Votre stabulation se lézarde, un pignon de la grange s’ouvre en escalier, les portes ne ferment plus après l’été sec : la sécheresse fissure aussi les bâtiments d’exploitation loués, pas seulement les récoltes. Quand le fermier exploite des bâtiments loués qui se dégradent, deux questions se télescopent : qui paie la reprise des fissures entre le bailleur et le preneur, et comment faire jouer la garantie catastrophe naturelle de l’assurance. Les réponses tiennent en trois blocs, dans la ligne de notre synthèse des arrêts 2026 du bail rural : le partage légal des travaux dans le bail rural, la procédure d’indemnisation sécheresse avec son arrêté interministériel, et les recours devant le tribunal paritaire quand le bâtiment devient inexploitable ou que l’assureur refuse de payer.

I. Qui paie la reprise des fissures de sécheresse dans les bâtiments loués

A. Le bailleur supporte les grosses réparations, le preneur l’entretien courant, la sécheresse n’est la faute de personne

En bail rural, la loi répartit les travaux selon leur nature. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Cette obligation d’entretien et de délivrance figure aussi à l’article 1719 du code civil, qui impose au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur. Les grosses réparations, elles, sont définies par l’article 606 du code civil : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues et murs de soutènement et de clôture. Reprendre en sous-œuvre des fondations qui s’affaissent sur sol argileux, rejointoyer et agrafer un pignon fissuré en escalier, réparer une toiture dont la structure a bougé : tout cela relève des grosses réparations et incombe au bailleur, pas au fermier.

Symétriquement, le preneur entretient les bâtiments au quotidien et répond des dégradations de son fait. Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds sont régies par les articles 1766 et 1767 du code civil, comme le rappelle l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime. Et l’article 1766 du code civil permet au bailleur de faire résilier le bail si le preneur n’exécute pas les clauses du bail et qu’il en résulte un dommage pour lui. Mais la sécheresse change la donne : les fissures de retrait-gonflement des argiles ne résultent ni d’un défaut d’entretien du fermier ni d’une négligence. Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure, dispose l’article 1755 du code civil. Le fermier qui a entretenu normalement les bâtiments n’a donc pas à payer la reprise des fissures provoquées par la sécheresse, et le bailleur ne peut pas retourner ces désordres contre lui.

Le bailleur ne peut pas davantage s’appuyer sur ces fissures pour demander la résiliation du bail. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime énumère limitativement les motifs de résiliation, dont les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, mais il précise que les motifs ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Un mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse, reconnu ou non comme catastrophe naturelle, ne constitue pas un agissement du preneur. Concrètement : le bailleur qui voudrait résilier parce que les bâtiments se fissurent devra prouver une faute d’entretien ou d’exploitation du fermier, et l’expertise devra départager ce qui relève du sol de ce qui relève de l’homme. En pratique, faites constater les désordres par commissaire de justice dès leur apparition, photographiez les fissures avec un repère de date, conservez les factures d’entretien courant : ces pièces serviront autant pour l’assurance que pour le tribunal paritaire.

B. Quand le bâtiment fissuré devient inexploitable : mise en demeure, référé, consignation du fermage et diminution du prix

Le preneur dont la stabulation, la laiterie ou le hangar se dégrade n’est pas démuni quand le bailleur tarde à réparer. La cour d’appel de Rennes l’a rappelé le 4 juin 2026 dans un litige de bail rural verbal portant sur des bâtiments d’élevage : après une mise en demeure restée vaine, le preneur avait saisi le président du tribunal paritaire en référé pour obtenir les travaux de clos et de couvert, une astreinte et une expertise (CA Rennes, ch. baux ruraux, 4 juin 2026, RG 25/04082). La cour a confirmé l’injonction de travaux sous astreinte de 150 euros par jour pendant trois mois (CA Rennes, ch. baux ruraux, 4 juin 2026, RG 25/04082), en retenant que l’astreinte se fixe en fonction de l’importance de l’obligation pour le créancier, qui commande son caractère dissuasif, et non en fonction des moyens du bailleur. Elle a aussi jugé que la créance de fermage était sérieusement contestable en raison de la défaillance du bailleur dans son obligation de délivrance, condition du paiement du fermage, et a ordonné la consignation du fermage de 13 000 euros sur un compte séquestre auprès du bâtonnier (CA Rennes, ch. baux ruraux, 4 juin 2026, RG 25/04082). L’enseignement est direct : face à des bâtiments d’exploitation dégradés, le fermier met en demeure par écrit, saisit le juge des référés paritaires sur le fondement des articles 893 et 894 du code de procédure civile, demande l’expertise et la consignation plutôt que de cesser purement de payer, car la cour a fait droit à la consignation tout en relevant que le preneur n’avait pas consigné malgré l’autorisation donnée.

Le référé paritaire permet d’obtenir vite des mesures que le fond tranchera plus tard. Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, et même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, et accorder une provision quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux, l’a illustré le 28 janvier 2025 : une bailleresse qui avait empiété sur les pâtures louées et condamné un accès a été enjointe de libérer et remettre en état sous astreinte de 200 euros par jour pendant trois mois, et le preneur a obtenu une provision de 1 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance (CA Amiens, ch. baux ruraux, 28 janvier 2025, RG 23/04859). La même cour a précisé que la réduction du prix du fermage à proportion de la privation de jouissance relève du juge du fond, pas du juge des référés. Pour des bâtiments fissurés devenus partiellement inutilisables, le fond pourra s’appuyer sur l’article 1722 du code civil : si la chose louée n’est détruite qu’en partie par cas fortuit, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail, sans dédommagement de part ni d’autre. Une stabulation dont un pan est interdit d’accès par arrêté de péril ou par l’expert, une laiterie inutilisable pendant les travaux de reprise en sous-œuvre : voilà des situations où la diminution du fermage se plaide au fond, pièces et constats à l’appui.

II. Comment faire indemniser les fissures de sécheresse au titre des catastrophes naturelles

A. L’arrêté interministériel, la cause déterminante et la preuve par expertise

La garantie catastrophe naturelle ne joue que si un arrêté interministériel a reconnu l’état de catastrophe naturelle pour la commune, pour la période et la nature de dommages en cause. L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages couverts, dispose l’article L. 125-1 du code des assurances. En 2026, de nouveaux arrêtés ont encore reconnu des communes au titre de la sécheresse et des mouvements de terrain différentiels, par exemple l’arrêté du 13 février 2026 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Premier réflexe du fermier comme du bailleur : vérifier sur le Journal officiel si la commune des bâtiments a été reconnue, pour quelle période et pour quels dommages. Sans arrêté visant les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse, l’assureur refusera la garantie, et ce refus sera juridiquement fondé.

Deuxième point, décisif devant les tribunaux : il faut prouver que la sécheresse a eu un rôle déterminant dans les fissures, pas qu’elle en est la cause exclusive. Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages matériels directs ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ou, pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative. La cour d’appel de Riom l’a appliqué le 24 février 2026 à une maison fissurée assurée en multirisques habitation : la garantie n’est pas subordonnée au fait que l’intensité anormale de l’agent naturel a été la cause exclusive des dommages, mais seulement au fait qu’elle a eu un rôle déterminant dans leur réalisation, et il n’est pas nécessaire que les dommages surviennent pendant la période expressément visée par l’arrêté, leurs conséquences sur le bâti pouvant n’apparaître que plusieurs semaines ou plusieurs mois après (CA Riom, 1re ch., 24 février 2026, RG 24/00919). Dans cette affaire, les deux épisodes intenses de sécheresse avaient aggravé les désordres, et la cour a retenu la garantie de la MACIF malgré le décalage entre la période de l’arrêté et l’apparition des fissures. Le tribunal judiciaire de Poitiers a jugé dans le même sens le 9 juin 2026 : le caractère déterminant n’exclut pas la coaction avec d’autres facteurs de facilitation ou d’aggravation, et des fissures en escalier au droit des ouvrants, qui se rouvrent en été et se referment en hiver avec tassement du bâtiment, sont la traduction typique du retrait-gonflement des argiles (TJ Poitiers, 1re ch. civ., 9 juin 2026, RG 24/02634). Pour des bâtiments d’exploitation, la démonstration passe par la même méthode : étude géotechnique établissant l’aléa argile du site, constat de la cinétique des fissures, expertise judiciaire qui écarte ou intègre les autres causes comme une fuite de réseau ou un défaut de construction ancien. Le preneur comme le bailleur ont intérêt à demander cette expertise en référé au titre de l’article 145 du code de procédure civile avant que les travaux ne fassent disparaître les traces, comme les assurés l’avaient fait devant le juge des référés dans l’affaire jugée à Riom.

Sur le terrain, la preuve se prépare dès les premières fissures et ne s’improvise pas devant l’expert. Posez des témoins en plâtre datés ou des jauges graduées à cheval sur chaque fissure et relevez-les chaque mois : une fissure qui s’ouvre l’été et se referme partiellement l’hiver signe le retrait-gonflement, comme les juges de Poitiers l’ont relevé pour retenir la cause déterminante de la sécheresse. Photographiez l’ensemble des façades et des intérieurs avec un journal du jour dans le champ pour dater les clichés, conservez les relevés de pluviométrie locale et les factures des travaux d’entretien des gouttières et des réseaux, car l’assureur cherchera systématiquement une fuite ou un défaut d’entretien pour écarter sa garantie. Quand les désordres s’aggravent, faites dresser un constat de commissaire de justice avant tout travaux conservatoires, puis demandez au maire si la commune a déposé une demande de reconnaissance : ce dossier communal, nourri de vos constats, conditionne l’arrêté sans lequel l’assurance ne paiera pas. Bailleur et preneur peuvent utilement mandater ensemble le même géotechnicien pour qualifier le sol, quitte à se réserver chacun son expert d’assurance ensuite : une étude de sol commune évite les expertises contradictoires qui allongent les procédures de plusieurs années, comme dans les affaires jugées à Riom et Poitiers où les sinistres dataient de 2017 et n’ont été indemnisés qu’en 2026.

Troisième point : les délais sont encadrés et doivent être vérifiés commune par commune. Aucune demande communale de reconnaissance ne peut donner lieu à une décision favorable lorsqu’elle intervient vingt-quatre mois après le début de l’événement naturel, et pour les mouvements de terrain différentiels ce délai court après le dernier événement de sécheresse donnant lieu à la demande. L’arrêté doit être publié au Journal officiel dans un délai de deux mois à compter du dépôt des demandes à la préfecture. Côté assuré, la fiche officielle de service-public.fr sur l’indemnisation après catastrophe naturelle impose de faire la déclaration de sinistre à la compagnie dès la connaissance de l’événement et au plus tard 30 jours après la publication de l’arrêté. En pratique, déclarez le sinistre dès les premières fissures auprès de votre assureur, puis renouvelez la déclaration après la publication de l’arrêté en visant expressément la garantie catastrophe naturelle, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la commune n’a pas demandé la reconnaissance, écrivez au maire pour qu’il dépose la demande en préfecture : sans demande communale dans le délai de vingt-quatre mois, aucune reconnaissance n’est plus possible et la garantie restera fermée.

B. Ce que l’assurance paie, ce qu’elle refuse, et comment contester un refus

Quand la garantie est acquise, l’assureur paie les dommages matériels directs de reprise, pas le reste. La cour d’appel de Riom a condamné la MACIF à payer 159 170,88 euros TTC au titre des travaux de reprise des structures en sous-œuvre et du second œuvre, avec indexation sur l’indice du coût de la construction depuis janvier 2020, dont la cour a déduit la franchise de 1 520 euros, et a débouté (CA Riom, 1re ch., 24 février 2026, RG 24/00919) l’assuré de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et des frais de déménagement, jugés comme des dommages immatériels non garantis au titre des catastrophes naturelles. Le tribunal de Poitiers a de même indemnisé 185 414,53 euros de travaux de reprise, 14 833,16 euros de maîtrise d’œuvre et 9 270,72 euros d’assurance dommages-ouvrage, soit 209 518,41 euros avant retrait de la franchise contractuelle de 1 520 euros, avec indexation sur l’indice BT01 (TJ Poitiers, 1re ch. civ., 9 juin 2026, RG 24/02634). La franchise de 1 520 euros pour les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation résulte de l’article A. 125-6 du code des assurances, en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Pour le fermier et le bailleur, la leçon est double : chiffrez les travaux par devis d’entreprise et rapport d’expert avec indexation BT01, et n’attendez pas de l’assurance catastrophe naturelle la prise en charge des pertes d’exploitation ou du préjudice de jouissance, sauf clause expresse de la police et garantie pertes d’exploitation souscrite, étendue aux catastrophes naturelles dans les conditions du contrat.

Le refus d’indemnisation se conteste par étapes, et un refus persistant malgré des expertises concordantes peut coûter cher à l’assureur. Dans l’affaire de Riom, la cour a jugé que le refus d’indemniser constituait une résistance abusive à l’origine d’un préjudice pour l’assuré, évalué à 2 000 euros, compte tenu des conclusions des experts, notamment de l’expert mandaté par la compagnie elle-même qui établissait déjà le lien entre les désordres et la sécheresse. Concrètement, après un refus, faites réaliser une expertise amiable contradictoire ou sollicitez une expertise judiciaire, mettez l’assureur en demeure en visant l’arrêté et les rapports, puis assignez au fond. L’action contre l’assureur se prescrit par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance, mais les actions relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation reconnus comme catastrophe naturelle sont prescrites par cinq ans à compter de l’événement qui y donne naissance, selon l’article L. 114-1 du code des assurances, avec report du point de départ au jour où les intéressés ont eu connaissance du sinistre s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là. Ce délai de cinq ans laisse le temps de faire reconnaître la commune, de consolider l’expertise et de chiffrer les travaux, mais il ne dispense pas de déclarer vite : la déclaration dans les 30 jours de la publication de l’arrêté conditionne la mise en jeu de la garantie.

Reste la question qui fâche dans un bail rural : qui touche l’indemnité d’assurance, le bailleur propriétaire des murs ou le fermier qui les exploite. L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité dont l’indemnité ne peut pas dépasser la valeur de la chose assurée au moment du sinistre, selon l’article L. 121-1 du code des assurances. Chacun fait donc jouer sa propre police pour son propre préjudice : le bailleur pour la structure des bâtiments dont il a la charge des grosses réparations, le preneur pour ses aménagements, son matériel et, s’il l’a souscrite, ses pertes d’exploitation. Vérifiez les deux polices, leurs exclusions et leurs franchises, et coordonnez les déclarations et l’expertise unique pour éviter des rapports contradictoires. Si le bailleur encaisse une indemnité couvrant des travaux qui lui incombent et ne les fait pas, le preneur pourra s’en prévaloir devant le tribunal paritaire pour obtenir l’injonction de travaux sous astreinte et la consignation du fermage, comme dans l’affaire jugée à Rennes. À l’inverse, le bailleur dont le fermier a laissé s’aggraver les désordres sans prévenir devra établir la faute d’entretien du preneur, l’expertise départageant la part du sol et la part de l’homme.

Pour le fermier, la tentation serait de cesser de payer le fermage tant que les bâtiments ne sont pas réparés. La cour d’appel de Rennes montre que la bonne voie est la consignation : l’exception d’inexécution opposée au bailleur défaillant rend la créance de fermage sérieusement contestable et justifie le séquestre, mais le preneur qui n’a jamais consigné malgré l’autorisation du juge fragilise sa position et s’expose à une condamnation à verser le fermage sur le compte séquestre dans un délai d’un mois à compter de l’arrêt. Retenez la séquence qui a convaincu les juges : relances écrites puis mise en demeure de réparer, constats de commissaire de justice décrivant les désordres et leurs conséquences sur l’exploitation, rapport vétérinaire ou technicien chiffrant les pertes de production, saisine du président du tribunal paritaire en référé pour les travaux urgents sous astreinte avec demande d’expertise, et consignation du fermage contesté. Le bailleur, de son côté, ne reste pas sans armes : il peut contester l’urgence, démontrer que les désordres relèvent de l’entretien courant ou d’une négligence du preneur, et demander au juge de cantonner la consignation. L’expert judiciaire départage en recherchant si les désordres proviennent d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation ou de toute autre cause, et en indiquant les travaux propres à y remédier avec leur coût et leur durée. Sans état des lieux d’entrée des bâtiments, comme dans l’affaire rennaise où il n’existait qu’un descriptif sommaire notarié, le débat sur l’origine des désordres devient plus difficile pour les deux parties : bailleurs et preneurs ont tout intérêt à faire établir un état des lieux précis des bâtiments à l’entrée, avec des photographies datées des fissures existantes, pour éviter cinq ans plus tard une bataille d’experts sur ce que la sécheresse a causé et ce qui préexistait.

Côté assurance, la procédure communale mérite la même vigilance. La reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle part d’une demande de la commune déposée à la préfecture, et l’arrêté motive pour chaque commune la décision prise, avec mention des voies et délais de recours et des règles de communication des rapports d’expertise ayant fondé la décision. Si votre commune a subi des fissures de sécheresse mais n’a pas été reconnue, demandez en mairie la communication du rapport d’expertise fondant le refus et exercez le recours dans les délais mentionnés par l’arrêté. Les agriculteurs sont souvent les premiers à repérer les mouvements de terrain sur les bâtiments d’exploitation : signalez-les au maire avec photos et dates, car la demande communale doit intervenir dans les vingt-quatre mois du début de l’événement, délai qui court après le dernier épisode de sécheresse pour les mouvements de terrain différentiels. Un signalement collectif des exploitants de la commune, avec constats de commissaire de justice et attestations datées, pèse dans la constitution du dossier préfectoral et, plus tard, dans la preuve de la cause déterminante devant le tribunal.

Conclusion

Des bâtiments d’exploitation qui se fissurent après la sécheresse appellent une méthode en trois temps : faire constater et expertiser sans attendre, répartir les travaux selon la nature des réparations avec la force majeure qui exonère le fermier des réparations locatives et interdit au bailleur d’en faire un motif de résiliation, puis activer la garantie catastrophe naturelle dès la publication de l’arrêté en visant la cause déterminante de la sécheresse. Le bailleur paie les grosses réparations et doit délivrer des bâtiments propres à l’exploitation, le preneur entretient et alerte, chacun déclare à sa propre assurance dans les 30 jours de l’arrêté et l’expertise tranche les responsabilités. Quand le dialogue se bloque, le président du tribunal paritaire ordonne en référé les travaux, l’astreinte et l’expertise, le fond réduit le fermage ou prononce la résiliation partielle sur le fondement de la destruction partielle par cas fortuit, et le juge condamne l’assureur qui résiste abusivement malgré des expertises concordantes. Dans ce contentieux technique où chaque fissure se mesure et chaque délai se compte, les constats, les rapports géotechniques et les arrêtés publiés au Journal officiel font gagner les procès. Fermier comme bailleur y a intérêt : l’un préserve son outil de travail, l’autre son patrimoine bâti, et tous deux évitent que des fissures traitables à temps ne deviennent une reprise en sous-œuvre à six chiffres.