Le droit de préférence du preneur commercial, instauré par la loi Pinel et codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, constitue un outil essentiel de protection du locataire dans le cadre de la vente des murs de son commerce. Ce mécanisme, bien qu’éprouvé par une jurisprudence abondante de la Cour de cassation, continue de susciter des contentieux complexes, notamment sur la question de la prise en charge des honoraires d’agence. La Cour de cassation a récemment clarifié les contours de cette obligation, confirmant que le preneur ne peut être contraint de supporter des frais de commission d’agence lorsque l’exercice de son droit de préférence conduit à la réalisation de la vente.

Dans la pratique des affaires, l’aliénation des murs abritant une activité commerciale ou artisanale confronte régulièrement les parties à des impératifs économiques antagonistes. D’un côté, le bailleur propriétaire entend disposer librement de son patrimoine immobilier conformément aux prérogatives attachées au droit de propriété garanti par l’article 544 du code civil, en recourant souvent aux services d’un professionnel de l’entremise immobilière pour valoriser son bien sur le marché libre. D’un autre côté, le locataire commerçant ou artisan bénéficie d’une prérogative d’ordre public d’origine légale, dont la finalité réside dans la pérennisation de son outil d’exploitation, la protection du fonds de commerce et la préservation de la clientèle attachée au local. L’irruption des honoraires de négociation au sein de cette mécanique légale est venue perturber l’équilibre financier des transactions, incitant les juridictions à encadrer très strictement les conditions de notification et de prise en charge financière des frais d’intermédiaire.

L’analyse détaillée des étapes procédurales, des délais impératifs, de la qualification des manquements et de la répartition des compétences juridictionnelles permet aux praticiens, qu’ils soient avocats, notaires ou conseils d’entreprise, d’anticiper les risques d’annulation ou de mise en cause de leur responsabilité professionnelle lors de la transmission des locaux commerciaux.

I. Le droit de préférence du preneur commercial et l’interdiction d’inclure les honoraires d’agence

Le régime juridique issu de l’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au bailleur une discipline procédurale stricte dès l’instant où celui-ci forme le projet d’aliéner son bien. L’exercice de ce droit légal de préférence est subordonné à des conditions matérielles précises, à un formalisme contraignant et à une chronologie rigide que les parties ne peuvent modifier unilatéralement, sous peine d’inefficacité ou de nullité de la notification.

A. Les conditions d’exercice du droit de préférence

Le droit de préférence du preneur commercial s’applique lorsque le bailleur envisage de vendre son local commercial ou artisanal. Cette obligation impose au bailleur de notifier préalablement au preneur une offre de vente qui définit les conditions de la transaction projetée. Cette notification doit être réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, et elle ouvre un délai d’un mois au preneur pour se porter acquéreur.

Sur le plan du champ d’application matériel, le dispositif protecteur ne concerne que les locaux à usage commercial ou artisanal au sens strict. Sont ainsi exclus du champ légal les locaux à usage exclusif de bureaux sans réception de clientèle, les terrains nus non bâtis ne comportant aucune construction commerciale, ou encore les entrepôts et locaux de stockage indépendants ne constituant pas un accessoire direct et indivisible de l’activité de vente ou de prestation artisanale. Par ailleurs, le législateur a prévu des exceptions exhaustives à l’alinéa 6 de l’article L. 145-46-1, au sein desquelles le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer. Ces exceptions couvrent expressément :

• La cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial formant une entité économique globale ;
• La cession unique de locaux commerciaux distincts exploités par des preneurs différents ou affectés à des destinations séparées ;
• La cession d’un local commercial au profit d’un copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• La cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, le législateur ayant refusé d’obliger le propriétaire à scinder son bien en copropriété pour purger le droit du locataire ;
• La cession de l’immeuble ou du local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, afin de préserver les transmissions et arrangements d’ordre familial.

En dehors de ces cas d’exclusion légalement déterminés, la mise en œuvre de la purge du droit de préférence requiert l’envoi d’une notification formelle dont la régularité commande toute la suite des opérations. La transmission de l’offre de vente s’effectue soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR), soit par acte signifié par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). En pratique, la voie de la signification par commissaire de justice s’avère infiniment plus sûre : elle confère une date certaine indiscutable et prévient les écueils procéduraux liés aux plis recommandés retournés avec la mention « non réclamé » ou « destinataire inconnu à l’adresse ». En application des articles 640, 641 et 642 du code de procédure civile, le point de départ du délai d’un mois court à compter de la date de la première présentation de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte au preneur.

Le contenu même de la notification est rigoureusement déterminé par la loi : elle doit indiquer avec exactitude le prix de vente envisagé ainsi que les conditions précises de l’aliénation (modalités de paiement, désignation cadastrale des locaux, servitudes éventuelles, date de transfert de propriété). En outre, l’article L. 145-46-1, alinéa 4, impose une mention substantielle prescrite à peine de nullité de plein droit : la notification doit reproduire intégralement les dispositions des quatre premiers alinéas dudit article. L’omission de cette reproduction textuelle ou sa transcription tronquée prive l’acte de son efficacité juridique et entraîne la nullité absolue de l’offre, interdisant au bailleur de se prévaloir d’un éventuel refus ou d’un silence du locataire pour vendre à un tiers.

Sur le plan chronologique, la notification vaut offre de vente ferme et irrévocable émanant du propriétaire. Durant le délai légal d’un mois accordé au preneur pour délibérer, le bailleur ne peut en aucun cas rétracter son offre, ni en modifier unilatéralement le prix à la hausse, ni consentir une promesse de vente concurrente à un tiers qui ne serait pas expressément suspendue à la renonciation du locataire. Trois situations procédurales peuvent alors se présenter à l’expiration de ce délai d’un mois :

1. Le preneur refuse expressément l’offre notifiée par courrier ou exploit d’huissier, ou garde le silence pendant l’intégralité du délai d’un mois : ce silence vaut renonciation légale à l’exercice du droit de préférence. Le bailleur recouvre sa liberté de vendre son bien, sous réserve de ne pas consentir à un tiers des conditions ou un prix plus avantageux ;
2. Le preneur émet une contre-proposition portant sur le prix ou assortie de conditions suspensives non prévues dans l’offre initiale : une telle réponse équivaut juridiquement à un refus de l’offre et libère le bailleur de son obligation envers le locataire ;
3. Le preneur accepte purement et simplement l’offre aux conditions notifiées : la vente est alors juridiquement parfaite entre les parties sur le principe et sur le prix.

Dès lors que le preneur a valablement notifié son acceptation dans le délai d’un mois, s’ouvre une seconde phase procédurale gouvernée par les délais de réalisation de la vente par acte authentique. À compter de la date d’envoi de sa réponse favorable au bailleur, le preneur dispose d’un délai impératif de deux mois pour réaliser la vente chez le notaire instrumentaire. Toutefois, si dans sa déclaration d’acceptation, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt bancaire pour financer son acquisition, la loi porte automatiquement ce délai de signature de deux à quatre mois. Cette extension à quatre mois permet l’instruction du dossier bancaire, l’obtention des accords de financement et l’émission des offres de prêt conformément aux exigences des établissements de crédit.

La sanction du non-respect de ces délais de signature est d’une sévérité absolue : si, à l’expiration du délai de deux mois (ou de quatre mois en présence d’une condition suspensive de prêt), la vente n’a pas été réalisée par acte authentique du fait du preneur, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit. Le bailleur est alors immédiatement délié de tout engagement envers son locataire et retrouve la pleine liberté d’aliéner son bien au profit de tout tiers acquéreur.

La Cour de cassation, par son arrêt de principe du 28 juin 2018, a posé les jalons de l’interprétation stricte de cette obligation : « En application de l’article L. 145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit, préalablement, notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation » Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605. Cette interprétation est confirmée par la jurisprudence ultérieure qui veille à ce que l’offre soit exempte de toute confusion pour le locataire.

Cette rigueur jurisprudentielle répond à une finalité protectrice fondamentale : garantir que le locataire commercial puisse exercer son choix économique en toute connaissance de cause, sur la base du montant exact auquel le vendeur consent à céder son bien, sans que ce montant ne soit artificiellement majoré par des prestations d’entremise dont le preneur n’est ni le commanditaire ni le bénéficiaire.

B. L’interdiction d’imputer les honoraires d’agence au preneur

L’intervention d’un intermédiaire professionnel, tel qu’un agent immobilier ou un mandataire en transactions, obéit aux dispositions d’ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (loi Hoguet) et à son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Selon ces textes, le droit à commission de l’intermédiaire ne naît que si ce dernier dispose d’un mandat écrit régulier, préalable et exprès, et si la transaction est effectivement conclue grâce à son entremise, consistant à rechercher un acquéreur et à rapprocher les parties. Or, dans le cadre du droit de préférence légal, l’acquéreur n’est pas un tiers déniché par l’agent immobilier sur le marché concurrentiel : il s’agit du locataire titulaire du bail commercial, déjà présent dans les lieux, dont l’identité, l’adresse et les droits sont connus du bailleur dès l’origine. La vente au preneur n’est pas le fruit des démarches commerciales de l’agent, mais l’effet direct de la loi Pinel.

L’inclusion des honoraires d’agence dans le prix notifié au preneur est une pratique qui contrevient à l’esprit et à la lettre de la loi Pinel. La Cour de cassation a précisé que « Si cette offre de vente ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la cour d’appel a retenu exactement que la seule mention dans la notification de vente du montant des honoraires de l’agent immobilier en sus du prix principal […] n’était pas une cause de nullité de l’offre de vente » Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799.

Il ressort de cet arrêt que le bailleur peut certes mandater un agent immobilier, mais il ne peut faire supporter les frais de ce mandat au preneur qui exerce son droit de préférence. Le prix proposé au preneur doit être le « net vendeur ». Si le bailleur inclut les honoraires dans le prix global, le preneur doit pouvoir accepter le prix « hors frais d’agence ».

Cette distinction jurisprudentielle impose aux rédacteurs d’actes d’opérer une dissociation rigoureuse entre deux hypothèses rédactionnelles aux conséquences juridiques radicalement opposées :

• La notification dissociant le prix principal et les honoraires d’agence (« en sus ») : Lorsque la notification mentionne de manière parfaitement lisible le prix net vendeur exigé par le bailleur (par exemple 300 000 euros) tout en précisant que des honoraires d’agence d’un montant distinct (par exemple 15 000 euros) sont prévus en sus, la notification n’est pas nulle. La mention de la commission est simplement déclarée inopposable au preneur. Ce dernier est en droit d’accepter l’offre pour le seul montant en principal de 300 000 euros, sans que le vendeur ne puisse arguer d’un refus de paiement des frais d’entremise pour faire échec à la formation de la vente. L’offre purge valablement le droit légal et le transfert de propriété s’opère sur la base exclusive du net vendeur ;
• La notification fixant un prix global et indissociable (« frais d’agence inclus » ou FAI) : Lorsque le bailleur ou son mandataire notifie une offre stipulant un montant forfaitaire unique (par exemple 315 000 euros FAI) sans ventiler la part revenant au propriétaire et celle allouée à l’intermédiaire, l’irrégularité affecte la validité même de l’acte. Le locataire se trouve dans l’incapacité matérielle de connaître le prix réel net sollicité par son bailleur. Une telle notification est entachée d’une cause de nullité relative que le preneur peut invoquer en justice pour faire déclarer l’offre inefficace, empêchant toute vente subséquente au profit d’un tiers sur cette base équivoque.

Sur le plan des relations contractuelles internes entre le bailleur et son agent immobilier, cette jurisprudence emporte des effets directs sur le sort de la rémunération de l’intermédiaire. En vertu de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, aucune commission ni rémunération ne peut être réclamée par l’agent si l’opération a été conclue sans son intervention active et déterminante. Dès lors que l’acquéreur final est le preneur légalement subrogé par l’effet de l’article L. 145-46-1, l’agent ne peut exiger aucun honoraire du preneur. Si le mandat de vente stipulait que les honoraires étaient conventionnellement mis à la charge exclusive de l’acquéreur, l’agent immobilier se trouve purement et simplement privé de tout recours financier, sauf à démontrer une faute contractuelle spécifique du mandant bailleur. En revanche, si le mandat prévoyait des honoraires à la charge du vendeur, le bailleur peut demeurer tenu contractuellement envers son mandataire de lui verser la commission convenue sur ses deniers propres prélevés sur le prix de vente net, à moins que le mandat ne contienne une clause de déchéance expresse en cas de préemption ou d’exercice d’un droit de préférence légal.

II. Les conséquences de la méconnaissance du droit de préférence : restitution de l’indu et responsabilité

La violation des règles régissant le droit de préférence du locataire commercial ouvre la voie à un contentieux civil et procédural à plusieurs niveaux. Les tribunaux sanctionnent aussi bien le versement indu d’honoraires imposé au preneur lors de la signature de l’acte authentique que les comportements frauduleux ou négligents du bailleur visant à évincer le commerçant par une fixation de prix déloyale.

A. La restitution de l’indu : une protection impérative du preneur

Lorsque le preneur commercial a été contraint de payer des honoraires d’agence en violation du droit de préférence, il dispose d’une action en répétition de l’indu fondée sur le droit civil. La jurisprudence récente confirme que le paiement effectué par le preneur sous la pression de la transaction ne constitue pas une renonciation à ses droits.

La Cour d’appel de Rennes, dans une décision récente, a fait droit à la demande de restitution du preneur en soulignant que « l’offre de vente ne pouvait pas inclure des honoraires de négociation. Or, la société Résolimmo a bien perçu des honoraires qui n’auraient pas dû être mis à sa charge » Cour d’appel de Rennes, 23 sept. 2025, n° 24/03953. Cette décision réaffirme la primauté de la règle légale sur toute convention contraire visant à faire supporter les frais d’agence au locataire.

Le fondement substantiel de cette restitution repose sur les articles 1302, 1302-1 et 1302-2 du code civil régissant le quasi-contrat de répétition de l’indu. En droit civil des obligations, tout paiement suppose une dette : ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. En l’espèce, la nullité de l’imputation des honoraires d’agence au preneur préempteur découle de l’interdiction légale d’ordre public d’insérer de tels frais dans l’offre régie par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La créance d’honoraires réclamée par l’intermédiaire au locataire est dépourvue de toute cause juridique légitime. Dès lors, le versement opéré par le preneur constitue un indu objectif caractérisé.

Dans la pratique notariale, il est fréquent que le preneur soit placé devant une situation de contrainte économique aiguë au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Lors de l’arrêté des comptes et de l’appel de fonds dressé par l’office notarial, la commission de l’agence immobilière figure couramment parmi les débours et frais d’acte réclamés à l’acquéreur. Face au risque imminent d’un refus de régularisation de la vente par le vendeur ou à l’expiration fatale du délai de deux ou quatre mois imposé par la loi pour signer l’acte, le locataire effectue le virement global réclamé pour ne pas perdre la propriété de son local d’exploitation. Les tribunaux neutralisent fermement toute tentative des agences immobilières ou des bailleurs de qualifier ce paiement d’acceptation volontaire ou de renonciation tacite : la renonciation à un droit d’ordre public ne se présume jamais et ne peut résulter que d’un acte manifestant une volonté univoque de renoncer, ce qui est formellement exclu lorsque le versement est dicté par la nécessité d’obtenir sans délai la régularisation notariée de l’acte d’acquisition.

La mise en œuvre procédurale de l’action en répétition de l’indu obéit à un schéma précis :

• Phase précontentieuse : Le preneur, assisté de son conseil, adresse par lettre recommandée avec demande d’avis de réception une mise en demeure formelle à l’agence immobilière ayant encaissé les fonds (l’accipiens), avec copie au notaire rédacteur de l’acte et au bailleur. Cette mise en demeure vise expressément les articles L. 145-46-1 du code de commerce et 1302 du code civil, intime l’ordre de restituer la somme indûment perçue dans un délai déterminé (généralement huit à quinze jours) et fait courir de plein droit les intérêts au taux légal conformément à l’article 1344-1 du code civil ;
• Juridiction compétente : À défaut de restitution spontanée, l’assignation en justice est portée devant le Tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble ou le siège social de l’agence défenderesse. En vertu des règles régissant l’organisation judiciaire, le Tribunal judiciaire dispose d’une compétence matérielle exclusive pour connaître des litiges relatifs aux baux commerciaux et des actions civiles personnelles et mobilières qui s’y rattachent ;
• Régime de prescription applicable : L’action en répétition de l’indu se prescrit par cinq ans en vertu de l’article 2224 du code civil, le délai courant à compter du jour où le preneur a payé la somme indue (soit la date de signature de l’acte authentique et de déblocage des fonds). Il convient de souligner que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ne s’applique pas à cette action : la demande de répétition ne constitue pas une action fondée sur l’application du statut des baux commerciaux en tant que telle, mais une action en restitution quasi-contractuelle de droit commun dirigée contre un tiers (l’intermédiaire ayant perçu le paiement indu) ;
• Condamnations accessoires : En application de l’article 1302-3 du code civil, si l’accipiens a reçu les fonds de mauvaise foi, c’est-à-dire en parfaite connaissance de la qualité de preneur exerçant son droit de préférence légal et de l’interdiction jurisprudentielle d’imputer les honoraires, il doit restituer le capital augmenté des intérêts au taux légal calculés à compter du jour du paiement indu, et non de la simple mise en demeure. En outre, la juridiction alloue au preneur demandeur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir ses frais irrépétibles d’avocat, ainsi que la charge intégrale des dépens de l’instance.

B. La responsabilité du bailleur et la sanction judiciaire

La méconnaissance du droit de préférence expose le bailleur à des sanctions judiciaires sévères. Au-delà de la restitution des honoraires, la Cour d’appel de Paris a retenu la responsabilité civile du bailleur ayant commis une faute dans la purge du droit de préférence : « En purgeant le droit de préférence de la société [8] préalablement à la vente, mais à un prix proposé au locataire supérieur à celui consenti à la Sarl [11], les consorts [Z]-[E] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité » Cour d’appel de Paris, 6 nov. 2024, n° 21/15730.

Le bailleur ne peut s’exonérer en invoquant la signature d’une promesse de vente avec un tiers sous condition suspensive. Le droit de préférence est une charge légale qui s’impose à la propriété. Toute tentative de contournement par une majoration artificielle du prix ou l’inclusion de frais indus est susceptible d’entraîner l’annulation de la vente et des dommages-intérêts au profit du preneur lésé.

Une étape procédurale capitale, fréquemment méconnue par les propriétaires bailleurs, réside dans le mécanisme impératif de la seconde purge édicté par l’alinéa 5 de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Selon ce texte, dans l’hypothèse où le bailleur, à la suite du refus initial du locataire ou de l’expiration du premier délai d’un mois, décide de vendre son local à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux initialement notifiés, il a l’obligation légale de notifier au preneur une nouvelle offre de vente. Cette obligation s’impose rigoureusement dès lors qu’il y a une baisse du prix principal, même minime, ou l’octroi de facilités de paiement (comme un crédit-vendeur ou un étalement de l’exigibilité du prix).

La notification de cette seconde offre obéit aux mêmes formes strictes que la première (LRAR ou acte de commissaire de justice, reproduction obligatoire des dispositions légales) et ouvre à nouveau au preneur un délai de réflexion d’un mois pour faire connaître son acceptation, suivi du délai de deux ou quatre mois pour régulariser l’acte authentique. La conclusion d’une vente directe avec un tiers acquéreur à un prix inférieur à celui proposé au locataire, sans notification préalable de cette seconde offre, caractérise une fraude patente aux droits du preneur et constitue une faute civile d’une gravité substantielle.

Face à une telle violation, le preneur commercial évincé dispose d’un éventail d’actions judiciaires devant le Tribunal judiciaire :

1. L’action en nullité de la vente conclue avec le tiers :

   La vente consentie au mépris des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-46-1 encourt la nullité relative. Cette action appartient exclusivement au locataire dont la prérogative légale a été bafouée. La recevabilité de l’assignation en nullité de vente immobilière est toutefois soumise à une exigence procédurale fondamentale de publicité foncière : sous peine d’irrecevabilité soulevée d’office par le juge, l’assignation doit être impérativement publiée au Service de la publicité foncière (SPF) de la situation de l’immeuble, conformément aux articles 28 (4°, c) et 30 (5°) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Cette formalité garantit l’information des tiers et assure l’opposabilité de la décision d’annulation rétroactive.

   Sur les conséquences de la nullité, la jurisprudence distingue nettement le droit de préférence commercial du pacte de préférence conventionnel de l’article 1123 du code civil. En matière légale d’article L. 145-46-1, la nullité prononcée anéantit rétroactivement la vente intervenue au profit du tiers acquéreur et remet l’immeuble dans le patrimoine du bailleur. En revanche, les tribunaux refusent traditionnellement d’ordonner la substitution directe du locataire dans les droits de l’acquéreur évincé en l’absence de prévision légale expresse en ce sens, obligeant le bailleur, s’il maintient son intention de vendre, à reprendre ab initio la procédure de purge au profit du preneur.

2. L’action indemnitaire en responsabilité civile contractuelle ou délictuelle :

   Lorsque le preneur ne sollicite pas l’annulation de la vente (notamment si l’activité commerciale s’accommode du nouvel acquéreur ou si le coût d’une procédure d’annulation est disproportionné), ou lorsque l’annulation ne suffit pas à réparer l’intégralité du préjudice subi, le preneur peut engager la responsabilité du bailleur sur le fondement de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du code civil) ou délictuelle (article 1240 du code civil) en cas de collusion frauduleuse.

   Pour établir la matérialité de la fraude et du préjudice avant d’assigner au fond, le locataire peut solliciter du juge des référés ou sur requête une mesure d’instruction in futurum fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, visant à obtenir du notaire ou du conservateur des hypothèques la communication intégrale de l’acte authentique de vente et de ses annexes financières secrètes. Devant la juridiction du fond, l’indemnisation réclamée par le preneur s’articule autour de plusieurs chefs de préjudice distincts et cumulables :

   • La perte de chance d’acquérir le bien immobilier : Le préjudice résulte de la privation de la possibilité de devenir propriétaire des murs de son exploitation aux conditions préférentielles accordées au tiers. La réparation est arbitrée par le juge à une fraction de la valeur économique du bien, proportionnelle à la probabilité qu’avait le locataire de financer l’opération ;
   • Le risque d’éviction ou d’augmentation des charges locatives : Le changement de propriétaire expose le commerçant au risque d’un refus de renouvellement du bail commercial à son échéance sans indemnité d’éviction légitime, ou à des contentieux répétés lors de la fixation du loyer de renouvellement par un bailleur investisseur cherchant à maximiser son rendement financier ;
   • La dépréciation de la valeur du fonds de commerce : La dissociation définitive entre l’exploitation du fonds et la propriété des murs affecte la valeur patrimoniale globale de l’entreprise lors d’une cession ultérieure du fonds de commerce ;
   • Les frais et débours engagés : Remboursement des frais d’expertise immobilière, de démarches bancaires et d’honoraires de conseil engagés en vain lors de l’instruction de l’offre irrégulière initiale.
3. La mise en cause solidaire des professionnels de l’immobilier :

   La responsabilité du notaire instrumentaire peut être engagée sur le fondement de son obligation de conseil et de son devoir d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige. Le notaire qui instrumente un acte de vente au profit d’un tiers sans s’assurer de la purge complète, régulière et sincère du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 commet une faute professionnelle caractérisée. De même, l’agent immobilier qui prête son concours à une notification fallacieuse sciemment surévaluée pour décourager le preneur engage sa responsabilité délictuelle envers ce dernier.

Conclusion

L’encadrement des modalités d’exercice du droit de préférence du preneur commercial, et en particulier l’exclusion des honoraires d’agence de la charge du preneur, est une composante essentielle de l’équilibre du bail commercial. La jurisprudence de la Cour de cassation, constante depuis 2018, confirme que cette protection ne peut être éludée par le bailleur. Les praticiens devront veiller avec la plus grande rigueur, dans la rédaction des offres de vente notifiées au preneur, à isoler clairement le prix principal du montant des honoraires, sous peine de s’exposer à une action en répétition de l’indu et à une mise en cause de leur responsabilité civile.

Pour sécuriser juridiquement ces opérations sensibles et prévenir les contentieux post-cession, les professionnels du droit et de l’immobilier doivent adopter une méthodologie opérationnelle standardisée :

• Vérifier systématiquement l’éligibilité des locaux au régime légal et s’assurer de l’absence de toute exclusion textuelle (cession globale, ensemble commercial, vente intrafamiliale) ;
• Privilégier la notification de l’offre par acte de commissaire de justice, comportant la transcription textuelle intégrale et littérale des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du code de commerce sous peine de nullité de plein droit ;
• Formuler l’offre exclusivement sur la base du prix principal net vendeur, en s’abstenant de mentionner des honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur ou en indiquant expressément leur inopposabilité au locataire préempteur ;
• Surveiller méticuleusement le déroulement des délais légaux : le délai de réflexion d’un mois, puis le délai de signature de deux mois (porté à quatre mois en cas de recours explicite à un emprunt bancaire) ;
• Déclencher sans exception une seconde notification de purge au bénéfice du preneur en cas de rabaissement du prix consenti ultérieurement à un candidat acquéreur tiers ;
• En cas de versement forcé d’honoraires lors de la signature de l’acte authentique, engager sans délai l’action en répétition de l’indu devant le Tribunal judiciaire dans le cadre du délai de prescription quinquennale de droit commun.

Cette rigueur procédurale absolue constitue l’unique garantie d’une transmission immobilière inattaquable, préservant la sécurité juridique des transactions et les intérêts patrimoniaux respectifs du bailleur et du locataire commerçant.