Moisissures qui reviennent malgré le nettoyage, infiltrations qui tachent les plafonds, installation électrique bricolée, chauffage qui ne suit plus, punaises de lit, plomb qui s’écaille, WC sur le palier ou pièce de moins de neuf mètres carrés louée au prix d’un studio : à Paris et en Île-de-France, l’habitat ancien concentre des situations où le logement finit par nuire à la santé ou à la sécurité de ses occupants. Face à un bailleur qui minimise, deux réflexes ruinent la plupart des dossiers : cesser de payer le loyer de sa propre initiative, et attendre des mois sans rien écrire. Cet article décrit la méthode qui protège : qui contacter et dans quel ordre, à quel moment précis le loyer cesse d’être dû, qui paie l’hébergement ou le relogement, et comment chiffrer l’indemnisation. Il s’appuie sur les textes en vigueur au 15 octobre 2026 et sur quatre arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont un arrêt du 1er octobre 2026 rendu dans un litige parisien.

I. Faire constater l’insalubrité et sécuriser le loyer sans se mettre en tort

A. Logement insalubre : que faire et qui contacter, dans le bon ordre

Le premier travail consiste à qualifier la situation, car les procédures ne sont pas les mêmes. Un logement non décent, un logement non conforme aux règles d’hygiène, un logement insalubre et un immeuble en péril relèvent de compétences et de protections différentes : c’est la mise en garde constante de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, qui invite à faire remplir une fiche d’auto-évaluation avec l’aide de l’ADIL avant d’engager les démarches. L’insalubrité au sens juridique se définit ainsi : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. » (article L.1331-22 du code de la santé publique). La présence de revêtements dégradés contenant du plomb au-delà des seuils ajoute un cas automatique d’insalubrité, particulièrement surveillé quand des enfants occupent les lieux.

La première démarche appartient au locataire et elle est écrite. Le bailleur ou l’agence qui gère le bien doit être informé par lettre recommandée avec avis de réception, décrivant précisément chaque désordre, pièce par pièce, avec photos datées, et demandant les travaux dans un délai explicite. En cas de danger immédiat, un appel téléphonique en complément ne suffit jamais seul : seul l’écrit prouve la date de l’alerte. Si le bailleur accepte des travaux, l’accord doit être couché par écrit avec la liste des travaux, la date de début et le délai d’achèvement. Chaque échange, chaque visite, chaque devis se conserve : un dossier d’insalubrité se gagne avec des pièces datées, pas avec des souvenirs.

La deuxième démarche consiste à faire constater par un tiers. À Paris, le signalement passe par la mairie d’arrondissement et le service communal d’hygiène et de santé, par l’Agence régionale de santé d’Île-de-France, et par la plateforme nationale Signal Logement qui transmet aux services de l’État les signes de non-décence des logements loués. L’autorité compétente pour agir est le préfet : toute personne qui a connaissance de faits révélant une insalubrité doit le lui signaler, par tout moyen. En parallèle, un constat dressé par un commissaire de justice fige l’état des lieux à une date certaine : infiltrations, relevés d’humidité, températures, état des équipements électriques et de gaz, présence de nuisibles. Les certificats médicaux comptent aussi : crises d’asthme de l’enfant, intoxication, saturnisme, chutes liées à l’état des parties communes. Les factures d’électricité qui s’envolent à cause d’un chauffage d’appoint ou d’une isolation inexistante serviront plus tard au chiffrage.

La troisième démarche dépend de la réponse du bailleur. S’il ne répond pas ou refuse les travaux deux mois après la lettre recommandée, la commission départementale de conciliation peut être saisie : instance paritaire de proximité, contradictoire, elle aboutit souvent à un accord écrit sur les travaux et les délais. À défaut d’accord, le juge peut être saisi sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour ordonner la mise en conformité, suspendre ou réduire le loyer et allouer des dommages et intérêts. Le référé reste ouvert en cas d’urgence. Pendant toute cette phase, et c’est le point que les locataires paient le plus cher quand ils l’ignorent, le loyer reste dû tant qu’aucune décision de justice ni aucun arrêté n’en a suspendu le paiement. Celui qui cesse de payer spontanément s’expose au commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à la résiliation et à l’expulsion, alors même que le logement est objectivement indigne. La constance dans le paiement, assortie de réserves écrites, préserve l’intégralité des recours.

Un point de vocabulaire évite bien des déceptions : la décence énergétique fait désormais partie de la décence tout court, avec des seuils de consommation et des classes du diagnostic de performance énergétique qui conditionnent la mise en location. Quand le litige porte sur un logement froid et vorace en énergie, les règles du diagnostic opposable et les recours contre un diagnostic erroné complètent utilement la stratégie : le sort des logements mal classés et les recours si le diagnostic est faux éclairent ce versant du dossier.

B. Le loyer face à l’arrêté : quand la suspension devient un droit

Le basculement du dossier se produit avec l’arrêté préfectoral. L’autorité compétente « prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; 2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. » (article L.511-11 du code de la construction et de l’habitation). Avant l’arrêté, le préfet fait établir un rapport par le directeur de l’agence régionale de santé ou du service communal d’hygiène et de santé, avec visite des lieux entre six heures et vingt et une heures pour les locaux d’habitation, puis organise une procédure contradictoire : la personne qui devra exécuter les travaux dispose d’au moins quinze jours pour présenter ses observations, deux mois quand la procédure vise le syndicat des copropriétaires. En cas de danger imminent, l’arrêté peut tomber sans contradictoire préalable et prescrire les mesures indispensables dans un délai fixé, voire la démolition autorisée par le juge des référés, avec exécution d’office si le propriétaire n’agit pas.

Dès cet arrêté, le régime du loyer change de plein droit : « Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. » (article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, rédaction issue de l’ordonnance du 16 septembre 2020, telle que rappelée par la Cour de cassation). Trois précisions pratiques découlent de ce mécanisme. D’abord, la suspension démarre le premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage, pas le jour de la visite ni celui du rapport : un arrêté notifié le 20 octobre suspend le loyer dû au titre de novembre. Ensuite, les loyers versés à tort après cette date doivent être restitués ou imputés sur les loyers redevenus exigibles après la mainlevée, et cette restitution se réclame dans un délai maximal de trois ans. Enfin, les charges restent exigibles et l’aide au logement est suspendue pendant la période sans loyer, puis rétablie à la levée de l’arrêté une fois les travaux constatés.

Ce régime protecteur a une frontière nette qu’un arrêt récent a rappelée : il ne vaut que pour l’occupation d’un logement. Le 3 juillet 2025, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait suspendu les loyers d’un bail commercial au visa de l’article L.521-2 : « l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-20.553, publié au Bulletin). La cour d’appel, qui n’avait pas constaté que les locaux loués comprenaient un logement, avait privé sa décision de base légale. Cet arrêt a été rendu sous la rédaction issue de l’ordonnance du 16 septembre 2020, qui ne visait que l’occupation d’un logement. La rédaction en vigueur vise désormais aussi les locaux à usage professionnel ou commercial : pour un local mixte, commerce en rez-de-chaussée et logement à l’étage, comme pour un bail commercial frappé d’un arrêté de mise en sécurité, la version du texte applicable à la date de l’arrêté et l’articulation avec la jurisprudence se vérifient au cas par cas.

Hors arrêté, aucune suspension unilatérale n’existe. Le locataire qui estime son logement indécent mais ne dispose d’aucune mesure administrative doit continuer à payer et demander au juge la réduction ou la suspension sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en référé si l’urgence le justifie. À Paris, l’affichage en mairie et sur la façade de l’immeuble fait courir les délais aussi sûrement que la notification : surveiller ces affichages quand une procédure est en cours évite de payer des mois indus sans le savoir, comme d’ignorer la mainlevée qui fait repartir l’exigibilité.

II. Travaux, hébergement ou relogement, et indemnisation chiffrée

A. L’arrêté préfectoral : délais, astreinte, hébergement et sanctions

L’arrêté mentionne le délai d’exécution des mesures, qui ne peut pas être inférieur à un mois à compter de sa notification, et avertit qu’à son expiration le propriétaire défaillant devra une astreinte par jour de retard. Si rien n’est fait, l’autorité fait exécuter les mesures d’office, aux frais du propriétaire. Quand les travaux ont mis fin durablement au danger, le préfet prend un arrêté de mainlevée qui fait repartir le loyer. L’exécution est vérifiée contradictoirement : le propriétaire ne peut ni se soustraire aux visites de contrôle ni s’opposer à la venue des entreprises, et l’occupant est tenu de laisser exécuter les travaux dans le logement.

Le sort des occupants suit la gravité de la mesure. « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » (article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation). Cet hébergement est pris en charge par le propriétaire, l’occupant ne supportant que ses consommations d’eau, de gaz et d’électricité ; à défaut d’offre adaptée, le maire ou le préfet pourvoit à l’hébergement et en impute le coût au propriétaire. Le locataire qui refuse une proposition adaptée perd ce droit et s’expose à une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire. Après les travaux et la mainlevée, il réintègre son logement : le maintien dans l’hébergement temporaire n’est pas un droit acquis. Quand l’interdiction d’habiter est définitive, le propriétaire doit assurer le relogement durable correspondant aux besoins et possibilités des occupants, et verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer pour couvrir les frais de réinstallation. Si l’occupant refuse trois offres de relogement adaptées, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation. Au-delà de trois ans d’éviction, celle-ci est regardée comme définitive. Pendant toute la durée de l’arrêté, les locaux vacants ne peuvent ni être reloués ni être occupés à quelque usage que ce soit.

Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions pénales lourdes : « Est puni de trois ans d’emprisonnement et d’une amende de 100 000 euros le fait : -en vue de contraindre un occupant à renoncer aux droits qu’il détient en application des articles L. 521-1 à L. 521-3-1 , de le menacer, de commettre à son égard tout acte d’intimidation ou de rendre impropres à l’habitation les lieux qu’il occupe ; -de percevoir un loyer ou toute autre somme en contrepartie de l’occupation du logement, y compris rétroactivement, en méconnaissance du I de l’article L. 521-2 ; -de refuser de procéder à l’hébergement ou au relogement de l’occupant, bien qu’étant en mesure de le faire. » (article L.521-4 du code de la construction et de l’habitation). Les menaces, les coupures de fluides organisées pour faire partir l’occupant, la perception de loyers suspendus et le refus d’héberger ou de reloger caractérisent ces délits, dont les peines sont aggravées quand les faits visent des personnes vulnérables ou sont commis en bande organisée. Le volet pénal se traite par plainte, en parallèle de l’action civile devant le tribunal judiciaire.

B. L’indemnisation devant le juge : ce que disent les arrêts de 2025 et 2026

Parallèlement à la voie administrative, le juge judiciaire sanctionne le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, obligation d’ordre public que le contrat ne peut pas écarter. La Cour de cassation rappelle qu’« Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-16.682). Dans cette affaire, des locataires d’un appartement avaient fait établir un rapport d’expertise contradictoire constatant l’indécence et un préjudice d’habitabilité ; la cour d’appel les avait déboutés en se retranchant derrière les clauses du bail, état des lieux signé et connaissance des lieux. Cassation : ces motifs sont inopérants, et seule la caractérisation d’un cas de force majeure aurait pu exonérer la bailleresse. La leçon pour Paris est directe : ni la signature de l’état des lieux d’entrée, ni la mention d’une prétendue connaissance des lieux, ni une clause excluant toute indemnisation pour travaux ne dispensent le bailleur de délivrer un logement décent.

Le contentieux parisien de la surface vient de recevoir une illustration de première importance. Le 1er octobre 2026, la troisième chambre civile s’est prononcée sur une colocation à baux multiples dans un appartement parisien, où une locataire occupait une chambre privative de 6,37 mètres carrés avec accès à des espaces communs. La Cour rappelle d’abord le principe : « le bailleur d’un local à usage d’habitation est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 25-15.395). Elle précise ensuite la norme : « le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. » (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4, tel que visé par l’arrêt). Puis elle tranche la question qui divisait les cours d’appel : « en matière de colocation à baux multiples, la conformité du local loué aux normes minimales de surface s’apprécie au regard des seuls locaux privatifs affectés au locataire, l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement n’étant pris en considération que pour le respect des autres caractéristiques de décence. » La cour d’appel de Paris, qui avait additionné à la chambre une fraction des parties communes pour dépasser neuf mètres carrés, a vu son arrêt partiellement cassé : l’indemnisation pour manquement à l’obligation de délivrance devait être réévaluée à la hausse, avec renvoi devant une cour autrement composée, 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens à la charge de la bailleresse. Les chambres de service et les divisions déguisées parisiennes, fréquentes dans les beaux quartiers comme dans les immeubles faubouriens, relèvent exactement de ce raisonnement.

Le troisième enseignement concerne le temps : l’obligation de délivrance est continue et la prescription se compte en glissement. « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437). « Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. » Concrètement, une locataire entrée dans les lieux en 2005 et qui assigne en 2015 peut obtenir réparation sur les trois années précédant son assignation, et exiger les travaux tant que le désordre dure. Attendre n’éteint donc pas le droit, mais chaque année d’inaction ampute d’autant la période indemnisable : agir tôt, c’est chiffrer large.

Le chiffrage, justement, combine plusieurs postes. La réduction du loyer, proportionnée à la perte de jouissance et à la durée, souvent exprimée en pourcentage du loyer mensuel sur la période de trouble. Les dommages et intérêts pour trouble de jouissance, que le juge apprécie selon la gravité, la durée et la composition du foyer, avec une attention particulière aux enfants et aux personnes fragiles. Le remboursement des frais exposés : nuits d’hôtel pendant les travaux les plus lourds, garde-meubles, surcoût de chauffage, frais de constat de commissaire de justice, parfois frais de déménagement vers un relogement. L’indemnité de trois mois du nouveau loyer en cas d’interdiction définitive d’habiter, due par le propriétaire défaillant. Et, quand le comportement du bailleur caractérise une faute détachable, menaces ou manœuvres pour faire partir l’occupant, le volet pénal de l’article L.521-4 ouvre une réparation complémentaire devant le juge répressif. Le dossier qui porte ces demandes devant le tribunal judiciaire de Paris comprend le bail et ses avenants, les lettres recommandées et leurs accusés, le constat de commissaire de justice, l’arrêté et sa notification ou son affichage, les rapports de l’agence régionale de santé ou du service communal d’hygiène, les photographies datées, les certificats médicaux, les factures et les attestations de proches ou de voisins. La saisine préalable de la commission départementale de conciliation, quand elle a eu lieu, figure en tête du dossier : elle démontre la bonne foi et la chronologie des refus.

Conclusion

Un logement insalubre ne se traite ni par la résignation ni par la rupture unilatérale du paiement : il se traite par l’écrit, le constat et la procédure. Alerter le bailleur par lettre recommandée, signaler au préfet, à la mairie et à l’agence régionale de santé, faire dresser un constat, saisir la commission de conciliation puis le juge, et laisser l’arrêté préfectoral déclencher la suspension du loyer, l’hébergement ou le relogement : chaque étape protège la suivante. Les arrêts rendus entre 2025 et 2026 confirment que le bailleur ne s’abrite ni derrière les clauses du bail ni derrière les parties communes d’une colocation, et que seule la force majeure l’exonère. L’action en travaux ne se prescrit pas tant que le désordre dure, et l’indemnisation remonte sur les trois années précédant la demande : à Paris comme ailleurs en Île-de-France, le temps joue pour celui qui écrit vite et qui prouve méthodiquement.