Les premières pluies soutenues de l’automne ont un don redoutable : elles révèlent les faiblesses des terrasses. Dans les copropriétés, le scénario se répète chaque année à la même saison. Le copropriétaire du dernier étage profite d’une terrasse réservée à son usage exclusif, aménagée avec soin, dalles, bacs à fleurs et parfois véranda. L’occupant de l’appartement situé juste en dessous découvre, lui, des auréoles au plafond, un enduit qui cloque, puis un dégât des eaux caractérisé. Chacun se renvoie la facture : le bénéficiaire de la terrasse estime que l’étanchéité concerne tout l’immeuble, le syndicat des copropriétaires répond que la terrasse est privative et que celui qui en jouit doit assumer.

La réponse du droit est plus nuancée, et elle a été rappelée avec une netteté remarquable par la cour d’appel de Paris le 28 mai 2025. Quand l’infiltration vient de la vétusté normale de l’étanchéité, la dépense est collective, même si la terrasse est réservée à un seul copropriétaire. En revanche, tout ce que ce bénéficiaire a ajouté ou négligé sur sa terrasse — dallage, véranda à déposer, plantations, défaut d’entretien de ses aménagements — reste à sa charge, et il ne répond des dommages que s’ils proviennent de son fait. Autrement dit : le gros œuvre vieillissant se paie ensemble, les aménagements personnels se paient seul. Cette distinction commande tout : le vote des travaux en assemblée générale, la mise en demeure du syndic et, en cas de procès, la répartition finale des frais.

Deux réserves s’imposent avant d’entrer dans le détail. D’abord, chaque règlement de copropriété a sa propre rédaction : certains mettent expressément l’entretien courant de la terrasse à la charge du bénéficiaire, d’autres restent muets, et cette rédaction change l’issue du litige. Ensuite, la cause exacte de l’infiltration — vétusté de l’étanchéité, fissure du gros œuvre, percement du revêtement par un aménagement, engorgement des évacuations — ne se devine pas depuis un canapé : elle se prouve par constat et, le plus souvent, par expertise. Les développements qui suivent expliquent la méthode et les textes, ils ne remplacent ni la lecture du règlement ni la preuve technique.

I. L’étanchéité vieillissante se paie ensemble, les aménagements se paient seul

A. Une terrasse à usage exclusif n’est pas une partie privative

Le malentendu le plus fréquent tient à une confusion entre jouissance et propriété. Beaucoup de copropriétaires lisent dans leur règlement que la terrasse est « réservée à l’usage exclusif » d’un lot et en déduisent qu’elle est privative, donc que tout ce qui la concerne leur incombe — ou, symétriquement, que le bénéficiaire en est le propriétaire et doit tout assumer. Les deux lectures sont fausses. La loi du 10 juillet 1965 définit les parties privatives comme les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, dont chaque copropriétaire a la propriété exclusive :

« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » (article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Mais un droit de jouissance exclusive n’est pas un droit de propriété. La cour d’appel de Paris l’a dit sans détour dans son arrêt du 28 mai 2025, à propos d’un duplex parisien des huitième et neuvième étages bénéficiant d’une terrasse à jouissance exclusive, où le règlement se contredisait en qualifiant cette terrasse tantôt de partie commune tantôt de partie privative :

« C’est donc à juste titre que M. et Mme [R] font valoir une contradiction dans le règlement de copropriété, un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’étant pas un droit de propriété et ne pouvant constituer la partie privative d’un lot de copropriété (C. Cass. 3ème civ., 6 juin 2007, n° 06-13.477). » (CA Paris, pôle 4, chambre 2, 28 mai 2025, RG 21/03603)

La conséquence est décisive : la terrasse reste, dans son gros œuvre, une partie commune. L’article 3 de la loi répute parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre des bâtiments :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : […] le gros oeuvre des bâtiments […] » (article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

L’étanchéité d’une terrasse qui couvre le logement du dessous participe du gros œuvre : elle protège l’immeuble, pas seulement le confort du bénéficiaire. Quand elle vieillit normalement, sa réfection est donc une dépense de conservation des parties communes, répartie entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes. La cour d’appel de Paris en a tiré la conclusion logique, en visant la jurisprudence de la Cour de cassation sur la vétusté :

« Il résulte de ces éléments et des stipulations des articles 9 et 12 du règlement de copropriété que les frais de réfection de la terrasse du neuvième étage doivent être mis intégralement à la charge de la copropriété (C. Cass. 3ème civ., 30 mai 1995, n° 93-17.905). » (CA Paris, pôle 4, chambre 2, 28 mai 2025, RG 21/03603)

Dans cette affaire, le tribunal puis la cour ont annulé les résolutions d’assemblée générale qui imputaient au couple bénéficiaire une partie du coût, condamné le syndicat à prendre en charge la démolition du complexe et du dallage existant puis la réfection complète avec étanchéité conforme aux règles de l’art, et dispensé les époux de toute participation aux frais de procédure. Le chantier avait été chiffré à plus de trente mille euros en charges communes : l’enjeu financier justifie à lui seul de vérifier la qualification avant de voter.

La Cour de cassation, de son côté, rappelle régulièrement que l’interprétation du règlement de copropriété relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, pourvu qu’elle ne dénature pas le document. Dans un arrêt du 7 janvier 2021 concernant des terrasses parisiennes classées, elle a ainsi validé une cour d’appel qui distinguait, à partir du règlement, les ouvrages privatifs — mis à la charge des seuls bénéficiaires — et les réseaux d’étanchéité et d’évacuation des eaux, utiles à tous et financés collectivement :

« par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du règlement de copropriété » (Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 19-19.459)

La leçon pratique est simple : avant de se battre sur les montants, il faut lire le règlement, articles par articles, et repérer ce qu’il dit exactement des terrasses, de l’étanchéité et des charges. C’est ce document, confronté aux articles 2 et 3 de la loi, qui départage le collectif du privatif.

B. Le bénéficiaire répond seulement de ce qui vient de son fait

Si le gros œuvre vieillissant se paie ensemble, le bénéficiaire de la terrasse n’est pas pour autant déchargé de tout. Les règlements de copropriété contiennent très souvent une clause qui le rend responsable des dommages provenant de son fait et des aménagements qu’il a réalisés : plantations dont les racines percent l’étanchéité, jardinières percées, véranda fixée dans le revêtement, parabole scellée, dalle cassée puis mal rescellée, évacuations bouchées par des feuilles qu’il n’a pas retirées. Dans l’affaire parisienne de 2025, le règlement prévoyait ainsi que le bénéficiaire « Le co-propriétaire qui bénéficiera de la jouissance exclusive de la terrasse sera personnellement responsable de tous dommages, tels que fissures, fuites, etc … provenant de son fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’il aurait effectués. » (CA Paris, pôle 4, chambre 2, 28 mai 2025, RG 21/03603), tout en réservant à la collectivité « les gros travaux résultant d’une vétusté normale ». C’est l’articulation standard : vétusté collective, fait personnel individuel.

Concrètement, le bénéficiaire supporte donc, sur ses deniers, la dépose et la repose de ses propres installations quand le chantier collectif l’exige. Dans l’arrêt parisien, les juges ont mis à la charge exclusive des époux le déplacement et le stockage des bacs à fleurs ainsi que le démontage, le stockage et le remontage de leur véranda, pendant que le syndicat finançait la démolition du complexe d’étanchéité, sa réfection et le nouveau dallage. Cette répartition correspond à la logique de l’article 9 de la loi, qui autorise les travaux d’intérêt collectif jusque sur les parties privatives sans altération durable, et qui ouvre droit à indemnité en cas de préjudice :

« Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. » (article 9, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

« Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. » (article 9, III, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Le point dur du dossier reste la preuve de la cause. Le syndicat qui veut faire payer le bénéficiaire doit démontrer que le désordre provient de son fait ou de ses aménagements ; le bénéficiaire qui veut faire payer la collectivité doit établir la vétusté de l’étanchéité. Dans l’arrêt de 2025, la cour a relevé qu’il n’était démontré ni que les époux étaient responsables des dommages, ni même que les dalles étaient vétustes — de sorte que leur remplacement n’était que la conséquence des travaux sur le gros œuvre rendus nécessaires par la vétusté de l’étanchéité. Sans preuve technique, l’imputation privative s’effondre. D’où l’importance d’une expertise : constats d’huissier datés avec photographies après chaque épisode pluvieux, échange de courriers avec le syndic, puis, si le désaccord persiste, expertise judiciaire en référé pour faire dire à un technicien d’où vient l’eau. Un site spécialisé des pathologies de toiture raconte ainsi un litige où, face à l’inertie du syndic, le copropriétaire a obtenu en référé la désignation d’un expert dont le rapport a imposé la réfection de l’étanchéité — et où le syndicat, condamné à plus de vingt-quatre mille euros, a vainement contesté en appel la prise en charge de la dépose des dalles de protection (CA Versailles, 3 décembre 2007, n° 06/00244, cité par toiture.pro). Le récit vaut ce que vaut une source sectorielle, mais la méthode qu’il illustre est la bonne : faire constater tôt, par écrit, par un tiers.

Les copropriétaires contribuent ensuite aux charges de conservation des parties communes proportionnellement à la valeur de leurs lots, comme le prévoit l’article 10 :

« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes […] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots […] » (article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

C’est donc l’ensemble de la copropriété qui finance la réfection de l’étanchéité vétuste, y compris le bénéficiaire de la terrasse à hauteur de ses tantièmes — ni plus, ni moins. Toute résolution d’assemblée générale qui lui imputerait seul le coût du gros œuvre peut être annulée, comme à Paris en 2020 puis en appel en 2025.

II. Contraindre le bon payeur sans se tromper de procédure

A. Du constat à l’assemblée générale : l’ordre des démarches

La première erreur consiste à attendre que le plafond s’effondre. Dès les premières traces, le voisin du dessous doit déclarer le sinistre à son assurance multirisque habitation et écrire au syndic, en lettre recommandée, avec photographies et dates des épisodes pluvieux. Le bénéficiaire de la terrasse, de son côté, a intérêt à laisser accéder à sa terrasse pour les investigations : refuser l’accès retarde la preuve et nourrit les soupçons sur ses aménagements. Chacun conserve l’ensemble des échanges : en copropriété, le dossier écrit fait souvent la différence entre la dépense votée sereinement et le procès de cinq ans.

Le syndic, une fois alerté, n’a pas le droit de rester spectateur. La loi lui confie l’administration de l’immeuble et sa conservation, et l’autorise à agir seul en cas d’urgence :

« d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

En pratique, une infiltration active qui dégrade un logement justifie des mesures conservatoires rapides — bâchage, dégorgement des évacuations, sondages — avant le vote d’une réfection complète en assemblée générale. La carence prolongée du syndic engage sa responsabilité professionnelle : les juges sanctionnent le syndic qui laisse des infiltrations connues perdurer des années sans faire voter les travaux ni diligenter d’expertise. Si le syndic reste inerte, tout copropriétaire peut le mettre en demeure, saisir le conseil syndical et, au besoin, demander en justice la désignation d’un expert puis l’exécution des travaux.

Le vote en assemblée générale doit ensuite distinguer soigneusement les deux enveloppes : d’un côté la réfection du gros œuvre et de l’étanchéité, dépense commune répartie aux tantièmes ; de l’autre les travaux privatifs — dépose et repose de la véranda, des dalles décoratives, des bacs — imputés au seul bénéficiaire. Voter un montant global indifférencié, comme l’avait fait l’assemblée parisienne de novembre 2017 en mélangeant charges communes et quote-part du lot, expose les résolutions à l’annulation. Et l’annulation se demande vite : la contestation d’une décision d’assemblée générale doit être introduite, à peine de déchéance, dans les deux mois de la notification du procès-verbal :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Ce délai de deux mois est un couperet : passé ce stade, la résolution s’applique même si la répartition était contestable. Le copropriétaire qui vote contre une imputation abusive — ou qui s’abstient de voter — doit donc faire notifier son opposition et saisir le tribunal judiciaire dans ce délai, en visant précisément les résolutions litigieuses. C’est ce qu’avaient fait les époux parisiens dès janvier 2018 contre l’assemblée de novembre 2017, avec succès.

Le procès gagné réserve une dernière satisfaction, souvent ignorée : le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée ne participe pas aux frais de procédure restés en dépense commune. La cour d’appel de Paris l’a rappelé en toutes lettres :

« Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. » (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que la cour d’appel de Paris a appliqué en toutes lettres le 28 mai 2025)

Autrement dit, gagner contre son syndicat ne coûte pas deux fois : ni les dépens, ni les condamnations au titre des frais d’avocat, ni les honoraires de l’avocat du syndicat ne peuvent être reportés sur le gagnant, sauf décision contraire motivée par l’équité.

B. Le voisin du dessous, même locataire, peut agir directement

Celui qui subit l’eau n’est pas condamné à attendre que la copropriété s’organise. Le voisin du dessous — propriétaire occupant comme locataire — dispose de sa propre action en trouble anormal de voisinage. Depuis la loi du 15 avril 2024, le principe est codifié à l’article 1253 du code civil :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil)

Des infiltrations répétées qui tachent les plafonds, dégradent les peintures et imposent de shunter une pièce ne relèvent pas des inconvénients normaux de la vie collective : elles constituent un trouble anormal, réparable sans qu’il soit besoin de prouver une faute. La Cour de cassation l’a encore illustré le 20 novembre 2025 en jugeant qu’un simple occupant peut agir en réparation :

« Il est jugé que l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit (3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954, publié). » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-16.342)

« Il s’en déduit qu’un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint. » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-16.342)

Le locataire du dessous peut donc agir contre le responsable sans attendre l’autorisation de son bailleur, et le bailleur lui-même peut agir pour la dégradation de son bien. Contre qui diriger l’action ? Contre le syndicat des copropriétaires lorsque l’eau vient des parties communes — la loi le dit expressément :

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Et contre le bénéficiaire de la terrasse lorsque le désordre provient de ses aménagements ou de son défaut d’entretien, sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Les deux actions peuvent coexister : le juge répartit selon la cause, que l’expertise a établie. C’est aussi pour cela que le bénéficiaire a intérêt à entretenir normalement sa terrasse — nettoyage des évacuations avant l’automne, vérification des joints, signalement rapide des fissures — et à conserver les factures d’entretien : en cas de litige, ces pièces démontrent que l’infiltration ne vient pas de sa négligence mais de la vétusté du gros œuvre.

À Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens multiplient les terrasses en toiture et les cours intérieures aménagées, ce contentieux alimente régulièrement les chambres civiles du tribunal judiciaire. L’arrêt parisien de mai 2025, rendu par la cour d’appel de Paris, fixe désormais un mode d’emploi lisible pour ces dossiers franciliens : vérifier la contradiction du règlement, faire établir la vétusté par expertise, voter deux enveloppes distinctes et contester dans les deux mois. Quand le litige se noue malgré ces précautions, le recours à un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de cadrer la mise en demeure du syndic, la demande d’expertise en référé et, s’il le faut, l’assignation en annulation des résolutions et en réparation.

Un dernier point d’assurance, souvent décisif pour le calendrier : le dégât des eaux du voisin du dessous relève en principe de sa propre multirisque habitation pour les embellissements, avec recours de l’assureur contre le responsable final, tandis que la réfection du gros œuvre relève de l’assurance de l’immeuble et du vote des copropriétaires. Déclarer vite, des deux côtés, évite que l’assureur n’oppose une aggravation du dommage par abstention. Les franchises et les plafonds se discutent ensuite, une fois la cause établie et le bon payeur identifié.

Conclusion

L’eau qui traverse une terrasse à jouissance exclusive ne fait pas de son bénéficiaire le payeur automatique du chantier. Quand l’étanchéité a vieilli normalement, c’est la collectivité des copropriétaires qui finance la réfection, parce que l’étanchéité protège l’immeuble tout entier. Le bénéficiaire, lui, assume ses aménagements — véranda à déposer, dallage décoratif, bacs et plantations — et ne répond des dommages que s’ils viennent de son fait. Le voisin du dessous n’attend pas : constat, déclaration d’assurance, courrier au syndic, expertise si nécessaire, action en trouble anormal de voisinage contre le syndicat ou contre le bénéficiaire selon la cause. Et si l’assemblée générale vote une répartition abusive, la contestation se joue dans les deux mois de la notification du procès-verbal, avec à la clé, en cas de succès, la dispense de participer aux frais de procédure. L’automne révèle les fuites ; la méthode, elle, ne dépend pas de la saison.