Votre projet de surélévation vient de se heurter à un refus de la mairie, ou un voisin menace d’attaquer le permis que vous avez obtenu à Paris ou en Île-de-France. La surélévation d’un immeuble concentre en effet deux autorisations qui se cumulent et se conditionnent : l’accord de la copropriété, voté à une majorité renforcée, et le permis de construire, instruit au regard du plan local d’urbanisme, des règles de hauteur et, dans une grande partie de Paris et des centres anciens franciliens, de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Chacune de ces deux étapes peut faire échouer l’opération, et chacune ouvre des recours spécifiques, enfermés dans des délais stricts.

La surélévation présente pourtant un attrait considérable dans une région où le foncier disponible se raréfie : créer des logements sans consommer de terrain supplémentaire, financer la rénovation de l’immeuble par la cession du droit à construire, valoriser les derniers étages. Le législateur a d’ailleurs encouragé ces opérations, notamment en permettant des dérogations aux règles de hauteur et de gabarit pour créer des logements. Mais cet encouragement ne supprime ni les contraintes du règlement local, ni les droits des voisins, ni les exigences de la copropriété. Un dossier mal préparé sur l’un de ces trois fronts débouche sur un refus qu’il faudra contester, ou sur un permis fragile qu’un tiers fera annuler. Cet article décrit le chemin complet : comment obtenir l’autorisation de surélever à Paris et en Île-de-France, puis comment contester le refus ou défendre le permis accordé.

I. Obtenir l’autorisation de surélever : le double verrou de l’urbanisme et de la copropriété

A. Le permis de construire et les règles parisiennes de hauteur, de gabarit et de patrimoine

La première règle tient en une phrase du code de l’urbanisme : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ». Une surélévation, qui ajoute un ou plusieurs niveaux à un bâtiment existant, entre dans ce champ dès lors qu’elle crée de la surface. Le texte réglementaire est précis : « Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes », notamment « Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ». En zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, le seuil est porté à quarante mètres carrés, avec une réserve importante : restent soumis au permis les travaux créant entre vingt et quarante mètres carrés lorsque la surface totale de la construction dépasse l’un des seuils de recours à l’architecte. Concrètement, à Paris comme dans la plupart des communes d’Île-de-France couvertes par un plan local d’urbanisme, une surélévation d’appartement ou d’étage entier relève presque toujours du permis de construire, et non de la simple déclaration préalable. La cour administrative d’appel de Versailles l’a illustré dans une affaire de Montreuil, en Seine-Saint-Denis, où un permis de construire avait autorisé la surélévation d’un niveau d’une habitation pour créer cinquante-six mètres carrés supplémentaires (CAA Versailles, 24 septembre 2021, n° 19VE03414, texte intégral sur Légifrance).

Le dossier doit décrire l’opération dans son entier, y compris sa partie démolition. Surélever suppose presque toujours de déposer la toiture existante, et cette dépose constitue une démolition au sens du code. La loi autorise toutefois de traiter les deux volets dans une seule demande : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition ». Dans l’affaire de Montreuil précitée, les juges ont relevé que les pétitionnaires avaient coché la case « démolition partielle », déclaré que la totalité de la toiture serait déposée et fait figurer la mention « DEMOLITION » sur les plans : la demande portait donc bien sur les deux volets et le moyen tiré de l’absence de permis de démolir manquait en fait. La leçon pratique est directe : détaillez la dépose de la toiture dans la notice et les plans, faute de quoi un voisin procédurier exploitera l’omission.

Une fois le champ de l’autorisation fixé, le projet est confronté au règlement local, et c’est à Paris que l’examen se révèle le plus sévère. Le plan local d’urbanisme parisien encadre la hauteur par un gabarit-enveloppe combinant verticales et obliques selon la largeur de la voie, avec un point d’attache pris au niveau de l’îlot à l’alignement. Dans une affaire du 15e arrondissement, la maire de Paris avait refusé un permis modificatif pour une construction sur une toiture-terrasse rue Leriche, au motif que la réalisation excédait la seconde oblique de pente du gabarit d’une hauteur de 1,05 mètre et l’horizontale de 9 centimètres (CAA Paris, 20 octobre 2022, n° 21PA02729, texte intégral sur Légifrance). Le pétitionnaire invoquait les adaptations mineures permises par la loi, mais la cour a jugé qu’il n’établissait pas en quoi les travaux ne pouvaient pas être réalisés sans dépassement, ou avec un dépassement moindre. L’enseignement vaut pour tout projet parisien : le dépassement du gabarit, même modeste en apparence, doit être justifié par une nécessité liée au sol, à la parcelle ou aux constructions voisines, et chiffré au centimètre dans le dossier.

Deux assouplissements existent néanmoins, et un dossier bien construit les mobilise. D’abord, la loi permet des adaptations mineures : « Peuvent faire l’objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes » les règles du plan local d’urbanisme. Ensuite, et surtout pour la surélévation, la loi ouvre une dérogation ciblée : l’autorité compétente peut « Déroger au règlement mentionné au premier alinéa pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement ». Ce dispositif vise exactement les opérations courantes : un immeuble achevé depuis plus de deux ans, surélevé pour créer des logements. Le Conseil d’État a par ailleurs validé, sur le fondement voisin de la mixité sociale, une dérogation autorisant deux niveaux en retrait dont l’un dépassait trois mètres de hauteur, alors que le règlement parisien n’autorisait qu’un seul niveau de retrait, pour un programme de sept logements sociaux porté par la Régie immobilière de la Ville de Paris (CE, 17 mars 2023, n° 449842, texte intégral sur Légifrance). Dans cette même décision, le Conseil d’État a rappelé qu’un dossier incomplet ou imprécis n’entache le permis d’illégalité que si les omissions ont été de nature à fausser l’appréciation de l’administration sur la conformité du projet : un argument utile lorsque le refus se fonde sur de simples imperfections formelles.

À Paris et en proche couronne, le dossier rencontre fréquemment un troisième examinateur : l’architecte des Bâtiments de France. En périmètre de site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique, son accord conditionne l’autorisation, et son refus d’accord fonde légalement le refus du maire. La parade procédurale existe mais elle est enfermée dans un délai bref : « le demandeur peut, en cas d’opposition à une déclaration préalable ou de refus de permis fondé sur un refus d’accord de l’architecte des Bâtiments de France, saisir le préfet, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’un recours contre cette décision dans le délai de deux mois à compter de la notification de l’opposition ou du refus ». Depuis la réforme applicable en 2026, le demandeur précise s’il souhaite l’intervention d’un médiateur, saisi par le préfet et qui rend son avis dans un délai d’un mois. Ce recours préalable est un préalable obligatoire avant tout recours juridictionnel dirigé contre une décision fondée sur l’avis de l’architecte : la cour administrative d’appel de Versailles a jugé irrecevable la demande d’une pétitionnaire qui avait saisi directement le tribunal sans exercer ce recours, en précisant que l’absence de mention de cette obligation dans la notification empêchait seulement le délai contentieux de courir, sans dispenser du recours préalable lui-même (CAA Versailles, 18 avril 2024, n° 22VE01134, texte intégral sur Légifrance). Dans les secteurs patrimoniaux parisiens, où les périmètres sont denses, manquer ce recours, c’est perdre le procès avant de l’avoir engagé.

Le maire peut également refuser le projet pour des motifs de sécurité ou de salubrité. Le code prévoit que « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Le contrôle du juge est concret : il tient compte de la probabilité du risque et de la gravité de ses conséquences, et vérifie si des prescriptions spéciales auraient suffi sans dénaturer le projet. Dans l’affaire de Montreuil déjà citée, le voisin invoquait un arrêté de péril imminent frappant l’immeuble contigu et des désordres survenus pendant les travaux ; la cour a écarté le moyen, faute de lien établi entre cet arrêté, limité au plancher des caves et à un logement du rez-de-chaussée voisin, et la surélévation autorisée. Un refus fondé sur la sécurité doit donc reposer sur un risque documenté et rattaché au projet lui-même, ce qui ouvre une voie de contestation lorsque la motivation reste générale.

B. L’accord de la copropriété : majorité renforcée, droit de priorité et préparation du vote

Même avec un permis en poche, aucune surélévation d’immeuble en copropriété ne peut démarrer sans l’accord du syndicat des copropriétaires. La loi est claire : « La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26 ». Cette majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, est nettement plus exigeante que la majorité simple des présents. Lorsque l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la décision d’aliéner le droit de surélever exige en outre la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné. Et lorsque le bâtiment se situe dans un périmètre de droit de préemption urbain, la décision d’aliéner le droit de surélever se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires. À Paris, où le droit de préemption urbain couvre la quasi-totalité du territoire, cette variante mérite une vérification systématique avant l’assemblée générale.

Le montage financier le plus courant consiste à céder le droit de surélever à un opérateur qui finance les travaux et la rénovation des parties communes en contrepartie des logements créés. Dans ce schéma, la loi protège les occupants du dernier niveau : « Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation ». Le syndic doit notifier à chacun de ces bénéficiaires l’intention de vendre, avec le prix et les conditions, et « Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification ». Omettre cette notification expose la cession à une contestation des copropriétaires évincés et fragilise l’ensemble de l’opération, y compris le permis adossé au projet.

L’articulation entre les deux autorisations commande l’ordre des démarches. En pratique parisienne, le dossier de permis se dépose auprès de la direction de l’urbanisme de la Ville de Paris, qui a dématérialisé l’ensemble des demandes : le guichet électronique de la Ville reçoit les dossiers numériques, et un accompagnement en pré-instruction est proposé pour les projets de construction. À Paris, ne négligez pas la pré-instruction que propose la direction de l’urbanisme avant tout dépôt : ce rendez-vous permet de tester la compatibilité du projet avec le gabarit de la voie, les prescriptions patrimoniales du secteur et les règles de stationnement ou d’espaces verts applicables à l’opération. Les plans et la notice ajustés à l’issue de cet échange réduisent fortement le risque d’un refus fondé sur une incompréhension du dossier, et ils donnent à l’assemblée générale des copropriétaires une base chiffrée et déjà confrontée à l’administration. Conservez les comptes rendus écrits de ces échanges : en cas de refus ultérieur, ils établissent que le projet avait été présenté loyalement et que l’administration disposait de tous les éléments d’appréciation, ce qui prive d’effet un motif tiré d’une prétendue insuffisance du dossier.

Solliciter cette pré-instruction avant l’assemblée générale permet d’ajuster le projet au gabarit et aux prescriptions patrimoniales, puis de présenter aux copropriétaires un projet déjà fiabilisé, avec son économie et son calendrier. Inversement, déposer le permis sans l’accord de la copropriété expose le pétitionnaire à un refus fondé sur sa qualité pour déposer la demande, et à une contestation ultérieure des copropriétaires opposés. Dans les communes d’Île-de-France, le dépôt s’effectue en mairie, avec les mêmes exigences de complétude du dossier.

II. Contester le refus ou défendre le permis : les recours qui décident de l’opération

A. Le refus de surélévation : recours gracieux, recours contentieux et référé

Lorsque la mairie refuse le permis de surélévation, la première réponse consiste à solliciter un réexamen. Le recours gracieux adressé au maire, dans les deux mois de la notification du refus, permet de compléter le dossier, de proposer des prescriptions spéciales ou de demander l’application d’une dérogation qui n’aurait pas été examinée, notamment la dérogation pour création de logements dans une construction achevée depuis plus de deux ans. Ce recours proroge le délai de recours contentieux et ouvre parfois une issue négociée, par exemple un permis modificatif ajustant le couronnement ou les retraits pour respecter le gabarit. La voie contentieuse se plaide ensuite devant le tribunal administratif, dans les deux mois du refus initial ou du rejet du recours gracieux, en invoquant l’erreur d’appréciation sur la conformité au plan local d’urbanisme, l’erreur de droit sur les adaptations mineures ou le défaut d’examen d’une dérogation applicable. Les décisions rendues en Île-de-France montrent que le juge entre dans le détail chiffré du gabarit et des nécessités alléguées : dans l’affaire de la rue Leriche, le dépassement de 1,05 mètre de l’oblique et de 9 centimètres de l’horizontale, non justifié par la déclivité ou la configuration des lieux, a suffi à confirmer le refus, tandis que dans l’affaire des logements sociaux parisienne, la dérogation pour mixité sociale a été validée parce que le projet restait sous le faîtage contigu et s’intégrait au quartier Montmartre.

L’urgence commande souvent de demander au juge des référés la suspension du refus, sur le fondement de l’urgence et du doute sérieux quant à la légalité de la décision. Pour une opération de surélévation, l’urgence se caractérise par la remise en cause du montage financier, l’expiration des promesses ou le risque de perdre l’entreprise : ces éléments doivent être documentés dès la requête. Le juge des référés statue en quelques semaines et, s’il suspend le refus, l’administration doit réexaminer la demande dans un délai qu’il fixe. Cette procédure ne remplace pas le recours au fond, qui seul peut annuler définitivement le refus et enjoindre la délivrance du permis, mais elle préserve l’opération pendant l’instance. Pour le panorama complet des délais, des pièces et des chances de succès d’un recours contre un refus de permis, la fiche du cabinet consacrée au refus de permis et à ses recours détaille chaque étape, du recours gracieux à l’indemnisation du préjudice causé par un refus illégal.

B. Le permis attaqué par les voisins : délais, notification du recours et moyens de défense

Obtenir le permis ne termine pas l’épreuve : les voisins disposent d’un délai de deux mois pour le contester, et ce délai ne court qu’à compter du premier jour d’un affichage continu et régulier sur le terrain. Un panneau mal placé, invisible depuis la voie publique, ou un affichage interrompu laisse le délai ouvert et expose le permis pendant des mois. La cour administrative d’appel de Paris a eu à examiner, dans un litige relatif à une surélévation de toiture, l’argument de requérants qui soutenaient que le panneau avait été placé à un endroit non visible depuis la voie publique et que la continuité de l’affichage n’était pas rapportée (CAA Paris, 2 avril 2025, n° 24PA02671, texte intégral sur Légifrance). La leçon pour le bénéficiaire du permis est opérationnelle : faites constater l’affichage par commissaire de justice au premier jour, en cours de période et en fin de délai, conservez les procès-verbaux avec photographies datées, et maintenez le panneau pendant toute la durée du chantier. Ces constats constituent, en cas de recours tardif, la preuve qui fera déclarer la requête irrecevable.

Le voisin qui attaque le permis doit lui-même respecter une formalité redoutable : « le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation ». Cette notification « doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours ». Pour le bénéficiaire du permis attaqué, la première vérification consiste donc à contrôler que cette notification a bien été reçue dans le délai de quinze jours : son absence rend le recours irrecevable, sans examen du fond. La même exigence s’applique au recours gracieux, qui doit être notifié dans les mêmes conditions sous peine de compromettre le recours contentieux ultérieur. Cette arme procédurale explique l’issue de nombreux contentieux de surélévation avant tout débat sur la hauteur ou le gabarit.

Sur le fond, les moyens des voisins portent le plus souvent sur la méconnaissance du règlement local : emprise au sol, hauteur, prospect, stationnement, espaces verts. Le Conseil d’État a précisé la portée des règles d’emprise dans une affaire de surélévation à Montreuil, où le règlement autorisait expressément les surélévations des constructions existantes sans augmentation de l’emprise au sol : les travaux litigieux, qui n’augmentaient pas l’emprise, entraient dans cette exception et le moyen tiré de la violation des règles générales d’emprise devait être écarté (CE, 7 mars 2018, n° 409072, texte intégral sur Légifrance). Pour le porteur de projet, la parade consiste à identifier, dès l’instruction, la règle dérogatoire ou l’exception applicable aux constructions existantes dans la zone concernée, et à la viser expressément dans la notice du dossier : le juge s’appuiera sur cette analyse face aux moyens des tiers.

Lorsque le permis est annulé partiellement ou fait l’objet d’une demande de régularisation, la défense s’organise autour de la conservation de l’opération. Le juge peut annuler partiellement le permis ou surseoir à statuer en invitant à régulariser, et le bénéficiaire peut déposer un permis modificatif pour corriger le vice relevé, à condition que la modification ne dénature pas le projet initial. C’est précisément ce mécanisme qu’illustre, en négatif, l’affaire de la rue Leriche : après un récolement ayant révélé une non-conformité de la toiture, la maire de Paris avait mis en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif, sur le fondement du pouvoir de « mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité », puis avait refusé ce modificatif parce que le dépassement du gabarit n’était pas rendu nécessaire. La régularisation n’est donc crédible que si le modificatif corrige réellement le vice : un dépassement non nécessaire, même minime, ne passe pas. Passé le délai de récolement, en revanche, l’administration ne peut plus contester la conformité des travaux, ce qui sécurise les surélévations anciennes régulièrement déclarées conformes.

À Paris et en Île-de-France, trois points d’attention complètent utilement la défense du permis. D’abord, les zones d’anciennes carrières, de poches de gypse et de risque de dissolution, délimitées dans les annexes du plan local d’urbanisme parisien, soumettent la surélévation à des conditions spéciales de l’Inspection générale des carrières : le Conseil d’État a jugé que ces prescriptions s’imposaient au pétitionnaire sans vicier le permis dès lors qu’elles étaient respectées (CE, 17 mars 2023, n° 449842, précité). Ensuite, la qualité du demandeur doit être irréprochable : en copropriété, joignez au dossier la résolution d’assemblée générale autorisant l’opération et, le cas échéant, la justification du droit de priorité purgé, afin de priver les opposants internes d’un moyen tiré du défaut de qualité. Enfin, anticipez le référé-suspension des voisins : dès la notification de leur recours, préparez le mémoire en défense et, si le chantier n’a pas démarré, évaluez l’opportunité de différer les travaux lourds jusqu’à l’ordonnance du juge des référés, pour éviter de construire sous la menace d’une suspension.

La surélévation d’immeuble à Paris et en Île-de-France se gagne donc sur trois tableaux menés de front : un permis de construire complet, adossé si nécessaire à la dérogation pour création de logements et purgé du risque patrimonial par le recours préalable au préfet en cas d’avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France ; un accord de copropriété voté à la majorité de l’article 26, avec le droit de priorité des occupants du dernier niveau notifié et purgé ; et une défense procédurale prête dès l’affichage, constats de commissaire de justice à l’appui, avec le contrôle du délai de quinze jours de notification du recours adverse. Le refus se conteste dans les deux mois par le gracieux puis le contentieux, avec le référé pour préserver le montage ; le permis attaqué se défend par l’irrecevabilité, puis par la règle locale exactement appliquée. Menée avec cette rigueur, la surélévation cesse d’être un pari contentieux pour devenir ce qu’elle devrait toujours être : des logements créés sans étaler la ville, et un immeuble rénové par sa propre croissance.