Votre voisin vend son terrain et vous débroussaillez chaque année une partie de ce terrain parce que la loi vous y oblige : demain, cette contrainte pourrait vous donner un droit prioritaire pour racheter ce fonds. Tel est l’objet de la proposition de loi n° 25 (session 2026-2027) de M. Laurent Burgoa, déposée au Sénat le 12 octobre 2026 et recensée au dossier législatif du Sénat (page mise en ligne le 12 octobre 2026), non adoptée : ce texte n’est pas le droit en vigueur. Le dossier législatif officiel, mis en ligne le 12 octobre 2026, en donne l’intitulé exact et l’état de la procédure ; le dispositif commenté ici reprend celui de la proposition n° 71 (session 2023-2024) du même auteur et d’intitulé identique, dont le texte intégral (proposition n° 71, session 2023-2024) a été publié par le Sénat.
Le mécanisme envisagé est simple à énoncer et délicat à appliquer. Aujourd’hui, le propriétaire d’une maison située près d’un espace naturel doit débroussailler sur 50 mètres de profondeur autour de son habitation, même si ce périmètre déborde sur le terrain du voisin, et c’est à lui d’en supporter la charge. Demain, si ce terrain voisin est mis en vente, ce même propriétaire bénéficierait d’un droit de préférence pour l’acquérir, sur le modèle du droit déjà reconnu aux propriétaires de parcelles boisées contiguës. La première partie de cet article rappelle le droit en vigueur : l’obligation légale de débroussaillement qui s’étend au-delà des limites de propriété, puis le droit de préférence forestier tel que la Cour de cassation vient encore de le préciser au printemps 2026. La seconde partie expose ce que la proposition du 12 octobre 2026 changerait concrètement en cas de vente du fonds voisin, puis ses limites et les étapes qui restent à franchir avant toute entrée en vigueur.
I. Débroussaillement chez le voisin et droit de préférence : ce que le droit en vigueur prévoit déjà
A. L’obligation de débroussailler 50 mètres autour de sa maison, même au-delà de sa clôture
Le article L. 131-10 du code forestier définit le débroussaillement comme « les opérations de réduction des combustibles végétaux de toute nature dans le but de diminuer l’intensité et de limiter la propagation des incendies ». Ces opérations « assurent une rupture suffisante de la continuité du couvert végétal » et « peuvent comprendre l’élagage des sujets maintenus et l’élimination des rémanents de coupes ». Le même article précise que « Les travaux de débroussaillement menés en application des obligations prévues au présent titre constituent des travaux d’intérêt général de prévention des risques d’incendie qui visent à garantir la santé et la sécurité publiques et à protéger les forêts ». Concrètement, il ne s’agit pas d’un simple entretien de jardin : c’est une servitude légale de prévention des incendies, dont les modalités sont arrêtées par le représentant de l’État dans le département selon la nature des risques.
Le périmètre de cette obligation est fixé par l’article L. 134-6 du code forestier : « L’obligation de débroussaillement et de maintien en état débroussaillé s’applique, pour les terrains situés à moins de 200 mètres des bois et forêts, dans chacune des situations suivantes : 1° Aux abords des constructions, chantiers et installations de toute nature, sur une profondeur de 50 mètres ; le maire peut porter cette obligation à 100 mètres ». Autrement dit, dès qu’une maison se trouve à moins de 200 mètres d’un bois ou d’une forêt, un périmètre de 50 mètres autour des constructions doit être débroussaillé et maintenu en état débroussaillé, et le maire peut étendre cette profondeur jusqu’à 100 mètres. Le préfet dispose de pouvoirs comparables dans les zones urbaines. Ces distances se mesurent à partir des constructions, sans tenir compte des limites de propriété : le périmètre réglementaire peut donc couvrir tout ou partie du terrain du voisin.
Qui doit faire les travaux, et qui les paie, quand le périmètre déborde ? La réponse de principe figure à l’article L. 131-12 du code forestier : « Lorsque la présence sur une propriété de constructions, chantiers et installations de toute nature entraîne […] une obligation de débroussaillement qui s’étend au-delà des limites de cette propriété, le propriétaire, ou l’occupant, des fonds voisins compris dans le périmètre soumis à cette obligation ne peut s’opposer à leur réalisation par celui de qui résulte l’obligation et à qui en incombe la charge ». Le voisin doit donc laisser passer et laisser faire : il ne peut pas interdire au propriétaire de la maison l’accès nécessaire aux travaux. Le même article organise toutefois la réciproque : le voisin « peut réaliser lui-même ces travaux ». Et il prévoit la sanction du refus : « En cas de refus d’accès à sa propriété, l’obligation de débroussaillement ou de maintien en état débroussaillé est mise à sa charge. » Refuser l’accès ne fait donc pas disparaître l’obligation, cela la transfère sur celui qui a fermé sa porte.
Lorsque plusieurs périmètres se chevauchent, l’article L. 131-13 du code forestier tranche : « en cas de superposition d’obligations de débroussailler sur une même parcelle, la mise en œuvre de l’obligation incombe au propriétaire de la parcelle dès lors qu’il y est lui-même soumis ». Si la parcelle appartient à un tiers qui n’est lui-même tenu à aucune obligation, « chacune des personnes soumises à ces obligations débroussaille les parties les plus proches des limites de parcelles abritant la construction, le chantier, l’équipement ou l’installation de toute nature qui est à l’origine de l’obligation dont elle a la charge ». Chacun débroussaille donc en priorité le morceau le plus proche de sa propre maison. Enfin, l’article L. 131-14 du code forestier autorise les personnes publiques et certains gestionnaires à intervenir avec l’accord, même tacite, des propriétaires, puis à se faire rembourser « les frais de travaux et les frais annexes » : le recueil de cet accord écrit ou tacite est une précaution utile avant toute intervention sur le fonds d’autrui.
La Cour de cassation contrôle strictement les conditions de mise en œuvre de ces obligations. Dans un arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-14.081), la troisième chambre civile rappelle qu’« un propriétaire ne peut être soumis à une obligation de débroussaillement de son terrain, au titre des 3° et 4° de l’article L. 134-6 du code forestier, que lorsque celui-ci se trouve en zone urbaine ». La cour d’appel qui avait condamné un propriétaire sans vérifier la situation de son terrain en zone urbaine a vu sa décision cassée pour défaut de base légale. La leçon pratique est directe : avant d’exiger quoi que ce soit d’un voisin au titre de l’obligation légale de débroussaillement, il faut vérifier le zonage applicable, l’arrêté préfectoral de classement des zones exposées et, le cas échéant, l’arrêté municipal qui porte l’obligation à 100 mètres. Une mise en demeure qui ne vise aucun de ces fondements reste fragile. Depuis la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023 visant à renforcer la prévention et la lutte contre l’intensification et l’extension du risque incendie, ce cadre a été modernisé et les cartes d’exposition des communes précisées : le réflexe premier d’un propriétaire reste donc de consulter en mairie et en préfecture les documents applicables à sa parcelle avant d’écrire au voisin.
B. Le droit de préférence du propriétaire de bois voisin : notification, nullité et exceptions
Le second pilier du droit en vigueur est le droit de préférence reconnu aux propriétaires forestiers voisins. L’article L. 331-19 du code forestier dispose qu’« En cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence ». Trois conditions cumulatives en résultent : le bien vendu doit être classé au cadastre en nature de bois et forêts, sa superficie totale doit être inférieure à 4 hectares, et le bénéficiaire doit posséder une parcelle boisée contiguë identifiée par le cadastre. Les mêmes dispositions valent « en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à cette propriété », ce qui ferme la porte aux montages qui consisteraient à vendre des parts indivises ou à céder un usufruit pour échapper à la règle.
La procédure, organisée par l’article L. 331-19 du code forestier, est formaliste et les délais sont courts. « Le vendeur est tenu de notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës […] le prix et les conditions de la cession projetée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’adresse enregistrée au cadastre ou par remise contre récépissé. » Chaque voisin dispose ensuite « d’un délai de deux mois à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification pour faire connaître au vendeur […] qu’il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui sont indiqués par le vendeur ». Lorsque le nombre de notifications atteint dix, le vendeur peut remplacer les envois individuels par un affichage en mairie pendant un mois et une publication dans un support d’annonces légales. Si plusieurs voisins se manifestent, « le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien » : le droit de préférence ne donne pas au voisin le pouvoir d’imposer son rachat à un prix discuté, il lui donne seulement la priorité aux prix et conditions notifiés. Et si la vente ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur pressenti, « Le droit de préférence n’est plus opposable au vendeur en l’absence de réalisation de la vente […] dans un délai de quatre mois ». Enfin, « Ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption » reconnu aux personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme : la SAFER ou la commune préemptrices passent avant le voisin préférentiel.
La sanction d’une vente conclue sans notification est lourde. L’article L. 331-20 du code forestier énonce qu’« Est nulle toute vente opérée en violation de l’article L. 331-19 » et qu’« L’action en nullité se prescrit par cinq ans ». Seuls ceux à qui la notification devait être adressée, ou leurs ayants droit, peuvent agir. Le notaire qui instrumente la vente d’une petite parcelle boisée doit donc vérifier systématiquement l’existence de voisins bénéficiaires et l’accomplissement des notifications : une omission expose l’acquéreur à une action en nullité pendant cinq ans. Les exceptions sont énumérées à l’article L. 331-21 du code forestier : vente au profit d’un propriétaire contigu en nature de bois, cessions familiales jusqu’au quatrième degré inclus, projets déclarés d’utilité publique, ventes au profit d’un co-indivisaire ou d’un nu-propriétaire ou usufruitier, terrains dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface, ou propriétés mêlant parcelles boisées et autres biens bâtis ou non.
Deux arrêts récents de la Cour de cassation éclairent ce régime et intéressent directement le débat ouvert par la proposition de loi. Dans un arrêt du 28 septembre 2023 (pourvoi n° 22-15.576), la troisième chambre civile juge qu’« À défaut de disposition législative le précisant, la notification ou l’affichage du prix et des conditions de la vente projetée ne vaut pas offre ferme de vente au profit du bénéficiaire du droit de préférence, de sorte que l’exercice de ce droit par le propriétaire d’une parcelle boisée contiguë ne prive pas le vendeur de la liberté de renoncer à la vente ». Autrement dit, le voisin qui exerce son droit ne transforme pas la notification en promesse : tant que la vente n’est pas conclue, le vendeur peut encore y renoncer. Puis, dans un arrêt du 28 mai 2026 (pourvoi n° 24-10.202), la même chambre précise le champ de l’exception relative aux propriétés mêlant bois et autres biens : « Cette lecture, commandée par le texte lui-même, est seule de nature à concilier l’objectif poursuivi par le législateur, tendant à favoriser le regroupement des petites parcelles boisées afin d’en faciliter l’entretien et l’exploitation, avec le respect du droit de propriété et de la liberté contractuelle ». La vente d’une parcelle unique supportant une maison ou un étang échappe donc au droit de préférence, et la vente d’une parcelle de bois taillis y reste soumise. Ces deux décisions montrent une jurisprudence attentive à l’équilibre entre regroupement forestier et liberté du vendeur, équilibre que la proposition de loi du 12 octobre 2026 devra préserver si elle étend le dispositif à de nouveaux bénéficiaires.
II. Vente du fonds voisin : ce que la proposition du 12 octobre 2026 changerait pour le voisin qui débroussaille
A. Un nouveau bénéficiaire du droit de préférence : le voisin tenu par une obligation qui déborde
L’exposé des motifs de la proposition assume sa filiation : la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010 a mis en place un « droit de préférence pour les propriétaires voisins » de parcelles forestières mises en vente, et l’objet du nouveau texte est d’étendre ce mécanisme aux propriétaires soumis aux obligations légales de débroussaillement afin de faciliter la lutte contre les feux de forêt. Le raisonnement part d’un constat physique : le débroussaillement imposé autour des constructions est présenté comme la mesure de prévention la plus efficace contre les incendies, et le propriétaire assujetti doit le réaliser en continu sur 50 mètres de profondeur autour de son habitation, sans tenir compte des limites de sa propriété. Puisque la charge du débroussaillement pèse « sur le propriétaire du bien à défendre » et non sur le propriétaire forestier voisin, il serait cohérent, selon l’auteur, de donner à celui qui assume durablement cette charge une priorité d’achat lorsque le fonds qui la supporte partiellement est mis en vente. L’exposé relève aussi que l’obligation « reste source de conflits de voisinage », son coût et son entretien étant importants, et que la multiplication des habitations accroît les zones de superposition et complique la définition des responsabilités : permettre au riverain de racheter le fonds voisin réduirait mécaniquement ces frictions.
Techniquement, la proposition crée un article L. 331-19 A au début de la section 5 du chapitre Ier du titre III du livre III du code forestier, dont l’intitulé serait complété par les mots « ou soumis à une obligation de débroussaillement ». Bénéficieraient du droit de préférence, dans les conditions définies par la section, d’une part, les propriétaires actuels d’une parcelle boisée contiguë en cas de vente d’une propriété classée en nature de bois et forêts de moins de 4 hectares, et, d’autre part, les propriétaires d’une parcelle contiguë, visés à l’article L. 131-12, dont l’obligation « déborde sur un fonds voisin » en cas de vente de ce fonds. Le rattachement à l’article L. 131-12 est précis : seuls les propriétaires dont l’obligation légale déborde effectivement sur le fonds mis en vente seraient bénéficiaires, à l’exclusion des simples voisins sans périmètre commun. Le second paragraphe de l’article nouveau étend le dispositif à la « cession de droits indivis » et aux cessions de droits réels de jouissance, ce qui vise les ventes de parts indivises et les cessions d’usufruit ou de droits d’usage susceptibles de contourner la règle.
Le reste de l’article unique tire les conséquences de cette création. L’article L. 331-19 actuel serait vidé de son premier alinéa, devenu inutile, et ses renvois internes seraient réorientés vers le nouvel article L. 331-19 A ; de même, les références contenues à l’article L. 331-20 et à l’article L. 331-21 seraient substituées. Concrètement, si le texte était adopté en l’état, le vendeur du fonds voisin devrait notifier le prix et les conditions de la cession projetée au riverain assujetti à l’obligation, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre récépissé, et ce riverain disposerait de deux mois pour exercer son droit aux prix et conditions notifiés. À défaut de notification, la vente encourrait la nullité pendant cinq ans, action réservée au bénéficiaire omis et à ses ayants droit. Les exceptions actuelles du droit de préférence, notamment les cessions familiales et les projets d’utilité publique, trouveraient à s’appliquer dans le même cadre, et le droit de préemption des personnes morales de service public primerait toujours le nouveau droit de préférence.
Plusieurs points méritent une lecture attentive dès aujourd’hui, car ils conditionneront l’utilité réelle du dispositif. D’abord, le nouveau cas de préférence ne reprend ni le seuil de 4 hectares ni l’exigence d’un classement au cadastre en nature de bois et forêts : il joue « en cas de vente dudit fonds », quel qu’en soit la taille ou la nature cadastrale, dès lors que l’obligation du voisin s’y étend. Ensuite, le bénéficiaire n’a pas à être lui-même propriétaire boisé : un propriétaire de maison d’habitation sans un arbre sur sa parcelle pourrait exercer le droit, pourvu que son périmètre de 50 mètres morde sur le fonds vendu. Enfin, la notification devrait être adressée à l’adresse enregistrée au cadastre, comme pour le régime actuel : le vendeur et son notaire auraient donc intérêt à faire établir par un géomètre ou à partir des documents cadastraux la liste exacte des propriétaires dont le périmètre de débroussaillement déborde, avant toute mise en vente. En pratique, c’est le notaire chargé de la vente qui deviendrait le premier gardien du dispositif, comme il l’est déjà pour le droit de préférence forestier.
B. Conflits de voisinage, prix de vente et navette parlementaire : les limites et les étapes à venir
Le premier apport attendu du texte est la prévention des conflits de voisinage. Aujourd’hui, le propriétaire qui débroussaille chaque année plusieurs centaines de mètres carrés sur le terrain d’autrui, à ses frais, n’a aucun moyen juridique de stabiliser la situation autrement que par un accord amiable : convention de passage, prise en charge volontaire par le voisin, ou rachat négocié de la bande concernée. Si le fonds voisin change de mains, le nouvel acquéreur peut ignorer les arrangements informels et refuser l’accès, ce qui, en application de l’article L. 131-12, transfère alors l’obligation sur lui sans régler la question de fond. En donnant au riverain assujetti une priorité d’achat au moment précis où le fonds est sur le marché, la proposition lui offre une sortie par le haut : devenir propriétaire de la bande qu’il entretient déjà, réunir sur une seule tête l’obligation et le fonds, et supprimer la source du litige. L’objectif affiché de lutte contre les feux de forêt y gagne aussi : un propriétaire qui débroussaille son propre terrain le fait généralement avec plus de régularité qu’un voisin contraint d’intervenir sur le terrain d’autrui.
Les limites du dispositif doivent cependant être énoncées avec la même netteté. Premièrement, le droit de préférence ne fixe pas le prix : le riverain ne peut acheter qu’aux prix et conditions notifiés par le vendeur, et si plusieurs bénéficiaires se présentent, le vendeur choisit librement son acquéreur. Deuxièmement, la jurisprudence du 28 septembre 2023 rappelée plus haut vaut pour le régime nouveau comme pour l’ancien : la notification ne vaut pas offre ferme de vente, et le vendeur conserve la liberté de renoncer à la vente après l’exercice du droit. Un propriétaire qui notifierait son prix pour sonder le marché pourrait donc encore se rétracter, au prix d’une manœuvre dont le juge apprécierait la loyauté au cas par cas. Troisièmement, le droit de préemption public reste prioritaire : si la SAFER ou la commune préempte, le droit du riverain s’efface. Quatrièmement, le texte ne règle pas la question des périmètres contestés : si le vendeur conteste que l’obligation du voisin s’étende réellement sur son fonds, parce que la distance aux constructions est mal mesurée ou parce que le zonage est discuté, la notification pourrait être omise de bonne foi et la vente attaquée en nullité pendant cinq ans. Les notaires devront donc exiger la preuve du débordement, par exemple le plan du périmètre de 50 mètres et l’arrêté applicable, avant de purger le droit.
Reste l’avenir parlementaire du texte. La proposition n° 71 de 2023, de même objet, avait été envoyée à la commission des affaires économiques sans être inscrite à l’ordre du jour des débats : elle n’a jamais été adoptée et l’article L. 331-19 A qu’elle prévoyait n’existe toujours pas dans le code forestier, comme le confirme l’absence de cet article dans la version en vigueur. La proposition n° 25 du 12 octobre 2026 ouvre une nouvelle première lecture au Sénat : elle devra être examinée en commission, éventuellement amendée, inscrite à l’ordre du jour de la séance publique, votée par le Sénat, puis transmise à l’Assemblée nationale pour une navette qui peut comporter plusieurs lectures et, en cas de désaccord persistant, une commission mixte paritaire, avant promulgation et publication au Journal officiel. Chacune de ces étapes peut modifier le dispositif, le vider de sa substance ou l’enrichir, par exemple en précisant les modalités de notification ou en ajoutant des exceptions. Aucun calendrier ne peut être avancé à ce stade : l’inscription à l’ordre du jour dépend de la Conférence des présidents et des équilibres politiques de la session 2026-2027. Les propriétaires concernés doivent donc appliquer le droit en vigueur décrit dans la première partie de cet article, tout en surveillant l’examen du texte s’ils envisagent une vente ou un achat dans une zone exposée.
Conclusion
La proposition de loi n° 25 (session 2026-2027) de M. Laurent Burgoa, déposée au Sénat le 12 octobre 2026, n’est pas adoptée : ce texte n’est pas le droit en vigueur, et aucune priorité d’achat au profit du voisin qui débroussaille ne peut être invoquée aujourd’hui devant un vendeur, un notaire ou un juge. Le droit applicable reste celui de l’obligation légale de débroussaillement sur 50 mètres autour des constructions, supportée par le propriétaire du bien à défendre même au-delà de ses limites, combinée au droit de préférence forestier réservé aux propriétaires de parcelles boisées contiguës de moins de 4 hectares, avec sa notification par lettre recommandée, son délai de deux mois et sa sanction de nullité pendant cinq ans. Si la proposition est un jour adoptée, elle ajoutera à ce tableau un nouveau bénéficiaire, le riverain dont l’obligation déborde sur le fonds vendu, sans changer la logique d’ensemble : priorité d’achat aux conditions du vendeur, liberté pour celui-ci de renoncer à la vente, primauté de la préemption publique. En attendant, le conseil opérationnel tient en trois vérifications : contrôler en mairie et en préfecture le périmètre et les arrêtés applicables à sa parcelle, exiger ou adresser toute notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et faire vérifier par le notaire, avant toute vente en zone exposée, la liste exacte des bénéficiaires éventuels d’un droit de préférence.