Le syndic réclame plusieurs années de charges impayées. Le copropriétaire poursuivi brandit son règlement de copropriété : une clause le dispense des charges de nettoyage des parties communes, et son décompte, dit-il, mélange des charges dont il ne doit rien. La cour d’appel lui donne raison et rejette l’intégralité des demandes du syndicat, y compris pour les charges d’entretien des parties communes, au motif que le décompte produit ne permet pas de distinguer celles dont le copropriétaire serait exonéré par application du critère de l’utilité. Le raisonnement paraît protecteur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’annule pourtant, par un arrêt du 1er octobre 2026 qui mérite l’attention de tous les syndics et de tous les copropriétaires : le juge ne peut pas exonérer un copropriétaire des charges d’entretien des parties communes sans constater que le règlement de copropriété prévoit, pour ces charges, une répartition différente de celle que fixe la loi. Autrement dit, l’exonération écrite dans le règlement pour le nettoyage ne contamine pas l’entretien, et le critère de l’utilité ne dispense pas de payer les charges générales. L’arrêt, rendu sur le pourvoi n° 25-10.800 contre une décision de la cour d’appel de Paris du 20 mars 2024, prononce une cassation partielle et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée. Cette fiche pratique décrypte la distinction entre charges spéciales et charges générales, rappelle quand le critère de l’utilité exonère vraiment, et donne la méthode qui permet au syndic d’obtenir paiement et au copropriétaire de contester utilement.

I. Services collectifs et conservation de l’immeuble : deux catégories de charges, deux régimes opposés

La plupart des litiges sur les charges de copropriété naissent d’une confusion entre deux catégories que la loi du 10 juillet 1965 traite différemment. D’un côté, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, réparties selon l’utilité objective que chaque lot en retire. De l’autre, les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, réparties proportionnellement aux tantièmes. Comprendre cette partition commande l’issue de presque tous les contentieux d’impayés.

A. Ascenseur, chauffage collectif, gardiennage : quand l’utilité objective du lot exonère des charges spéciales

Le premier alinéa de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose la règle des charges spéciales dans les termes suivants : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. » Le texte intégral figure sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance. Trois enseignements se dégagent de cette phrase. D’abord, seules les charges entraînées par un service collectif ou un équipement commun entrent dans ce régime : ascenseur, chauffage collectif, antenne collective, gardiennage, vide-ordures, parking à accès contrôlé. Ensuite, la mesure de la participation est l’utilité objective, c’est-à-dire l’utilité que le service présente pour le lot lui-même, appréciée en elle-même et non à travers le comportement de son occupant. Enfin, la règle ne joue que si les charges ne sont pas individualisées : quand chaque lot paie sa consommation réelle relevée par compteur, il n’y a plus lieu de discuter d’utilité.

L’utilité objective se distingue de l’usage effectif, et cette nuance ruine la plupart des moyens de défense des copropriétaires. Un arrêt récent de la même troisième chambre civile l’illustre avec netteté. Le 2 juillet 2026, la Cour a rejeté le pourvoi de copropriétaires de lots à usage de stationnement situés au premier sous-sol d’une résidence, qui refusaient de contribuer aux travaux de remplacement de l’ascenseur au motif qu’ils ne disposaient pas de la clé permettant d’y accéder et que l’équipement leur était donc inutile. La cour d’appel avait relevé qu’ils pouvaient emprunter l’ascenseur desservant le premier sous-sol en passant par le hall d’entrée, accessible par un badge dont ils étaient munis, et solliciter la clé auprès du syndic. La Cour de cassation approuve : « Elle en a exactement déduit que l’ascenseur présentant une utilité objective pour leurs lots, les copropriétaires devaient participer aux charges entraînées par cet équipement, peu important qu’ils aient fait le choix de ne pas l’utiliser. » La décision complète est consultable sur l’arrêt de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-19.787. La leçon est directe : ne pas prendre l’ascenseur, ne pas allumer le chauffage collectif, ne jamais descendre au parking ne dispense pas de payer dès lors que le lot peut objectivement bénéficier du service. L’utilité s’apprécie par rapport au lot, avec ses accès et ses droits, et non par rapport aux habitudes de celui qui l’occupe.

En pratique, le copropriétaire qui veut s’exonérer d’une charge spéciale doit donc démontrer une absence d’utilité objective pour son lot, et non une simple absence d’usage. Le commerce de rez-de-chaussée avec accès direct sur rue peut être exonéré des charges d’ascenseur qu’il ne peut matériellement pas emprunter. Le lot du dernier étage ne peut pas échapper aux charges de l’ascenseur au seul motif qu’il préfère l’escalier. Le propriétaire d’un box fermé sans liaison avec les parties communes habitables discute l’utilité du gardiennage ou du nettoyage des halls, mais il supporte les charges de la toiture et des murs qui protègent son bien. Chaque équipement s’analyse séparément, lot par lot, et le règlement de copropriété fixe en principe la quote-part de chaque lot pour chaque catégorie, comme l’exige le troisième alinéa de l’article 10. Quand le règlement est muet ou contesté, c’est au juge de vérifier l’utilité objective, pièce par pièce, et non d’appliquer une exonération globale.

Le même arrêt du 2 juillet 2026 rappelle enfin une condition souvent oubliée : la règle de l’utilité ne s’applique que si les charges ne sont pas individualisées. Quand le règlement prévoit des compteurs individuels et une facturation à la consommation réelle, chaque copropriétaire paie ce qu’il consomme et la discussion sur l’utilité disparaît. Les syndics ont donc intérêt à développer l’individualisation des charges de fluides et de chauffage : elle tarit une source majeure de contestation et rend le recouvrement plus lisible pour les copropriétaires de bonne foi.

B. Toiture, façade, halls et fonds de travaux : les charges générales se paient aux tantièmes, sans discussion d’utilité

Le deuxième alinéa de l’article 10 change complètement de logique pour les charges générales : « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. » Ici, aucune place pour le critère de l’utilité. Le copropriétaire du rez-de-chaussée paie la réfection de la toiture comme celui du dernier étage. Le propriétaire du box paie l’entretien du hall qu’il ne traverse jamais. La répartition suit les tantièmes, c’est-à-dire les valeurs relatives des parties privatives telles qu’elles résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, conformément à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. » Les quatre derniers mots méritent d’être relus : sans égard à leur utilisation. La loi elle-même écarte le comportement de l’occupant pour les charges générales, exactement comme la jurisprudence l’écarte pour les charges spéciales.

Le fonds de travaux suit le même régime. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, le syndicat constitue un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, pour financer le plan pluriannuel de travaux, les diagnostics et les travaux urgents ou nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Le détail figure à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette cotisation est une charge générale : elle se répartit aux tantièmes et aucun copropriétaire ne peut s’en exonérer en soutenant qu’il n’a pas voté les travaux ou qu’il vendra son lot avant leur réalisation. Les contentieux se multiplient sur ce point depuis la généralisation du plan pluriannuel de travaux, et les tribunaux appliquent la même grille : tantièmes, pas d’utilité, pas de dispense individuelle.

C’est précisément cette frontière que la cour d’appel de Paris avait franchie dans l’affaire jugée le 1er octobre 2026. Le litige opposait le syndicat des copropriétaires d’un immeuble parisien à une société civile immobilière propriétaire d’un lot, à qui le syndicat réclamait le paiement de charges. L’article 6 du règlement de copropriété dispensait cette société des charges de nettoyage des parties communes, et le syndicat avait régularisé son décompte sur ce point en cours de procédure. Mais la cour d’appel est allée plus loin : constatant que le décompte ne permettait pas de distinguer les charges d’entretien des parties communes dont la société devrait être exonérée par application du critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1er, elle a rejeté l’ensemble des demandes en paiement. La Cour de cassation censure cette extension. Visant l’article 10, alinéa 2, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, elle rappelle : « Selon ce texte, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. » Puis elle constate : « En statuant ainsi, sans constater que le règlement de copropriété prévoyait, pour les charges d’entretien des parties communes, autres que celles de nettoyage, une répartition différente de celle prévue par la loi, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » L’arrêt est publié sur le site de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-10.800. La portée est claire : une dispense de nettoyage inscrite au règlement ne vaut pas dispense d’entretien, et le critère de l’utilité, propre aux charges spéciales, ne peut pas servir à effacer des charges générales. Pour écarter les tantièmes sur l’entretien, il aurait fallu constater que le règlement lui-même prévoyait une répartition différente pour ces charges, ce que la cour d’appel n’avait pas fait.

Cette solution protège les syndicats contre un moyen de défense devenu systématique : noyer des charges générales dues dans un décompte contesté sur une charge spéciale. Le copropriétaire qui obtient la déduction du nettoyage ne gagne rien sur l’entretien, la conservation, l’administration et le fonds de travaux. Inversement, elle protège les copropriétaires contre les décomptes opaques : quand le syndicat mélange dans une même ligne des charges spéciales et des charges générales, le juge doit ventiler avant de condamner, et le syndic avisé présente d’emblée un décompte distinguant chaque catégorie, avec la base de répartition appliquée à chacune.

II. Exonération au règlement, clause illégale, impayés : payer d’abord, contester ensuite, et devant le bon juge

Le second apport de l’arrêt du 1er octobre 2026 est une leçon de procédure : même quand la clause du règlement paraît contraire à la loi, elle s’applique tant que le juge ne l’a pas écartée, et c’est à celui qui l’invoque de saisir le juge pour la faire réputer non écrite. Le moyen du syndicat le disait d’ailleurs expressément : la clause de répartition des charges, serait-elle contraire à l’article 10, demeure applicable tant qu’elle n’a pas été réputée non écrite. La Cour ne dément pas ce principe, qui structure tout le contentieux des règlements de copropriété anciens.

A. Même illégale, la clause du règlement s’applique tant que le juge ne l’a pas réputée non écrite

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. » Le texte ajoute une précision trop ignorée : « Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. » Le texte est consultable à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance. Deux conséquences en découlent. D’abord, seule une décision de justice écarte la clause : ni le syndic, ni l’assemblée générale à elle seule, ni le copropriétaire de sa propre autorité ne peuvent tenir une clause pour inexistante et cesser de payer sur ce fondement. Ensuite, la nouvelle répartition ne rétroagit pas : elle prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la décision définitive, de sorte que les charges appelées avant cette date restent dues selon l’ancienne grille, même jugée illégale.

La Cour de cassation a donné à ce recours une force considérable dans un arrêt du 10 septembre 2020 qui reste la référence. Elle y juge que l’assemblée générale peut reconnaître elle-même le caractère non écrit d’une clause et que tout copropriétaire ou le syndicat peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité de la clause de répartition aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, qu’elle résulte du règlement, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme. La formule exacte mérite d’être retenue : « tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ». L’arrêt figure sur le site de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-17.045. Aucune prescription ne fait obstacle à cette action en constatation, et le juge saisi d’une demande en paiement ne peut pas refuser de l’examiner sous prétexte que la clause est appliquée depuis des années.

En pratique, le copropriétaire qui découvre que son règlement l’exonère à tort, ou au contraire le surtaxe par rapport à la loi, doit agir et non s’abstenir. S’il est surtaxé, il assigne le syndicat pour faire réputer la clause non écrite et obtenir une nouvelle répartition pour l’avenir, tout en provisionnant les appels en cours car la nouvelle grille ne prendra effet qu’à l’exercice suivant. S’il est indûment exonéré, le syndicat agit de la même façon pour rétablir une grille conforme. Dans les deux cas, modifier durablement la répartition suppose en principe l’unanimité, puisque l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. » L’action judiciaire pallie l’impossibilité de réunir cette unanimité : à défaut d’accord collectif, le tribunal judiciaire fixe la répartition conforme, et sa décision s’impose à tous pour l’avenir.

B. Recouvrement des impayés : décompte ventilé, mise en demeure et juge armé pour condamner

Du côté du syndicat, l’arrêt du 1er octobre 2026 valide une méthode de recouvrement rigoureuse et sanctionne les décomptes confus. Premier réflexe : ventiler. L’appel de charges doit distinguer les charges spéciales, avec pour chacune la base d’utilité retenue, et les charges générales, réparties aux tantièmes, plus la cotisation au fonds de travaux. Un décompte global qui mélange nettoyage, entretien, administration et travaux expose le syndicat à une contestation sur la partie spéciale et à un rejet total si le juge, comme la cour d’appel censurée, étend la contestation aux charges générales. Un décompte ventilé cantonne le débat à la ligne contestée et permet au juge de condamner pour le surplus. Les syndics professionnels qui font relire leurs appels de charges par leur conseil avant l’assignation évitent l’écueil rencontré dans cette affaire, où la régularisation tardive du poste nettoyage n’a pas suffi à sauver le recouvrement.

Deuxième réflexe : mettre en demeure avant d’assigner, et utiliser l’arme de l’exigibilité anticipée. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » La mise en demeure restée sans effet pendant trente jours rend donc exigible d’un coup l’année entière de provisions et les arriérés approuvés : c’est le levier qui transforme un impayé chronique en condamnation globale, et les copropriétaires qui laissent passer ce délai sans payer ni contester utilement perdent toute marge de négociation. Pour les situations urgentes, le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond, ce qui permet d’obtenir rapidement un titre exécutoire sans attendre une procédure au fond de plusieurs années. Les lecteurs confrontés à un litige de charges ou de travaux en copropriété trouveront un premier éclairage auprès d’un avocat en droit immobilier à Paris, avant d’engager une assignation ou de répondre à une mise en demeure.

Troisième réflexe : ne pas demander au juge plus que ce que la loi lui permet, et prouver ce qu’on demande. Dans l’affaire du 1er octobre 2026, le syndicat avait également sollicité une expertise judiciaire pour établir ses comptes, demande que la cour d’appel avait rejetée et que la Cour de cassation, dans son arrêt du 1er octobre 2026, laisse définitivement de côté : « La cassation du chef de dispositif de l’arrêt confirmant le jugement en ce qu’il rejette la demande en paiement du syndicat des copropriétaires n’entraîne pas celle du chef de dispositif rejetant sa demande d’expertise qui est justifiée par d’autres motifs, non remis en cause par le pourvoi. » Le syndicat renverra donc son affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée sans expertise, avec son seul décompte pour convaincre. La morale est nette : l’expertise n’est pas un filet de sécurité pour les comptes mal tenus. Le syndicat doit arriver devant le juge avec une comptabilité claire, des appels de charges conformes aux résolutions d’assemblée générale approuvant les comptes, et un décompte ventilé par catégorie. À défaut, il risque de gagner sur le principe, comme ici en cassation, tout en perdant sur la preuve devant la cour de renvoi.

Du côté du copropriétaire poursuivi, la défense utile suit le chemin inverse. Contester une charge spéciale suppose de démontrer l’absence d’utilité objective du service pour son lot, avec des pièces : plan des accès, badge et droits d’accès, règlement intérieur, photographies, constats. Contester une charge générale suppose de produire la clause du règlement qui prévoirait une répartition différente de la loi, car sans cette clause le juge applique les tantièmes et rejette la contestation, comme vient de le juger la Cour de cassation. Contester le montant suppose de relever les erreurs du décompte ligne par ligne, exercice par exercice, en distinguant les provisions appelées, les régularisations après approbation des comptes et les pénalités. Et contester la grille elle-même suppose d’assigner en constatation de non-conformité et en nouvelle répartition, sans cesser de payer entre-temps, puisque l’ancienne grille s’applique jusqu’à l’exercice suivant la décision définitive. Le copropriétaire qui cesse unilatéralement de payer en invoquant l’illégalité du règlement s’expose à la condamnation en paiement, aux intérêts, aux frais de recouvrement et à l’exigibilité anticipée de l’article 19-2, alors même que sa critique de la grille serait fondée pour l’avenir.

Conclusion

L’arrêt du 1er octobre 2026 ne crée pas une règle nouvelle, mais il remet chaque acteur à sa place et chaque charge dans sa catégorie. Les charges spéciales se paient selon l’utilité objective du lot, qu’on utilise ou non le service, comme l’a confirmé l’arrêt du 2 juillet 2026 sur l’ascenseur. Les charges générales de conservation, d’entretien et d’administration, ainsi que la cotisation au fonds de travaux, se paient aux tantièmes, sans discussion d’utilité, sauf si le règlement prévoit expressément une autre répartition pour ces charges. Une dispense de nettoyage n’efface pas l’entretien. Une clause illégale s’applique jusqu’à ce que le juge la répute non écrite, et la nouvelle grille ne vaut que pour l’avenir. Le syndic qui ventile ses décomptes, met en demeure et assigne sur des comptes approuvés obtient condamnation. Le copropriétaire qui démontre l’inutilité objective d’un service pour son lot, ou qui fait juger la non-conformité de la grille, obtient l’exonération ou la nouvelle répartition à laquelle il a droit. Entre ces deux pôles, il n’y a plus de place pour le refus de payer par principe : en copropriété, on paie d’abord selon la grille en vigueur, on conteste ensuite devant le juge, et on gagne quand la preuve suit la catégorie.