Vos terres louées portent des éoliennes depuis quinze, vingt ou vingt-cinq ans. À l’époque, votre bail rural avait été partiellement résilié sur l’emprise du parc, et le propriétaire avait signé avec l’exploitant un bail de longue durée. Aujourd’hui, l’exploitant parle de fin d’exploitation, de prolongation ou de remplacement des machines, et vous vous demandez ce que deviennent vos parcelles : qui démonte les installations, qui paie la remise en état, et quand récupérez-vous vos terres dans un état qui permette de les cultiver à nouveau.
La question n’est pas théorique. Les parcs installés au cours des années 2000 arrivent au terme de leurs baux emphytéotiques ou de leurs baux à construction, conclus pour vingt à quarante ans. Les socles de béton, les plateformes de montage, les chemins d’accès et les câbles enterrés ne disparaissent pas d’eux-mêmes, et un terrain rendu avec des fondations arasées à quelques dizaines de centimètres sous la surface n’est pas une terre labourable. Le fermier qui avait accepté l’amputation de son exploitation contre une indemnité et la promesse d’un retour doit désormais convertir cette promesse en réalité : exiger le démantèlement complet, contrôler la remise en état et réintégrer les parcelles dans son bail rural.
Le droit applicable à cette phase finale combine deux blocs que cet article expose successivement. D’un côté, la police des installations classées impose à l’exploitant éolien le démantèlement de ses installations et la remise en état du site, sous la garantie de sûretés financières constituées dès la mise en service. De l’autre, le statut du fermage organise le retour du preneur dans son bail, avec un fermage recalculé et, lorsque la restitution est impossible ou dégradée, une indemnisation que le tribunal paritaire des baux ruraux chiffre sans indulgence. Entre les deux, le fermier avisé vérifie les arrêtés, fait constater l’état des sols et cale chaque étape sur l’année culturale.
I. Le démantèlement et la remise en état incombent à l’exploitant, sous garanties financières
A. L’étendue des opérations : démonter, excaver, remettre en état et traiter les déchets
La fin d’exploitation d’un parc éolien n’est pas une simple cessation d’activité : c’est une opération réglementée dont le contenu est fixé par le code de l’environnement. L’article R. 515-106 du code de l’environnement énumère les opérations obligatoires : « Le démantèlement des installations de production », puis « L’excavation de tout ou partie des fondations », puis « La remise en état des terrains sauf si leur propriétaire souhaite leur maintien en l’état ». S’y ajoutent la réutilisation, le recyclage, la valorisation ou l’élimination des déchets de démolition dans des filières autorisées, et l’intervention d’une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués pour attester la mise en oeuvre des opérations.
Chaque poste de cette liste appelle la vigilance du fermier. Le démantèlement des installations de production couvre les mâts, les nacelles et les pales, mais le sort des équipements annexes — postes de livraison, câbles, chemins empierrés — doit être vérifié dans l’arrêté d’autorisation environnementale du parc, qui fixe le détail des obligations de l’exploitant. L’excavation des fondations, formulée comme portant sur tout ou partie, est le point le plus disputé : un socle de béton de plusieurs centaines de mètres cubes arasé à un mètre sous le niveau du sol continue de contrarier le drainage, le sous-solage et l’enracinement. Le fermier doit exiger l’excavation totale et la reconstitution d’un profil de sol cultivable, en s’appuyant sur une expertise agronomique indépendante qui mesure la profondeur utile, le tassement et la présence de résidus. La remise en état des terrains, enfin, ne se limite pas à un régalage de terre végétale : elle suppose la décompaction des plateformes et des chemins, la reprise des fossés et des drains endommagés par le chantier de démantèlement, et la restitution d’un parcellaire exploitable avec des engins courants.
La réserve légale tenant au souhait du propriétaire mérite une attention particulière : la remise en état n’est écartée que si le propriétaire souhaite le maintien des lieux en l’état. Autrement dit, seul le propriétaire peut dispenser l’exploitant de remettre en état, par exemple pour conserver un chemin d’accès utile. Mais cette dispense ne s’impose pas au fermier : un propriétaire qui accepte le maintien de plateformes bétonnées ou de pistes empierrées ne peut pas les imposer au preneur comme des terres en état normal d’exploitation. Si les parcelles doivent réintégrer le bail rural, le fermier est fondé à exiger une terre cultivable et à faire constater par le tribunal paritaire toute dégradation persistante, avec l’indemnité correspondante. En pratique, le propriétaire a donc tout intérêt à ne consentir au maintien en l’état d’aucun aménagement sans l’accord écrit du fermier, et le fermier à ne jamais donner cet accord sans contrepartie chiffrée.
Lorsque l’exploitant propose non pas d’arrêter mais de remplacer les machines, le même régime s’applique aux installations déposées. Le dernier alinéa de l’article R. 515-106 prévoit que les opérations de démantèlement et de remise en état sont également réalisées en cas de remplacement d’aérogénérateurs constituant une modification notable. Le repowering n’est donc pas un simple renouvellement de plein droit : les anciennes fondations doivent être traitées, les nouvelles emprises négociées, et le fermier retrouve à cette occasion un levier comparable à celui de la première installation, avec un nouvel accord à donner et une nouvelle résiliation partielle à encadrer si l’emprise évolue.
B. Les garanties financières : le montant, l’actualisation et l’appel en cas de défaillance
Tout l’édifice du démantèlement repose sur une sûreté constituée dès la mise en service. L’article R. 515-101 du code de l’environnement dispose que la mise en service d’une installation éolienne soumise à autorisation « est subordonnée à la constitution de garanties financières visant à couvrir, en cas de défaillance de l’exploitant lors de la remise en état du site, les opérations prévues à l’article R. 515-106 ». Le montant de ces garanties et ses modalités d’actualisation sont fixés par l’arrêté d’autorisation de l’installation, selon des modalités déterminées par arrêté ministériel en fonction de l’importance des installations, en tenant compte notamment du coût des travaux de démantèlement. Et lorsque la société exploitante est une filiale, la responsabilité de la société mère peut être recherchée en cas de défaillance, dans les conditions prévues par le code de l’environnement.
Pour le fermier, ces garanties sont la principale assurance que la promesse de remise en état ne restera pas lettre morte si l’exploitant disparaît. Les sociétés de projet éoliennes sont fréquemment des coquilles dédiées à un seul parc, revendues au fil des ans et parfois vidées de leur substance à l’approche de la fin d’exploitation. Le fermier doit donc, dès l’annonce de la fin de vie du parc, vérifier trois éléments auprès de la préfecture : l’existence et le montant des garanties financières figurant dans l’arrêté d’autorisation, leur actualisation au regard de l’évolution des coûts de démantèlement, et l’identité du garant — établissement de crédit, entreprise d’assurance ou consignation. Si les garanties sont insuffisantes ou périmées, le propriétaire et le fermier ont intérêt à alerter le préfet, qui peut mettre l’exploitant en demeure de les reconstituer et, à défaut, engager la procédure de consignation des sommes nécessaires.
En cas de défaillance avérée de l’exploitant, le préfet fait appel aux garanties pour faire réaliser d’office les travaux de remise en état. Le fermier n’est pas partie à cette procédure administrative, mais il en est le premier intéressé : sans remise en état, ses parcelles restent inexploitables et son retour dans le bail est différé. Il doit donc suivre la procédure préfectorale, s’y faire connaître comme preneur en titre des parcelles concernées, et faire constater l’état des lieux à chaque étape. Parallèlement, l’action civile reste ouverte : le fermier peut assigner l’exploitant défaillant et, le cas échéant, la société mère devant le tribunal judiciaire pour obtenir réparation de son préjudice propre — perte d’exploitation prolongée, dégradation des sols — tandis que le propriétaire agit pour la remise en état de son fonds. La page officielle Résiliation du bail rural de Service-Public Entreprendre rappelle utilement que toute sortie du statut du fermage suppose un juge et des conditions strictes : le même réflexe vaut à la fin du projet, où aucune restitution ne s’improvise.
II. Le retour du fermier dans son bail rural : réintégration, fermage et indemnités
A. Le fondement du retour : la résiliation partielle d’hier commande la réintégration d’aujourd’hui
Pour comprendre le retour, il faut rappeler le montage de départ. Quand les éoliennes ont été installées, le bail rural du fermier a été résilié sur l’emprise du parc, le plus souvent sur le fondement du changement de destination prévu par l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, dont le premier alinéa dispose que « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » Hors zone urbaine, où se situent presque tous les parcs, cette résiliation exigeait l’autorisation de l’autorité administrative, une notification au preneur par acte extrajudiciaire avec un préavis d’un an, et l’engagement du propriétaire de changer la destination dans les trois ans : « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation. » Le propriétaire signait ensuite avec l’exploitant un bail de longue durée, soit un bail emphytéotique, dont l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’il « confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque » et que « Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction », soit un bail à construction, défini par l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation comme « le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail », conclu lui aussi pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans.
À l’expiration de ce bail énergétique, la justification de l’amputation disparaît : la destination énergétique prend fin et la vocation agricole reprend. Si l’accord initial entre le bailleur et le fermier comportait une clause de retour — réintégration automatique des parcelles dans le bail rural après démantèlement et remise en état —, son exécution peut être exigée, avec un fermage recalculé pour tenir compte des surfaces restituées selon le barème préfectoral en vigueur. L’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime conforte le preneur en posant que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », et le bailleur ne peut s’opposer à la réintégration qu’en justifiant d’un motif grave et légitime mentionné à l’article L. 411-31 ou d’une reprise régulière, ce qui suppose une procédure distincte devant le tribunal paritaire.
En l’absence de clause de retour écrite, la situation se plaide mais ne se subit pas. Le fermier établit d’abord la réalité de l’engagement, même verbal, par tous moyens : correspondances avec le bailleur et le développeur, promesse de bail initiale, comptes rendus de réunion, attestations. Il fait ensuite constater l’état des parcelles par un huissier assisté d’un expert agricole, pour figer la preuve des aménagements subsistants et de leur incompatibilité avec une exploitation normale. Il notifie enfin au bailleur sa demande de réintégration des parcelles dans le bail en cours, avec proposition de fermage, et saisit le tribunal paritaire en cas de refus. Le contentieux récent montre que le juge paritaire entre dans le détail de ces restitutions : dans une affaire de résiliation partielle pour changement de destination jugée par la cour d’appel de Douai le 18 septembre 2025 (chambre 8, section 4, RG 24/04093, sur appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Calais du 25 juillet 2024), la cour a validé la résiliation tout en condamnant le propriétaire à verser au fermier 58 556 euros hors taxes d’indemnité d’éviction et 18 857,33 euros hors taxes pour la remise en état du réseau d’irrigation des parcelles conservées, et en ordonnant la libération des parcelles à l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité. Cet arrêt, rendu dans le cas inverse — la sortie du bail —, fixe la méthode que le juge appliquera au retour : chaque poste de préjudice chiffré par expertise, chaque calendrier calé sur l’année culturale, chaque aménagement résiduel traité comme une atteinte à l’exploitation.
Un point de droit mérite une attention redoublée : le régime indemnitaire dépend du calendrier de la résiliation initiale. Par un arrêt du 19 novembre 2020 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-20.767), la Cour de cassation a jugé que l’indemnisation du préjudice du preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail. Autrement dit, le fermier dont les parcelles avaient été reprises par anticipation, en cours de bail, avec indemnité calculée comme en expropriation — « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation », dispose l’article L. 411-32 — aborde le retour en position forte : son préjudice d’éviction a été reconnu et il peut exiger une restitution à la hauteur. À l’inverse, si la résiliation partielle avait été calée sur l’échéance du bail sans indemnité, le retour se négocie davantage qu’il ne s’impose, et le fermier doit construire son dossier sur l’état des sols et l’engagement de restitution plutôt que sur un droit à indemnité acquis.
B. Sécuriser la restitution : sols, calendrier cultural et contentieux croisés
La restitution ne vaut que si la terre rendue est cultivable. Le fermier doit donc faire expertiser les sols avant toute réintégration : profondeur d’excavation réelle des fondations, tassement des plateformes et des chemins par les engins de démantèlement, résidus de béton et de matériaux, état du drainage et des fossés, teneur en matière organique de la terre remise en place. Cette expertise, contradictoire si possible, fonde trois demandes : l’achèvement de la remise en état aux frais de l’exploitant ou du propriétaire, une indemnité compensatrice si des dégradations subsistent, et un fermage minoré temporairement si les rendements des premières années restent affectés. Le preneur qui réintègre sans réserve des parcelles dégradées perd l’essentiel de ses moyens : toute réintégration doit être précédée d’un état des lieux d’entrée détaillé, parcelle par parcelle, avec photographies, analyses de sol et constat d’huissier.
Le calendrier de la restitution se cale sur l’année culturale, comme l’a rappelé la cour d’appel de Douai en ordonnant la libération des parcelles à l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité. Le principe vaut dans les deux sens : le fermier ne reprend ses parcelles qu’à une date compatible avec ses assolements, et l’exploitant ne peut exiger une libération anticipée pour les besoins de son chantier de démantèlement sans indemniser la récolte en terre. De même, le fermier ne peut être tenu de reprendre des parcelles en plein chantier : la réintégration prend effet à la réception des travaux de remise en état, constatée contradictoirement, et non à la simple date d’expiration du bail emphytéotique. Toute pression pour faire coïncider la fin du bail énergétique avec une reprise immédiate, sans constat ni délai cultural, doit être refusée par écrit et portée devant le juge des référés du tribunal paritaire, qui peut fixer une indemnité provisionnelle à défaut d’accord entre les parties.
Les contentieux de fin de vie se jouent souvent sur deux scènes à la fois. Devant le tribunal administratif, par le recours pour excès de pouvoir contre les décisions préfectorales — arrêté d’autorisation initial, mise en demeure de remettre en état, appel des garanties financières — dans le délai de deux mois. Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, après la conciliation préalable obligatoire, pour la réintégration, le fermage et les indemnités. Les deux voies se complètent : l’annulation ou la constatation d’une carence préfectorale nourrit la demande indemnitaire devant le juge paritaire, et la fixation d’une indemnité provisionnelle en référé fige le rapport de force pendant l’instruction administrative. Le fermier veillera à la cohérence de ses écritures sur les deux fronts, en particulier sur les dates — expiration du bail énergétique, réception des travaux, année culturale en cours — car une contradiction calendaire fragilise l’ensemble du dossier.
Enfin, le cas du renouvellement déguisé appelle une vigilance spécifique. Quand l’exploitant propose de prolonger le parc avec les mêmes machines ou d’installer des machines plus puissantes sur des fondations nouvelles, il ne s’agit pas d’une simple continuation : toute nouvelle emprise ou toute modification notable appelle un nouvel accord du fermier et, le cas échéant, une nouvelle résiliation partielle avec son cortège de garanties — autorisation administrative, acte extrajudiciaire, préavis d’un an, indemnité calculée comme en expropriation en cas de résiliation anticipée. Le fermier qui avait négocié le premier projet en position de découvreur dispose, au second tour, d’un atout supplémentaire : l’expérience du premier chantier, l’état réel des sols après vingt ans d’exploitation énergétique, et la connaissance précise de ce que vaut une promesse de remise en état. C’est le moment de corriger les erreurs du premier accord : excavation totale des fondations, garanties financières vérifiées, clause de retour automatique avec fermage prédéterminé, et pénalités en cas de restitution tardive ou dégradée. Bien négociée, la fin du premier parc finance la sécurité du second — ou rend au fermier des terres dont il n’aurait jamais dû douter qu’elles lui reviendraient en état de les cultiver.
Conclusion
La fin d’exploitation d’un parc éolien sur des terres affermées n’est ni un non-événement ni une fatalité : c’est une phase réglementée où le démantèlement et la remise en état incombent à l’exploitant sous garanties financières, et où le fermier retrouve vocation à réintégrer ses parcelles dans son bail rural. Le preneur qui vérifie l’arrêté d’autorisation et les sûretés, fait expertiser ses sols, exige l’excavation complète des fondations, refuse toute reprise avant la réception des travaux et cale la restitution sur son année culturale transforme une promesse ancienne en restitution effective. Et lorsque la restitution est impossible ou dégradée, le tribunal paritaire chiffre le préjudice avec la même rigueur qu’il applique aux résiliations : la synthèse annuelle du contentieux des baux ruraux publiée sur ce site montre que chaque poste indemitaire doit être prouvé par expertise et chaque date rapportée à l’année culturale. Devant un parc en fin de vie, le fermier avisé ne se contente donc pas d’attendre le départ des engins : il fait constater, provisionner et écrire le retour, puis seulement il reprend ses terres.
Pour replacer ce dossier dans l’ensemble du contentieux des baux ruraux de l’année, lire la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.