Le tribunal a prononcé l’expulsion, le commissaire de justice a signifié le commandement de quitter les lieux, le délai de deux mois est écoulé, et pourtant le locataire est toujours dans l’appartement. À Paris, cette situation se répète chaque automne : le commissaire de justice demande le concours de la force publique, le préfet de police ne répond pas ou refuse, et le calendrier se heurte à la trêve hivernale qui suspend toute expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars. Le 14 octobre 2026, il reste dix-huit jours avant la trêve. Ce moment charnière change tout : ce que le bailleur peut encore obtenir, ce que l’occupant peut encore demander et ce que l’État doit payer quand il bloque l’exécution. D’un côté, le bailleur dont l’expulsion reste lettre morte dispose depuis le décret du 3 novembre 2025 d’une procédure d’indemnisation clarifiée, avec une liste précise des préjudices réparables. De l’autre, l’occupant peut solliciter du juge de l’exécution des délais qui, combinés à la trêve, lui laissent plusieurs mois pour se reloger. Cet article décrit les deux chemins, pièces à l’appui, avec les textes applicables au 14 octobre 2026 et deux décisions de 2025 et 2026 qui montrent comment les juges appliquent ces règles.
I. Un jugement d’expulsion ne s’exécute pas seul : le passage obligé par le préfet
A. Combien de temps avant de pouvoir demander la force publique : titre exécutoire, commandement de quitter et délai de deux mois
Premier point que les bailleurs découvrent souvent trop tard : le jugement qui prononce l’expulsion n’autorise pas le commissaire de justice à forcer la porte le lendemain. La loi pose une condition double, rappelée par l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Sans titre exécutoire et sans commandement signifié, aucune expulsion régulière n’existe, et toute tentative d’enlèvement des meubles ou de changement des serrures expose son auteur à une condamnation pénale et civile.
Le commandement de quitter les lieux ne doit pas être confondu avec le commandement de payer qui vise la clause résolutoire en début de procédure. Le commandement de payer met en demeure de régler la dette et fait courir le délai de six semaines au terme duquel la clause résolutoire est acquise ; le tribunal judiciaire de Besançon l’a rappelé dans un jugement du 12 septembre 2025 en constatant que « la clause résolutoire a été acquise à l’expiration du délai de six semaines imparti pour régulariser la situation » (jugement du tribunal judiciaire de Besançon du 12 septembre 2025, RG 25/00864). Le commandement de quitter les lieux intervient après, une fois le bail résilié et le jugement d’expulsion obtenu : il ordonne à l’occupant devenu sans droit ni titre de libérer le logement. C’est lui qui fait courir le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […] » Pendant ces deux mois, l’huissier ne peut procéder à aucune expulsion matérielle, même avec un jugement définitif en main.
Les jugements récents appliquent ce cadre à la lettre. Le 25 août 2026, un tribunal judiciaire saisi d’impayés répétés a constaté la résiliation du bail, condamné la locataire aux arriérés et à une indemnité d’occupation, puis a précisé que « son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution » (jugement du 25 août 2026, RG 26/00274). La formule mérite l’attention : le juge autorise le recours à la force publique et au serrurier, mais renvoie aux articles L. 412-1 et L. 412-2, donc au délai de deux mois et aux protections des occupants. Autoriser d’avance ne dispense jamais du commandement ni du délai, et ne remplace jamais l’autorisation du préfet.
En pratique, le bailleur parisien doit donc vérifier trois dates avant d’envisager la suite : la date du jugement devenu exécutoire, la date de signification du commandement de quitter les lieux, et la date d’expiration du délai de deux mois. Si le commandement a été signifié le 20 août 2026, l’expulsion matérielle ne peut pas intervenir avant le 20 octobre 2026. Et si cette échéance tombe après le 1er novembre, la trêve hivernale prend le relais et reporte l’exécution au 1er avril 2027, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. Chaque semaine compte en octobre, et c’est pour cela que la demande de concours de la force publique doit être préparée dès la signification du commandement, sans attendre l’expiration du délai.
Ceux qui découvrent la procédure au stade du commandement de payer, avant tout jugement, trouveront le récit complet de la phase précédente, du décompte de la dette aux délais du juge avant la trêve, dans l’article du 7 octobre 2026 consacré au commandement de payer et aux six semaines pour sauver le bail avant la trêve hivernale. Le présent article prend la suite : le bail est résilié, le jugement est prononcé, et la question n’est plus de sauver le bail mais d’exécuter l’expulsion ou d’obtenir des délais pour quitter les lieux.
B. À Paris, la demande part chez le préfet de police : réquisition motivée et silence de deux mois qui vaut refus
Quand le délai de deux mois expire sans départ volontaire, le commissaire de justice ne peut pas requérir directement les policiers du commissariat voisin. Il doit adresser une réquisition au représentant de l’État, et la règle parisienne diffère du reste du territoire : l’article R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue du décret du 3 novembre 2025 entrée en vigueur le 7 novembre 2025, dispose que « Si l’huissier de justice est dans l’obligation de requérir le concours de la force publique, il s’adresse au préfet de département ou, à Paris, au préfet de police. » À Paris, le dossier part donc à la préfecture de police, tandis que dans les autres départements d’Île-de-France, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, il part au préfet du département. Confondre les destinataires fait perdre des semaines, car une réquisition adressée à la mauvaise autorité doit être réorientée et le délai de deux mois ne court qu’à compter de la réception par l’autorité compétente.
Le contenu de la réquisition est encadré : elle contient une copie du dispositif du titre exécutoire et elle est accompagnée d’un exposé des diligences auxquelles le commissaire de justice a procédé et des difficultés d’exécution rencontrées. Concrètement, le dossier doit montrer que l’exécution amiable a été tentée, que l’occupant refuse de partir, que les lieux restent occupés, et que l’intervention de la force publique est nécessaire. Un dossier vide ou purement formulaire fragilise la suite, notamment si le bailleur veut ensuite engager la responsabilité de l’État : le préfet pourra répondre que les difficultés n’étaient pas établies. Le bailleur a donc intérêt à transmettre à son commissaire de justice toutes les pièces utiles, procès-verbaux de tentative d’exécution, constats d’occupation, échanges avec l’occupant, et à vérifier que l’exposé des diligences figure bien au dossier.
Une fois la réquisition reçue, l’administration dispose de deux mois pour répondre, et ce délai change tout. Le même article R. 153-1 prévoit que « Toute décision de refus de l’autorité compétente est motivée. Le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus. Ce refus est porté à la connaissance du créancier par l’huissier de justice. » Autrement dit, le silence gardé pendant deux mois n’est pas une simple lenteur administrative : c’est juridiquement un refus, qui produit les mêmes effets qu’un refus écrit et motivé. Le bailleur n’a pas à relancer indéfiniment ni à attendre une décision formelle pour agir. À l’expiration des deux mois sans réponse, il peut engager la procédure d’indemnisation décrite en seconde partie, et l’occupant sait de son côté que l’expulsion matérielle n’aura pas lieu sans ce concours, ce qui lui laisse le temps de saisir le juge de l’exécution.
Ce silence-refus est la situation la plus fréquente à Paris, où la préfecture de police motive les refus par la situation sociale des occupants, l’absence de solution de relogement, l’ordre public ou la période de l’année. Un refus écrit et motivé doit indiquer ses motifs, et ces motifs peuvent être contestés devant le tribunal administratif par un recours pour excès de pouvoir dans les deux mois. Mais contester le refus pour obtenir l’expulsion et demander l’indemnisation pour le préjudice subi sont deux actions distinctes qui obéissent à des calendriers différents : le recours contre le refus vise à faire annuler la décision, tandis que la demande d’indemnisation vise à faire payer l’État pour la période pendant laquelle le bailleur n’a pas pu reprendre son bien. Les deux peuvent être menées ensemble, et c’est l’objet de la seconde partie.
II. Refus du préfet à dix-huit jours de la trêve : ce que chaque partie peut encore gagner
A. Côté bailleur : contester le refus, obtenir l’indemnisation de l’État et récupérer les loyers perdus
Le principe qui protège le bailleur bloqué est ancien et solennel : l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » Quand l’État refuse d’envoyer la force publique pour un motif d’intérêt général, le trouble de l’ordre public ou la situation sociale de l’occupant, il fait peser sur un seul propriétaire une charge qui devrait être supportée par la collectivité, et c’est cette rupture d’égalité devant les charges publiques qui fonde l’indemnisation. Le bailleur ne subit pas le refus comme une fatalité : il en demande le prix à l’État.
La nouveauté qui rend cette action plus lisible en 2026 tient au décret du 3 novembre 2025, présenté par l’Agence nationale pour l’information sur le logement dans une analyse à jour au 7 novembre 2025, qui a créé un chapitre entier dédié à la procédure d’indemnisation au sein du titre V de la partie réglementaire du code. Le point de départ de la responsabilité est désormais écrit noir sur blanc à l’article R. 154-1 du code des procédures civiles d’exécution : « le refus de l’Etat de prêter son concours à l’exécution des jugements ou des autres titres exécutoires a pour effet d’engager sa responsabilité à compter de la date de la décision de refus du préfet de département ou, à Paris, du préfet de police, ou, en l’absence de décision explicite, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la date de la demande de concours de la force publique. » Le bailleur parisien dont la réquisition est restée sans réponse pendant deux mois sait donc exactement quand commence la période indemnisable, sans avoir à démontrer une faute de l’administration : le refus suffit.
Cette période de responsabilité ne s’arrête pas n’importe comment. Elle prend fin quand le préfet accorde finalement le concours, quand l’occupant libère volontairement les lieux, quand le bailleur vend le bien ou y renonce, ou quand le jugement d’expulsion est infirmé sur recours. Surtout, quand le refus intervient pendant la trêve hivernale ou pendant un délai de grâce accordé par le juge, la responsabilité de l’État ne commence qu’à l’issue de ce sursis ou de ce délai : l’État ne paie pas pour une période pendant laquelle l’expulsion aurait de toute façon été impossible. Pour un refus notifié ou acquis en octobre 2026, cela signifie que la période indemnisable court jusqu’au 31 octobre, s’interrompt pendant la trêve du 1er novembre au 31 mars sauf si des délais de grâce courent encore, puis reprend le 1er avril 2027 si le concours reste refusé. Le calendrier doit être découpé avec soin dans la demande, sous peine de voir le préfet réduire l’assiette de l’indemnité.
La demande elle-même obéit à un formalisme simple mais strict, fixé par l’article R. 154-2 du code des procédures civiles d’exécution : « Le bénéficiaire de la décision d’expulsion saisit d’une demande d’indemnisation le préfet qui a refusé le concours de la force publique, par tout moyen permettant d’en assurer la date de manière certaine. Il joint à sa demande toute pièce établissant la réalité et le montant des préjudices dont il demande réparation. Ceux-ci doivent être en lien direct et certain avec la décision de refus d’octroi du concours de la force publique. » Lettre recommandée avec avis de réception, décompte précis des loyers perdus, quittances de charges, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, factures du commissaire de justice, justificatifs de frais de remise en état : tout ce qui n’est pas prouvé par une pièce ne sera pas payé. Le préfet accuse réception, peut réclamer des pièces complémentaires, puis propose un montant qui fait l’objet d’une transaction écrite. Son silence pendant deux mois vaut rejet, et le bailleur peut alors saisir le tribunal administratif dans le délai de recours contentieux de deux mois pour contester le rejet ou le montant proposé.
La liste des préjudices réparables, fixée par l’article R. 154-7 du code des procédures civiles d’exécution, est plus large que les seuls loyers : « Sont réparables par l’Etat les préjudices suivants, dès lors qu’ils surviennent pendant la période de responsabilité de l’Etat : -la perte des loyers et des charges locatives récupérables sur l’occupant ; -la perte de la valeur vénale du bien liée à une vente désavantageuse ; -les frais liés à l’impossibilité de vendre le bien ; -les frais de remise en état ; -les frais de commissaire de justice ; -la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; -le trouble dans les conditions d’existence. » La perte des loyers s’apprécie par rapport à la valeur locative, évaluée d’après le bail sauf supplément de loyer ou frais sans lien direct et certain avec le refus, ou par tout moyen en l’absence de bail ou si le loyer stipulé ne correspond pas à la valeur réelle. Le bailleur qui louait 1 400 euros par mois et reste bloqué huit mois par un refus peut ainsi réclamer plus de 11 000 euros de loyers, plus les charges récupérables qu’il justifie avoir acquittées, plus les frais d’huissier et la taxe d’ordures ménagères, plus un trouble dans les conditions d’existence si l’impossibilité de reprendre le bien l’a personnellement affecté, par exemple un bailleur qui comptait occuper le logement lui-même.
Dès la signature de la transaction, l’État est subrogé dans les droits du propriétaire contre l’occupant pour la période concernée : le Trésor public pourra réclamer à l’occupant les sommes versées au bailleur, ce qui ne libère jamais l’occupant de sa dette mais déplace le créancier. Et si le préfet rejette la demande ou propose une somme dérisoire, le tribunal administratif de Paris, compétent pour les refus du préfet de police, tranche au vu des mêmes pièces, avec les mêmes règles d’évaluation. Les bailleurs qui hésitent entre relancer l’exécution et chiffrer leur préjudice doivent mener les deux de front : maintenir la pression pour obtenir le concours après la trêve, et constituer dès maintenant le dossier d’indemnisation mois par mois, car chaque mois sans pièce justificative est un mois perdu. Pour replacer cette phase dans l’ensemble de la procédure d’expulsion du locataire, du commandement de payer jusqu’à la reprise effective des lieux, le lecteur pourra se reporter à la page d’expertise du cabinet qui décrit chaque étape applicable à Paris.
B. Côté occupant : demander des délais au juge de l’exécution et traverser la trêve sans aggraver son cas
L’occupant qui reçoit le commandement de quitter les lieux n’est pas condamné à subir le calendrier du bailleur. La loi lui ouvre deux protections cumulables : les délais accordés par le juge et le sursis hivernal, qui s’additionnent quand le juge statue avant le 1er novembre. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder lui-même ces délais, et le juge de l’exécution peut les accorder ensuite, même après le jugement. La condition tient en une phrase : démontrer que le relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales, avec des preuves de recherches, de ressources insuffisantes, de refus de bailleurs ou d’attente d’un logement social.
La durée de ces délais est bornée par l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Le juge dose entre un mois et un an en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune de chacun, des diligences faites pour se reloger, du droit à un logement décent et des recours liés au droit au logement opposable. Un occupant qui paie l’indemnité d’occupation, qui justifie de dix candidatures de relocation refusées, qui attend une proposition de la commission de médiation DALO ou qui héberge des enfants scolarisés obtient plus facilement dix ou douze mois qu’un occupant qui ne paie rien et ne justifie d’aucune recherche. Chaque audience devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les logements situés dans la capitale, se joue sur ce dossier de bonne foi : attestations, relevés de recherches sur les portails immobiliers, lettres de refus, dossier de demande de logement social à jour, inscription au fichier des demandeurs, et preuves du paiement au moins partiel de l’indemnité d’occupation.
La décision du juge de l’exécution de Besançon du 12 septembre 2025 illustre ce dosage : après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour des impayés répétés dans un logement HLM loué depuis 2006, le juge a accordé aux occupants un délai de grâce en ces termes : « ACCORDE à M. [T] [X] et à Mme [O] [C], épouse [X], un délai de grâce jusqu’au 15 mai 2026 pour quitter les lieux sis [Adresse 6] ; » (jugement du 12 septembre 2025, RG 25/00864). Huit mois pour quitter les lieux, avec une échéance calée après la fin de la trêve : le juge a combiné le délai de grâce et le sursis hivernal pour donner aux occupants une perspective réaliste de relogement. Un occupant parisien qui saisit le juge de l’exécution en octobre 2026 peut solliciter le même type d’échéancier, par exemple un délai courant jusqu’au printemps 2027, en faisant valoir que toute expulsion serait de toute façon suspendue entre le 1er novembre et le 31 mars.
Car la trêve hivernale s’applique de plein droit, sans qu’il soit besoin de la demander. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Même un jugement définitif, même des délais expirés, même un concours accordé : si l’expulsion n’est pas exécutée au 1er novembre, elle attend le 1er avril. Deux exceptions seulement : les squatteurs entrés dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, pour lesquels le sursis ne s’applique pas, et les occupants d’autres lieux que le domicile entrés par les mêmes procédés, pour lesquels le juge peut supprimer ou réduire le sursis. Le locataire dont le bail a été résilié pour impayés n’entre dans aucune de ces exceptions : il bénéficie pleinement de la trêve.
À Paris et en Île-de-France, ce cadre national se double de démarches locales que l’occupant doit engager sans tarder. D’abord, signaler sa situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, via le secrétariat partagé entre la préfecture et le département, et déposer ou actualiser sa demande de logement social, car le juge de l’exécution tiendra compte de ces diligences. Ensuite, saisir la commission de médiation DALO si le délai d’attente d’un logement social est anormalement long à Paris, ce qui est fréquent, car un recours DALO en cours figure parmi les critères que le juge examine pour fixer les délais. Enfin, se présenter à l’ADIL de Paris, l’agence départementale d’information sur le logement, dont l’analyse d’avril 2026 détaille chaque étape de la procédure après la trêve, du commandement de payer à la réquisition de la force publique, et qui reçoit les ménages pour examiner leurs droits. Ces démarches ne suspendent pas la procédure à elles seules, mais elles transforment un dossier vide en dossier de bonne foi, et c’est ce dossier qui obtient des délais.
Trois erreurs doivent être évitées par l’occupant en octobre 2026. La première consiste à croire que la trêve annule l’expulsion : elle la suspend seulement, et le 1er avril 2027 l’huissier pourra revenir avec le concours accordé, sans nouveau jugement. La deuxième consiste à cesser tout paiement : l’indemnité d’occupation reste due jusqu’à la libération effective, son non-paiement démontre la mauvaise foi et prive l’occupant des délais du juge, tandis que son paiement partiel ou total prouve la bonne volonté. La troisième consiste à ignorer le commandement de quitter les lieux en espérant que le silence du préfet suffise : le refus du concours protège contre l’exécution forcée mais n’éteint ni la dette ni le jugement, et l’État subrogé pourra réclamer à l’occupant les indemnités versées au bailleur. La bonne stratégie tient en quatre gestes : payer ce qui peut l’être, chercher un relogement avec des preuves écrites, saisir le juge de l’exécution avant le 1er novembre pour obtenir un délai qui couvre la trêve et le printemps, et préparer la sortie pour avril 2027 avec l’aide des travailleurs sociaux et des dispositifs parisiens d’accompagnement.
Conclusion
À dix-huit jours de la trêve hivernale, le refus du concours de la force publique n’est ni une victoire définitive pour l’occupant ni une défaite définitive pour le bailleur : c’est le basculement de la procédure du terrain de l’exécution vers celui du temps et de l’argent. Le bailleur dont la réquisition reste sans réponse pendant deux mois détient un refus juridiquement qualifié, une période de responsabilité de l’État qui commence à courir, et une liste de préjudices indemnisables que le décret du 3 novembre 2025 a précisée, des loyers perdus aux frais de commissaire de justice. Son urgence est probatoire : chiffrer chaque mois, conserver chaque pièce, saisir le préfet puis, si nécessaire, le tribunal administratif dans les délais. L’occupant, de son côté, détient deux boucliers qui se cumulent, les délais du juge de l’exécution entre un mois et un an et le sursis hivernal du 1er novembre au 31 mars, à condition de démontrer sa bonne foi par des paiements, des recherches de relogement et des démarches documentées auprès de la CCAPEX, de la commission DALO et de l’ADIL. Son urgence est calendaire : saisir le juge avant le 1er novembre pour obtenir un échéancier qui traverse la trêve au lieu de la subir. Entre ces deux urgences, le commissaire de justice reste la cheville ouvrière, car c’est la qualité de sa réquisition au préfet de police qui fera la solidité du dossier d’indemnisation comme la régularité de l’exécution d’avril. Vérifier aujourd’hui la date du commandement, le destinataire de la réquisition et l’échéance des deux mois, c’est décider qui, du bailleur ou de l’occupant, abordera le printemps 2027 en position de force.