Ce mardi 13 octobre 2026, journée nationale de la résilience, des centaines de milliers de téléphones ont sonné dans plusieurs départements : le dispositif FR-Alert était testé en conditions réelles d’exercice. En Seine-et-Marne, les habitants de 56 communes situées dans des zones couvertes par un site Seveso doté d’un plan particulier d’intervention ont reçu une « alerte extrêmement grave », l’exercice ayant lieu « entre 9h et 10h » sans demander aucun comportement particulier, selon les informations relayées par TF1 Info à partir des communiqués des préfectures. Dans le Lot, l’alerte a été envoyée dans la matinée, entre 9 heures et midi, jusque dans le département voisin de la Corrèze, tandis que l’Oise testait un périmètre de 17 communes l’après-midi et que le Maine-et-Loire, la Saône-et-Loire ou encore la Dordogne participaient à la même opération de sensibilisation. Sur Google, les requêtes des internautes ont suivi : « alerte téléphone aujourd’hui », « alerte téléphone tempête », « alerte téléphone incendie » et « alerte inondation aujourd’hui » figurent parmi les suggestions de recherche les plus saisies. L’exercice, par définition, ne change rien à vos droits. Mais la question que posent ces recherches mérite une réponse précise : si demain l’alerte est réelle, que l’eau entre dans votre logement et que vos meubles, vos murs et votre chaudière sont détruits, qui paie, dans quel délai, avec quelles preuves, et que faire si l’assureur traîne ou si le vendeur vous avait caché que la maison était en zone inondable ? Cet article décrit la chaîne complète, avec les textes en vigueur et cinq arrêts de la Cour de cassation rendus entre 2019 et 2026.

I. Faire reconnaître le sinistre et ouvrir la garantie catastrophe naturelle

A. Logement inondé : que faire dans les premiers jours pour ne pas perdre l’indemnisation

La première heure appartient à la sécurité, pas au droit : coupez l’électricité et le gaz si l’eau monte vers les installations, ne touchez aucun appareil branché les pieds dans l’eau, ne consommez pas l’eau du robinet tant que la mairie n’a pas levé ses consignes et aérez dès que possible pour limiter le développement des moisissures. Ces gestes comptent aussi juridiquement, car l’assureur peut discuter la part des dommages que l’assuré a laissé s’aggraver. Photographiez et filmez ensuite chaque pièce, chaque mur marqué, chaque meuble détruit, en conservant les données de date des clichés, et dressez une liste chiffrée des objets perdus ou endommagés avec les factures d’achat quand vous les avez. La page officielle du service public consacrée à l’indemnisation après catastrophe naturelle recommande de conserver les objets endommagés afin qu’ils puissent être examinés par l’assureur ou l’expert désigné pendant l’expertise. Si vous entreprenez des réparations d’urgence, par exemple pour mettre hors d’eau une pièce, la même page invite à conserver les factures d’achat de matériaux pour qu’elles soient prises en compte par l’assureur. Rien de ce qui prouve le dommage ne doit donc disparaître avant le passage de l’expert.

La déclaration à l’assureur part au plus vite, par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le numéro de contrat, la date et les circonstances du sinistre, la liste des biens atteints et les dégâts causés aux tiers. Le régime général figure à l’article L. 113-2 du code des assurances : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » En pratique, les contrats prévoient le plus souvent cinq jours, mais un retard ne fait pas tout perdre : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Autrement dit, l’assureur qui invoque la tardiveté doit démontrer en quoi elle l’a empêché de constater ou de limiter les dégâts. Le locataire déclare le sinistre à son assurance habitation, car l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » ; le propriétaire occupant ou bailleur déclare parallèlement à sa propre multirisque habitation ou à son assurance propriétaire non occupant. Chacun défend sa part : le locataire son mobilier et sa responsabilité, le propriétaire l’immeuble.

Le réflexe que les sinistrés oublient le plus souvent se joue en mairie : sans arrêté interministériel reconnaissant l’état de catastrophe naturelle, la garantie légale ne peut pas jouer. Le ministère de l’économie invite, après la déclaration adressée à l’assureur, à demander à sa mairie de solliciter auprès du préfet du département le classement en zone de catastrophe naturelle. Signalez donc vos dégâts à la mairie par écrit, avec photos et estimation, et invitez vos voisins à faire de même, car la demande communale s’appuie sur le nombre de déclarations. Une fois l’arrêté publié au Journal officiel, un second délai court : Le service public précise que la déclaration de sinistre doit être adressée à la compagnie d’assurance dès la connaissance de l’événement, au plus tard dans les trente jours qui suivent la publication de l’arrêté. Ce délai de trente jours, propre au régime des catastrophes naturelles, ne doit pas être confondu avec le délai contractuel de cinq jours de la première déclaration : les deux se cumulent. Dernier point que révèle la facture : la garantie est financée par une surprime obligatoire prélevée sur chaque contrat, passée depuis le 1er janvier 2025 de 12 % à 20 % pour les contrats d’assurance de dommages aux biens, habitation et professionnels, et de 6 % à 9 % pour les contrats automobiles. Vous avez donc déjà payé pour cette protection à chaque échéance.

B. L’arrêté de catastrophe naturelle et la garantie légale : comment l’assurance doit payer

La garantie contre les catastrophes naturelles n’est pas une option que l’on souscrit ou non : elle est attachée par la loi à tout contrat qui couvre l’incendie ou les dégâts aux biens. L’article L. 125-1 du code des assurances, en vigueur dans sa rédaction actuelle, dispose : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats. » Le texte définit ensuite son champ : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ». Trois conditions se dégagent : un bien assuré contre l’incendie ou les dégâts, un dommage matériel direct, et une cause déterminante tenant à l’intensité anormale de l’agent naturel, inondation, coulée de boue, sécheresse ou séisme. Les biens non assurés restent en dehors du dispositif, et le service public rappelle que les biens construits en méconnaissance des règles de prévention des risques restent généralement exclus de l’indemnisation : construire en zone inconstructible en le sachant expose à un refus de garantie.

Une fois l’arrêté publié et le sinistre déclaré, la loi impose à l’assureur un calendrier précis, à l’article L. 125-2 du code des assurances : « A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire. » Puis : « Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif. » Enfin, « A compter de la réception de l’accord de l’assuré sur la proposition d’indemnisation, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise de réparation ou d’un délai de vingt et un jours pour verser l’indemnisation due », faute de quoi « l’indemnité due par l’assureur porte, à compter de l’expiration de ce dernier délai, intérêt au taux de l’intérêt légal ». Donnez donc votre accord écrit sur l’offre quand elle vous convient, car c’est cet accord qui fait courir le délai de paiement. La page du service public résume le rythme que constatent les assurés : verser une provision dans les deux mois de la remise de l’état estimatif des dommages ou de la publication de l’arrêté, puis l’indemnisation complète dans un délai de trois mois, des contrats pouvant prévoir mieux. Sur le montant, « Les indemnisations résultant de cette garantie sont soumises à une franchise dont les caractéristiques sont définies par décret », et le service public chiffre la règle pour les particuliers : 380 euros pour les habitations et les autres biens à usage non professionnel, et 1 520 euros quand le dommage provient d’un mouvement de terrain lié à la sécheresse ou à la réhydratation des sols. Quand la résidence principale devient inhabitable, un point mérite d’être connu : Les frais d’hébergement temporaire peuvent être pris en charge quand la résidence principale est devenue inhabitable des suites d’une catastrophe naturelle. Conservez donc les factures d’hôtel ou de location temporaire et adressez-les à l’assureur avec l’état estimatif.

II. Être indemnisé jusqu’au bout et contester quand cela bloque

A. L’expertise, l’offre de l’assureur et le loyer : locataires et propriétaires face au logement inhabitable

L’expertise est le moment où se gagne ou se perd l’indemnisation : l’expert mandaté par l’assureur vérifie la cause des dommages, mesure les surfaces atteintes et chiffre les reprises. Soyez présent, faites consigner vos observations dans le rapport ou par lettre complémentaire et, en cas de désaccord sur les montants, demandez une contre-expertise amiable puis, si nécessaire, une expertise judiciaire en référé devant le président du tribunal judiciaire. N’acceptez de signer le procès-verbal que s’il reflète ce que vous avez constaté, et répondez à toute demande d’état estimatif par un document détaillé, poste par poste, avec les justificatifs. L’offre qui suit doit couvrir l’ensemble des dommages matériels directs : murs, sols, installations, mobilier selon les plafonds du contrat. Si l’assureur oppose une exclusion, exigez qu’il vise précisément la clause et vérifiez qu’elle figurait bien au contrat avant le sinistre, car les clauses d’exclusion s’interprètent strictement. Quand le logement est devenu inhabitable, la question du loyer se pose immédiatement, et la Cour de cassation y a répondu avec constance. Dans un arrêt du 11 avril 2019, un office HLM voyait son appartement inondé après une tempête qui avait détruit le toit de l’immeuble : la locataire demandait la résiliation du bail. La Cour vise le texte puis tranche : « Vu l’article 1722 du code civil ; Attendu que, si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail ; » et reproche à la cour d’appel son raisonnement : « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que l’appartement n’était pas habitable en l’état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-12.635). Ni les travaux envisagés par le bailleur ni ses propositions de relogement, refusées par la locataire, n’avaient pu faire obstacle à la résiliation : un logement inhabitable en l’état ouvre au preneur le droit de partir, même si l’immeuble tient encore debout.

L’article 1722 du code civil distingue en effet deux situations : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Destruction totale, le bail s’éteint seul et le loyer cesse ; destruction partielle, le locataire choisit entre payer moins cher et partir. Un arrêt plus récent, rendu le 9 janvier 2025 après l’effondrement d’une falaise qui avait fait déclarer une maison inhabitable par arrêté de péril, affine la procédure : la cour d’appel avait prononcé la résiliation en référé, et la Cour de cassation censure ce choix au motif qu’« En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a tranché une contestation sérieuse relative à la caractérisation d’un cas fortuit, a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.247). La leçon pratique est double : quand la destruction totale par cas fortuit est discutable, le juge des référés n’est pas le bon juge et il faut saisir le juge du fond ; et les loyers cessent d’être dus pour la période postérieure à la perte, puisque le dispositif maintient que les locataires « ne doivent plus aucun loyer ni charge au titre du bail depuis le 26 février 2021 », date retenue pour la perte. Côté bailleur, les obligations de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pèsent de tout leur poids après une inondation : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », et « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », « b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement », « c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Remettre en état les murs gorgés d’eau, traiter les moisissures, remplacer la chaudière noyée : tout cela relève du propriétaire, pas du locataire, et le loyer d’un logement resté inhabitable ne peut pas être exigé comme si de rien n’était. À Paris et en Île-de-France, où l’exercice du 13 octobre a sonné dans 56 communes de Seine-et-Marne autour de Meaux et où les crues de la Seine et de la Marne rappellent à chaque épisode que le risque inondation n’a rien de théorique, ces règles s’appliquent comme partout : le bailleur parisien d’un logement inondé doit les réparations non locatives, le locataire inondé peut opter pour la diminution du loyer ou la résiliation, et l’état des risques remis à la location prend une importance concrète que la suite de cet article explique.

B. Acheter ou louer en zone inondable : l’état des risques qui change tout, avant et après la vente

Beaucoup de litiges naissent avant même la première goutte : le vendeur ou le bailleur n’a pas dit que le bien se trouvait en zone couverte par un plan de prévention des risques. L’article L. 125-5 du code de l’environnement impose l’information : les acquéreurs ou locataires concernés « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations », et « A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l’existence de ces obligations, est établi ». En vente, cet état est intégré au dossier de diagnostic technique, et le texte précise même qu’en cas de mise en vente « l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu » : l’information doit donc arriver avant la signature, pas après. L’enjeu est considérable car la sanction touche au contrat lui-même. Le 19 février 2026, la troisième chambre civile, en formation de section avec publication au Bulletin, a jugé que « Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524). Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acheté un terrain à bâtir alors que le plan de prévention des risques d’inondation, prescrit avant la promesse, avait été approuvé par arrêté préfectoral avant l’acte authentique sans que l’état des risques soit mis à jour ; un certificat d’urbanisme négatif leur avait ensuite interdit de construire en zone d’aléa très fort. La Cour en tire la règle : « Il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique. » L’approbation du plan entre les deux signatures n’est donc jamais un détail : elle impose un état des risques actualisé, et son absence ouvre la résolution de la vente ou la baisse du prix.

Cette solution de 2026 prolonge une jurisprudence établie. Dès le 19 septembre 2019, la même chambre, en formation solennelle, avait approuvé la résolution de la vente d’un terrain de camping situé en zone rouge d’un plan de prévention des risques d’inondation approuvé par arrêté préfectoral, alors que le diagnostic annexé à l’acte n’en faisait pas état : « Mais attendu qu’il résulte des dispositions combinées de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700). La Cour ajoutait que la consultation du recueil des actes administratifs du département, où l’arrêté avait été publié, était susceptible de renseigner utilement les cocontractants : se contenter du site internet de la préfecture ne suffit pas quand l’arrêté est officiellement publié. En sens inverse, la première chambre civile a fixé la limite de l’obligation pour les plans seulement prescrits : le vendeur « n’est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence des risques visés par un PPRT prescrit qu’après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d’entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer » (Cass. 1re civ., 9 septembre 2020, n° 19-12.573). Tant que le préfet n’a pas pris cet arrêté de désignation, l’information ne peut pas être exigée. Pour l’acheteur ou le locataire d’aujourd’hui, la méthode est donc claire : exiger l’état des risques dès la première visite, vérifier la date de l’arrêté préfectoral qui le fonde, consulter le recueil des actes administratifs et le plan de prévention applicable à la commune, et, si un plan a été approuvé entre la promesse et l’acte authentique, exiger la mise à jour avant de signer. En location, l’état des risques est annexé au bail, et le locataire qui découvre après l’entrée dans les lieux que le logement est en zone inondable sans en avoir été informé peut agir contre le bailleur sur le même fondement. Si l’assureur refuse la garantie malgré l’arrêté, si l’expertise minore grossièrement les reprises ou si le vendeur a tu un risque connu, la contestation passe par la mise en demeure détaillée, la contre-expertise et, à défaut d’accord, le tribunal judiciaire, l’acquéreur pouvant en outre rechercher la résolution de la vente ou la diminution du prix sur le fondement des arrêts cités.

Conclusion

L’exercice FR-Alert du 13 octobre 2026 n’était qu’un test, organisé pour la journée nationale de la résilience dans des départements comme la Seine-et-Marne, le Lot, la Corrèze, l’Oise, le Maine-et-Loire, la Saône-et-Loire et la Dordogne, et il ne créait par lui-même aucun droit. Mais il rappelle une mécanique que chaque propriétaire et chaque locataire devrait connaître avant que l’eau ne monte : déclarer vite à l’assureur en lettre recommandée, signaler les dégâts en mairie pour obtenir le classement en catastrophe naturelle, redéclarer dans les trente jours de l’arrêté, conserver chaque preuve et chaque facture, exiger l’expertise puis une offre chiffrée, et donner son accord écrit pour faire courir le délai de paiement. La loi encadre chaque étape, avec des délais d’un mois pour informer, expertiser et proposer, vingt et un jours pour payer après accord, une franchise de 380 euros pour l’habitation et la prise en charge possible de l’hébergement temporaire quand la résidence principale est inhabitable. Quand le logement ne peut plus être habité, l’article 1722 du code civil ouvre la diminution du loyer ou la résiliation, et le bailleur reste tenu des réparations non locatives. Et quand le risque était connu avant l’achat ou la location, l’état des risques actualisé à l’acte authentique conditionne la validité du prix payé, la Cour de cassation sanctionnant son absence par la résolution ou la diminution du prix. L’alerte sur le téléphone ne dure que quelques secondes ; les droits qu’elle annonce se défendent pendant des mois, pièces en main.