Des cartons de déménagement qui ne trouvent plus de place dans l’appartement, un matelas d’appoint, les vélos des enfants, quelques meubles hérités en attente de jours meilleurs : dans bien des résidences, le box du sous-sol sert de débarras bien avant d’abriter une voiture. Pendant des années, les occupants l’ont fait en catimini, parce que la règle était claire et interdisait tout stockage. Depuis l’été 2026, une rumeur circule dans les cages d’escalier : un nouvel arrêté aurait enfin autorisé les boxes à servir de garde-meubles. Alors, peut-on légalement transformer son box en débarras, et que risque le copropriétaire dont le syndic exige le retour à la voiture ?
La réponse tient en trois phrases. L’arrêté du 27 juillet 2026, publié au Journal officiel du 2 août 2026 et en vigueur depuis le 3 août, autorise bien l’affectation de certaines places au stockage, mais uniquement dans les parcs qui relèvent d’un propriétaire unique, comme une résidence de bailleur social ou un immeuble détenu par un investisseur, et sous des conditions techniques strictes. En copropriété, où chaque box appartient à un copropriétaire différent, ce texte ne s’applique pas : le stockage y reste un usage contraire aux règles de sécurité incendie, le syndic peut exiger la libération des lieux, et le juge des référés ordonne le retrait sous astreinte. Quant à l’assurance, entreposer sans déclarer l’aggravation du risque expose à la nullité du contrat, même si le stockage n’a joué aucun rôle dans l’incendie.
Ces solutions restent attachées à des situations précises : un règlement de copropriété qui réserve les boxes au stationnement, un stockage avéré par constat, une aggravation du risque non déclarée. Chaque immeuble a son règlement, chaque contrat d’assurance sa déclaration de risque, et seul le juge tranche les litiges nés d’un box transformé en débarras. Cet article explique ce que le nouvel arrêté autorise vraiment, pourquoi la copropriété en est exclue, et ce que risquent le copropriétaire, son locataire et son assureur, à partir des textes en vigueur et de trois décisions intégralement lues, dont une ordonnance de référé parisienne du 19 novembre 2025.
I. Ce que l’arrêté du 27 juillet 2026 autorise vraiment
A. Quarante ans d’interdiction, puis une ouverture strictement encadrée
Le point de départ ne se discute pas : depuis 1986, un parking d’immeuble d’habitation ne sert qu’aux voitures. L’article 78 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation définit le parc de stationnement ainsi : « Au sens du présent arrêté : Un parc de stationnement est un emplacement couvert, annexe d’un ou de plusieurs bâtiments d’habitation qui permet le remisage, en dehors de la voie publique, des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l’exclusion de toute autre activité. ». La logique est celle de la sécurité : en sous-sol, un box rempli de mobilier et de cartons alimente un départ de feu, accélère sa propagation et complique l’intervention des sapeurs-pompiers. C’est sur ce fondement que des syndics ont, pendant des décennies, mis en demeure des occupants d’évacuer cartons et meubles, et que des juges ont ordonné leur retrait.
Face aux boxes durablement vides des résidences de bailleurs sociaux, l’État avait ouvert une première brèche expérimentale en 2019 : l’arrêté du 23 août 2019 autorisait les organismes volontaires à affecter certains boxes au stockage, dans la limite de 26 mètres carrés, avec un repérage des emplacements sur les plans de chaque niveau pour guider les secours. Prolongée à plusieurs reprises, cette expérimentation s’est achevée le 7 octobre 2026, et c’est elle que le nouveau texte pérennise en l’élargissant au-delà du seul logement social.
Publié au Journal officiel du 2 août 2026, l’arrêté du 27 juillet 2026 crée un article 78-1 dans l’arrêté de 1986. Son premier alinéa donne la mesure exacte de l’ouverture : « En atténuation des dispositions du premier alinéa de l’article 78, des places peuvent être affectées à un usage de stockage de biens mobiliers à usage domestique, sous réserve du respect des dispositions du présent article. » Son deuxième alinéa ajoute : « Cette affectation exclut, pour les places concernées, le remisage de véhicules automobiles ou de leurs remorques. » Le box change donc de fonction : rangement ou stationnement, il faut choisir, et un box déclaré en stockage ne peut plus abriter ni voiture, ni deux-roues motorisé, ni remorque.
Les conditions cumulatives sont ensuite d’une sévérité qui surprend les amateurs de débarras improvisés. Le parc doit comporter « cent places au plus », et le nombre de places converties ne peut dépasser 10 % du total : dans un parking de quatre-vingts emplacements, huit boxes au maximum peuvent changer d’usage. « Le parc de stationnement relève d’un propriétaire unique. ». Ce propriétaire, ou la personne qu’il désigne expressément, qui devient le « gestionnaire » chargé du registre de sécurité, du repérage niveau par niveau et du contrôle visuel annuel de chaque box, ainsi qu’à chaque changement d’utilisateur.
Le contenu du box est lui-même contingenté par la physique de l’incendie. L’arrêté dispose que « la charge calorifique moyenne surfacique des biens stockés est limitée à 450 mégajoules par mètre carré », avec une annexe qui chiffre chaque bien : un carton de déménagement rempli compte pour 340 mégajoules, une armoire en bois pour 1 967, un matelas de 140 centimètres pour 770. Un box de 13 mètres carrés plafonne ainsi à 5 850 mégajoules, soit environ dix-sept cartons seuls, et chaque meuble ajouté réduit ce nombre : l’armoire seule consomme le tiers de la capacité. Sont en outre proscrits les explosifs et artifices, les gaz comprimés ou liquéfiés comme les bouteilles de butane, les liquides inflammables tels que carburant, solvants, peintures et huiles, ainsi que les produits chimiques, toxiques ou corrosifs. Seuls les biens mobiliers à usage domestique ont leur place dans le box : un stock de marchandises professionnelles en est exclu par définition, et l’absence de toute installation électrique autre que l’éclairage fixe écarte de fait la recharge d’un vélo ou d’une trottinette électrique entre les cartons.
L’expérimentation de 2019 mérite qu’on s’y arrête, car elle éclaire l’esprit du régime pérenne. Les bailleurs sociaux volontaires n’ouvraient au stockage que des boxes de 26 mètres carrés au maximum, soit l’équivalent de deux places, et chaque niveau du parc devait comporter un repérage des emplacements convertis pour guider les secours en cas d’intervention nocturne. Autrement dit, même dans ce cadre assoupli, le stockage restait une affectation décidée et cartographiée par le gestionnaire, jamais une initiative individuelle de l’occupant. Le nouveau texte reprend cette philosophie en la durcissant sur deux points : le plafond de 10 % des places, qui empêche la transformation rampante d’un parking entier en garde-meubles, et le plafond calorifique, qui substitue une mesure physique opposable aux appréciations subjectives du type « ce ne sont que quelques cartons ». L’avis du Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique du 16 juin 2026, visé par l’arrêté, confirme que l’équilibre recherché est celui de la proportionnalité : ouvrir une soupape là où des boxes restent durablement vides, sans jamais relâcher la protection des occupants des logements situés au-dessus du parc.
Côté utilisateur, le dispositif repose sur une attestation dont le modèle figure en annexe de l’arrêté : identité, référence et surface du box, calcul de la charge calorifique, déclaration de ne détenir aucun produit interdit, engagement à signaler toute modification substantielle du contenu, à laisser le gestionnaire accéder au box et à retirer sans délai tout bien non conforme. Une déclaration inexacte engage la responsabilité du signataire. En cas de manquement, le gestionnaire met l’utilisateur en demeure de régulariser dans un délai adapté, puis met fin à l’affectation du box au stockage ; face à un danger pour les personnes ou les biens, il suspend immédiatement l’usage et prend toute mesure conservatoire utile.
B. Pourquoi la copropriété reste à la porte du nouveau régime
La condition du propriétaire unique exclut la copropriété par construction. La loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme un immeuble dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, tandis que l’article 78-1 exige un seul propriétaire pour tout le parc : les deux situations s’excluent. Un immeuble divisé en lots, où chaque box appartient à un copropriétaire distinct avec des parties communes en indivision, ne peut donc pas bénéficier du régime d’autorisation, quand bien même le syndic serait favorable au stockage et l’assemblée générale prête à le voter. Pour un box situé en copropriété, l’article 78 s’applique toujours sans aménagement : y entreposer des meubles à la place d’une voiture reste contraire aux règles de sécurité incendie.
Cette lecture est confortée par le droit commun de la copropriété. Le règlement de copropriété fixe la destination des lots, et beaucoup de règlements qualifient les emplacements du sous-sol de garage ou d’emplacement de stationnement à usage exclusif. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. » Symétriquement, l’article 9 dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Le copropriétaire qui transforme durablement son box en réserve viole cette destination dès lors que le règlement réserve le sous-sol au stationnement, même sans réaliser le moindre travaux : des cartons, des pneus ou un établi installés à demeure suffisent à caractériser le changement d’usage.
Ni une clause du règlement ni un vote d’assemblée générale ne peuvent, à l’inverse, autoriser ce que la réglementation incendie interdit. Les règles de sécurité publique s’imposent à tous et le règlement de copropriété ne peut pas y déroger : une résolution qui permettrait le stockage dans les boxes d’une copropriété serait sans effet face à l’article 78. C’est toute la différence avec le parc à propriétaire unique, où le gestionnaire tient un registre de sécurité, fait contrôler chaque box chaque année et peut suspendre un usage dangereux : en copropriété, personne n’exerce cette police technique, et c’est précisément pour cela que le législateur réglementaire a maintenu l’interdiction pure et simple. Le locataire d’un box appartenant à un bailleur social n’est pas mieux loti quand il décide seul : seul le gestionnaire du parc peut affecter un box au stockage, et l’occupant ne change jamais l’usage de sa propre initiative, même avec l’accord verbal du gardien.
II. Ce que risque le copropriétaire qui stocke quand même
A. La mise en demeure du syndic, puis le juge des référés
En pratique, tout commence par un courrier du syndic. Alerté par le gardien, par un voisin incommodé ou par l’assureur de l’immeuble lors d’une visite de risque, le syndic rappelle l’interdiction de stockage et met en demeure l’occupant de libérer le box dans un délai déterminé. Cette mise en demeure n’est pas une formalité : elle établit que l’occupant a été informé de l’illicite et fonde la suite Contentieuse. Le copropriétaire avisé ne l’ignore pas : photographier le contenu du box à cette date, vérifier son règlement et son contrat d’assurance, puis libérer les lieux ou saisir un conseil, coûte toujours moins cher que l’assignation qui suit.
Quand la situation dure, le syndicat des copropriétaires saisit le juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le stockage dans un parking d’habitation entre dans les deux branches : il viole une règle impérative, ce qui caractérise le trouble manifestement illicite, et il accroît le risque d’incendie en sous-sol, ce qui caractérise le dommage imminent.
Une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 19 novembre 2025, rendue dans un ensemble parisien où des sociétés locataires avaient transformé des places de parking en zones de stockage de palettes et de cartons, illustre la méthode du juge. Le tribunal constate d’abord, photographies de commissaire de justice à l’appui, que les parkings occupent plus de 100 mètres carrés et que les dispositions de l’arrêté de 1986 s’appliquent, puis juge que tout autre usage des places litigieuses « constitue un trouble manifestement illicite ». Le dispositif suit : retrait de tous les éléments autres que des véhicules et des marchandises entreposées, dans un délai de 45 jours à compter de la signification de l’ordonnance, puis passé ce délai astreinte de 90 euros par jour de retard pendant quatre mois (ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 19 novembre 2025). La demande de dommages et intérêts provisionnels du syndicat est en revanche rejetée, faute de préjudice démontré : le stockage fait courir un risque supplémentaire de propagation, mais aucun dommage n’était à déplorer. La leçon est double : le juge fait évacuer vite et sous contrainte financière, mais n’indemnise que le préjudice prouvé.
La cour d’appel de Paris avait déjà tenu le même raisonnement le 30 novembre 2022 à propos de places de stationnement transformées en boxes privatifs sans autorisation de l’assemblée générale : « La méconnaissance du règlement de copropriété et de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires susvisée caractérise ainsi un trouble manifestement illicite. » L’ordonnance de remise en état est confirmée, avec 3 000 euros au titre des frais irrépétibles contre les copropriétaires succombants. L’argument tiré des conséquences excessives de la démolition est jugé sans pertinence en référé : quand l’illicite est manifeste, le juge ordonne la remise en état sans proportionner sa décision au coût des travaux.
Le même jugement précise les limites de l’action du syndicat, et ces limites intéressent directement les copropriétaires. D’une part, le tribunal refuse d’ordonner la communication de l’intégralité des baux conclus par le propriétaire avec ses locataires : les extraits d’immatriculation au registre du commerce suffisent au syndicat pour vérifier si l’activité exercée est contraire à la destination des lieux. D’autre part, le juge rejette la demande tendant à fixer par avance une sanction pécuniaire pour tout stockage futur : une telle demande est jugée hypothétique et disproportionnée au stade du référé. Enfin, seules les photographies de résidents ne suffisent pas à prouver un stockage dans les parties communes ni des dégradations imputables aux occupants : sans constat de commissaire de justice, les allégations du syndicat restent lettre morte. La méthode qui gagne est donc symétrique : le syndic fait constater par commissaire de justice, avec des photographies datées et des procès-verbaux circonstanciés, et l’occupant qui conteste produit ses propres constats plutôt que des dénégations verbales. Les dépens et 2 250 euros au titre des frais irrépétibles pèsent en outre sur les occupants condamnés, ce qui donne au contentieux un coût prévisible que chacun peut intégrer avant de persister.
Reste la question du locataire. Le preneur d’un box doit user des lieux suivant la destination donnée par le bail, car l’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ». Un bail qui stipule un usage exclusif de stationnement et interdit le stockage fonde une résiliation pour inexécution si le locataire transforme le box en débarras, et le bailleur qui tolère sciemment le stockage s’expose au recours du syndicat. Pour les situations où la mise en demeure du syndic débouche sur une assignation et où le choix entre libérer, contester ou négocier un délai se joue en quelques semaines, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier le règlement, de chiffrer le risque d’astreinte et de préparer la régularisation devant le juge des référés.
B. L’incendie, l’assurance et les responsabilités qui se cumulent
Le second versant du risque est financier et se révèle au moment du sinistre. Transformer un box en débarras sans rien dire à son assureur, c’est modifier le risque déclaré : des cartons et du mobilier là où le contrat ne voit qu’une voiture changent l’opinion que l’assureur se fait du risque d’incendie du sous-sol. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur », par lettre recommandée dans les quinze jours de la connaissance de ces circonstances. L’assuré qui stocke depuis des mois sans déclaration manque à cette obligation, et c’est sur ce terrain que l’assureur contestera sa garantie après un incendie parti du parking, même si le feu est né ailleurs.
La Cour de cassation vient de rappeler avec netteté, le 18 septembre 2025, que cette discussion ne dépend pas du rôle effectif du stockage dans le sinistre. Dans une affaire d’entrepôt incendié où l’assuré avait laissé un locataire exercer sans déclaration une activité nouvelle avec des bouteilles de gaz, la cour d’appel avait refusé la nullité au motif que ces bouteilles n’étaient pas à l’origine du feu ni de sa propagation. La deuxième chambre civile casse : « En statuant ainsi, alors que les circonstances nouvelles qui doivent être déclarées en cours de contrat par l’assuré ne dépendent ni de l’origine du sinistre dont la garantie est demandée, ni du rôle qu’elles ont joué dans son ampleur, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » L’appréciation est objective : si la circonstance nouvelle aggrave le risque ou en crée un nouveau, elle devait être déclarée, peu importe qu’elle ait causé ou non l’incendie. Transposé au box-débarras, l’enseignement est direct : l’assureur peut soutenir la nullité du contrat pour fausse déclaration intentionnelle quand l’occupant a sciemment tu un stockage massif, sans avoir à prouver que les cartons ont propagé le feu.
Les responsabilités civiles se cumulent alors autour du box incendié. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. », et l’article 1241 ajoute que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » Stocker en violation d’une règle de sécurité incendie d’ordre public constitue une faute, et la négligence d’un box surchargé de cartons s’apprécie sévèrement quand le feu s’y propage aux véhicules voisins. Le gardien du box répond en outre du fait des choses qu’il a sous sa garde, avec le régime probatoire propre à l’incendie que le code civil organise entre bailleur et locataire : l’article 1733 dispose que le preneur « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire d’un box incendié est donc présumé responsable envers son bailleur et ne s’exonère que par ces preuves limitatives.
Le copropriétaire qui donne son box à bail doit aussi regarder du côté de son propre contrat. Quand la place est louée indépendamment de tout logement, elle ne relève pas du statut protecteur des baux d’habitation, et le bailleur reste tenu de la délivrance d’un emplacement conforme à l’usage convenu : louer un box comme stationnement tout en sachant qu’il sert de débarras, c’est s’exposer au recours du locataire en cas de mise en demeure du syndic comme au recours du syndicat en cas d’incendie. La clause imposant un usage exclusif de stationnement et interdisant le stockage, assortie d’une obligation d’assurance couvrant l’usage réel des lieux, n’est donc pas une clause de style : c’est le document que le juge lira en premier. Et lorsque le box est l’accessoire d’un logement loué, le bailleur doit s’assurer que son locataire n’y a pas installé un atelier ou une réserve, car la présomption de responsabilité de l’article 1733 pèsera sur le preneur tandis que le propriétaire répondra devant le syndicat de la destination de son lot.
En pratique, trois réflexes protègent l’occupant. D’abord, lire son règlement de copropriété avant d’entreposer : si le box est à usage exclusif de stationnement, tout stockage durable est illicite et la mise en demeure du syndic doit être prise au sérieux. Ensuite, déclarer par écrit à son assureur tout entreposage, même modeste, et conserver sa réponse : une surprime vaut toujours mieux qu’une nullité plaidée après sinistre. Enfin, ne jamais stocker de produits interdits par l’arrêté, bouteille de gaz, carburant, solvants, peintures, artifices, ni recharger un engin électrique entre les cartons : ces biens-là transforment un trouble civil en faute qualifiée et compliquent toute défense. Et si le box appartient à un parc à propriétaire unique où le gestionnaire a régulièrement affecté des emplacements au stockage, signer l’attestation avec un calcul sincère de la charge calorifique, puis respecter le plafond : à 450 mégajoules par mètre carré, chaque carton compte.
Un box de parking n’est donc pas un garde-meuble d’appoint : c’est un emplacement réglementé où la voiture reste la règle, le stockage l’exception d’un régime qui ignore la copropriété, et l’incendie le révélateur impitoyable des usages illicites. L’arrêté du 27 juillet 2026 n’a rien changé pour les copropriétaires, et ceux qui l’invoquent pour conserver leurs cartons au sous-sol se trompent de texte. Libérer le box à la première mise en demeure, déclarer à son assureur ce qui y reste, et ne confier ses meubles qu’à un stockage régulièrement autorisé : voilà, en trois gestes, comment un occupant évite l’astreinte, la nullité d’assurance et la facture de l’incendie du voisin.