Le compromis est signé depuis deux mois, la date de réitération approche et l’acquéreur ne répond plus, demande un rabais de dernière minute ou annonce qu’il ne viendra pas chez le notaire. Pour le vendeur qui a refusé d’autres visites, parfois donné son propre congé ou déjà signé l’achat d’un autre bien, la question devient brutale : la vente est-elle perdue, le séquestre versé reste-t-il acquis, et peut-on contraindre l’acheteur à signer ? En automne 2026, dans un marché parisien où les acquéreurs financés à crédit tentent parfois de renégocier entre le compromis et l’acte authentique, la réponse du droit français est ferme : passé le délai de rétractation de dix jours et hors défaillance régulière d’une condition suspensive, le compromis synallagmatique oblige déjà les deux parties. Le vendeur dispose alors d’un choix stratégique entre l’exécution forcée de la vente et sa résolution assortie de la clause pénale, avec conservation du séquestre selon sa nature juridique. Cet article décrit, textes et décisions récentes à l’appui, comment mettre en demeure, quel juge saisir à Paris et en Île-de-France, quelles pièces réunir et quelles sommes réclamer.
I. Compromis signé puis refus de signer chez le notaire : ce que le vendeur peut exiger
A. Acquéreur qui ne vient pas chez le notaire : contraindre à signer car la promesse vaut déjà vente
Le point de départ tient en une phrase du Code civil, à l’article 1583 du Code civil : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Autrement dit, la vente existe juridiquement dès l’accord sur la chose et sur le prix, même si l’acte authentique n’a pas encore été dressé et même si le prix n’a pas été versé. Le compromis de vente, qui constate cet accord, n’est donc pas une simple réservation : il s’agit d’une vente dont seule la forme authentique reste à accomplir pour les besoins de la publicité foncière et du paiement.
Le Code civil le confirme à l’article 1589 du Code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Cette règle vise la promesse synallagmatique, c’est-à-dire le compromis ordinaire où vendeur et acquéreur s’engagent réciproquement, l’un à vendre et l’autre à acheter. Il faut la distinguer de la promesse unilatérale, définie à l’article 1124 du Code civil comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur est engagé pendant le délai d’option et perçoit une indemnité d’immobilisation ; dans le compromis synallagmatique, les deux parties sont engagées dès la signature, et le refus de réitérer de l’une d’elles constitue une inexécution du contrat.
La cour d’appel de Paris l’a rappelé dans un arrêt du 8 septembre 2023 (RG 21/14412, arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 septembre 2023), à propos d’un compromis qui stipulait que « le Vendeur vend à l’Acquéreur, dans les conditions ci-après définies, les biens ci-après désignés » et que « sous réserve de l’accomplissement des conditions suspensives ci-après mentionnées, le présent acte constitue un accord définitif sur la vente ». La cour en déduit « il en résulte que cet acte vaut accord définitif de vente et que sa réitération ne constitue pas une condition de réalisation de la vente ». La réitération par acte authentique n’est donc qu’une formalité d’exécution : son absence ne fait pas disparaître la vente.
De cette qualification découlent deux conséquences décisives pour le vendeur confronté au refus de l’acquéreur. D’abord, le dépassement de la date prévue pour la signature ne libère pas l’acheteur. Le même arrêt parisien juge « qu’en outre, en l’absence de clause contraire, l’expiration du délai pour réitérer la vente n’emporte pas la caducité de la promesse et permet à chacune des parties, dès lors que les conditions suspensives ont été réalisées, d’agir en exécution forcée ou en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts » (arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 septembre 2023). Un acquéreur ne peut donc pas spéculer sur l’écoulement du temps : laisser passer la date butoir ne rend pas le compromis caduc et ne lui rend pas sa liberté, sauf clause expresse du compromis qui attacherait la caducité au dépassement du délai.
Ensuite, le vendeur peut contraindre l’acquéreur à devenir propriétaire malgré son refus. L’article 1217 du Code civil dispose : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. » Il ajoute : « Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. » L’article 1221 du Code civil encadre cette voie : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » Appliquée à la vente immobilière, l’exécution en nature signifie la signature forcée : le tribunal ordonne à l’acquéreur de signer l’acte authentique devant le notaire désigné, et dit qu’à défaut le jugement vaudra acte de vente. Dans l’affaire parisienne précitée, la cour a ainsi condamné les vendeurs défaillants à signer devant le notaire et dit « Dit qu’à défaut de signature de cet acte, le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié au service de la publicité foncière » (arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 septembre 2023). Le mécanisme est symétrique lorsque c’est l’acquéreur qui refuse : le jugement qui vaut vente est publié et transfère la propriété, tandis que le prix devient exigible et peut être recouvré par les voies d’exécution.
L’exécution forcée suppose toutefois que les conditions suspensives aient été réalisées ou soient réputées accomplies, et que le vendeur ait lui-même adressé une mise en demeure préalable. Concrètement, le vendeur fait dresser par un commissaire de justice un procès-verbal de carence constatant que l’acquéreur, régulièrement sommé, ne s’est pas présenté à la signature, puis il l’assigne devant le tribunal judiciaire en exécution forcée, avec demande subsidiaire de résolution et de clause pénale. L’exécution forcée présente un intérêt majeur quand le prix est supérieur à la valeur actuelle du bien ou quand le vendeur a besoin du prix pour financer son propre rachat : elle fige la vente au prix convenu. Elle perd son intérêt si l’acquéreur est manifestement insolvable, car un jugement valant vente contre un acheteur qui ne paiera pas laisse le vendeur avec une créance de prix difficile à recouvrer ; dans ce cas, la résolution avec conservation du séquestre et clause pénale constitue la voie la plus rentable, examinée dans la seconde partie.
B. Rétractation de dix jours et prêt bancaire refusé : les seules sorties sans faute de l’acquéreur
Le compromis engage, mais le législateur réserve à l’acquéreur non professionnel deux portes de sortie, étroitement encadrées : la rétractation dans les dix jours et la défaillance régulière des conditions suspensives. Hors de ces deux hypothèses, le refus de signer constitue une inexécution fautive qui expose l’acheteur aux sanctions de la seconde partie.
La première porte est le droit de rétractation de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation : « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». Le texte ajoute une garantie couperet : « En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours. » La rétractation s’exerce dans les mêmes formes que la notification, lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception. Pendant ces dix jours, l’acquéreur peut renoncer sans motif et sans pénalité, et toute somme versée doit lui être restituée. Passé ce délai sans rétractation, la liberté de changer d’avis disparaît : un acquéreur qui, trois semaines après la signature, déclare avoir trouvé un autre bien ou vouloir renégocier le prix ne dispose d’aucun droit de repentir, et son refus de signer ouvre les sanctions contractuelles. Pour le vendeur, la vérification du décompte est donc la première pièce du dossier : date de première présentation de la lettre de notification, date d’envoi de la rétractation éventuelle, respect des formes. Une rétractation envoyée le onzième jour ou par simple message électronique non prévu au contrat ne produit aucun effet.
La seconde porte est la condition suspensive, le plus souvent l’obtention d’un prêt. Quand le compromis subordonne la vente à l’obtention par l’acquéreur d’un financement aux caractéristiques définies (montant, durée, taux maximal), la défaillance non fautive de cette condition anéantit le compromis et impose la restitution du séquestre, sans clause pénale. Mais la défaillance n’est libératoire que si l’acquéreur a accompli toutes les diligences promises. La cour d’appel de Bordeaux l’a jugé le 18 juin 2026 (RG 23/02931, arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 18 juin 2026) dans une affaire où l’acquéreur, bénéficiaire d’une promesse sous condition d’obtention de prêts de 470 000 euros sur 25 ans au taux maximal de 1,80 % l’an, réclamait la restitution d’une indemnité d’immobilisation de 40 000 euros en soutenant que la condition avait défailli sans sa faute. La cour rappelle le cadre : « En application des dispositions des articles 1103, 1104, 1304-3 et 1304-6 du code civil, il est de principe que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites », qu’« elles doivent être exécutées de bonne foi » et que, « S’agissant plus particulièrement de la condition suspensive d’obtention de prêt, le bénéficiaire doit accomplir toutes diligences utiles, sérieuses et conformes aux stipulations contractuelles », la charge de la preuve lui incombant.
En l’espèce, la promesse imposait deux demandes de prêt conformes, et la cour constate « qu’aucun refus bancaire ferme n’est produit ni aucun justificatif de dépôt d’une seconde demande de prêt », qu’« un accord de principe, même émanant d’un établissement bancaire, ne vaut ni offre de prêt ni justification de diligences suffisantes », et que « le défaut de sollicitation d’au moins deux banques pour pouvoir justifier de deux refus de prêt constitue une faute ». Elle ajoute que l’acquéreur « doit adapter ses démarches à sa situation personnelle, notamment en cas de risque aggravé », et que « la bonne foi contractuelle suppose une coopération loyale à la réalisation de la condition ». Faute de diligences conformes, l’acquéreur « a empêché l’accomplissement de la condition suspensive si bien que celle-ci doit être réputée accomplie », par application de l’article 1304-3 du Code civil selon lequel « La condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement » (arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 18 juin 2026), et « l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant ». L’article 1304-6 du Code civil précise pour sa part : « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. », de sorte que l’acquéreur négligent se retrouve tenu comme si le prêt avait été obtenu.
Pour le vendeur parisien, l’enseignement est direct : face à un acquéreur qui invoque un refus de prêt, exiger les deux refus écrits et conformes aux caractéristiques du compromis, les justificatifs de dépôt des demandes dans les délais, et les demandes d’assurance adaptées à sa situation. Un simple accord de principe, des demandes tardives ou non conformes, ou l’absence de seconde demande, transforment le prétendu refus de prêt en inexécution fautive. Les compromis prévoient d’ailleurs souvent que l’acquéreur justifie ses démarches avant une date butoir et autorise le vendeur à vérifier auprès des banques citées. À défaut de preuve par l’acquéreur, le vendeur peut tenir la condition pour réputée accomplie et poursuivre soit l’exécution forcée, soit la résolution avec clause pénale. Les lecteurs qui s’interrogent sur l’autre versant du compromis, côté faculté de revenir sur son engagement dans les dix jours ou de sortir par le prêt refusé, trouveront l’analyse complète des cas de sortie régulière dans notre étude du compromis de vente, de la rétractation et du prêt refusé.
II. Faire payer le refus : séquestre conservé, clause pénale et préjudices du vendeur
A. Séquestre, arrhes et clause pénale de 10 % : qui garde quoi et combien après le refus de signer
Une fois le refus fautif établi, l’enjeu devient financier : quelle somme le vendeur conserve-t-il, à quel titre, et peut-il cumuler ? Tout dépend de la qualification des fonds versés à la signature, que les parties confondent souvent sous le mot unique de séquestre.
Premier cas, les arrhes. L’article 1590 du Code civil dispose : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double. » Quand le compromis qualifie expressément le versement d’arrhes, chaque partie dispose d’un droit de dédit : l’acquéreur qui renonce perd les arrhes, le vendeur qui renonce restitue le double. Le dédit joue alors comme un forfait libératoire, sauf stipulation contraire : celui qui exerce le dédit ne doit rien de plus. En pratique parisienne, les compromis rédigés par notaire qualifient rarement le versement d’arrhes et lui préfèrent l’acompte imputable sur le prix ou l’indemnité d’immobilisation dans la promesse unilatérale, justement pour éviter que l’acquéreur puisse se libérer à bon compte en abandonnant une somme modeste.
Deuxième cas, l’acompte sur le prix dans le compromis synallagmatique. Versé entre les mains du notaire ou de l’agent immobilier séquestre, il s’impute sur le prix en cas de réitération. En cas de refus fautif de l’acquéreur suivi d’une résolution, il ne reste pas automatiquement acquis au vendeur : il faut une clause qui l’attribue au vendeur, le plus souvent la clause pénale. Sans clause attributive, l’acompte doit être restitué, et le vendeur ne conserve que les dommages-intérêts qu’il obtient en justice, ce qui impose de prouver son préjudice. D’où l’importance de relire le compromis ligne à ligne avant d’écrire au séquestre : qui détient les fonds, sous quelle qualification, et quelle clause en prévoit l’attribution en cas d’inexécution.
Troisième cas, la clause pénale, qui constitue l’arme principale du vendeur. L’article 1231-5 du Code civil prévoit : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. » Puis il ajoute : « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » La clause pénale forfaitise l’indemnisation : le vendeur n’a pas à démontrer le détail de son préjudice pour obtenir le montant stipulé, le plus souvent 10 % du prix dans les compromis parisiens. Le juge peut toutefois la réduire si elle est manifestement excessive au regard du préjudice réel, ou l’augmenter si elle est dérisoire, et il peut la diminuer en cas d’exécution partielle. Dans l’arrêt parisien du 8 septembre 2023 déjà cité, le compromis prévoyait la clause « en cas de refus d’une des Parties de signer l’acte authentique de vente pour quelque cause que ce soit » (arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 septembre 2023), et la cour a condamné la partie défaillante à payer la somme de 16 200 euros prévue par la clause, à titre de dommages-intérêts, en sus de l’exécution forcée. Dans l’affaire bordelaise, l’indemnité d’immobilisation de 40 000 euros est restée acquise au promettant après la faute de l’acquéreur dans ses demandes de prêt.
Le cumul avec d’autres préjudices obéit à l’article 1103 du Code civil (« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ») et à l’article 1104 du Code civil (« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ») : la clause pénale répare forfaitairement l’inexécution, mais le vendeur peut réclamer en plus les préjudices distincts non couverts par le forfait, tels que les frais de remise en vente, les diagnostics à refaire, les intérêts d’un prêt relais prolongé ou la perte de chance de vendre au prix convenu si le marché a baissé, à condition de les justifier pièce par pièce. En revanche, il ne peut pas cumuler la clause pénale et l’exécution forcée au-delà de leur objet : s’il obtient la vente forcée au prix convenu, la clause pénale ne s’ajoute que si le compromis la prévoit aussi pour le simple retard, et le juge la modérera le plus souvent. Le choix tactique se résume ainsi : acquéreur solvable et prix conforme au marché, exécution forcée ; acquéreur insolvable ou marché en baisse avec revente rapide espérée à un prix proche, résolution avec clause pénale et conservation des fonds séquestrés. Les lecteurs qui veulent situer ce choix dans l’ensemble des sorties du compromis, y compris la rétractation après une promesse de vente, vérifieront que le montant de la clause et la qualification du séquestre figurent bien dans leur acte avant toute mise en demeure.
B. Mise en demeure, juge et revente à Paris et en Île-de-France : procédure, délais et pièces du vendeur
À Paris et en Île-de-France, où les ventes s’enchaînent et où un refus de signer bloque souvent l’achat suivant du vendeur, la procédure doit être menée vite et sans faute de forme. Chaque étape compte, car le juge vérifiera que le vendeur a mis l’acquéreur en demeure avant de sanctionner, et que la résolution, si elle est poursuivie par notification, respecte les mentions obligatoires.
La première étape est la sommation de signer. Dès la défaillance constatée, le vendeur fait adresser par son notaire une convocation écrite à la signature, puis, en cas d’absence, fait dresser par un commissaire de justice une sommation de se présenter à une nouvelle date et, le jour dit, un procès-verbal de carence. Ce constat huissier est la pièce reine du dossier : il établit le refus, sa date et l’absence de motif légitime apparent. Parallèlement, le vendeur adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, rappelant le compromis, la date de réitération prévue, l’expiration du délai de rétractation sans exercice, la réalisation ou la réputation d’accomplissement des conditions suspensives, et l’obligation de signer. La mise en demeure conditionne l’exécution forcée en nature de l’article 1221 du Code civil et fait courir les intérêts et la clause pénale, qui selon l’article 1231-5 du Code civil n’est encourue, hors inexécution définitive, que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La deuxième étape est le choix entre exécution forcée et résolution. L’article 1224 du Code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ». Quand le compromis contient une clause résolutoire jouant de plein droit après mise en demeure restée infructueuse, le vendeur peut constater la résolution en visant la clause et en respectant le délai prévu. Sinon, il peut résoudre par notification en suivant l’article 1226 du Code civil : mise en demeure préalable de satisfaire à l’engagement dans un délai raisonnable, mention expresse qu’à défaut le contrat sera résolu, puis notification de la résolution avec motifs. Cette voie unilatérale, menée aux risques du vendeur, suppose une inexécution suffisamment grave, ce que le refus pur et simple de signer caractérise en principe, mais elle expose à une contestation judiciaire a posteriori. La voie la plus sûre reste l’assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, et en Île-de-France le tribunal du département de l’immeuble, en demande principale d’exécution forcée avec demandes subsidiaires de résolution, de clause pénale et de dommages-intérêts. Le vendeur sollicite aussi la publication de l’assignation au service de la publicité foncière pour rendre le litige opposable, et demande au juge que le jugement vaille acte de vente à défaut de signature, comme dans l’arrêt parisien du 8 septembre 2023.
La troisième étape parisienne est la gestion de la revente. Tant que le compromis n’est pas résolu, le vendeur ne peut pas vendre à un tiers sans s’exposer à une double vente et à des dommages-intérêts envers l’un des deux acquéreurs. Une fois la résolution acquise, amiable ou judiciaire, il redevient libre et doit limiter son préjudice en remettant le bien en vente au prix du marché, en conservant les preuves des visites, des offres reçues et du prix de revente effectif : l’écart avec le prix du compromis fonde le préjudice résiduel au-delà de la clause pénale. Les spécificités franciliennes pèsent ici lourd : délais de convocation chez les notaires parisiens saturés à l’automne, diagnostics à actualiser si leur validité expire pendant le litige, autorisations d’urbanisme et droit de préemption urbain de la Ville de Paris à purger de nouveau si la revente intervient après expiration des anciennes purges, charges de copropriété et taxe foncière qui continuent de courir pendant l’immobilisation du bien. Le dossier parisien type comprend donc : compromis intégral et ses avenants de prorogation, preuve de notification et décompte du délai de dix jours, échanges avec le notaire et convocations à la signature, sommation et procès-verbal de carence du commissaire de justice, mise en demeure avec accusé de réception, justificatifs des conditions suspensives et des diligences de prêt invoquées par l’acquéreur, attestation du séquestre des fonds, décompte de la clause pénale, et preuves du préjudice (prêt relais, double déménagement, frais de remise en vente, baisse du prix de revente).
Les délais d’action relèvent du droit commun : l’article 2224 du Code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ». Le point de départ court en pratique du refus de signer ou de la date de réitération manquée. Mais attendre est presque toujours une erreur tactique : plus le vendeur tarde, plus l’acquéreur peut organiser son insolvabilité ou invoquer l’immobilisation fautive du bien, et plus la revente se fait dans de mauvaises conditions. En Île-de-France, une assignation délivrée dans le mois de la carence, adossée à un dossier complet, maximise à la fois les chances d’exécution forcée et le recouvrement de la clause pénale.
Conclusion
Passé le délai de dix jours et hors défaillance régulière d’une condition suspensive loyalement poursuivie, l’acquéreur qui refuse de signer l’acte authentique commet une inexécution du compromis, qui vaut déjà vente dès l’accord sur la chose et sur le prix. Le vendeur n’est pas démuni : mise en demeure puis procès-verbal de carence, exécution forcée avec jugement valant acte publié au service de la publicité foncière, ou résolution avec clause pénale et conservation des sommes séquestrées selon leur qualification, complétées des préjudices distincts dûment prouvés. La condition de prêt ne protège que l’acquéreur diligent, capable de produire des refus conformes, et l’expiration du délai de réitération ne rend pas au défaillant sa liberté. À Paris et en Île-de-France, la rapidité de la sommation, la rigueur du dossier et le choix lucide entre contraindre à acheter et résoudre pour revendre font toute la différence entre une vente sauvée et un contentieux qui s’enlise.