La mairie vous réclame la démolition d’un garage, d’une véranda ou d’une extension construite il y a quinze ou vingt ans sans permis de construire. Votre premier réflexe est de répondre que les faits sont anciens et que l’action est prescrite. Cette réponse n’est ni entièrement fausse ni entièrement exacte. En droit français de l’urbanisme, il n’existe pas une prescription unique qui effacerait tout après dix ans, mais trois délais distincts qui courent à partir de l’achèvement des travaux : six ans pour les poursuites pénales, dix ans pour l’action en démolition de la commune devant le juge judiciaire, cinq ans pour l’action civile des tiers selon la fiche officielle de service-public.fr. Et le mécanisme le plus souvent invoqué par les propriétaires, la prescription administrative de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, ne protège justement pas les constructions édifiées sans permis alors qu’un permis était requis. Autrement dit, l’ancienneté de la construction fait obstacle aux poursuites et à la démolition une fois les délais expirés, mais elle n’autorise pas pour autant à déposer un nouveau permis en ignorant l’irrégularité initiale. Cet article expose d’abord ce que la mairie, le parquet et les voisins peuvent encore faire plusieurs années après les travaux, puis la méthode pour établir l’ancienneté de la construction et la régulariser sans aggraver la situation, avec les points d’attention propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Ce que la mairie, le parquet et les voisins peuvent encore faire des années après les travaux

A. Au pénal, six ans à compter de l’achèvement, et une preuve qui incombe au parquet

Construire sans permis de construire alors qu’un permis était requis constitue un délit puni par l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme. Dans sa version applicable, ce texte dispose que « Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre […] est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite […] soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros », et qu’« En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé ». Les poursuites visent les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou les autres personnes responsables de leur exécution. Le montant rapporté à la surface montre que l’enjeu financier d’une condamnation dépasse largement le coût d’un dossier de régularisation déposé à temps.

L’action publique obéit au délai de droit commun des délits. L’article 8 du code de procédure pénale dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise ». En matière d’urbanisme, la particularité tient au caractère continu de l’infraction : tant que les travaux se poursuivent, le délit se commet à nouveau chaque jour. La chambre criminelle de la Cour de cassation rappelle qu’« il résulte » de l’article L. 480-4 « que le délit constitué par l’exécution illicite de travaux de construction s’accomplit pendant tout le temps où ils sont exécutés de sorte que sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement de ces derniers ». Le point de départ des six ans se fixe donc à la date d’achèvement effectif des travaux, et non à la date de leur commencement ni à la date de leur découverte par la mairie.

Un arrêt récent précise qui doit prouver quoi sur ce point. Par un arrêt du 20 janvier 2026 (n° 25-83.987), rendu à propos de bâtiments construits sans permis et d’une piste de quad installée sans autorisation, la chambre criminelle a cassé un arrêt de cour d’appel qui avait rejeté l’exception de prescription en faisant peser sur le prévenu la preuve de la date d’achèvement. La Cour énonce que « la prescription de l’action publique constitue une exception péremptoire et d’ordre public ; il appartient au ministère public d’établir que cette action n’est pas éteinte par la prescription ». Elle ajoute qu’en statuant sans rechercher le point de départ du délai, la cour d’appel avait méconnu les textes, car « il appartenait aux juges de s’assurer du moment où les délits avaient été consommés en fonction de la date d’achèvement des travaux en cause, de fixer le point de départ de la prescription en conséquence ». Concrètement, si vous soulevez la prescription devant le tribunal correctionnel, le juge doit dater précisément l’achèvement des travaux avant de décider si les six ans sont écoulés ; il ne peut pas rejeter l’exception au seul motif que vous ne rapporteriez pas vous-même cette preuve. Cette solution ne vous dispense pas de réunir vos propres éléments de datation, examinés dans la seconde partie, car le juge tranchera au vu de l’ensemble du dossier.

La condamnation pénale emporte souvent une mesure de remise en état. Le même arrêt du 20 janvier 2026 rappelle qu’en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, en cas de condamnation pour une infraction prévue par l’article L. 480-4, la juridiction correctionnelle statue sur la mise en conformité de l’ouvrage, sa démolition ou le rétablissement des lieux en leur état antérieur au vu des observations écrites du maire ou du fonctionnaire compétent, ou après leur audition. La mairie est donc entendue avant que le tribunal ne décide du sort matériel de la construction, ce qui donne un poids particulier aux échanges préalables avec ses services.

À Paris et en Île-de-France, la phase pénale commence en pratique par un procès-verbal d’infraction dressé par un agent assermenté de la commune ou de l’établissement public territorial, suivi d’une convocation ou d’une mise en demeure. Conservez chaque document, relevez la date d’achèvement que l’administration retient et comparez-la à vos propres pièces : un écart de quelques mois sur la fin du chantier suffit parfois à faire basculer le calcul des six ans. Si un procès-verbal décrit des travaux en cours alors que vous soutenez que l’ouvrage était achevé depuis longtemps, photographiez l’état des lieux et faites établir sans tarder un constat par un commissaire de justice, car l’achèvement s’apprécie à partir de faits matériels et non d’affirmations.

B. Au civil, dix ans pour la commune, cinq ans pour les tiers, et une démolition qui reste possible

Indépendamment de toute poursuite pénale, la commune peut demander au juge judiciaire la démolition ou la mise en conformité de l’ouvrage. L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme dispose que « La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation », et que « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux ». Passé ce délai de dix ans compté depuis l’achèvement, la commune ne peut plus saisir le tribunal judiciaire à cette fin. Avant son expiration, en revanche, la démolition d’une construction même ancienne reste juridiquement possible, y compris lorsque toute poursuite pénale est déjà prescrite.

Une décision récente du Conseil d’État montre que cette action n’appartient pas seulement au maire. Par une décision du 22 juillet 2025 (n° 502365), à propos d’une extension de restaurant édifiée sans autorisation à Marseille, le Conseil d’État a examiné la demande de contribuables communaux qui souhaitaient agir au nom de leur commune sur le fondement de l’article L. 480-14, après le refus de celle-ci d’agir elle-même. Il rappelle qu’aux termes de l’article L. 2132-5 du code général des collectivités territoriales, « Tout contribuable inscrit au rôle de la commune a le droit d’exercer, tant en demande qu’en défense, à ses frais et risques, avec l’autorisation du tribunal administratif, les actions qu’il croit appartenir à la commune et que celle-ci, préalablement appelée à en délibérer, a refusé ou négligé d’exercer », et qu’il appartient au tribunal administratif puis au Conseil d’État de vérifier « que l’action envisagée présente un intérêt matériel suffisant pour la commune et qu’elle a une chance de succès ». Dans cette affaire, l’autorisation a été refusée parce que la démolition de l’extension ne présentait pas d’intérêt matériel suffisant pour la commune, l’argument tiré de recettes fiscales supplémentaires ayant été écarté. L’enseignement pour votre dossier est double : des voisins motivés peuvent tenter de contourner l’inaction de la mairie en agissant à sa place, mais ils doivent démontrer un intérêt matériel communal et des chances de succès, ce qui écarte les actions purement vexatoires. Si vous êtes vous-même voisin d’une construction irrégulière, cette voie suppose d’abord de mettre la commune en demeure de se prononcer, puis de solliciter l’autorisation du tribunal administratif.

Les tiers disposent eux aussi d’une action civile, dans un délai plus court. La fiche officielle de service-public.fr consacrée aux délais de prescription en urbanisme indique que le délai civil du tiers est de cinq ans et que, passé ce délai, un voisin, un syndicat de copropriétaires, l’acquéreur d’un bien voisin ou une association ne peut plus agir au civil à raison de la construction (fiche F642). La même fiche précise que le tiers peut demander au juge judiciaire la démolition, la mise en conformité ou des dommages et intérêts en cas d’atteinte à un droit réel, de trouble anormal de voisinage ou de violation d’une servitude d’urbanisme. Sur le point de départ exact de ce délai de cinq ans, les présentations doctrinales divergent : certaines le comptent à partir de l’achèvement des travaux, d’autres à partir du jour où le tiers a connu son préjudice. Ne tranchez pas vous-même ce point : recensez la date à laquelle le voisin a eu connaissance de la construction et de son dommage, conservez les courriers échangés, et faites vérifier le calcul par une analyse précise de la nature de l’action engagée, car seul le juge saisi retiendra le point de départ applicable.

Lorsque la démolition est ordonnée, elle s’accompagne fréquemment d’une astreinte, c’est-à-dire d’une somme due par jour de retard jusqu’à exécution. Les modalités pratiques de la remise en état, du contrôle de son exécution et du rôle de l’astreinte sont exposées dans notre analyse d’une démolition ordonnée après annulation du permis : démolition après permis annulé, remise en état et astreinte. La logique est la même pour une construction jamais autorisée : le juge fixe ce qu’il faut démolir ou mettre en conformité, et l’inexécution coûte chaque jour.

À Paris et en Île-de-France, l’action en démolition de la commune se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc le tribunal judiciaire de Paris pour une construction parisienne. Vérifiez aussi le document d’urbanisme applicable au jour où vous lisez ces lignes : à Paris, le plan local d’urbanisme a fait l’objet d’une révision d’ensemble adoptée en 2024 et entrée dans une phase d’application suivie de près par les services instructeurs, tandis qu’en petite et grande couronne de nombreux plans locaux intercommunaux ont été modifiés depuis 2020. L’ancienneté de la construction ne fige pas le droit applicable à une demande nouvelle, comme le montre la seconde partie.

II. Prouver l’ancienneté de la construction et la régulariser sans aggraver la situation

A. Établir par des pièces la date d’achèvement des travaux

Tous les délais examinés courent à compter de l’achèvement des travaux. Celui qui invoque la prescription doit donc être en mesure de dater la fin du chantier, avec des pièces que le juge et l’administration accepteront d’examiner. Les éléments les plus probants sont ceux qu’un tiers désintéressé a établis à une date certaine : photographies aériennes historiques, notamment celles consultables sur le service public de visualisation de l’Institut national de l’information géographique et forestière qui permet de remonter le temps image par image, actes notariés décrivant l’existant à une date donnée, déclarations fiscales et avis de taxe foncière mentionnant les surfaces, factures d’entreprises et attestations d’artisans datées, constats de commissaire de justice. Les attestations de proches ont une force probante moindre lorsqu’elles sont isolées ; elles confortent un dossier mais le portent rarement à elles seules. Rassemblez ces pièces dans un ordre chronologique qui montre non seulement que la construction existait à une date ancienne, mais qu’elle était alors achevée : un gros œuvre visible sur une photographie aérienne ne prouve pas à lui seul que les travaux étaient terminés, tandis qu’une occupation effective, un raccordement ou un acte de vente décrivant un local habitable complètent utilement la démonstration.

Deux précautions conditionnent l’utilité de ce dossier de preuves. D’abord, des travaux postérieurs qui modifient l’ouvrage déplacent le point de départ : une surélévation, une extension supplémentaire ou une reprise substantielle réalisée cinq ans après la construction initiale fait courir un nouveau délai sur les parties concernées, et le délit pénal s’accomplit jusqu’à l’achèvement de ces derniers travaux. Recensez donc l’historique complet des interventions sur le bien, y compris celles qui vous paraissent mineures, avant d’affirmer une date. Ensuite, la répartition de la charge de la preuve varie selon le terrain : au pénal, l’arrêt du 20 janvier 2026 impose au ministère public d’établir que l’action n’est pas prescrite et au juge de rechercher la date d’achèvement ; devant l’administration et le juge administratif, en revanche, c’est au pétitionnaire qui se prévaut de l’ancienneté de sa construction d’en apporter la démonstration, et une affirmation non étayée ne suffit pas. Constituez le même dossier de datation dans les deux hypothèses, car il servira dans les deux procédures.

Face à une mise en demeure de démolir ou de régulariser, ne laissez pas le courrier sans réponse et ne démolissez rien dans la précipitation. Demandez par écrit à la mairie de préciser les griefs : quelle construction est visée, sur quel fondement, avec quelle date d’achèvement retenue et quelles pièces à l’appui. Cette demande de précision fige les positions, révèle la solidité du dossier adverse et vous laisse le temps de réunir vos preuves. Si la mairie retient une date d’achèvement que vos pièces contredisent, opposez-lui ces pièces de manière circonstanciée, avec copies jointes, plutôt que par une simple dénégation. Et si des agents se présentent pour constater l’état des lieux, relevez leur qualité, la date du constat et la description retenue, car ces procès-verbaux alimenteront ensuite les procédures.

B. Éviter le piège de la prescription administrative, puis déposer une régularisation complète

Beaucoup de propriétaires croient qu’une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut plus fonder un refus de permis. L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme énonce en effet que « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Mais le même article écarte aussitôt ce bénéfice dans plusieurs hypothèses, dont celle qui nous occupe : « Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : […] 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ». Sont également exclus, entre autres, les constructions exposant les usagers à un risque grave, celles situées sur le domaine public, dans un parc national ou un site classé, et celles visées par une action en démolition déjà engagée.

La jurisprudence applique cette exclusion strictement. Dans un arrêt du 3 février 2017 (n° 373898) largement commenté, le Conseil d’État a jugé que la prescription administrative ne profite ni à la construction primitive réalisée sans permis ni aux travaux ultérieurs réalisés sans permis alors qu’un permis était requis, même lorsque ces travaux sont de faible ampleur et ne créent pas une construction nouvelle ; elle profite en revanche aux travaux qui n’exigeaient qu’une déclaration préalable. Cette lecture est confirmée par l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris cité plus bas, qui en reprend exactement le critère. La cour administrative d’appel de Paris a confirmé cette lecture dans un arrêt du 19 septembre 2019 concernant un habitant de Pontault-Combault, en Seine-et-Marne : « peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ». Dans cette affaire, la construction d’origine n’avait fait l’objet d’aucune autorisation et le projet nouveau aggravait en outre le dépassement du coefficient d’emprise au sol fixé par le plan local d’urbanisme, si bien que la régularisation était doublement impossible.

La régularisation suit dès lors une règle d’or : toute demande portant sur un bâtiment irrégulier doit couvrir l’ensemble du bâtiment, et non les seuls travaux nouveaux. Le Conseil d’État l’a posée dans un arrêt du 30 décembre 2020 : « Lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment ». Si la demande ne porte que sur les travaux nouveaux, l’administration est tenue de la rejeter et d’inviter le pétitionnaire à déposer une demande globale ; le Conseil d’État précise que la prescription administrative de dix ans ne joue alors, sous ses réserves habituelles, qu’à la condition que l’administration soit saisie d’une demande portant sur l’ensemble du bâtiment ou des éléments non encore autorisés (même arrêt). Déposer une simple déclaration préalable pour une véranda adossée à une extension jamais autorisée expose donc à un refus de régularisation en règle, sans que l’ancienneté y change quoi que ce soit.

Avant de déposer, faites vérifier la conformité de l’ensemble au document d’urbanisme en vigueur aujourd’hui, car c’est lui qui s’appliquera. À Paris, le plan local d’urbanisme bioclimatique comporte des règles d’emprise, de hauteur, de pleine terre et de protection du patrimoine qui ont resserré les marges dans de nombreux secteurs ; en Île-de-France, vérifiez le plan local, communal ou intercommunal, dans sa version opposable, ainsi que les servitudes : périmètre de monument historique avec avis de l’architecte des Bâtiments de France, site patrimonial remarquable, espace boisé classé, emplacement réservé, zone de bruit ou plan de prévention des risques. Si l’ensemble régularisé respecte les règles actuelles, déposez un permis de construire ou une déclaration préalable de régularisation portant sur tout le bâtiment, avec un dossier complet : plans de l’existant et du projet, photographies, notice décrivant l’historique et joignant vos preuves d’achèvement. Si le projet ne respecte pas les règles actuelles, ne déposez pas un dossier voué au refus qui alerterait l’administration pour rien : étudiez d’abord une mise en conformité partielle, une démolition limitée aux parties non régularisables, ou une évolution du projet.

En cas de refus de régularisation, le recours se porte devant le tribunal administratif du lieu de situation de l’immeuble, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision, conformément à l’article R. 421-1 du code de justice administrative qui dispose que « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Un recours gracieux préalable devant le maire reste possible pour rouvrir le dialogue, mais il ne suspend pas l’écoulement des délais et ne remplace pas le recours contentieux. Joignez au recours l’ensemble de votre dossier de datation, car le juge administratif appréciera lui aussi l’ancienneté alléguée au vu des pièces.

Si vous envisagez de vendre un bien comportant une construction ancienne non autorisée, l’information de l’acquéreur conditionne la sécurité de la vente. Un acquéreur qui découvre après la signature une irrégularité d’urbanisme dissimulée dispose d’actions contre le vendeur, et la négociation peut se solder par une annulation : les réflexes utiles côté acheteur sont détaillés dans notre dossier consacré à l’achat d’une maison avec extension sans permis (acheter une maison avec une extension sans permis), et les conséquences d’une promesse qui capote sur la découverte d’une irrégularité rejoignent les questions de rétractation après une promesse de vente. Côté vendeur, faites établir avant la mise en vente un état précis des autorisations obtenues et des pièces d’ancienneté : un dossier transparent se vend mieux qu’un dossier silencieux, et il prive l’acquéreur du grief de la dissimulation.

Une construction édifiée sans permis il y a plus de dix ans n’est ni automatiquement sauvée ni automatiquement condamnée. Les poursuites pénales se prescrivent par six ans à compter d’un achèvement que le juge doit dater précisément, et dont la preuve incombe au ministère public. L’action en démolition de la commune se prescrit par dix ans devant le tribunal judiciaire, tandis que les tiers agissent dans un délai de cinq ans dont le point de départ se discute au cas par cas. Mais l’ancienneté n’ouvre aucun droit acquis à construire à nouveau : sans le permis qui était requis à l’époque, la prescription administrative de l’article L. 421-9 ne s’applique pas, et toute régularisation doit porter sur l’ensemble du bâtiment et respecter les règles d’urbanisme en vigueur aujourd’hui. La conduite à tenir tient en trois gestes : dater l’achèvement par des pièces extérieures et ordonnées, faire vérifier la conformité de l’ensemble au plan local applicable à Paris ou dans votre commune d’Île-de-France, puis déposer un dossier global ou contester le refus dans le délai de deux mois. Menée dans cet ordre, la démarche transforme une mise en demeure anxiogène en un dossier maîtrisé, où chaque délai joue le rôle exact que la loi lui assigne.