Chaque automne, le même courrier ravive le même désaccord dans les fermes : l’avis de taxe foncière arrive au nom du bailleur, et le fermier découvre une ligne de remboursement dont il conteste le montant, parfois le principe. Le propriétaire a payé l’impôt au Trésor public et réclame au preneur sa part ; le preneur répond que l’impôt foncier est l’affaire du propriétaire, ou que l’exonération sur les terres agricoles aurait dû réduire sa facture à zéro. Entre ces deux positions, le droit rural tranche avec précision : l’impôt foncier reste à la charge exclusive du propriétaire, mais le fermier doit lui rembourser une fraction de la taxe foncière, complétée par la moitié de la taxe des chambres d’agriculture, tandis que les exonérations et dégrèvements obtenus par le bailleur profitent en principe au preneur. Encore faut-il appliquer le bon pourcentage, sur la bonne assiette, et au bon millésime. Les litiges portés devant le tribunal paritaire des baux ruraux montrent que l’erreur de calcul se paie comptant : décomptes contestés, expertises ordonnées, condamnations assorties d’intérêts. Cet article explique qui doit payer quoi, comment vérifier le décompte ligne par ligne, et comment agir en cas de désaccord persistant.

I. L’impôt foncier reste celui du bailleur, sauf la part mise à la charge du fermier

A. Le propriétaire est le seul redevable face au fisc, et supporte seul les grosses charges du fonds

Devant l’administration fiscale, il n’y a qu’un seul débiteur de la taxe foncière : le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. L’article 1400 du code général des impôts dispose que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel ». Le bail rural n’y change rien : contrairement au bail emphytéotique ou au bail à construction, le fermage ne transfère pas la qualité de redevable au preneur. Si le fisc adresse un commandement de payer ou applique une majoration pour retard, c’est donc au bailleur qu’il s’adresse, jamais au fermier. Le preneur qui recevrait un avis à son nom pour des parcelles qu’il ne fait qu’exploiter doit le signaler, car il révèle le plus souvent une erreur d’identification au fichier cadastral.

Le statut du fermage confirme cette architecture. L’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime énonce que « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » Trois charges structurelles du fonds restent ainsi du côté du bailleur : assurer les bâtiments contre l’incendie, assumer les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, et acquitter l’impôt foncier. Le texte ajoute une précision protectrice en cas de sinistre : ni le bailleur ni les compagnies d’assurances ne peuvent exercer de recours contre le preneur s’il n’a pas commis de faute grave. Le fermier répond de son exploitation, de l’entretien courant et des réparations locatives, mais pas du financement structurel du patrimoine qu’il loue.

De ce principe découle une première conséquence pratique pour le bailleur qui vient de payer son avis : il ne peut pas exiger du fermier le remboursement de la totalité de la taxe foncière. Une clause du bail qui mettrait l’intégralité de l’impôt foncier à la charge du preneur heurterait un texte impératif du statut du fermage, dont les dispositions sont d’ordre public, et s’exposerait à être écartée par le tribunal paritaire. Le bailleur ne récupère auprès du preneur que les fractions limitativement prévues par la loi : la participation aux dépenses de voirie assise sur la taxe foncière, et la moitié de la taxe des chambres d’agriculture. Tout le reste, y compris les majorations pour paiement tardif qui sanctionnent son propre retard, demeure à sa charge exclusive. C’est pourquoi le décompte adressé au fermier doit distinguer soigneusement le montant de l’impôt, les fractions récupérables et les pénalités personnelles au bailleur, au lieu de réclamer une somme globale.

B. Le fermier rembourse une fraction de la taxe foncière et la moitié de la taxe des chambres d’agriculture

La participation du preneur repose sur une logique ancienne : il supporte les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux, dont il est l’usager quotidien avec ses engins. L’article L. 415-3 dispose qu’« il est mis à sa charge, au profit du bailleur, une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail. » L’assiette est donc le montant global des deux taxes foncières afférentes aux seuls biens compris dans le bail, à l’exclusion des parcelles que le bailleur exploite lui-même ou loue à un autre preneur. Lorsque le bail porte à la fois sur des terres et sur des bâtiments, chaque taxe suit son régime propre, et le décompte doit les traiter séparément.

Le taux de cette fraction se détermine en trois temps. Les parties peuvent d’abord en convenir librement dans le bail : de nombreux baux notariés fixent par exemple un cinquième, parfois davantage, et le tribunal applique alors la stipulation contractuelle. Dans un litige jugé par le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux le 3 juillet 2025, le bail prévoyait expressément la part d’impôts mise à la charge du preneur, et le tribunal a condamné le fermier au paiement des sommes réclamées à ce titre pour 2023 et 2024 sans en retrancher un euro, faute de contestation chiffrée. De même, la cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 25 mars 2025, a donné effet à la clause d’un bail de 1994 qui mettait à la charge du preneur, sur simple demande du bailleur, le cinquième du montant global de la taxe foncière (cour d’appel de Montpellier, 5e chambre civile, 25 mars 2025, RG 24/03481). A défaut d’accord entre les parties, et notamment en présence d’un bail verbal qui ne dit rien de la taxe, la loi fixe elle-même la fraction : « A défaut d’accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième. » Entre ces deux hypothèses, les usages locaux constatés dans les baux types départementaux peuvent fournir une référence utile, que le tribunal paritaire connaît bien ; le bailleur et le fermier ont donc intérêt à vérifier le bail type de leur département avant d’affirmer un pourcentage.

A cette fraction s’ajoute un second remboursement, au régime plus strict : la taxe perçue au profit des chambres d’agriculture. L’article 1604 du code général des impôts prévoit que « Le montant des taxes que les chambres d’agriculture sont autorisées à percevoir est, nonobstant toute clause ou disposition contraire, remboursé pour moitié au propriétaire par le locataire fermier ou métayer. » Ici, aucune négociation n’est possible : la moitié est due dans tous les cas, et une clause qui en dispenserait le preneur ou qui aggraverait sa part serait privée d’effet. Le jugement du tribunal paritaire de Châteauroux du 3 juillet 2025 illustre l’application concrète de ce texte : le bail reprenait ce principe à l’identique pour les parcelles louées, et le tribunal a intégré ces sommes dans la condamnation du fermier, soit 857 euros au titre de 2023 et 899 euros au titre de 2024 en sus des fermages. Le fermier qui contrôle son décompte doit donc vérifier cette ligne en priorité : elle figure sur l’avis du bailleur sous l’intitulé de la taxe pour frais de chambres d’agriculture, et la moitié exacte doit lui être réclamée, sans minoration ni majoration.

Restent les accessoires qui grossissent l’avis et prêtent à confusion. Les frais de gestion liquidés par l’Etat sur les impôts locaux suivent le sort de la fraction à laquelle ils se rattachent : ils s’appliquent sur la part remboursée par le fermier, selon les taux figurant sur l’avis. L’article 1641 du code général des impôts en fixe le principe, en prévoyant qu’« En contrepartie des frais de dégrèvement et de non-valeurs qu’il prend à sa charge, l’Etat perçoit » un pourcentage du montant des taxes foncières. En pratique, les notes des chambres d’agriculture retiennent une majoration de 3 % sur la part de taxe foncière remboursée par le fermier et de 8 % sur sa part de taxe des chambres d’agriculture et sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, comme le détaille par exemple la note de la chambre d’agriculture du Cher sur le remboursement des taxes foncières par le preneur. Le fermier doit exiger que le décompte reprenne ces lignes à l’identique de l’avis, au lieu d’accepter un forfait. En revanche, les impositions distinctes de la taxe foncière, comme la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations, n’entrent pas dans la fraction de l’article L. 415-3, qui ne vise que la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties ; le bailleur ne peut les reporter sur le preneur qu’en vertu d’une stipulation expresse du bail, dont il lui appartient de rapporter la preuve.

II. Vérifier le décompte, imputer les allègements et saisir le tribunal en cas de blocage

A. L’exonération sur les terres agricoles et les dégrèvements pour calamités profitent au fermier

Le point le plus mal compris des décomptes concerne l’exonération partielle de taxe foncière sur les propriétés non bâties afférente aux terres agricoles. Depuis 2025, les parts communales et intercommunales de cette taxe font l’objet d’une exonération de 30 %, et l’article L. 415-3 impose que le montant de cette exonération soit intégralement rétrocédé au preneur lorsque les terres sont données à bail. Le mécanisme légal distingue deux situations. Lorsque le pourcentage de taxe mis à la charge du preneur est supérieur ou égal à 30 %, le fermier rembourse au bailleur une fraction égale à la différence des deux pourcentages multipliée par 1,43. Lorsque ce pourcentage est inférieur à 30 %, c’est le bailleur qui déduit du fermage une somme calculée en appliquant au montant de la taxe foncière non bâtie un taux égal à cette même différence multipliée par 1,43. Le coefficient de 1,43, fixé par la loi, ajuste le calcul à l’assiette exacte de l’exonération ; il ne se discute pas, il s’applique.

Trois exemples chiffrés éclairent ce mécanisme, en retenant une taxe foncière non bâtie de 1 000 euros pour simplifier. Premier cas : le bail met 20 % de la taxe à la charge du fermier, soit le taux légal par défaut. Ce taux étant inférieur à 30 %, le fermier rembourse 200 euros au bailleur, et le bailleur déduit du fermage (30 − 20) × 1,43 = 14,3 % de 1 000 euros, soit 143 euros. Le fermier supporte donc un coût net de 57 euros au titre de cette taxe, et non 200. Deuxième cas : le bail met 60 % de la taxe à la charge du fermier. Ce taux étant supérieur à 30 %, le fermier rembourse (60 − 30) × 1,43 = 42,9 % de 1 000 euros, soit 429 euros. Troisième cas : le bail prévoit exactement 30 %, et les deux effets se neutralisent, le fermier ne versant rien de plus à ce titre. Le fermier qui reçoit un décompte réclamant 20 % de la taxe sans aucune déduction pour l’exonération paie donc trop : il doit exiger l’application du mécanisme légal, avis d’imposition à l’appui. Symétriquement, le bailleur qui omet cette imputation s’expose à une condamnation en restitution, car l’exonération appartient légalement au preneur.

Le même principe de reversement gouverne les dégrèvements obtenus après une calamité agricole. L’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime dispose que, lorsque le bailleur obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers à la suite de dommages indemnisables au titre de la solidarité nationale pour les calamités, « la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier. » Le fermier déduit alors du fermage de l’année du sinistre une somme égale au dégrèvement, et « le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur » si le fermage a déjà été payé avant la fixation du dégrèvement. L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 25 mars 2025 offre une illustration frappante de cette règle : le bail de 1994 prévoyait le remboursement au fermier, ou la déduction du fermage de l’exercice, des dégrèvements de taxe foncière obtenus par le propriétaire à la suite de calamités agricoles, et la cour a jugé justifié de déduire des fermages réclamés les sommes correspondant aux dégrèvements accordés pour les gels de 2018 et de 2021 ainsi que pour la sécheresse de 2023. Le fermier dont les récoltes ont été détruites par la grêle, le gel ou la sécheresse doit donc systématiquement demander au bailleur s’il a sollicité et obtenu un dégrèvement, puis en exiger la répercussion écrite. Les décisions récentes sur la sécheresse et les calamités agricoles montrent que ces dégrèvements sont fréquents les années de crise climatique, et que leur oubli dans le décompte représente souvent plusieurs centaines d’euros.

Deux autres allègements méritent l’attention des parties au moment de solder leurs comptes. Les parcelles inscrites dans un site Natura 2000 et couvertes par un engagement de gestion de cinq ans sont exonérées de taxe foncière non bâtie pendant cinq ans : l’article 1395 E du code général des impôts précise que « L’exonération est applicable pendant cinq ans à compter de l’année qui suit celle de la signature du contrat ou de l’adhésion à la charte et est renouvelable. » L’exploitant qui a signé le contrat ou adhéré à la charte doit vérifier avec le bailleur comment cet avantage se répercute sur la part de taxe mise à sa charge, en s’appuyant sur les clauses environnementales du bail lorsqu’elles existent. Quant aux jeunes agriculteurs installés avec les aides à l’installation, ils ouvrent droit à un dégrèvement de taxe foncière non bâtie sur les parcelles qu’ils exploitent, y compris celles qu’ils apportent à une société civile ou mettent à sa disposition, pour une durée maximale de cinq ans à compter de l’année suivant l’installation : « Ce dégrèvement est accordé pour une période ne pouvant excéder cinq ans à compter de l’année suivant celle de l’installation de l’exploitant. » La condition de forme est stricte, car « Pour bénéficier de ce dégrèvement, l’exploitant doit souscrire, avant le 31 janvier de l’année suivant celle de son installation, une déclaration par commune et par propriétaire des parcelles exploitées au 1er janvier de l’année. » Le jeune fermier qui manque ce délai perd le bénéfice pour l’année concernée, et la loi précise que « Le montant du dégrèvement bénéficie au fermier » : le dégrèvement obtenu sur des terres louées doit donc lui revenir, même si l’avis est établi au nom du bailleur. Le formulaire de déclaration est disponible auprès de l’administration fiscale, et la délibération des collectivités locales conditionne l’octroi effectif de l’avantage.

B. En cas de désaccord persistant, le tribunal paritaire tranche sur pièces et condamne avec intérêts

Lorsque le dialogue s’enlise, la méthode paie plus que l’affrontement : chaque partie doit d’abord mettre l’autre en mesure de vérifier. Le bailleur réclame la part du fermier par un décompte écrit et détaillé, auquel il joint la copie de son avis d’imposition, le rappel de la clause du bail ou du bail type applicable, et le calcul de l’exonération de 30 % avec sa répercussion exacte. Le fermier qui conteste répond point par point, indique le pourcentage qu’il reconnaît devoir et consigne, si possible, la somme non contestée, car le juge tient compte du comportement de chacun. Si le fermier ne paie rien pendant plusieurs années, le bailleur peut lui adresser un commandement de payer par commissaire de justice, comme dans l’affaire jugée à Châteauroux où deux commandements, en mars puis en septembre 2024, ont précédé la condamnation. Ces actes font courir les intérêts de retard et établissent la persistance du défaut de paiement, qui peut fonder une demande de résiliation du bail pour inexécution.

Le délai pour agir est enfermé dans la prescription quinquennale. L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le bailleur qui attend plus de cinq ans pour réclamer les parts de taxe des années anciennes s’expose à voir sa demande déclarée prescrite, et le fermier qui veut obtenir la restitution d’un trop-versé ou l’imputation d’un dégrèvement oublié est soumis au même délai de cinq ans. Concrètement, à l’automne 2026, les réclamations portant sur les taxes antérieures à 2021 sont fragilisées, et chaque année qui passe efface une année de créance. La mise en demeure et la saisine du tribunal interrompent la prescription, de sorte qu’il ne faut jamais laisser un désaccord dormir sans écrit. Dans l’affaire montpelliéraine, la cour a d’ailleurs raisonné sur une période de fermages allant du 2 novembre 2017 au 31 octobre 2022, en écartant les années prescrites et en cantonnant l’expertise à la période utile.

Le juge compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit la création, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, d’« au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux ». Ni le tribunal administratif, alors même que l’impôt est en jeu, ni le juge de proximité ne peuvent trancher ce litige : il s’agit d’un différend entre bailleur et preneur né de l’application du statut du fermage, et le tribunal paritaire, composé à parité d’assesseurs bailleurs et preneurs sous la présidence d’un magistrat, est seul compétent. La saisine s’effectue par requête au greffe, et une tentative de conciliation est organisée avant tout débat au fond ; de nombreux dossiers se règlent à ce stade, dès lors que le décompte exact est enfin produit. Pour approfondir les règles de compétence et de procédure de cette juridiction, le lecteur peut se reporter à la synthèse consacrée aux arrêts récents qui précisent le statut du fermage et le rôle du tribunal paritaire.

Devant le tribunal, les deux décisions de 2025 citées dans cet article dessinent l’issue probable des contentieux bien documentés. Le tribunal paritaire de Châteauroux, saisi de fermages et de taxes impayés pour 2023 et 2024, a condamné le fermier à payer 9 131 euros pour 2023, dont 8 274 euros de fermage et 857 euros d’impôts et taxes, puis 9 606 euros pour 2024, dont 8 707 euros de fermage et 899 euros d’impôts et taxes, avec intérêts au taux légal à compter du premier commandement de payer du 26 mars 2024. Il a en revanche rejeté la demande de délais de paiement du fermier, en retenant qu’aucune démarche sérieuse de vente des parcelles promises n’avait été engagée depuis la conciliation, et rappelé que l’exécution provisoire accompagne de droit sa décision. La cour d’appel de Montpellier, confrontée à un dossier plus complexe mêlant fermage en denrées, résiliation partielle et commodat, a infirmé partiellement le jugement du tribunal paritaire de Narbonne et ordonné avant dire droit une expertise judiciaire, en donnant à l’expert une mission précise : évaluer le fermage sur la période utile en précisant le montant des dégrèvements de taxe foncière obtenus par le propriétaire à la suite des calamités agricoles et le montant de la taxe foncière due par la société preneuse en fonction des parcelles louées. L’enseignement est double : le juge fait payer ce qui est établi par les pièces, à l’euro près, et il fait vérifier par un expert ce que les parties n’ont pas su chiffrer elles-mêmes, au frais avancés par le demandeur.

Le dossier gagnant se prépare donc avant l’audience, en réunissant le bail et ses avenants, les avis d’imposition du bailleur sur les années litigieuses, le bail type départemental, les décomptes annuels échangés, les mises en demeure et commandements, les justificatifs de dégrèvements pour calamités et, le cas échéant, les délibérations locales sur les exonérations. Le fermier joint ses propres calculs et la preuve des sommes déjà versées ; le bailleur établit la réalité et le montant exact de chaque impôt dont il demande le remboursement partiel. Chacune de ces pièces répond à une question que le tribunal posera immanquablement : quelle assiette, quel pourcentage, quelle année, quel justificatif.

En définitive, la taxe foncière des terres louées obéit à un partage clair : l’impôt appartient au bailleur, la fraction d’un cinquième et la moitié de la taxe des chambres d’agriculture incombent au fermier, et les allègements obtenus sur les terres agricoles retournent au preneur qui les exploite. L’avis reçu à l’automne n’est donc ni une facture à payer sans contrôle ni un document à ignorer : c’est une pièce à vérifier ligne par ligne, en confrontant l’assiette aux parcelles du bail, le pourcentage à la clause ou à la loi, et les exonérations aux droits du preneur. Le bailleur qui adresse un décompte complet et le fermier qui paie sans retard la part incontestée se placent tous deux sous la protection du tribunal paritaire, qui sanctionne l’à-peu-près et récompense la rigueur. A l’heure où l’exonération de 30 % et les dégrèvements pour calamités modifient sensiblement les factures, cette vérification annuelle n’est plus une option : c’est le geste qui évite le contentieux, ou qui le gagne.