Un lundi matin, le réfrigérateur fourni avec le studio meublé ne fait plus de froid. Le soir même, le lave-linge refuse de démarrer en pleine lessive. Le locataire prévient le bailleur, qui répond que l’entretien des appareils incombe à celui qui s’en sert. Le locataire commande alors lui-même un réparateur, paie la facture, puis découvre qu’il faut en réalité remplacer l’appareil. Qui devait payer quoi ? La réponse tient en trois temps : vérifier ce que le contrat met à la charge du bailleur, distinguer l’entretien courant qui revient au locataire du remplacement qui incombe au bailleur lorsque l’appareil est usé ou irréparable, puis écrire et prouver avant de saisir le juge si le bailleur refuse d’agir. Chaque situation dépend toutefois du contrat signé, de l’inventaire du mobilier, des états des lieux d’entrée et de sortie, et de la cause exacte de la panne. Le présent article expose les règles générales qui permettent de trancher ces litiges, à partir des textes en vigueur et de décisions rendues entre 2024 et 2026. Il s’agit d’une information générale sur le fonctionnement de la location meublée, qui ne remplace pas l’examen d’un dossier particulier.
I. Le bailleur doit fournir un logement meublé complet et le maintenir en état de servir
A. Un mobilier suffisant, dont la preuve appartient au bailleur
Un logement meublé n’est pas un logement vide dans lequel le bailleur aurait laissé quelques meubles par complaisance. Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » Le même article ajoute que « La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret ». Ce décret est le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, dont l’article 2 impose au minimum onze éléments, parmi lesquels : « 4° Four ou four à micro-ondes ; » et « 5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ; ». Autrement dit, un réfrigérateur et un moyen de cuisson ne sont pas des options négociables dans un bail présenté comme meublé : ils font partie du socle minimal que le bailleur s’engage à fournir. Le reste de la liste comprend la literie avec couette ou couverture, le dispositif d’occultation des fenêtres des chambres, les plaques de cuisson, la vaisselle, les ustensiles de cuisine, la table et les sièges, les étagères de rangement, les luminaires et le matériel d’entretien ménager adapté au logement. La presse spécialisée constate d’ailleurs que la question partage les locataires et les bailleurs : dans une fiche mise à jour le 15 mai 2026, un site immobilier grand public résume le litige par cette formule : en location meublée, où tout est censé être fourni et fonctionnel, la panne d’un appareil électroménager tourne vite au casse-tête sur le point de savoir qui sort le chéquier.
La cour d’appel de Paris a tiré toutes les conséquences de cette exigence dans un arrêt du 14 mars 2026 devenu une référence en la matière. Des locataires avaient pris à bail une maison d’habitation de 57 m² présentée comme meublée. Ils soutenaient que le logement n’avait été meublé que très partiellement, avec des éléments d’électroménager vétustes et quelques meubles en mauvais état, et produisaient les factures des armoires, lits, matelas, couettes et oreillers achetés dès le mois d’août 2019 pour pouvoir y vivre. Le bailleur répondait que le logement était suffisamment et normalement meublé et que les achats relevaient de la convenance personnelle des locataires. La cour relève d’abord qu’aucun inventaire ni état détaillé du mobilier n’avait été établi, alors même que le contrat en annonçait en annexes. Elle examine ensuite les attestations produites par le bailleur et juge ces éléments insuffisants pour justifier de l’installation dans le logement de l’ensemble des équipements nécessaires à une jouissance locative complète, sans apport complémentaire. Elle en conclut : la cour juge que le bailleur ne rapporte pas la preuve du caractère meublé au sens de ces textes. Puis elle tranche : « Le contrat de location litigieux ne peut recevoir la qualification de location meublée, il s’agit en réalité d’un bail de logement non meublé, soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989. » (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 3, 14 mars 2024, n° RG 21/18430). La leçon est double. Pour le bailleur, c’est à lui de rapporter la preuve que les locaux loués sont meublés, et cette preuve passe par l’inventaire. Pour le locataire, l’absence d’inventaire à l’entrée n’est pas une simple négligence administrative : c’est l’indice que le caractère meublé du bail pourra être discuté, avec à la clé une requalification dont le régime juridique diffère sensiblement.
L’inventaire mérite donc une attention que les parties lui refusent trop souvent. La fiche officielle du service public consacrée au logement meublé l’impose comme une formalité obligatoire à l’entrée comme à la sortie : un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être faits lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution (service-public.fr, bail d’habitation : qu’est-ce qu’un logement meublé). Concrètement, le locataire a intérêt à vérifier dès l’état des lieux d’entrée que chaque appareil fourni figure sur l’inventaire avec son état apparent de fonctionnement, et à photographier les plaques signalétiques qui portent la marque, la référence et parfois l’année de fabrication. Ces photographies datées coûtent quelques minutes et deviennent décisives deux ans plus tard, lorsque le bailleur affirme que l’appareil était neuf et le locataire qu’il était déjà vétuste. Symétriquement, le bailleur qui fournit un appareil récent a intérêt à conserver la facture d’achat : elle établit l’âge de l’équipement et rend plus difficile, en cas de panne précoce, l’argument de l’usure normale. Lorsque l’appareil fourni tombe en panne quelques semaines après l’entrée dans les lieux, la combinaison d’un inventaire précis et d’un appareil manifestement ancien oriente fortement la discussion vers un manquement à l’obligation de délivrance, que la seconde partie de ce chapitre examine.
B. Entretenir la chose louée et remplacer les équipements usés
Une fois le caractère meublé établi, le bailleur ne peut pas se désintéresser des appareils qu’il a fournis. Le code civil met à sa charge, à l’article 1719, d’« entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et d’« en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du même code précise la portée de cette obligation : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » La formule est limpide : tout ce qui n’est pas réparation locative, c’est-à-dire tout ce qui dépasse l’entretien courant et les menues réparations mises par les textes à la charge du locataire, revient au bailleur. Le remplacement d’un appareil hors d’usage par vétusté ou affecté d’une panne que l’entretien courant ne peut prévenir relève de cette catégorie. La Cour de cassation l’a rappelé avec force le 10 avril 2025 : « Selon ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. » La Cour ajoute une mise au point qui ruine une clause fréquente des baux : « Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 avril 2025, n° 23-14.974). Autrement dit, le bailleur ne peut pas s’affranchir par une phrase du contrat de son devoir de fournir un logement et des équipements en état de fonctionner.
La loi du 6 juillet 1989 décline cette obligation pour les locations d’habitation. Son article 6 impose au bailleur de remettre un logement décent, ainsi que le rappelle un jugement du 30 avril 2026 qui en cite les termes : « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…). Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat ». Le décret cité par ce même jugement, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, impose notamment que le logement soit équipé d’une installation d’alimentation en eau chaude. Cette affaire concernait un chauffe-eau tombé en panne sans pouvoir être réparé, dans un logement loué 600 euros par mois. La locataire avait fait mettre le bailleur en demeure par courrier recommandé du 12 février 2025 de procéder au remplacement ou à la réparation de l’appareil, sans aucun effet, avant de quitter les lieux le 30 juin 2025. Le juge retient le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien et fixe la créance de la locataire à 1 000 euros pour le préjudice de jouissance et 1 000 euros pour le préjudice moral, avec compensation contre les loyers restant dus (tribunal de proximité de Brignoles, 30 avril 2026, n° RG 25/00269). L’enseignement dépasse le chauffe-eau : un équipement essentiel fourni avec le logement, qui cesse définitivement de fonctionner et que le bailleur ne remplace pas malgré une mise en demeure écrite, caractérise un manquement ouvrant droit à réparation du trouble de jouissance subi entre la panne et le départ ou le remplacement.
Le contentieux du meublé offre une illustration encore plus directe avec l’affaire du sanibroyeur jugée à Paris le 27 février 2025. Un bail d’habitation meublée avait été consenti en juillet 2022. Le sanibroyeur de l’appartement tombe en panne et le locataire assigne en référé pour obtenir son remplacement, en soulignant que la panne résulte de l’usure normale de l’équipement, ce que le bailleur reconnaît lui-même dans ses messages. Le juge des contentieux de la protection ordonne le remplacement de l’appareil et, dans l’attente, réduit le loyer : « ORDONNONS la réduction du loyer hors charges de 30 % à compter de la présente décision jusqu’à la réalisation des travaux de remplacement du sanibroyeur dans les lieux loués meublés ». Le remplacement lui-même est ordonné sous quinze jours à compter de la décision (tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 27 février 2025, n° RG 25/02022). Trois points méritent l’attention du lecteur. D’abord, la reconnaissance par le bailleur de l’usure normale a joué un rôle visible dans la solution : contester systématiquement la vétusté expose à une injonction. Ensuite, le juge ne s’est pas contenté d’ordonner le remplacement : il a chiffré la privation de jouissance à près d’un tiers du loyer, ce qui donne une mesure concrète de ce que coûte l’inertie. Enfin, la procédure choisie, le référé devant le juge des contentieux de la protection, montre qu’il n’est pas nécessaire d’attendre des mois une décision au fond lorsque l’équipement est indispensable à la vie courante et que l’urgence est caractérisée par la privation d’usage.
II. Le locataire n’assume que l’entretien courant et doit agir par écrit
A. Menues réparations, vétusté et sortie des lieux
Le pendant des obligations du bailleur figure à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dont les juges rappellent infatigablement les termes. Le locataire est obligé « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; » et « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (tribunal judiciaire de Rennes, 30 janvier 2025, n° RG 24/06059). Le décret en question est le décret n° 87-712 du 26 août 1987, dont l’annexe range expressément dans les réparations locatives : « Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ; ». La frontière est donc écrite noir sur blanc : le locataire d’un meublé doit entretenir le réfrigérateur et le lave-linge, les nettoyer, les détartrer, remplacer les petites pièces d’usure courante, mais il ne doit ni les remplacer lorsqu’ils sont usés ni assumer les grosses réparations. Tout le contentieux se joue sur la qualification : s’agit-il d’un défaut d’entretien ou d’une fin de vie de l’appareil ?
C’est ici qu’intervient la notion de vétusté, qui protège le locataire en fin de bail comme en cours de bail. Conformément à l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Les parties peuvent convenir dès la signature du bail d’appliquer une grille de vétusté, qui acquiert alors une valeur contractuelle ; à défaut d’une telle grille, le juge apprécie lui-même l’état de vétusté et peut se référer aux grilles existantes. Surtout, le coefficient de vétusté ne joue qu’en faveur du locataire : il ne s’applique pas aux dégradations volontaires, mais seulement aux éléments usés par un usage répété mais adéquat ou par le vieillissement inéluctable des choses (tribunal judiciaire de Dax, 24 février 2026, n° RG 25/00578). Le code civil le dit à sa manière à l’article 1730 : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Et l’appréciation des dégradations s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. On mesure ici l’importance des documents d’entrée : sans état des lieux d’entrée précis, le bailleur peine à établir que l’appareil a été dégradé plutôt qu’usé ; sans grille de vétusté annexée au bail, c’est le juge qui fixera la part d’usure normale, souvent au détriment de celui qui réclame.
Les décisions appliquent ces principes avec une sévérité tranquille. À Rennes, le juge a condamné un locataire à payer 502,02 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts à compter de l’assignation, tout en rejetant sa demande de restitution du dépôt : la somme correspondait à des dégradations établies par comparaison des états des lieux, et non à de la vétusté (tribunal judiciaire de Rennes, 30 janvier 2025, précité). À l’inverse, lorsque le bailleur impute au locataire le remplacement d’un équipement simplement vieilli, les juges écartent la retenue. En pratique, le locataire qui entretient son appareil, conserve les preuves de cet entretien et signale rapidement toute anomalie se place dans la meilleure position : le défaut d’entretien est la seule faute qu’on puisse lui reprocher sur un appareil qui vieillit, tandis que la vétusté ne lui est jamais imputable. Le bailleur, de son côté, ne peut pas transformer une fin de vie normale en dégradation locative pour faire payer au sortant le renouvellement de son parc d’appareils.
B. La méthode pas à pas pour obtenir la réparation ou le remplacement
La première étape consiste à relire le bail et ses annexes avant tout appel au dépanneur. L’appareil en panne figure-t-il sur l’inventaire du mobilier ? L’état des lieux d’entrée décrit-il son état de fonctionnement ? Une grille de vétusté est-elle annexée au contrat ? Ces trois documents déterminent le terrain de la discussion : un appareil inscrit à l’inventaire comme fourni par le bailleur ne peut pas devenir du jour au lendemain la propriété exclusive du locataire pour l’entretien lourd ; un état des lieux d’entrée muet sur l’état de l’appareil fragilise la thèse d’une dégradation par le locataire. Le locataire photographie l’appareil, sa plaque signalétique et les messages d’erreur affichés, puis fait établir par un professionnel un diagnostic écrit qui distingue l’entretien manquant, la pièce d’usure à remplacer et la panne irréparable. Ce diagnostic vaut son prix : il évite de payer une réparation qui incombait au bailleur et, en sens inverse, il dissuade de réclamer le remplacement d’un appareil simplement encrassé.
La deuxième étape est l’écrit adressé au bailleur. Un appel téléphonique ne prouve rien et un message oral s’oublie. La lettre recommandée avec accusé de réception, ou à défaut un courriel conservé avec ses pièces jointes, décrit la panne, rappelle que l’appareil a été fourni avec le logement meublé, joint le diagnostic et les photographies, et demande expressément la réparation ou le remplacement. Les affaires jugées montrent que cet écrit conditionne la suite : dans le dossier du chauffe-eau jugé à Brignoles, la mise en demeure recommandée du 12 février 2025 restée sans effet a établi l’inertie du bailleur et fondé l’indemnisation ; dans le dossier parisien du sanibroyeur, les messages reconnaissant l’usure normale ont pesé dans l’injonction de remplacer. Le locataire joint utilement un devis de réparation et, si l’appareil est déclaré irréparable, un devis de remplacement à caractéristiques équivalentes, ce qui chiffre le litige et prive le refus de tout flou. Il conserve une copie de chaque envoi et note les dates d’appel : la chronologie de l’inaction se plaide avec des dates, pas avec des impressions.
Si le bailleur refuse ou garde le silence, la troisième étape est le juge des contentieux de la protection statuant en référé, pour les équipements indispensables à la vie courante dont la privation crée l’urgence. Le locataire peut y demander l’injonction de réparer ou de remplacer sous les garanties que le juge fixera, ainsi qu’une réduction du loyer pour la période de privation de jouissance : l’ordonnance parisienne du 27 février 2025 a accordé 30 % de réduction du loyer hors charges jusqu’au remplacement effectif. Dans cette même affaire, le locataire avait également sollicité la suspension ou la consignation des loyers : le juge a préféré la réduction proportionnée, ce qui indique la hiérarchie des remèdes. Le lecteur dont le logement devient difficilement habitable sans l’appareil, par exemple sans aucun moyen de conserver les aliments ni de chauffer l’eau, peut utilement se faire accompagner pour présenter sa demande, car l’office du juge des référés suppose de démontrer l’urgence et l’absence de contestation sérieuse sur le débiteur de l’obligation. Les décisions citées dans cet article montrent que les juges appliquent sans hésiter les textes sur l’obligation d’entretien dès lors que la preuve de la panne, de son origine et des démarches préalables est rapportée. Pour situer ces démarches dans l’ensemble des litiges locatifs que traite le cabinet, le lecteur peut consulter l’expertise immobilière du cabinet à Paris, qui accompagne propriétaires et locataires dans leurs différends sur l’état du logement et l’exécution du bail.
La quatrième étape se joue à la sortie des lieux. L’état des lieux de sortie se compare à celui d’entrée, appareil par appareil : un réfrigérateur rendu avec les mêmes traces d’usage qu’à l’entrée, mais en état de fonctionnement, ne justifie aucune retenue ; un appareil que le locataire a fait remplacer à ses frais sans l’accord du bailleur expose à une discussion sur l’enrichissement et la preuve de la nécessité. Lorsque le bailleur retient sur le dépôt de garantie le prix d’un appareil neuf en invoquant une dégradation, le locataire répond par la grille de vétusté annexée au bail ou, à défaut, par l’appréciation judiciaire de l’usure normale, ainsi que l’a fait le tribunal de Dax en 2026. Toute retenue doit être justifiée par des pièces : devis, factures et comparaison des états des lieux. Une retenue forfaitaire, sans devis ni photographies de sortie, se conteste par écrit en rappelant ces exigences, avant toute saisine du juge.
Conclusion
Le frigo ou le lave-linge fourni avec un logement meublé n’est jamais un cadeau sans lendemain : le bailleur s’engage à fournir un mobilier suffisant dont il doit prouver l’existence, puis à entretenir la chose louée et à remplacer les équipements que l’usage normal consume. Le locataire n’assume que l’entretien courant et les menues réparations listées par le décret du 26 août 1987, à l’exclusion de tout ce que la vétusté explique. Entre les deux, tout se joue sur les preuves : inventaire à l’entrée, photographies, diagnostic écrit du dépanneur, lettre recommandée avec devis, et, si le bailleur s’obstine, ordonnance du juge des contentieux de la protection qui remplace et chiffre la privation de jouissance. Les décisions rendues à Paris, Brignoles, Rennes et Dax entre 2024 et 2026 convergent : l’usure normale ne se facture pas au locataire, et l’inertie du bailleur se paie en réduction de loyer et en dommages et intérêts.