Vous venez de recevoir un arrêté de mise en sécurité visant votre immeuble : la mairie — à Paris, le maire de Paris — estime que vos murs, votre façade ou vos équipements communs ne présentent plus les garanties de solidité nécessaires et vous ordonne des travaux dans un délai fixé, parfois avec une interdiction d’habiter. Chaque mot de cet arrêté compte : la procédure suivie, les mesures prescrites et le délai imparti déterminent ce que vous devez faire, ce que l’administration peut faire à votre place et à vos frais, et les voies par lesquelles vous pouvez contester.
Depuis l’ordonnance du 16 septembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, le régime des immeubles en péril relève de la police de la sécurité et de la salubrité du code de la construction et de l’habitation. Deux voies coexistent : la procédure ordinaire, contradictoire, et la procédure d’urgence en cas de danger imminent, sans débat préalable. Toutes deux peuvent conduire à une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour, à des travaux exécutés d’office à vos frais et à des sanctions pénales, mais elles ne se contestent pas de la même manière. À Paris et en Île-de-France, où le bâti ancien est dense et les copropriétés nombreuses, la question de savoir qui doit agir se pose dans presque chaque dossier.
Cet article décrit d’abord l’arrêté qui vous vise et ce que l’administration peut légalement vous imposer. Il expose ensuite vos deux chemins : exécuter les travaux pour obtenir la mainlevée, ou contester l’arrêté devant le juge administratif.
I. Identifier la procédure suivie et la portée de l’arrêté
Tout arrêté de mise en sécurité ne se ressemble pas. Avant de décider de faire des travaux ou de saisir le juge, vous devez déterminer quelle procédure a été suivie et vérifier que les mesures prescrites restent dans le cadre légal. Une erreur sur ce diagnostic initial conduit soit à laisser passer un délai de recours, soit à engager des travaux qui ne répondent pas à ce que l’administration a réellement ordonné.
A. Procédure ordinaire ou urgence : deux régimes aux garanties différentes
La police de la sécurité des immeubles protège, selon l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, plusieurs situations distinctes, dont la première vise directement votre cas : « Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ». Relèvent aussi de cette police le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation, ainsi que l’entreposage irrégulier de matières explosives ou inflammables. L’autorité compétente est en principe le maire pour ces trois premières situations, tandis que le représentant de l’État dans le département n’intervient que pour l’insalubrité, comme le précise l’article L. 511-4 du même code. À Paris, cette compétence appartient au maire de Paris pour les immeubles menaçant ruine : le code général des collectivités territoriales dispose que « Lorsque ces immeubles menacent ruine, il exerce les pouvoirs de police définis aux articles L. 126-7 à L. 126-10, L. 142-3 et L. 511-7 du même code », selon l’article L. 2512-13 du code général des collectivités territoriales. Concrètement, dans la capitale comme dans les communes d’Île-de-France, l’arrêté que vous recevez émane donc de l’autorité municipale, sauf situation d’insalubrité relevant du préfet.
La situation est d’abord constatée par écrit. L’article L. 511-8 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Les autres situations mentionnées à l’article L. 511-2 sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou de l’expert désigné en application de l’article L. 511-9 ». Pour établir ce rapport, l’administration peut faire procéder à des visites : l’article L. 511-7 du même code dispose que « L’autorité compétente peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d’évaluer les risques mentionnés à l’article L. 511-2 », en ajoutant que « les visites ne peuvent être effectuées qu’entre 6 heures et 21 heures » lorsque les lieux servent totalement ou partiellement à l’habitation. Si l’occupant s’oppose à la visite, l’autorisation du juge des libertés et de la détention devient nécessaire. Demandez systématiquement communication de ce rapport : il constitue le socle factuel de l’arrêté et c’est sur son contenu que le juge administratif appréciera, le cas échéant, la réalité du péril.
Dans la procédure ordinaire, l’arrêté ne peut intervenir qu’après un débat avec la personne qui devra exécuter les travaux. L’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation est explicite : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures ». Il s’agit du propriétaire ou du titulaire de droits réels immobiliers tel qu’il figure au fichier immobilier. Lorsque les travaux ne portent que sur les parties communes d’une copropriété, la procédure est valablement conduite avec le seul syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, qui doit en informer immédiatement copropriétaires et occupants. Si vous êtes copropriétaire d’un immeuble parisien visé par un tel arrêté, vérifiez donc que votre syndic vous a effectivement transmis l’information et que vos observations ont pu être présentées : l’omission de cette phase contradictoire entache la régularité de l’arrêté.
La procédure d’urgence obéit à une logique inverse. En cas de danger imminent, l’administration peut d’abord faire désigner un expert par la juridiction administrative : l’article L. 511-9 du même code prévoit que « L’expert se prononce dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation ». Puis l’article L. 511-19 du même code dispose que « l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe ». L’absence de débat préalable est donc légale dans ce cadre, mais elle a une contrepartie : seules les mesures indispensables pour faire cesser le danger peuvent être ordonnées, et la démolition complète ne peut intervenir qu’après autorisation du juge judiciaire. Si votre arrêté a été pris en urgence, contrôlez qu’il vise bien un danger imminent documenté par un rapport ou une expertise, et non des désordres anciens que l’administration aurait pu traiter par la voie ordinaire : la fiche officielle de Service Public sur l’habitat menaçant ruine rappelle que l’expert doit conclure à l’existence d’un danger imminent pour justifier cette voie, comme l’expose la fiche F16104 de Service Public.
B. Ce que l’arrêté peut vous imposer, et ses limites
L’arrêté de mise en sécurité fixe un délai d’exécution et énumère des mesures choisies parmi quatre familles. L’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation permet à l’autorité de prescrire « La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus », mais aussi la démolition de tout ou partie de l’immeuble, la cessation de sa mise à disposition à des fins d’habitation, ou encore l’interdiction temporaire ou définitive d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux. Lisez chaque prescription en la rapprochant du rapport de constatation : des travaux sans lien avec les désordres relevés ou formulés en termes vagues fragilisent la légalité de l’arrêté et pourront être discutés devant le juge.
Deux mesures extrêmes sont enfermées dans des conditions strictes. Le même article dispose que « L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ». Autrement dit, la démolition — même partielle — et l’interdiction définitive d’habiter ne sont légales qu’en dernier recours, lorsqu’aucune réparation ne permet de rétablir la sécurité, ou lorsque la remise en état coûterait plus cher que la reconstruction. Si votre arrêté ordonne une démolition alors qu’un confortement ou un étaiement suffirait selon votre propre homme de l’art, faites établir rapidement un avis technique contraire : ce sera la pièce centrale d’un éventuel recours, et le juge administratif a déjà eu l’occasion de circonscrire une démolition prescrite aux seules parties strictement indispensables pour faire cesser le péril, comme l’a jugé le Conseil d’État dans son ordonnance du 7 mai 2021 rendue à propos d’un immeuble marseillais (CE, ord., 7 mai 2021, n° 451848).
L’arrêté produit aussi des effets à l’égard des tiers et de votre patrimoine. Il doit vous avertir qu’à l’expiration du délai, l’inexécution expose à une astreinte et à l’exécution d’office des travaux à vos frais. L’article L. 511-12 du même code organise sa notification : en copropriété, « la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants », et à défaut d’adresse connue, l’affichage en mairie et sur la façade suffit. L’arrêté peut en outre être publié au fichier immobilier, ce qui le rend opposable aux acquéreurs successifs et pèse sur toute vente de l’immeuble. Si vous envisagez de vendre un bien frappé d’un tel arrêté en Île-de-France, cette publication doit être portée à la connaissance du notaire et de l’acquéreur : la dissimulation exposerait à une remise en cause ultérieure de la vente sur le terrain des vices du consentement ou de la garantie, distincte du contentieux administratif de l’arrêté lui-même. Enfin, lorsque la démolition prescrite s’inscrit dans un projet de reconstruction, sachez que le permis de construire ou d’aménager peut autoriser lui-même la démolition nécessaire à l’opération, puisque l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme prévoit que « le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition » dans ce cas : articulez donc la sortie de l’arrêté avec votre demande d’autorisation d’urbanisme plutôt que de multiplier les procédures.
II. Exécuter les travaux ou contester l’arrêté : délais, coûts et juges
Une fois l’arrêté notifié, l’inaction est la pire des stratégies : le délai court, l’astreinte menace et l’administration peut intervenir à votre place. Deux attitudes restent ouvertes, et elles ne sont pas exclusives l’une de l’autre : exécuter les mesures pour obtenir la mainlevée, tout en contestant devant le juge ce qui vous paraît illégal. Encore faut-il connaître le prix de chaque option et le calendrier qui s’impose à vous.
A. Exécuter dans le délai : mainlevée, astreinte, travaux d’office et sanctions
L’exécution commence par la compréhension exacte du délai. L’arrêté fixe lui-même le temps imparti pour réaliser chaque mesure, et ce délai varie selon la gravité : quelques jours en urgence, plusieurs semaines ou mois en procédure ordinaire. Faites dater précisément la notification — le point de départ des délais contentieux comme de l’astreinte en dépend — et conservez l’enveloppe, l’accusé de réception ou le constat d’affichage. Lorsque le délai vous paraît matériellement intenable, sollicitez par écrit une prolongation motivée en joignant devis et planning d’entreprise : l’administration n’est pas tenue d’accepter, mais cette démarche documente votre diligence et pourra être invoquée pour demander une exonération d’astreinte ou pour établir votre bonne foi devant le juge pénal.
Lorsque les travaux sont achevés, l’arrêté ne disparaît pas tout seul : vous devez en demander la mainlevée. L’article L. 511-14 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L’autorité compétente constate la réalisation des mesures prescrites ainsi que leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité ». Faites constater l’achèvement par un homme de l’art et adressez à la mairie un dossier complet — factures, attestations, constats — en demandant expressément la visite de vérification puis l’arrêté de mainlevée, notifié et publié comme l’arrêté initial. Tant que cette mainlevée n’est pas intervenue, l’interdiction d’habiter éventuellement prononcée subsiste et la relocation des lieux reste interdite : le même article L. 511-11 précisé plus haut impose que les mesures soient exécutées avant toute nouvelle occupation ou remise en location. À Paris, où la pression locative rend tentante une remise en location rapide, cette interdiction doit être respectée scrupuleusement, car sa violation caractérise à elle seule des infractions pénales.
À défaut d’exécution dans le délai, le premier levier financier est l’astreinte. L’article L. 511-15 du même code prévoit que la personne tenue d’exécuter les travaux « est redevable d’une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté de l’autorité compétente ». Le texte ajoute que « L’astreinte court à compter de la date de notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des mesures et travaux prescrits », avec un recouvrement engagé par trimestre échu. Notez bien qu’un arrêté distinct prononçant l’astreinte est nécessaire : l’astreinte ne découle pas automatiquement de l’arrêté de mise en sécurité, et c’est la notification de cet arrêté d’astreinte qui fait courir le compteur. Une porte de sortie existe cependant : lors de la liquidation trimestrielle, l’autorité peut accorder une exonération partielle ou totale « si le redevable établit que la non-exécution de l’intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait ». Conservez donc toutes les preuves d’impossibilité indépendante de votre volonté — refus d’accès d’un occupant, défaillance d’entreprise, attente d’une autorisation complémentaire — car elles fondent une demande d’exonération chiffrée et documentée.
Le second levier est l’exécution d’office. L’article L. 511-16 du même code dispose que « l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire », en précisant qu’« elle agit en leur lieu et place, pour leur compte et à leurs frais ». La commune fait alors réaliser les travaux par ses propres entreprises et vous en réclame le coût, recouvré comme en matière de contributions directes. En copropriété, si la défaillance de certains copropriétaires bloque le financement voté en assemblée générale, l’autorité peut se substituer à eux et se trouve subrogée dans les droits du syndicat à hauteur des sommes versées. Le propriétaire qui pensait échapper aux travaux en laissant la procédure suivre son cours découvre ainsi une facture majorée des frais d’intervention publique, sans avoir maîtrisé ni le choix des entreprises ni le montant des travaux. Lorsque la démolition a été prescrite, elle ne peut être exécutée d’office que sur le fondement d’un jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, rendu à la demande de l’autorité : cette garantie judiciaire supplémentaire mérite d’être connue, car elle offre un stade de contrôle avant la destruction du bien.
Le troisième niveau est pénal. L’article L. 511-22 du même code punit « d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits ». Les peines sont aggravées lorsque l’occupant est une personne vulnérable, et le texte réprime aussi la dégradation volontaire des locaux pour en faire partir les occupants ainsi que le non-respect de mauvaise foi d’une interdiction d’habiter ou d’une cessation de mise à disposition. Ces sanctions visent des comportements intentionnels : établir votre diligence — devis sollicités, entreprises mandatées, demandes de délai, recours exercés — constitue donc aussi une protection contre le volet pénal du dossier.
B. Contester utilement : quel juge, dans quel délai, pour quel contrôle
Le recours contre un arrêté de mise en sécurité relève du plein contentieux devant le tribunal administratif, dans le délai de deux mois de sa notification ou de sa publication. L’article R. 421-1 du code de justice administrative pose la règle : le recours doit être formé « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». À Paris, le tribunal administratif de Paris est compétent pour les arrêtés du maire de Paris ; en Île-de-France, saisissez le tribunal du ressort de l’immeuble — Melun, Versailles ou Cergy-Pontoise selon le département. Un recours gracieux adressé au maire peut proroger ce délai s’il est formé dans les deux mois, mais ne laissez jamais passer le délai contentieux en attendant sa réponse : déposez la requête au tribunal avant son expiration, quitte à vous désister ensuite en cas d’accord.
Le plein contentieux offre au juge des pouvoirs étendus : il peut annuler, mais aussi réformer l’arrêté, et il apprécie la situation à la date où il statue, non à celle de l’arrêté. Le Conseil d’État l’a rappelé dans une affaire de péril imminent où la cour d’appel avait statué au regard des circonstances anciennes : la cour aurait dû se placer, « en qualité de juge du plein contentieux, à la date à laquelle elle se prononçait » (CE, 23 décembre 2020, n° 431843). Cette règle a une conséquence pratique majeure : des travaux réalisés en cours d’instance, une aggravation ou au contraire une résorption des désordres modifient l’issue du litige. Faites constater l’état de l’immeuble par huissier à chaque étape et versez ces pièces au dossier : elles permettent au juge de mesurer le péril tel qu’il existe le jour où il juge. À l’inverse, si l’immeuble a disparu — démoli dans le cadre d’une expropriation, par exemple — le recours perd son objet et le juge constate le non-lieu, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Lyon confrontée à un immeuble totalement démoli en cours d’instance : « les conclusions dirigées contre l’arrêté de péril du 17 juin 2019 ont perdu leur objet en cours d’instance » (CAA Lyon, 17 mai 2022, n° 20LY02194).
Lorsque l’arrêté a été pris en urgence, le référé offre une voie rapide, mais exigeante. Le juge des référés du tribunal administratif peut être saisi en référé-suspension pour obtenir la suspension de l’arrêté, et en référé-liberté lorsque l’arrêté porterait une atteinte grave et manifestement illégale au droit de propriété. L’ordonnance marseillaise du 7 mai 2021 illustre précisément ce contrôle : saisi d’un arrêté ordonnant sous dix jours la démolition partielle d’un immeuble en copropriété, le juge des référés du Conseil d’État a circonscrit la mesure aux seuls travaux indispensables et jugé que « le délai de dix jours fixé à l’article 1er de cet arrêté ne peut s’entendre que du délai de saisine d’un homme de l’art, compte tenu de la technicité des travaux d’urgence à entreprendre », avant d’annuler la suspension accordée en première instance (CE, ord., 7 mai 2021, n° 451848). Retenez la méthode : devant le juge de l’urgence, ne demandez pas seulement l’annulation pure et simple, mais démontrez que la mesure dépasse ce qui est indispensable — démolition totale alors qu’une démolition partielle suffit, délai impossible pour des travaux complexes — en produisant votre propre étude technique. Le juge peut alors neutraliser l’excès sans paralyser la protection du public.
Votre argumentation doit enfin distinguer la légalité de l’arrêté de vos droits privés sur l’immeuble. Le fait d’être en désaccord avec votre voisin sur une mitoyenneté, de contester la répartition des charges en copropriété ou d’être en conflit avec votre locataire ne suffit pas à faire annuler l’arrêté : le juge administratif contrôle la réalité du péril, la régularité de la procédure contradictoire, la compétence de l’auteur, la proportionnalité des mesures et l’exactitude des motifs, pas vos litiges de droit privé. De même, l’arrêté de mise en sécurité ne règle pas la question de savoir qui, du bailleur ou du preneur, du vendeur ou de l’acquéreur, supporte définitivement le coût des travaux : ces questions relèvent du juge judiciaire, du bail ou de l’acte de vente. L’Agence nationale pour l’information sur le logement détaille d’ailleurs les droits des occupants d’un logement frappé d’un tel arrêté — suspension des loyers, relogement — comme le présente la page de l’ANIL consacrée à la mise en sécurité des immeubles, et la profession notariale décrit la procédure sous l’angle des collectivités, consultable dans la fiche des notaires de France sur les immeubles menaçant ruine : ces ressources éclairent le contexte, mais seule la lecture de votre arrêté, de son rapport de constatation et des textes cités permet de construire un recours solide, dans le délai de deux mois qui ne pardonne pas.
Recevoir un arrêté de mise en sécurité n’est ni une fatalité ni un simple avertissement : c’est une décision qui vous impose des travaux datés, dont l’inexécution déclenche une mécanique d’astreinte, d’exécution d’office à vos frais et, en cas de refus délibéré, de sanctions pénales. La première urgence consiste à identifier la procédure suivie — contradictoire ordinaire ou urgence sans débat préalable — puis à vérifier que chaque mesure prescrite reste indispensable au regard des désordres constatés, notamment lorsqu’une démolition ou une interdiction définitive d’habiter est en jeu. La seconde urgence est calendaire : le recours au fond devant le tribunal administratif doit être formé dans les deux mois, tandis que le référé ne protège que si vous démontrez un excès précis de l’administration, étude technique à l’appui. Entre ces deux voies, l’exécution diligente des travaux, documentée et suivie d’une demande expresse de mainlevée, reste le moyen le plus sûr de sortir du dispositif et de relouer ou vendre l’immeuble sans laisser un arrêté publié au fichier immobilier peser sur sa valeur. À Paris et en Île-de-France, où copropriétés, locations et projets de reconstruction s’entremêlent, faites vérifier sans attendre votre arrêté, son rapport de constatation et votre délai : c’est de ces trois pièces que dépend toute la suite.