Votre fermier veut drainer une parcelle humide, arracher les haies qui séparent deux champs, retourner une prairie, construire un hangar ou planter un verger. Vous êtes bailleur et vous craignez de subir des travaux irréversibles, ou vous êtes preneur et vous redoutez de payer des investissements dont vous ne serez jamais indemnisé. Le Code rural et de la pêche maritime tranche ces conflits par un dispositif précis : trois procédures d’autorisation préalables, des délais d’opposition stricts devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et des sanctions lourdes pour les travaux réalisés sans l’accord requis. Deux arrêts récents de la Cour de cassation, rendus les 14 décembre 2023 et 28 novembre 2024, ainsi que deux arrêts des cours d’appel de Douai et de Grenoble rendus fin 2025 et début 2026, montrent comment ces règles s’appliquent aux haies arrachées, aux constructions édifiées sans autorisation, aux terrassements contestés et aux plantations autorisées par le bail. Cet article décrit, côté preneur puis côté bailleur, la marche à suivre, les délais à respecter et les conséquences financières de chaque choix, y compris sur le fermage du bail renouvelé.
I. Côté preneur : vérifier le régime de vos travaux avant le premier coup de pioche
A. Regrouper des parcelles ou changer les pratiques culturales : les régimes allégés des articles L. 411-28 et L. 411-29
Le premier régime concerne le remodelage parcellaire. L’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. » Le texte vise donc quatre objets seulement, les talus, les haies, les rigoles et les arbres, et deux conditions cumulatives : les parcelles doivent être attenantes et l’opération doit améliorer les conditions de l’exploitation. Le preneur qui arrache une haie en bordure du fonds, sans regroupement de parcelles, ou qui abat des arbres pour revendre le bois, sort de ce cadre et s’expose aux sanctions décrites dans la seconde partie.
La procédure de l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime tient en deux temps. Le preneur adresse au bailleur une lettre recommandée décrivant les travaux envisagés, puis le texte ajoute : « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. » Concrètement, le preneur doit conserver la preuve de l’envoi et de la réception, attendre l’expiration des deux mois et ne démarrer qu’après. Un accord verbal obtenu au bord du champ ne suffit pas en cas de litige : seule la lettre recommandée avec avis de réception fait courir le délai et seule une réponse écrite du bailleur permet de savoir si l’opposition a été formée dans les temps.
Le second régime allégé concerne les pratiques culturales. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. » Trois opérations sont autorisées : retourner une prairie pour la cultiver, mettre en herbe une terre labourée, ou adopter un moyen cultural que le bail ne prévoyait pas, par exemple une rotation incluant une prairie temporaire. Le texte écarte expressément l’application de l’article 1766 du code civil, qui sanctionne le preneur employant la chose à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, dès lors que la procédure est respectée.
Cette procédure de l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime est plus rapide que la précédente : « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. » Le bailleur qui estime que l’opération dégrade le fonds dispose alors d’un délai très court : « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. » Et le texte conclut : « Le preneur peut s’exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal paritaire n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition du bailleur. » Le preneur doit donc notifier un mois avant, puis vérifier pendant quinze jours qu’aucune saisine du tribunal paritaire n’a été formée avant de retourner ou d’enherber. La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 10 mars 2026 (RG 24/04159, sur appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Valence du 4 novembre 2024), a appliqué ce texte à un preneur qui pratiquait le maraîchage avec une rotation incluant de la prairie temporaire : la cour a jugé qu’il n’était établi ni que cette pratique serait contraire au bail rural, ni qu’elle serait de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, et elle a rejeté la demande de résiliation formée par les bailleurs sur ce motif. La décision montre que la mise en herbe temporaire, conduite dans le cadre d’une rotation, relève bien des moyens culturaux autorisés et ne constitue pas un changement de destination du fonds.
B. Construire, drainer, irriguer ou planter : les trois niveaux de l’article L. 411-73
En dehors des deux régimes allégés, tous les autres travaux d’amélioration non prévus par une clause du bail relèvent de l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime, qui organise trois procédures distinctes. Le premier niveau concerne les travaux qui peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur : les travaux dispensés d’autorisation par la loi du 12 juillet 1967 sur l’amélioration de l’habitat, ceux qui figurent sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations, et tous les autres travaux, hors productions hors sol et hors plantations, dont la période d’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Même dans ce cas favorable, le preneur n’agit pas librement : « Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. Le bailleur peut soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion. » Le preneur ne peut donc démarrer qu’après ce délai de deux mois, et seulement dans l’une des trois situations suivantes : « Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter. »
Le deuxième niveau de l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime vise les opérations les plus lourdes : les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol, ainsi que les travaux de méthanisation portant sur la production et, le cas échéant, la commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur. Ici, l’autorisation du bailleur est le principe : « En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire. » Le preneur dont le bailleur refuse ou garde le silence doit donc saisir le tribunal paritaire pour obtenir l’autorisation judiciaire avant de planter ou de construire, sauf si le bailleur accepte de financer lui-même les travaux. Une règle particulière protège le logement : « Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. » Pour une maison d’habitation, aucun silence ne vaut accord et aucune autorisation judiciaire ne remplace l’accord écrit. Les travaux imposés par l’autorité administrative suivent un régime voisin mais plus favorable au preneur : il notifie sa proposition au bailleur, qui peut les prendre en charge dans un délai convenu, et « En cas de refus du bailleur ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s’il ne respecte pas son engagement d’exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l’accord du bailleur pour l’exécution de ces travaux. »
Le troisième niveau couvre tous les autres travaux d’amélioration : le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur et notifier sa proposition non seulement au bailleur mais aussi à un comité technique départemental, dont la composition et les conditions d’intervention sont fixées par décret en Conseil d’Etat. Le bailleur peut décider de les exécuter à ses frais dans un délai convenu avec le preneur. S’il refuse ou ne répond pas dans les deux mois, le preneur en informe le comité, qui donne son avis, et le preneur peut exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n’a été formée par le bailleur auprès du tribunal paritaire, si le tribunal n’a pas admis les motifs de l’opposition, ou si le bailleur n’a pas entrepris dans le délai prévu les travaux qu’il s’était engagé à exécuter. Le texte précise aussi que le permis de construire, lorsqu’il est exigé, peut être demandé par le preneur seul dès lors qu’il dispose de l’autorisation de faire les travaux.
Deux règles transversales de l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime s’appliquent quelle que soit la procédure. D’abord, « Quelle que soit la procédure qui s’applique, les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation. » Un travaux de confort sans lien avec l’exploitation, ou un aménagement qui dégrade durablement le potentiel agronomique, ne remplit pas cette condition et expose le preneur à voir son indemnité de sortie refusée. Ensuite, pour les travaux inclus dans des opérations collectives de drainage ou d’irrigation, le preneur doit joindre à sa proposition notifiée au bailleur l’engagement écrit d’acquitter les taxes syndicales correspondantes, recouvrées par voie de rôle annexe, et l’accord du bailleur emporte mandat d’être représenté par le preneur au sein de l’association syndicale ou foncière qui a la maîtrise des travaux. Enfin, lorsque les travaux affectent le gros oeuvre d’un bâtiment, le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d’un homme de l’art désigné, à défaut d’accord amiable, par l’autorité judiciaire. Pour une vue d’ensemble du contentieux du bail rural, des congés et de la préemption, le lecteur peut se reporter à l’analyse des principaux arrêts rendus en 2026 sur le statut du fermage : bail rural en 2026, statut du fermage et préemption du preneur et de la SAFER.
II. Côté bailleur : s’opposer à temps, agir devant le tribunal paritaire et tirer les conséquences financières
A. Former une opposition recevable et choisir la bonne action en justice
Le bailleur qui reçoit la lettre recommandée du preneur doit réagir vite, car chaque procédure lui impose un délai de forclusion. Pour un regroupement de parcelles, il dispose de deux mois à compter de l’avis de réception pour s’opposer par écrit, et son silence vaut accord. Pour un changement de pratiques culturales, il ne dispose que de quinze jours pour saisir le tribunal paritaire s’il estime que l’opération dégrade le fonds. Pour les travaux du premier niveau de l’article L. 411-73, il dispose de deux mois, à peine de forclusion, pour saisir le tribunal paritaire en cas de désaccord portant sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, et ses motifs doivent être sérieux et légitimes. Le bailleur pressé qui se contente d’un appel téléphonique ou d’une lettre simple tardive perd le droit de bloquer les travaux : l’opposition doit être écrite, motivée et adressée dans le délai au bon destinataire, le preneur ou le tribunal paritaire selon le cas.
Plutôt que de s’opposer, le bailleur peut décider de prendre les travaux à sa charge. Cette option existe dans le premier niveau de l’article L. 411-73 comme dans les plantations et constructions du deuxième niveau. Elle présente un avantage financier : le bailleur qui finance devient propriétaire sans discussion des ouvrages et évite de devoir une indemnité au preneur sortant, mais il doit exécuter dans le délai convenu, car sa carence pendant un an rend au preneur le droit d’exécuter lui-même. Le bailleur peut aussi exiger, pour les travaux touchant le gros oeuvre d’un bâtiment, qu’ils soient dirigés et contrôlés par un homme de l’art, et il peut subordonner son accord à des prescriptions techniques précises, par exemple sur les essences de haies à replanter ou sur les matériaux d’un bâtiment.
Lorsque les travaux ont été réalisés sans l’autorisation requise, le bailleur dispose de deux actions distinctes qu’il ne doit pas confondre. La première est la résiliation du bail. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime limite les cas de résiliation à trois motifs, dont « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Des travaux sauvages peuvent caractériser un tel agissement, mais le bailleur doit prouver que la bonne exploitation est compromise, et non seulement que son autorisation a été ignorée. La cour d’appel de Grenoble, dans l’arrêt du 10 mars 2026 déjà cité, a ainsi rejeté la résiliation demandée contre un preneur qui avait réalisé des plantations sans l’accord des bailleurs : le bail autorisait expressément le preneur à planter des plantations pérennes, et il n’était pas démontré que ces plantations seraient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. De même, la cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 20 novembre 2025 (RG 24/01762, confirmant un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Cambrai du 2 avril 2024), a rejeté la résiliation demandée après des travaux d’aménagement et de terrassement réalisés sur des parcelles louées : malgré les doutes de l’expert sur les déclarations de l’entreprise intervenue, la bailleresse ne démontrait pas que les agissements du preneur avaient pollué les sols au point de compromettre la bonne exploitation des fonds à ce jour et à l’avenir. Dans les deux affaires, l’absence d’autorisation ne suffisait pas : c’est la preuve d’une compromission de l’exploitation qui manquait.
La seconde précision vient de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 14 décembre 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 22-20.257, cassation partielle d’un arrêt de la cour d’appel de Caen du 16 juin 2022), la Cour juge « Il s’en déduit que le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé. » Un bailleur qui a laissé passer un arrachage de haies sans réagir avant le renouvellement peut donc encore agir pendant le bail renouvelé, à condition de démontrer que les effets dommageables se sont produits ou prolongés après le renouvellement. Le renouvellement efface la possibilité d’invoquer un manquement dont tous les effets appartiennent au passé, mais il ne pardonne pas un dommage qui dure.
B. Travaux irréguliers : pas de remise en état en cours de bail, pas d’indemnité à la sortie, pas de fermage majoré au renouvellement
Le bailleur qui découvre des haies arrachées ou un bâtiment construit sans son accord demande souvent au tribunal paritaire d’ordonner la remise en état immédiate. La Cour de cassation l’interdit pendant le cours du bail. Dans l’arrêt du 14 décembre 2023 déjà cité, rendu après l’arrachage sans accord de haies implantées sur une parcelle louée, la Cour juge « que, si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux. » Le bailleur doit attendre l’expiration : « Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité. » L’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose en effet : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » La cour d’appel de Douai a appliqué la même règle le 20 novembre 2025 : la demande d’indemnisation pour dégradations formée en cours d’exécution du bail est mal fondée puisque le bail n’est pas à expiration, et il en va de même de la demande de remise en état du fonds comme de l’indemnité provisionnelle qui n’en serait que l’équivalent financier. Le bailleur doit donc, en cours de bail, faire constater les faits par commissaire de justice, conserver les constats et les rapports d’expertise, et chiffrer son préjudice pour l’expiration, au lieu d’exiger une démolition immédiate que le tribunal lui refusera.
Symétriquement, le preneur qui a construit sans l’autorisation requise perd son indemnité de sortie. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime ouvre le droit à indemnité au « preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué », droit dû « à l’expiration du bail » et « quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Mais ce droit suppose des améliorations régulières. La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-17.036, cassation partielle d’un arrêt de la cour d’appel de Rouen du 13 avril 2023), rappelle qu’« le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué, sans obtenir l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité que ces textes prévoient. » En l’espèce, des preneurs avaient fait construire sans autorisation préalable divers bâtiments d’exploitation et aménagé une chambre supplémentaire dans la maison d’habitation : les constructions ont été jugées irrégulières et l’indemnité refusée. Le preneur régulier, lui, doit agir vite à la sortie : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Passé ce délai d’un an, même des travaux parfaitement autorisés ne donnent plus lieu à indemnité.
Le calcul de l’indemnité obéit à l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime. Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », et elle n’est due que dans la mesure où les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation. Pour les plantations, elle « est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’oeuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ». Le preneur doit donc conserver toutes les factures, les décomptes de main-d’oeuvre et les dates d’exécution et d’entrée en production, car l’expertise de sortie se joue sur ces pièces.
Enfin, le bailleur ne peut pas récupérer indirectement, par une hausse du fermage au renouvellement, ce que les travaux irréguliers lui ont apporté. L’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime dispose : « A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. » Et l’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime ajoute que « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sauf investissements réalisés par le bailleur en accord avec le preneur, investissements imposés par une personne morale de droit public, ou indemnité de preneur sortant définitivement supportée par le bailleur. Dans l’arrêt du 28 novembre 2024, la Cour de cassation en tire la conséquence : « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé. » La bailleresse qui demandait d’inclure dans le prix du bail renouvelé la valeur locative des constructions irrégulières a donc été déboutée, et l’expertise ordonnée pour chiffrer le fermage au regard de ces constructions a été annulée.
Avant d’arracher une haie, de retourner une prairie, de drainer une parcelle humide, de construire un hangar ou de planter un verger, le preneur doit identifier le bon régime, notifier par lettre recommandée avec avis de réception et attendre l’expiration du délai d’opposition : deux mois pour le regroupement parcellaire, un mois de préavis puis quinze jours de risque d’opposition pour les pratiques culturales, deux mois et un état descriptif et estimatif pour les autres travaux, avec l’accord écrit préalable pour toute maison d’habitation. Le bailleur qui reçoit la notification doit répondre par écrit dans le délai, motiver sérieusement son opposition et saisir le tribunal paritaire au lieu d’exiger une remise en état immédiate que la Cour de cassation lui refuse en cours de bail. Chacun doit conserver ses preuves : lettres recommandées et avis de réception, constats de commissaire de justice, factures et dates de travaux, car l’indemnité de sortie se prescrit par douze mois à compter de la fin du bail et la résiliation suppose la preuve d’une compromission de la bonne exploitation du fonds. C’est à ce prix que les améliorations profitent à l’exploitation sans nourrir un contentieux.