Vous avez acheté votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. La banque a financé l’opération par un prêt relais d’un ou deux ans, adossé à la vente attendue. Puis le marché s’est figé, les visites se sont espacées, les offres reçues sont restées très en dessous du prix espéré, et l’échéance du relais est arrivée sans que la vente ait eu lieu. La banque prononce alors la déchéance du terme, réclame d’un coup le capital, les intérêts et les frais, et un commissaire de justice menace de saisir l’un de vos biens pour le faire vendre aux enchères. Payer deux logements à la fois était déjà difficile ; rembourser le relais au comptant est tout simplement impossible.

Le dossier de surendettement déposé devant la commission de la Banque de France peut-il bloquer cette mécanique ? La recevabilité suspend-elle la saisie immobilière engagée par la banque ? Pouvez-vous vendre vous-même le bien pendant la procédure, demander un délai pour vendre, ou obtenir l’effacement du solde qui restera dû après la vente ? Et comment prouver votre bonne foi quand la banque soutient que vous refusez de baisser le prix ? Cet article répond à ces questions dans l’ordre où elles se posent : d’abord ce que la banque du prêt relais peut exiger une fois l’échéance passée, ensuite ce que le dossier de surendettement suspend réellement, puis les issues possibles quand le bien reste invendu, de la vente autorisée par le juge jusqu’aux mesures imposées et au rétablissement personnel.

I. Le prêt relais arrivé à échéance sans vente : ce que la banque exige et ce que le dossier de surendettement suspend

A. La déchéance du terme du prêt relais : calculer la somme réclamée et mesurer la menace de saisie

Le prêt relais est une avance consentie par la banque sur le prix de vente futur de votre bien actuel. En pratique, l’établissement avance entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, pour une durée d’un à deux ans, et le capital n’est remboursé qu’au jour où le prix de vente est encaissé. Quand le nouveau bien coûte plus cher que l’ancien, le relais dit sec est complété par un prêt amortissable classique ; pendant toute la période intermédiaire, vous supportez donc à la fois les échéances de l’ancien prêt s’il n’est pas soldé, les intérêts mensuels du relais et les échéances du nouveau prêt. Certains contrats prévoient une franchise totale d’intérêts, auquel cas vous ne réglez chaque mois que la cotisation d’assurance, les intérêts courant jusqu’à la vente.

Lorsque l’échéance contractuelle arrive sans vente, la banque met d’abord en demeure, puis prononce la déchéance du terme : la totalité du capital restant dû, les intérêts courus et les frais deviennent exigibles immédiatement. La première tâche consiste à calculer et à vérifier ce décompte, ligne par ligne : capital du relais, intérêts mensuels accumulés, cotisations d’assurance, indemnités contractuelles et frais de recouvrement. Tout poste doit correspondre au contrat signé et aux relevés : un taux d’intérêt erroné, des indemnités calculées sur une base inexacte ou des frais sans fondement contractuel se contestent, d’abord par écrit auprès de la banque, puis devant la commission et, s’il le faut, devant le juge. La vérification du décompte n’est pas une formalité : c’est elle qui fixe le montant déclaré au passif du dossier de surendettement et, plus tard, l’assiette des mesures de traitement.

La menace qui suit la déchéance du terme est la saisie immobilière de l’un des deux logements, généralement celui dont la vente était attendue, parfois le nouveau bien selon les garanties prises. La banque, munie d’un titre exécutoire, fait délivrer un commandement de payer valant saisie, publié au service de la publicité foncière, puis l’affaire est portée devant le juge de l’exécution pour être orientée vers la vente amiable ou la vente forcée. À ce stade, chaque semaine compte : tant que le juge de l’exécution n’a pas ordonné la vente forcée, le dépôt d’un dossier de surendettement déclaré recevable produit son plein effet suspensif, comme on le verra. Une fois la vente forcée ordonnée, la donne change et seule une démarche ciblée permet encore d’obtenir un report de l’adjudication. Si votre crédit principal suit le même sort, les règles applicables à la déchéance du terme d’un prêt immobilier classique, que nous avons décrites dans notre analyse consacrée au dossier de surendettement après la déchéance du terme du prêt immobilier prononcée par la banque, s’appliquent de la même façon au solde du relais.

B. La recevabilité du dossier : suspendre les poursuites de la banque, sauf la vente forcée déjà ordonnée

Le dossier se dépose devant la commission de surendettement du département de votre domicile, avec l’état complet de vos ressources, de vos charges, de votre patrimoine et de l’ensemble de vos dettes, y compris le prêt relais, le prêt principal ancien s’il subsiste et le nouveau prêt amortissable. Le bénéfice des mesures de traitement est ouvert par la loi « aux personnes physiques de bonne foi », et la situation de surendettement est caractérisée par « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ». Le fait d’être propriétaire de deux logements au moment du dépôt ne fait pas obstacle par lui-même à la recevabilité : la loi précise déjà que « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement ». Autrement dit, posséder un bien qui ne se vend pas n’empêche pas d’être déclaré recevable, dès lors que les mensualités cumulées dépassent manifestement vos ressources.

L’effet recherché en urgence est la suspension des poursuites. La loi dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ». Concrètement, dès la décision de recevabilité, la banque du prêt relais ne peut plus engager de nouvelle saisie, et les procédures déjà engagées contre vos biens sont suspendues ; les cessions de salaire que vous auriez consenties sont également suspendues, à l’exception de celles qui portent sur des dettes alimentaires. C’est cette suspension qui vous rend du souffle pour organiser la vente dans de bonnes conditions au lieu de la subir.

Il existe toutefois une limite redoutable, et c’est elle qui commande de déposer sans attendre : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées ».

La Cour de cassation l’a jugé en ces termes : « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées » (Cass. 2e civ., 5 septembre 2019, n° 18-15.547). Après le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée, la recevabilité ne suffit donc plus : il faut que la commission saisisse elle-même le juge de l’exécution et démontre des causes graves, par exemple une vente amiable imminente à un prix qui désintéresse les créanciers. Avant ce jugement, en revanche, la suspension joue pleinement. Le calendrier procédural est décisif : déposez dès la mise en demeure ou le commandement, sans attendre l’audience d’orientation.

Si la commission déclare votre demande irrecevable, ou si la banque conteste la recevabilité devant le juge, vous disposez d’un recours devant le juge des contentieux de la protection dans les quinze jours de la notification, selon les informations officielles de l’administration (service-public.fr : le surendetté peut contester la décision d’irrecevabilité dans les 15 jours qui suivent sa notification). Ce recours est suspensif en pratique dans l’attente du jugement, et le juge réexamine l’ensemble de votre situation au jour où il statue. Ne laissez pas passer ce délai : une contestation tardive est irrecevable et la banque reprend ses poursuites.

II. La maison invendue pendant la procédure : vendre, rééchelonner ou effacer ce que la vente ne couvre pas

A. Vendre le bien pendant la procédure : obtenir l’autorisation du juge, gagner du temps et démontrer sa bonne foi

Déposer un dossier ne signifie pas renoncer à vendre : au contraire, la commission attend du débiteur propriétaire qu’il poursuive activement la vente du bien devenu inutile depuis l’achat du nouveau logement. Mais attention, une fois la procédure engagée, vous ne disposez plus librement de votre patrimoine. La loi frappe de déchéance « Toute personne qui, sans l’accord de ses créanciers, de la commission ou du juge, a aggravé son endettement en souscrivant de nouveaux emprunts ou aura procédé à des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure de traitement de la situation de surendettement ou de rétablissement personnel ou pendant l’exécution du plan ou des mesures prévues à l’article L. 733-1 ou à l’article L. 733-4 ». Vendre sans autorisation, consentir une hypothèque nouvelle, vider un compte d’épargne pour financer des travaux destinés à mieux vendre sans en référer à personne : chacun de ces actes peut vous faire perdre le bénéfice de toute la procédure. La règle pratique est simple : avant tout acte important sur vos biens, saisissez le juge des contentieux de la protection d’une demande d’autorisation, en joignant l’estimation du bien, le projet d’acte et l’emploi prévu du prix.

Les juges autorisent couramment la vente amiable quand elle sert les intérêts de tous. Le tribunal judiciaire de Nantes l’a ainsi jugé le 10 juillet 2026 : « L’article L. 761-1 du code de la consommation impose au débiteur de saisir le juge des contentieux avant de procéder à des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure de traitement de la situation de surendettement », puis, relevant que « En l’espèce, la vente de l’immeuble de Monsieur et Madame [C] est conforme aux mesures, le prix est conforme à une attestation de valeur vénale du cabinet EFFICTY de Monsieur [J] [A] et cela est de nature à résorber partiellement l’endettement », il a autorisé les débiteurs à vendre pendant un moratoire de vingt-quatre mois accordé dans l’attente de la vente (TJ Nantes, 10 juillet 2026, RG 26/01907). Trois enseignements pour votre dossier : faites établir une attestation de valeur vénale par un professionnel, vendez à un prix conforme à cette estimation, et montrez que le prix réduira réellement l’endettement. Une vente bradée à un proche ou un prix déconnecté du marché expose au refus du juge et aux critiques des créanciers.

Quand la vente demande du temps, la commission peut vous l’accorder : elle peut « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans », et pendant cette suspension, sauf décision contraire, le paiement des intérêts est lui-même suspendu, seuls les intérêts sur le capital restant dus au taux légal pouvant continuer à courir. C’est exactement le mécanisme du moratoire accordé dans l’affaire nantaise : vingt-quatre mois pour vendre sans subir les échéances. Pour l’obtenir, présentez un dossier de vente crédible, avec mandat de vente, historique des visites et des offres, et baisses de prix déjà consenties. Un bien simplement mis en vente à un prix figé depuis un an sans aucune adaptation ne convainc ni la commission ni le juge.

C’est ici que se joue la question de la bonne foi, que la banque ne manquera pas de soulever en soutenant que vous organisez l’invendu pour garder le bien. La Cour de cassation a rappelé le 21 mai 2026 que « Il résulte de ce texte, qui n’ouvre le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement qu’aux personnes physiques de bonne foi, que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement » (Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-20.970). Dans cette affaire, la Cour a cassé un jugement qui déduisait la mauvaise foi du couple du seul comportement du mari, lequel avait notamment, selon les juges du fond, bloqué la procédure de vente d’un bien immobilier de succession. Deux leçons : d’une part, chacun des co-emprunteurs est examiné séparément, de sorte que l’attitude de l’un ne condamne pas automatiquement l’autre ; d’autre part, faire obstacle à la vente d’un bien, refuser de baisser un prix manifestement surévalué ou laisser passer des offres sérieuses sont des indices de mauvaise foi que les juges retiennent. À l’inverse, la Cour admet que l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond : « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond » (Cass. 2e civ., 2 juillet 2020, n° 18-26.213). Constituez donc, dès le dépôt, un classeur de bonne foi : mandats successifs, comptes rendus de visites, offres reçues et refusées avec leurs motifs, expertises, baisses de prix, entretiens avec la banque. Ce classeur est votre meilleure réponse à une contestation de la banque.

Enfin, sachez que la présence d’un bien immobilier oriente la procédure vers la recherche d’un accord : la loi prévoit que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers ». La banque du relais sera donc invitée à négocier un plan : prolongation du relais, transformation en prêt amortissable, différé d’amortissement le temps de vendre. Un accord négocié à ce stade, même imparfait, vaut souvent mieux que des mesures imposées, car il préserve votre maîtrise du calendrier de vente.

B. Quand la vente ne suffit pas : rééchelonner le solde, réduire la dette restante et envisager le rétablissement personnel

La vente, même réussie, laisse fréquemment un solde impayé : prix inférieur au capital du relais augmenté des intérêts, frais de saisie déjà exposés, indemnités contractuelles. Pour ce reliquat, la commission peut imposer des mesures sans l’accord de la banque. Elle peut d’abord « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ; en cas de déchéance du terme, le délai de report ou de rééchelonnement peut atteindre la moitié de la durée qui restait à courir avant la déchéance ». Cette dernière précision est précieuse pour le prêt relais : même après la déchéance prononcée par la banque, le rééchelonnement imposé peut courir jusqu’à la moitié de la durée qui restait à courir avant cette déchéance, avec imputation des paiements d’abord sur le capital et un taux d’intérêt qui peut être réduit jusqu’au taux légal. Sur un relais de deux ans dénoncé au bout d’un an, cela peut représenter un rééchelonnement d’une année complète à taux réduit, le temps d’absorber le solde sans retomber dans l’impasse.

Si le bien a été vendu aux enchères, la loi organise en outre l’allègement du solde restant dû sur le logement : « En cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d’une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit ou aux sociétés de financement après la vente, après imputation du prix de vente sur le capital restant dû ». Après imputation du prix sur le capital, la commission peut donc réduire la fraction restante et l’assortir d’un rééchelonnement calculé sur vos capacités réelles. L’adjudication à vil prix ne vous laisse pas seul face à une dette perpétuelle : le prix s’impute d’abord sur le capital, puis le solde peut être réduit et étalé. Vérifiez avec soin le décompte d’imputation produit par la banque après la vente, car toute erreur sur l’imputation majore indûment le reliquat.

Quand ni la vente ni le rééchelonnement ne permettent de redresser la situation, parce que les deux prêts cumulés dépassent durablement toute capacité de remboursement, la commission examine l’orientation vers le rétablissement personnel. La loi vise le débiteur « dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement », et prévoit que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire », c’est-à-dire l’effacement des dettes sans vente. Avec deux biens immobiliers, vous ne relevez en principe pas de cette voie sans liquidation : la commission peut alors, avec votre accord, saisir le juge aux fins d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation, dans le cadre duquel les biens sont vendus par un liquidateur et les dettes effacées pour ce qui n’a pu être payé. L’orientation vers cette procédure se conteste devant le juge, et votre accord est requis pour la saisine : ne donnez pas cet accord sans avoir mesuré ce que la vente d’un seul des deux biens, associée à des mesures imposées, permettrait déjà d’apurer.

Parallèlement à la procédure de surendettement, le juge peut accorder des délais de grâce de droit commun : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Devant le juge des contentieux de la protection saisi d’une contestation des mesures, ou devant le juge de l’exécution, ces délais permettent de geler les majorations et les pénalités de retard pendant le temps accordé et de suspendre les procédures d’exécution engagées. Ils ne se cumulent pas mécaniquement avec le moratoire de la commission, mais ils offrent un levier complémentaire quand une vente est engagée et qu’il manque quelques mois pour la conclure au bon prix.

À Paris et en Île-de-France, quelques repères pratiques méritent d’être rappelés. La commission compétente est celle de votre domicile : pour un débiteur domicilié à Paris, le dossier se dépose auprès de la commission de Paris via les services de la Banque de France, et le juge compétent en cas de contestation est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Joignez dès le dépôt les pièces qui font la différence dans un dossier de relais : les deux actes d’acquisition, le contrat de prêt relais et son tableau d’amortissement, la mise en demeure et la notification de déchéance du terme, le décompte détaillé de la banque, les mandats de vente successifs, les attestations de valeur vénale et l’historique des offres reçues. Les délais d’instruction parisiens étant ce qu’ils sont, un dossier complet dès le premier envoi évite les demandes de pièces complémentaires qui retardent la recevabilité, et donc la suspension des poursuites de la banque. Anticipez aussi le sort du nouveau logement : s’il est grevé d’un prêt amortissable distinct du relais, sa mensualité entre dans le calcul du reste à vivre et conditionne le montant des mensualités que la commission pourra imposer sur le solde du relais.

Conclusion

Le prêt relais non remboursé faute de vente n’est pas une fatalité procédurale : la déchéance du terme prononcée par la banque rend tout exigible, mais le dossier de surendettement déclaré recevable suspend les poursuites, à condition d’être déposé avant que le juge de l’exécution n’ordonne la vente forcée, faute de quoi seul ce juge, saisi par la commission pour causes graves, pourra reporter l’adjudication. Pendant la procédure, vendez avec l’autorisation du juge à un prix attesté par un professionnel, sollicitez le moratoire de deux ans pour vendre dans de bonnes conditions, et constituez la preuve de vos efforts pour répondre par avance à toute contestation de votre bonne foi, examinée séparément pour chaque co-emprunteur. Si la vente laisse un solde, le rééchelonnement imposé, la réduction du reliquat après vente forcée et, en dernier ressort, le rétablissement personnel permettent d’éteindre ce qu’aucun effort raisonnable de vente n’aura pu couvrir. Déposez tôt, chiffrez juste et vendez au prix du marché : ce sont ces trois réflexes qui transforment un relais bloqué en dossier traitable.