Vous louez vos terres à un maraîcher et, en passant devant la parcelle, vous découvrez des arceaux plastiques là où poussait du blé, puis une serre de plusieurs centaines de mètres carrés adossée au hangar. Aucun courrier ne vous a prévenu, aucun accord ne vous a été demandé. Le fermage, lui, n’a pas bougé. Faut-il exiger le démontage immédiat, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire résilier le bail, ou au contraire accepter l’installation et en tirer les conséquences sur le loyer et la fin du bail ? La réponse n’est ni l’expulsion automatique ni la résignation : le statut du fermage distingue les moyens culturaux que le preneur peut décider seul, les travaux qui exigent votre accord exprès ou tacite, et les constructions qui relèvent à la fois du bail et de l’autorisation d’urbanisme. Un arrêt récent de la cour d’appel de Grenoble, rendu le 10 mars 2026 dans un litige opposant des bailleurs à un preneur maraîcher qui avait aménagé un abri à ovins sans leur accord et planté sans autorisation, rappelle la ligne de partage : le défaut d’autorisation, à lui seul, ne compromet pas la bonne exploitation du fonds et ne suffit pas à faire résilier le bail. La première partie expose ce que le fermier peut installer seul et ce qui exige votre accord, de la lettre recommandée préalable jusqu’à la déclaration en mairie. La seconde décrit votre réaction quand les serres sont déjà montées : quand la résiliation est envisageable, et comment se règlent l’indemnité, la remise en état et le loyer à la sortie. Ces questions prolongent le contentieux du statut du fermage, dont les arrêts marquants de l’année sont présentés dans la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption.
I. Le fermier peut cultiver à sa main, mais ne peut pas construire sans votre accord
A. Les moyens culturaux et les petits ouvrages relèvent de la décision du preneur, sous simple information
Le preneur est le chef de son exploitation : le choix des cultures, des rotations et des techniques lui appartient, et le bailleur ne peut pas lui imposer un assolement ni lui interdire une production au seul motif qu’elle déplaît. Le texte qui organise cette liberté est l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime : « Nonobstant les dispositions de l’article 1766 du code civil mentionnées à l’article L. 411-27 , le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. » Les tunnels plastiques démontables, les voiles de forçage et les petits arceaux sans fondation entrent naturellement dans ces moyens culturaux : ils ne modifient ni la structure du sol ni la destination du fonds, ils se posent et se retirent au rythme des saisons, et ils améliorent les conditions de l’exploitation en protégeant les cultures et en allongeant les récoltes. Le passage d’une parcelle de céréales à du maraîchage sous abri froid relève du même raisonnement, dès lors que la terre reste une terre cultivée et que l’ouvrage reste réversible.
Cette liberté n’est pas une dispense d’information. Le même article impose au preneur, à défaut d’accord amiable, une formalité précise : « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. » (l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime) Le preneur qui monte des tunnels sans vous avoir écrit prend donc déjà un risque, même si l’ouvrage est léger. De votre côté, le délai de réaction est bref : « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. » (l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime) Passé ce délai de quinze jours sans saisine, le preneur peut exécuter ses travaux, et votre silence vous sera opposé. Concrètement, le courrier du preneur doit être lu dès réception : vérifiez la nature des ouvrages annoncés, leur emprise, leur hauteur, leur ancrage au sol et leur effet sur le drainage et les accès, puis faites constater l’état initial des lieux par commissaire de justice si l’opération vous inquiète. Si vous estimez que les tunnels annoncés vont tasser le sol, couper une rigole ou condamner un chemin d’exploitation, saisissez le tribunal paritaire dans les quinze jours en expliquant en quoi consiste la dégradation redoutée. Une opposition de principe, sans dégradation articulée, sera rejetée, et le preneur passera outre à bon droit.
Le même esprit protège les pratiques culturales nouvelles. L’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime précise que le fait pour le preneur d’appliquer sur les terres louées des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion « ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation » formée par le bailleur. Un maraîcher qui couvre ses planches pour réduire les traitements, qui installe des voiles contre la grêle ou qui met en herbe une parcelle pour casser la pression des adventices agit dans le sens de la loi : ces pratiques ne fournissent aucun motif de résiliation, même si le bail initial décrivait une exploitation céréalière. La cour d’appel de Grenoble l’a confirmé le 10 mars 2026 (RG 24/04159) pour un preneur passé au maraîchage avec rotation pluriannuelle incluant de la prairie temporaire : la cour a jugé qu’il n’était établi ni que cette pratique culturale méconnaisse le bail rural, ni qu’elle nuise à la bonne exploitation du fonds, et elle a refusé la résiliation. Le changement de production, à lui seul, ne change pas la destination du fonds : une terre qui produit des légumes reste une terre agricole exploitée.
Le droit de l’urbanisme confirme cette gradation selon la consistance de l’ouvrage. La fiche officielle du service public consacrée aux serres distingue trois seuils, dans le cas général hors secteur protégé : la serre dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1,80 mètre est dispensée de toute formalité ; celle dont la hauteur est comprise entre 1,80 et 4 mètres avec une surface au sol jusqu’à 2 000 mètres carrés relève de la déclaration préalable de travaux ; au-delà, le permis de construire s’impose (Faut-il une autorisation d’urbanisme pour installer une serre). Le texte réglementaire correspondant, l’article R. 421-9 du code de l’urbanisme, soumet à déclaration préalable « Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un mètre quatre-vingts et quatre mètres, et dont la surface au sol n’excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière ». Les tunnels bas du maraîcher, sous 1,80 mètre, échappent donc aux deux contrôles, celui du bail comme celui de la mairie, dès lors qu’ils restent démontables et sans dalle. Les serres de taille intermédiaire exigent une déclaration en mairie, que le preneur doit déposer, mais ne changent pas de régime au regard du bail : elles restent des moyens culturaux soumis à la simple information du bailleur. Seules les serres qui dépassent ces seuils, par leur hauteur, leur surface ou leurs fondations, basculent dans la catégorie des constructions, où votre accord redevient indispensable.
B. Les serres construites, les dalles et les changements de destination exigent votre accord préalable
La limite de la liberté du preneur se situe là où l’ouvrage s’incorpore au fonds ou détourne un bâtiment de son usage. Une serre en verre ou en polycarbonate posée sur une dalle béton, raccordée à l’eau et à l’électricité, chauffée, close par des parois rigides et destinée à durer vingt ans n’est plus un moyen cultural réversible : c’est une construction, qui modifie la consistance du bien loué et engage son avenir. Il en va de même des tunnels de grande taille scellés au sol sur plusieurs milliers de mètres carrés, qui artificialisent une partie de la parcelle et conditionnent durablement son usage. Pour ces ouvrages, le preneur doit obtenir votre accord avant de construire, et cet accord doit être écrit, précis et chiffré : nature des ouvrages, emprise exacte, hauteur, raccordements, durée d’amortissement prévue et sort réservé à l’installation en fin de bail. Un accord verbal, même donné sur le pas de la parcelle, ne protège ni l’un ni l’autre quand le litige éclate cinq ans plus tard devant le tribunal paritaire.
L’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 10 mars 2026 illustre ce qui se joue quand l’accord fait défaut. Le preneur, installé en maraîchage et arboriculture, avait informé ses bailleurs d’un projet d’aménagement d’un abri à ovins en lieu de travail et local de conditionnement, stockage et conservation des récoltes ; les bailleurs avaient répondu que les éléments en leur possession ne permettaient pas de donner une suite favorable, puis avaient réitéré leur opposition après transmission d’une déclaration préalable de travaux. Le preneur avait néanmoins réalisé les travaux. La cour a relevé qu’il n’était pas contesté que des travaux modifiant la destination du bâtiment loué pour abriter des ovins avaient été entrepris, et que ces travaux avaient été réalisés alors que les bailleurs s’y étaient opposés par écrit à deux reprises. Le manquement au bail est donc établi : transformer un abri à animaux en atelier de conditionnement, c’est employer la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, au sens de l’article 1766 du code civil, qui vise le preneur qui « emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur ». Mais la cour a refusé d’en tirer la résiliation, comme on le verra, parce que le lien avec la bonne exploitation du fonds n’était pas démontré. Pour le bailleur, l’enseignement est double : l’opposition écrite et réitérée fait la preuve du défaut d’autorisation, mais elle ne suffit pas à faire tomber le bail.
Le régime des travaux d’amélioration renforce l’exigence d’un accord écrit. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime dispose que les travaux d’améliorations non prévus par une clause du bail « ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes », dont certaines exigent l’accord préalable du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire. Le preneur qui construit une serre sans suivre ces procédures se prive du droit à indemnité pour ses investissements en fin de bail, et s’expose à devoir remettre les lieux en état à ses frais. Symétriquement, le bailleur qui a donné son accord dans les formes ne pourra pas, à la sortie, exiger la démolition d’une serre qu’il avait acceptée tout en refusant d’en payer la valeur : l’accord écrit fige les droits des deux côtés. Vérifiez donc vos baux en cours : une clause qui subordonne les travaux, les constructions et l’aménagement des bâtiments existants à l’accord des bailleurs et à l’obtention des autorisations d’urbanisme ne vaut pas blanc-seing : elle organise une demande d’autorisation au cas par cas. Chaque projet de serre donne lieu à un échange écrit, et votre réponse, positive ou négative, doit être motivée et conservée.
Les plantations pérennes qui accompagnent souvent les serres obéissent à la même logique. Dans l’affaire grenobloise, les bailleurs reprochaient aussi au preneur la plantation d’arbres fruitiers sans autorisation. La cour a relevé que le bail autorisait le preneur à planter ou replanter des plantations pérennes, et que des plantations avaient bien été réalisées aux abords des parcelles, constatées par commissaire de justice, mais elle a estimé que rien ne démontrait que ces plantations, accomplies sans l’aval ponctuel des bailleurs mais dans le cadre de l’autorisation générale stipulée au bail, nuisent à la bonne exploitation du fonds, et elle a écarté la résiliation de ce chef également. Autrement dit, même des plantations faites sans l’accord ponctuel du bailleur, mais dans le cadre d’une autorisation générale du bail, ne justifient la résiliation que si elles nuisent réellement à l’exploitation. Pour le rédacteur du bail, la leçon est nette : encadrez les plantations par des clauses précises sur les essences, les distances, les interdictions au droit des canalisations enterrées et les densités, plutôt que par une interdiction générale que le juge appréciera à l’aune du préjudice réel. Pour le bailleur confronté à des plantations sauvages, faites dresser constat, chiffrez la perte de surface et l’atteinte au drainage, et gardez ces pièces pour la sortie du bail si la résiliation n’est pas accessible.
II. Quand les serres sont déjà montées, la résiliation se mérite et la sortie se chiffre
A. Le défaut d’autorisation, même établi, ne suffit pas à faire résilier le bail
Le bailleur qui découvre des serres non autorisées songe d’abord à la résiliation, et le réflexe se comprend : le preneur a passé outre son opposition, méconnu le bail et parfois la règle d’urbanisme. Mais l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime n’autorise la résiliation que pour des motifs déterminés, et le motif utilisable ici est étroit : « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Le texte exige un lien entre l’agissement reproché et la bonne exploitation du fonds : il ne suffit pas que le preneur ait désobéi, il faut que sa désobéissance mette en péril l’exploitation elle-même. Des serres bien tenues, productives, entretenues, qui valorisent la parcelle et n’endommagent ni le sol ni les accès, violent le bail sur le terrain de l’autorisation, mais ne compromettent aucune exploitation. Des serres abandonnées à mi-construction, qui artificialisent le sol, coupent les rigoles, privent le surplus de la parcelle d’accès ou accumulent les déchets plastiques, racontent une autre histoire, et c’est celle-là qu’il faut documenter.
La cour d’appel de Grenoble a appliqué cette distinction avec fermeté. Après avoir constaté le changement de destination réalisé malgré l’opposition des bailleurs, elle a jugé que ce manquement avéré aux stipulations du bail n’était pas établi comme de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, de sorte que la résiliation n’était pas justifiée pour ce motif : selon la cour, le défaut d’autorisation se sanctionne seulement, à l’issue du bail, par l’indemnisation du bailleur ou par la remise en état par le preneur. La formule mérite d’être retenue mot à mot : le défaut d’autorisation se paie, mais il se paie à la sortie, par l’argent ou par la remise en état, pas par l’expulsion en cours de bail. Le bailleur qui assigne en résiliation sur le seul grief de l’absence d’accord, sans démontrer l’atteinte à l’exploitation, s’expose au débouté et aux dépens, comme les bailleurs grenoblois dont le jugement de première instance a été confirmé. Avant d’assigner, posez-vous la question que posera le tribunal : en quoi ces serres empêchent-elles une bonne exploitation du fonds ? Si la réponse tient en une phrase vague sur le principe, renoncez à la résiliation et préparez la sortie. Si la réponse s’appuie sur des faits précis, tassement irréversible, pollution plastique, bâtiment voisin rendu inutilisable, accès coupé, faites-les constater et chiffrez-les.
La Cour de cassation encadre ce contrôle de la même façon quand le preneur transforme son outil de production pour de bonnes raisons. Par un arrêt du 12 novembre 2020 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-21.855), elle a cassé une résiliation prononcée contre des preneurs qui avaient arraché des vignes de plus de cinquante ans devenues improductives pour restructurer le vignoble : « Selon le premier de ces textes, le bailleur ne peut faire résilier le bail pour faute du preneur qu’à la condition que les agissements de celui-ci soient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. » (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-21.855) La cour d’appel, qui avait elle-même constaté que les pieds étaient devenus improductifs et que les preneurs avaient entrepris, à la place d’un bailleur négligent, les travaux nécessaires à la restructuration, « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-21.855). Transposée aux serres, la leçon vaut pour le preneur qui a couvert des terres épuisées ou ingrates pour les rendre à nouveau productives : la modernisation de l’exploitation, même entreprise sans l’aval du bailleur, n’est pas en soi un agissement qui compromet le fonds, et le juge regardera l’état agronomique avant et après. Le bailleur avisé ne conteste donc pas la modernisation en tant que telle, il en conteste les débordements mesurables : emprise excessive, dalle inutilement large, raccordements sauvages, abandon de l’entretien du surplus.
Deux compléments jurisprudentiels pèsent sur la stratégie des parties. D’abord, le renouvellement du bail n’efface pas les manquements dont les effets se prolongent. Par un arrêt du 14 décembre 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 22-20.257), rendu à propos de haies arasées sans autorisation, la Cour de cassation juge : « Il s’en déduit que le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé. » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-20.257) Des serres montées sans accord sous le bail précédent, toujours debout et toujours dommageables sous le bail renouvelé, peuvent donc encore fonder une demande de résiliation, à condition de démontrer des effets actuels sur la bonne exploitation. Ensuite, le même arrêt interdit au bailleur d’exiger la remise en état en cours de bail : « le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-20.257), et « Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité. » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-20.257) Le bailleur pressé qui veut voir les serres démontées avant le terme n’obtiendra pas du juge une démolition anticipée : il obtiendra, à la sortie, de l’argent ou la remise en état. Ces deux règles dessinent la bonne chronologie : constater vite, agir en résiliation seulement si l’atteinte à l’exploitation est démontrable, et dans tous les cas préparer le contentieux de la sortie, qui est le terrain où le bailleur gagne.
La procédure de résiliation elle-même mérite quelques rappels pratiques. La résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation ne suppose pas de mise en demeure préalable comme celle pour fermages impayés, mais saisir le tribunal sans avoir jamais protesté par écrit affaiblit considérablement la demande : adressez au preneur une mise en demeure de cesser les travaux et de remettre en état, par lettre recommandée, dès la découverte des serres, puis faites dresser un constat de commissaire de justice décrivant les ouvrages, leur emprise, leur hauteur, leurs fondations et leur état d’entretien. Le tribunal paritaire appréciera souverainement si les faits compromettent la bonne exploitation, et les motifs de résiliation « ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes » (l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime), selon le même article : le preneur qui démontre que les serres étaient indispensables pour sauver une exploitation condamnée par le gel ou la grêle, ou qu’elles répondent à une obligation réglementaire, dispose d’une défense. Enfin, ne confondez pas les contentieux : l’absence de déclaration préalable ou de permis de construire relève de la mairie et du juge administratif ou pénal, pas du tribunal paritaire. Signalez l’irrégularité d’urbanisme à la commune, mais ne demandez pas au juge du bail de sanctionner une infraction d’urbanisme : il ne prononcera la résiliation que si la bonne exploitation du fonds est compromise.
B. A la sortie, l’indemnité du preneur, la remise en état et le loyer des aménagements se règlent ensemble
C’est à l’expiration du bail que les comptes se font, et ils se font dans les deux sens. D’un côté, le preneur qui a amélioré le fonds peut réclamer son dû : l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Les serres autorisées, les réseaux d’irrigation posés avec votre accord, les drains et les clôtures refaites peuvent ouvrir droit à cette indemnité de sortie, chiffrée par expertise selon le coût, l’amortissement et la plus-value apportée au fonds. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois l’a rappelé le 28 août 2025 (RG 24/03073) en condamnant des bailleurs à payer 96 000 euros d’indemnité de sortie à un preneur pour ses améliorations culturales et ses constructions, intérêts légaux en sus, après expertise judiciaire. Le preneur qui a construit sans respecter les procédures de l’article L. 411-73 est en revanche en difficulté pour réclamer : l’indemnité suppose des travaux autorisés ou à tout le moins réguliers, et le juge déduit l’amortissement déjà réalisé par des années d’usage. Pour le bailleur, la parade consiste à exiger dès l’origine que chaque investissement fasse l’objet d’un écrit préalable avec devis, plan et sort de fin de bail, de façon à ne payer à la sortie que ce qui avait été convenu.
De l’autre côté, le bailleur dont le bien revient dégradé est indemnisé : l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Dalle béton qu’il faut briser et évacuer, sol tassé et appauvri sous des années de couverture, rigoles coupées, chemins défoncés par les engins de chantier, plastiques enfouis : chaque poste se constate, se chiffre et s’additionne, pourvu que l’état des lieux d’entrée permette la comparaison. D’où l’importance de l’état des lieux d’entrée, trop souvent négligé dans les baux ruraux : sans description initiale du sol, des accès et des réseaux, le bailleur peine à prouver la dégradation, et le débat d’experts tourne à son désavantage. Si aucun état des lieux n’a été dressé, faites établir dès maintenant, par constat, l’état actuel des parcelles couvertes et des parcelles témoins voisines, pour figer la différence. Le preneur, de son côté, a intérêt à entretenir ses serres jusqu’au bout et à prévoir lui-même leur démontage : une serre en état, démontée proprement avec remise en herbe, ne laisse ni dégradation ni indemnité.
Le sort matériel des serres à la sortie dépend de ce qui avait été convenu et de leur nature. Les tunnels démontables sans fondation repartent avec le preneur, qui remet la parcelle en culture, à ses frais et dans un délai fixé par le congé ou par le jugement. Les serres scellées au sol posent la question de l’accession et de l’indemnité : le bailleur qui les conserve en paie la valeur non amortie au preneur sortant dans les conditions de l’article L. 411-69, tandis que le bailleur qui n’en veut pas peut exiger la démolition et la remise en état par le preneur, avec une indemnité de dégradation à défaut d’exécution. L’accord écrit conclu au moment de l’autorisation devrait toujours trancher par avance : conservation ou démontage, délai, prise en charge des gravats, remise en herbe et sort des raccordements. A défaut d’écrit, le tribunal paritaire tranche en fonction de l’utilité des ouvrages pour le fonds et de l’état dans lequel ils sont laissés, après expertise. Dans tous les cas, le preneur qui abandonne des serres en ruine sur la parcelle commet une faute qui se paie : le coût de la démolition et de l’évacuation, souvent considérable pour des serres verre-acier, viendra en déduction de son indemnité de sortie ou en augmentation de l’indemnité de dégradation due au bailleur.
Reste la question du loyer pendant que les serres occupent les terres. Le fermage des terres nues et le loyer des bâtiments d’exploitation ne suivent pas le même régime, et la Cour de cassation veille à la distinction : par un arrêt du 30 octobre 2013 (troisième chambre civile, pourvoi n° 12-22.310), elle rappelle que « le prix du fermage est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues » (Cass. 3e civ., 30 octobre 2013, n° 12-22.310), et que ces dispositions relatives au prix sont d’ordre public. Des serres devenues des bâtiments d’exploitation pérennes, surtout quand elles s’accompagnent d’un local de conditionnement comme dans l’affaire grenobloise, justifient une révision du loyer de cette partie des biens loués, dans le cadre des minima et maxima préfectoraux. Le bailleur qui a laissé construire sans rien demander pendant dix ans ne pourra pas réclamer un rappel rétroactif de dix années de suppléments, mais il peut, à l’occasion du renouvellement, saisir le tribunal paritaire pour faire fixer le prix du nouveau bail en tenant compte de la consistance réelle des biens, serres comprises, conformément à l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime, qui prévoit qu’« A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans » et qu’à défaut d’accord le tribunal fixe le prix. Pour le preneur, l’argument est symétrique : des serres qu’il a payées de ses deniers et qui augmentent la valeur locative ne doivent pas servir à augmenter son propre loyer sans contrepartie sur l’indemnité de sortie.
Devant le tribunal paritaire, la présentation du dossier fait souvent la différence entre l’indemnité obtenue et l’indemnité refusée. Le bailleur apporte le bail et ses avenants, les échanges écrits sur les serres, les constats d’huissier d’entrée et de sortie, les photographies datées, les factures de remise en état et, si possible, l’attestation d’un technicien sur l’état agronomique du sol. Le preneur apporte les autorisations écrites ou la preuve de l’information donnée, les factures de ses investissements, les attestations sur la plus-value culturale et les comptes de l’exploitation montrant l’usage effectif des ouvrages. Les deux parties ont intérêt à demander l’expertise judiciaire plutôt qu’à s’affronter sur des devis partisans : l’expert du tribunal chiffre l’amélioration et la dégradation dans le même rapport, et le juge suit le plus souvent ses conclusions. Les commentateurs du droit rural insistent, dans les études notariales consacrées à la résiliation du bail rural pour changement de destination, sur le formalisme et les conséquences indemnitaires de ces opérations : le changement de destination se gagne ou se perd sur la preuve, jamais sur l’affirmation. Votre dossier doit raconter une histoire vérifiable, pas une indignation.
En définitive, les serres et les tunnels du fermier ne sont ni une cause d’expulsion automatique ni un droit acquis sans condition. Les ouvrages légers et réversibles appartiennent à la liberté culturale du preneur, sous simple information préalable du bailleur, et les ouvrages construits exigent un accord écrit qui règle l’urbanisme, le loyer et la sortie. Quand l’accord a manqué, la résiliation suppose la preuve d’une atteinte réelle à la bonne exploitation du fonds, et c’est à la fin du bail que les comptes se soldent, entre indemnité d’amélioration et indemnité de dégradation. Bailleurs, répondez par écrit à chaque projet, opposez-vous dans les délais quand le fonds est menacé, et faites constater. Preneurs, informez avant de monter, demandez l’autorisation avant de sceller, et conservez chaque facture. Le tribunal paritaire des baux ruraux départagera ceux qui auront des pièces de ceux qui n’auront que des reproches.