le dossier devient aussi administratif et parisien dans ses guichets. Selon la fiche officielle sur l’habitat insalubre (service-public.fr, Habitat insalubre), « L’autorité compétente est le préfet », et toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation d’insalubrité doit le signaler au préfet par tous moyens. Le signalement peut passer par le téléservice Signal Logement, qui transmet aux services de l’État les signes de non-décence du logement loué. La situation est ensuite constatée par le directeur général de l’agence régionale de santé (ARS) ou celui du service communal d’hygiène et de santé (SCHS), qui établit un rapport remis au préfet, tandis que le propriétaire peut présenter ses observations dans un délai qui ne peut pas être inférieur à quinze jours. À Paris, le contrôle du Service technique de l’habitat de la Ville de Paris joue le même rôle probatoire, comme le montre le jugement parisien de 2026 cité plus haut : le courrier officiel du service, avec ses constats d’isolation faible et d’aération insuffisante, a nourri directement la motivation du tribunal. Si le rapport conclut à l’insalubrité, l’autorité compétente prend un arrêté : aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe », des mesures allant de la réparation à l’interdiction d’habiter, et l’arrêté mentionne que « les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais ». En cas d’inexécution dans le délai fixé, l’article L. 511-15 du même code prévoit une astreinte « sous le plafond de 1 000 € par jour de retard », qui « court à compter de la date de notification de l’arrêté la prononçant ». Pour un bailleur parisien qui temporise, la perspective d’une astreinte journalière et de travaux exécutés d’office à ses frais change souvent le calendrier des réparations.

B. Loyer suspendu, hébergement, relogement et indemnisation du préjudice de santé

L’arrêté préfectoral produit un effet financier immédiat que beaucoup de locataires ignorent. Aux termes de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ». Les sommes indûment perçues après cette date sont restituées ou déduites des loyers redevenus dus. Ce mécanisme ne doit pas être confondu avec la suspension judiciaire du loyer prononcée par le juge des contentieux de la protection dans un litige de décence : l’un découle de plein droit de l’arrêté, l’autre d’une décision du juge après mise en demeure restée sans effet pendant deux mois. Dans les deux cas, cesser de payer de sa propre initiative, sans arrêté et sans décision de justice, expose le locataire à une procédure pour impayé ; la voie sûre reste la consignation ordonnée ou autorisée par le juge.

L’hébergement et le relogement suivent la gravité de la mesure. Aux termes de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » En cas d’interdiction définitive d’habiter ou de cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation, « le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants », avec une obligation satisfaite « par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités », et « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. » À Paris, ces offres sont appréciées au regard du marché local et de la composition familiale : un studio humide du 18e arrondissement ne se compense pas par une proposition éloignée des écoles des enfants ou inadaptée à l’état de santé documenté. Quand le bailleur est défaillant, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues par le code et son coût est mis à sa charge, ce qui justifie de conserver chaque facture d’hôtel ou d’hébergement temporaire.

Reste le chiffrage de l’indemnisation, où la décision parisienne de 2026 donne une méthode transposable. Le tribunal a calculé le préjudice de jouissance en pourcentage du loyer hors charges sur la période du manquement (40 %, soit 1 994,08 euros de janvier 2022 au 12 mars 2026), réparé le préjudice physique à hauteur de 500 euros sur le fondement du seul certificat précis du pneumologue, et rejeté le préjudice moral faute de caractère distinct. Le fondement général de cette réparation figure à l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Trois enseignements s’en dégagent pour les dossiers parisiens. D’abord, le préjudice de jouissance se démontre dans la durée : relevés photographiques réguliers, factures de chauffage anormalement élevées pour un logement mal isolé, attestations sur l’impossibilité d’utiliser une pièce, arrêts de travail quand ils existent. Ensuite, le préjudice de santé ne s’indemnise qu’au prix d’un lien documenté : certificats initiaux et descriptifs, ordonnances, comptes rendus d’examens, historique des crises avant et après l’exposition, et, si possible, contre-expertise de l’aération du logement. Enfin, le calendrier procédural compte : l’obligation de délivrance étant continue, l’action en exécution forcée reste recevable tant que le manquement perdure, tandis que la réparation se calcule sur les trois années précédant la demande, selon l’arrêt du 4 juin 2026 cité plus haut. Attendre que l’enfant aille mieux ou que le bail se termine pour agir réduit mécaniquement l’assiette de l’indemnisation.

Conclusion

L’humidité et les moisissures cessent d’être une fatalité parisienne dès qu’elles sont rattachées à leurs textes : logement décent exigible pendant tout le bail, réparations non locatives à la charge du bailleur, ventilation et protection contre les infiltrations imposées par le décret de 2002, insalubrité constatée par l’ARS ou les services d’hygiène avec arrêté préfectoral, loyer suspendu, hébergement ou relogement et indemnisation des préjudices prouvés. La méthode qui gagne devant le juge parisien tient en quatre temps : mise en demeure circonstanciée, constat indépendant et signalement aux services compétents, saisine du juge des contentieux de la protection ou du juge des référés, puis chiffrage distinct du trouble de jouissance et de l’atteinte à la santé avec des certificats précis. Les décisions rendues en 2025 et 2026 confirment que les clauses du bail ne dispensent pas le bailleur, que le manquement continu rouvre chaque jour le droit d’agir, et que seule la preuve du lien entre les moisissures et chaque trouble ouvre l’indemnisation du préjudice physique. Face à un mur qui suinte ou à une VMC muette, le locataire parisien dispose donc d’un arsenal complet, à condition de constituer son dossier avant que l’hiver n’aggrave les désordres et avant que la prescription n’ampute ses droits.