Votre fermier ne vient plus sur les terres, un entrepreneur voisin fait tous les travaux et les récoltes sont livrées au nom d’un tiers : le bail rural reste pourtant à son nom et le fermage continue d’arriver, parfois avec retard. Faut-il s’en contenter ? Non. Le statut du fermage repose sur une idée simple : le preneur cultive lui-même le fonds loué, de façon effective et permanente. Quand il abandonne toute direction de l’exploitation, confie l’intégralité des façons culturales à un tiers contre rémunération ou détourne les bâtiments et les terres de leur destination agricole, le bailleur dispose d’une action en résiliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Encore faut-il prouver l’abandon, qualifier exactement le montage et respecter la procédure, à commencer par la conciliation préalable.
La cour d’appel de Rennes l’a rappelé avec netteté le 6 mars 2025 (chambre des baux ruraux, RG 24/02517) : un preneur qui ne travaille plus le sol, ne sème plus, ne moissonne plus et fait exécuter l’ensemble des travaux par un tiers dans le cadre d’un « contrat de cultures » pluriannuel renouvelable commet une sous-location prohibée, même quand le contrat se présente comme une simple prestation de services. Le bail écrit de neuf ans et le bail verbal ont été résiliés, avec expulsion sous astreinte. À l’inverse, la cour d’appel de Douai a débouté des bailleurs qui se contentaient d’affirmations générales sans démontrer ni l’abandon ni le préjudice (arrêts du 20 mars 2025, RG 23/05018, et du 15 mai 2025, RG 23/05446). Tout se joue donc sur la preuve et la qualification. Le présent article décrit les deux fondements à mobiliser, la frontière entre l’entraide licite et la sous-location déguisée, puis la méthode probatoire et procédurale qui permet d’obtenir la résiliation.
I. Le preneur doit cultiver lui-même : les deux fondements de la résiliation
Le bail rural n’est pas un simple contrat de location : il confère au preneur un statut protecteur, renouvellement et encadrement du fermage, en échange d’une obligation centrale, la mise en valeur personnelle du fonds. Deux textes portent cette exigence et ouvrent l’action du bailleur.
A. L’obligation d’exploitation personnelle, effective et permanente
Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que pour des motifs limitativement énumérés. Le premier terrain d’action figure au paragraphe I : « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». L’abandon de toute exploitation personnelle entre directement dans ce motif : un preneur qui ne possède plus le matériel, ne fait plus aucun travail du sol et laisse un tiers conduire l’ensemble des cultures compromet par définition la bonne exploitation du fonds, puisque le fonds n’est plus exploité par celui à qui le bail a été consenti.
Ce motif se combine avec le droit commun du louage rural. Selon l’article L. 411-27 du même code, les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds sont régies par les articles 1766 et 1767 du code civil. Et l’article 1766 du code civil dispose que « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». L’abandon de la culture et l’emploi de la chose à un autre usage visent exactement deux situations fréquentes : le fermier qui cesse de cultiver et le fermier qui détourne les lieux, par exemple un hangar agricole transformé en garde-meubles pour caravanes et bateaux sans rapport avec l’exploitation.
La jurisprudence exige une exploitation personnelle, effective et permanente, ce qui suppose que le preneur conserve la direction et la surveillance de l’exploitation. Dans l’affaire jugée à Rennes, les bailleresses établissaient que, depuis 2015 au moins, le preneur n’effectuait plus le travail du sol, ne réalisait plus les semis, n’assurait aucune conduite des cultures, ne réalisait pas la moisson et ne livrait plus aucune production agricole en son nom. Un arrêté préfectoral du 31 mars 2016 mentionnait même des demandes d’autorisation d’exploiter déposées par d’autres agriculteurs pour la reprise d’hectares précédemment mis en valeur par le preneur, sur la totalité des parcelles du bail. Des attestations concordantes décrivaient un preneur salarié d’une entreprise de travaux agricoles par ailleurs, dépourvu de matériel, dont le hangar ne contenait plus que des caravanes. Face à ce faisceau, les rares attestations produites par le preneur, vagues et non datées, et quelques factures postérieures à la saisine du tribunal n’ont pas suffi : la cour a estimé que le dossier des bailleresses établissait que le preneur avait cessé de diriger lui-même l’exploitation de façon suivie et effective, et elle a retenu cet abandon comme un premier motif de résiliation.
Le preneur reste libre de conduire l’exploitation selon sa convenance et de recourir à des prestataires extérieurs pour les travaux qu’il ne peut réaliser lui-même : embaucher une entreprise pour le battage ou la moisson d’une campagne ne remet pas en cause le bail. Ce qui caractérise la faute, c’est la généralité et la permanence du dessaisissement : quand le preneur ne décide plus de rien, ne supporte plus le risque cultural et ne conserve que la perception des aides et du fermage apparent, il a cessé d’être l’exploitant. La cour de Douai, le 15 mai 2025, illustre la limite inverse : le bailleur qui affirmait d’abord que l’épouse avait cessé d’exploiter, puis, en appel, que c’était l’époux copreneur qui n’exploitait pas personnellement, sans démontrer ni la compromission de la bonne exploitation du fonds ni aucun préjudice, a été débouté. Le seul fait qu’un copreneur exploite par ailleurs une autre ferme ne prouve pas qu’il n’exploite pas les parcelles litigieuses, et la cour a rappelé, au visa d’un arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2023, que le seul défaut d’information du bailleur sur la cessation d’activité d’un copreneur ne suffit pas à justifier la résiliation : encore faut-il établir en quoi la bonne exploitation du fonds se trouve compromise et en quoi le manquement a causé un préjudice au bailleur. La leçon est claire : l’abandon doit être établi par des faits précis et le préjudice pour le bailleur doit apparaître, notamment la perte de la garantie que le fonds est entre les mains d’un exploitant identifié et solvable.
B. Le « contrat de cultures » qui masque une sous-location : la qualification qui fait gagner le procès
Le second fondement, souvent décisif, est la contravention à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime : toute cession de bail est interdite hors les cas familiaux avec agrément, et toute sous-location est également interdite. L’article L. 411-31, paragraphe II, 1°, permet au bailleur de demander la résiliation pour toute contravention à ce texte. Or les montages de délégation intégrale prennent fréquemment la forme d’un « contrat de cultures » ou d’un « contrat de prestations de services » : sur le papier, le tiers n’est qu’un prestataire ; en réalité, il jouit des terres et en perçoit les fruits.
Les tribunaux appliquent un test stable, synthétisé par la cour d’appel de Rennes : faire appel à un prestataire reste licite tant que le preneur garde réellement en main la direction et la surveillance de l’exploitation ; dès qu’il s’en dessaisit contre rémunération, la requalification guette. La qualification de sous-location est retenue lorsque le bien est mis à la disposition d’un tiers moyennant une contrepartie, en numéraire ou en nature, et que le preneur cesse d’assurer la direction effective. La preuve peut être administrée par tous moyens et sa charge incombe au bailleur, sauf s’il démontre que l’exploitation est en fait assurée par une autre personne que le fermier titulaire. Constitue ainsi une sous-location prohibée la mise de parcelles à la disposition d’un tiers, dont le caractère occasionnel n’est pas avéré, moyennant contrepartie, lorsqu’elle conduit à une cession exclusive des fruits de l’exploitation.
L’espèce rennaise fournit le mode d’emploi de cette démonstration. Le « contrat de cultures » conclu le 4 mars 2016 portait sur l’ensemble des terres mises en valeur par le preneur, pour cinq années culturales renouvelables par tacite reconduction, avec un prestataire qui préparait les terrains, fournissait lui-même les semences et réalisait la récolte, la récolte étant ensuite vendue sur pied au prestataire. Le contrat était concomitant à un arrêté préfectoral ayant refusé au prestataire l’autorisation d’exploiter ces mêmes terres au titre du contrôle des structures : le montage permettait au tiers d’exploiter sans autorisation. Surtout, une seule facture du prestataire, établie en décembre 2022, soit après l’expiration alléguée du contrat, montrait que la relation s’était poursuivie par tacite reconduction. La cour en a déduit que ce montage, conclu pour plusieurs années et tacitement reconduit, n’avait rien d’une intervention ponctuelle : il transférait durablement la jouissance des terres contre une contrepartie payée en fruits, et elle l’a requalifié en sous-location prohibée, retenant là un deuxième motif de résiliation.
Trois indices doivent donc être recherchés dans tout contrat de prestations suspect : la durée et la reconduction tacite, qui excluent l’intervention ponctuelle ; le transfert des décisions culturales et du risque, le prestataire fournissant les intrants et récoltant pour son compte ; la contrepartie, notamment la vente des fruits exclusivement au prestataire ou la perception par le preneur d’une somme sans rapport avec un prix de prestation. Quand ces trois éléments se cumulent, le juge requalifie. À l’inverse, le recours ponctuel à une entreprise de travaux agricoles, facturé à l’heure ou à l’hectare, avec des intrants payés par le preneur et une récolte livrée en son nom à la coopérative, reste un louage de services licite. La frontière ne passe pas par l’intitulé du contrat mais par la réalité de qui décide, qui risque et qui perçoit.
Un troisième motif peut s’ajouter lorsque la délégation s’accompagne d’un changement de destination. Dans l’affaire rennaise, le hangar de 750 mètres carrés compris dans le bail ne servait plus qu’à l’hivernage de caravanes et de bateaux, activité lucrative sans lien avec l’exploitation des terres, dont le preneur taisait les revenus et dont il ne démontrait pas le caractère accessoire. La cour a estimé que ce détournement d’usage causait un préjudice aux bailleresses, puisqu’elles se trouvaient privées de la possibilité de louer le hangar séparément dans un cadre civil ou commercial, et elle y a vu un troisième motif de résiliation, relevant que les bailleresses proposaient d’ailleurs cette régularisation. En revanche, l’usage de l’eau de l’étang pour l’irrigation, contraire au bail qui ne l’autorisait que pour le nettoyage et les traitements, n’a pas été retenu comme motif autonome : le preneur n’avait jamais reçu de mise en demeure sur ce point et aucun préjudice n’était démontré. Pour le bailleur, l’enseignement est double : chaque manquement doit être rattaché à un préjudice, et les griefs accessoires non étayés affaiblissent inutilement la demande.
II. Obtenir la résiliation devant le tribunal paritaire : preuve et procédure
Le fondement acquis, reste le chemin procédural. La résiliation pour défaut d’exploitation personnelle ou sous-location déguisée se demande au tribunal paritaire des baux ruraux, après une tentative de conciliation obligatoire, avec un dossier probatoire construit comme un faisceau d’indices. Les décisions récentes montrent que les bailleurs gagnent quand ils documentent, et perdent quand ils affirment.
A. Prouver l’abandon : le faisceau d’indices qui convainc le juge
La charge de la preuve pèse sur le bailleur qui agit en résiliation : c’est à lui d’établir l’abandon de l’exploitation personnelle ou la sous-location. Aucune pièce isolée ne suffit en général ; c’est leur convergence qui emporte la conviction, comme dans l’arrêt de Rennes où attestations de voisins, arrêté préfectoral, absence de matériel et comptabilité indigente ont formé un ensemble cohérent.
Concrètement, six familles de preuves doivent être réunies. D’abord, les attestations de voisins, d’anciens salariés ou de commerçants, rédigées dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, décrivant qui travaille réellement les terres, avec quels engins, depuis quand, et ce que le preneur lui-même a déclaré. Les attestations les plus efficaces sont circonstanciées et datées : celle qui relate que le preneur a indiqué que l’exploitation des terres n’était pas rentable pour lui et qu’il ne possédait plus le matériel nécessaire pèse lourd, tandis que des attestations vagues, non datées, affirmant simplement avoir vu le preneur travailler un jour indéterminé, sont écartées comme dans l’espèce rennaise. Ensuite, les éléments administratifs : décisions du préfet au titre du contrôle des structures mentionnant les terres comme précédemment mises en valeur par le preneur puis reprises par d’autres, déclarations PAC et perceptions des aides, affiliation MSA. Un arrêté préfectoral qui vise des demandes d’autorisation d’exploiter portant sur la totalité des parcelles du bail interroge fortement sur l’exploitation personnelle du titulaire. Troisièmement, les constats matériels : absence de cheptel, de stocks et d’engins sur l’exploitation, hangar rempli de caravanes au lieu de matériel, terres travaillées avec le matériel d’un tiers ou d’une CUMA à laquelle le preneur n’adhère pas. Un constat d’huissier de justice, devenu commissaire de justice, dressé en période de travaux, objective ces éléments mieux que des photographies non datées, dont la valeur probante est régulièrement discutée. Quatrièmement, les documents économiques du preneur : le juge attend du fermier qui se prétend exploitant qu’il produise sa comptabilité, ses factures d’intrants, ses bons de livraison à la coopérative établis à son nom et ses déclarations de récolte. Quand le preneur ne produit que quelques factures récentes, toutes postérieures à la saisine du tribunal, le juge en déduit qu’elles ne rendent pas compte d’une exploitation personnelle et permanente, et leur caractère tardif joue contre lui. Cinquièmement, le contrat de prestations lui-même : durée, reconduction tacite, description des tâches, tarification, sort des fruits et des aides. Chaque clause qui transfère la décision culturale et le risque au prestataire doit être surlignée pour préparer la requalification en sous-location. Enfin, les propres déclarations du preneur, en conciliation ou dans ses écritures, quand il reconnaît sous-louer ou confier l’intégralité des travaux : de tels aveux, même formulés incidemment, sont décisifs.
Deux garde-fous doivent être intégrés dès la constitution du dossier. D’une part, le bailleur doit adresser au preneur les mises en demeure nécessaires avant d’agir, en particulier pour les manquements ponctuels comme l’usage non autorisé d’une ressource ou le défaut d’entretien : l’absence de mise en demeure a fait échec au grief tiré de l’irrigation dans l’affaire rennaise. La mise en demeure doit décrire précisément les faits reprochés, viser le bail et impartir un délai de régularisation, puis être conservée avec sa preuve de réception. D’autre part, le bailleur doit distinguer ce qu’il peut exiger de ce qui relève des droits du preneur : la mise à disposition des biens loués à une société à objet principalement agricole, notifiée au bailleur par lettre recommandée dans les deux mois, et les échanges de parcelles destinés à assurer une meilleure exploitation, notifiés et susceptibles d’opposition devant le tribunal dans les deux mois, sont des opérations légales que le preneur accomplit sans faute dès lors qu’il respecte les formalités. De même, l’apport du droit au bail à une société n’est possible qu’avec l’agrément personnel du bailleur. Attaquer une mise à disposition régulière ou un échange notifié comme s’il s’agissait d’une sous-location expose à un rejet et fragilise le surplus de la demande. Le dossier doit donc écarter au préalable tout ce qui relève de ces régimes autorisés, pour ne conserver que l’abandon pur et simple et la jouissance transférée sans droit.
B. Saisir le tribunal paritaire : conciliation, demande et sanctions
La demande en résiliation relève du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des biens. La saisine commence par une requête suivie d’une tentative de conciliation obligatoire : selon l’article 887 du code de procédure civile, « Au jour indiqué, il est procédé, devant le tribunal, à une tentative de conciliation dont il est dressé procès-verbal ». Cette phase n’est pas une formalité vaine : elle fige le litige et peut aboutir à un protocole, par exemple la restitution amiable d’une partie des terres ou la régularisation du hangar par un bail distinct. Si la conciliation échoue, l’affaire est jugée, avec possibilité d’appel devant la cour d’appel puis de pourvoi en cassation.
Un point de procédure mérite l’attention car il sécurise la stratégie du bailleur : la demande de résiliation ayant été soumise à la conciliation, le changement ou l’ajout d’un motif en cours d’instance est admis dès lors que la procédure demeure la même. La cour d’appel de Douai l’a jugé le 20 mars 2025 (RG 23/05018) : la requête initiale visait la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, et les moyens tirés de la cession, de la sous-location ou du défaut d’exploitation personnelle, ajoutés en cause d’appel, ont été déclarés recevables car la demande soumise à conciliation restait une demande de résiliation du même bail. Concrètement, le bailleur peut compléter son dossier après la conciliation, par exemple en ajoutant la requalification d’un contrat de cultures découvert en cours de procédure, sans encourir l’irrecevabilité pour défaut de conciliation préalable. Il reste prudent de viser dès la requête l’ensemble des motifs envisageables, puis d’affiner.
Devant le juge, la demande doit articuler chaque motif à son texte et à son préjudice : abandon de l’exploitation personnelle sur le fondement de l’article L. 411-31, paragraphe I, 2°, et de l’article 1766 du code civil ; sous-location prohibée sur le fondement des articles L. 411-35 et L. 411-31, paragraphe II, 1° ; changement de destination sur le fondement de l’article 1766 et, le cas échéant, des clauses du bail relatives à l’usage des bâtiments. Le quantum des demandes accessoires doit être chiffré : arriérés de fermage éventuels, dommages et intérêts pour inexécution, indemnité d’occupation après résiliation. Le juge qui prononce la résiliation ordonne la libération des lieux à une date compatible avec l’année culturale et peut assortir l’expulsion d’une astreinte, comme à Rennes où l’occupant a dû libérer l’ensemble des immeubles avant le 31 juillet 2025 sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant six mois, avec autorisation de recourir au concours de la force publique. Les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile complètent habituellement la condamnation.
Le bailleur doit enfin mesurer les issues alternatives. Quand l’abandon est partiel ou récent, le tribunal peut refuser la résiliation, jugée disproportionnée, et se contenter de dommages et intérêts ou d’une injonction de reprendre l’exploitation personnelle sous astreinte. Quand le preneur régularise en cours d’instance, en reprenant effectivement la direction des travaux et en résiliant le contrat de prestations litigieux, le juge apprécie souverainement si la faute a cessé et si la résiliation reste justifiée. Et quand le bailleur a lui-même laissé s’installer la situation pendant des années sans réagir, sa tolérance prolongée peut être invoquée par le preneur, sans pour autant créer un droit acquis à la sous-location, prohibée par un texte d’ordre public. Pour une vision d’ensemble du contentieux du bail rural et de ses grandes décisions récentes, on se reportera utilement à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption. Chaque situation appelant une analyse propre, la consultation du dossier complet, bail, avenants, contrats de prestations, correspondances et pièces comptables, conditionne toute action utile.
Votre fermier ne cultive plus lui-même : faites constater sans attendre qui exploite réellement vos terres, avec quels moyens et pour le compte de qui. Exigez la production de sa comptabilité et de ses livraisons à son nom, réunissez des attestations datées et circonstanciées, exploitez les décisions administratives qui mentionnent vos parcelles et faites analyser tout contrat de cultures ou de prestations par le triple prisme de la durée, du transfert du risque et de la contrepartie. Adressez les mises en demeure nécessaires, tentez la conciliation devant le tribunal paritaire en visant tous les motifs, puis demandez la résiliation sur chacun des fondements établis, avec expulsion sous astreinte et indemnisation. Documenté avec rigueur, l’abandon de l’exploitation personnelle et la sous-location déguisée emportent la résiliation, comme l’a jugé la cour d’appel de Rennes ; affirmé sans preuve ni préjudice démontré, il expose au rejet, comme l’ont jugé les arrêts de Douai. Entre ces deux issues, la différence tient à la qualité du dossier.