Votre fermier a échangé une ou plusieurs des parcelles que vous lui louez avec celles d’un voisin, et vous l’apprenez après coup, par hasard, en constatant qu’un tiers exploite vos terres. La situation est fréquente dans les campagnes : pour regrouper leurs îlots et limiter les déplacements, deux exploitants permutent l’usage de leurs parcelles sans en parler au propriétaire. Or le bail rural encadre strictement cette pratique. Pendant la durée du bail, le preneur peut procéder à des échanges en jouissance, mais à des conditions précises de surface, de notification et d’absence d’opposition du bailleur. Manquer à ces conditions expose le fermier à la résiliation judiciaire du bail, à condition que le manquement cause un préjudice au bailleur. Deux décisions rendues en 2025 et 2026, l’une d’un tribunal paritaire des baux ruraux, l’autre d’une cour d’appel, montrent comment les juges appliquent ces règles au cas par cas. À l’inverse, deux arrêts récents de la Cour de cassation, rendus en 2024 et en juillet 2026, tranchent deux figures voisines souvent confondues avec l’échange du preneur : l’échange de terres louées réalisé par le bailleur lui-même, et l’échange de jouissance conclu entre deux propriétaires exploitants. Ce panorama permet de distinguer ce qui relève d’un droit du preneur, ce qui suppose l’accord du bailleur, et ce qui n’est tout simplement pas un bail rural.

I. L’échange en jouissance réalisé par le preneur : un droit encadré par l’article L. 411-39

A. Des échanges limités à la jouissance, au service d’une meilleure exploitation

Aux termes de l’article L. 411-39 du code rural et de la pêche maritime : « Pendant la durée du bail, le preneur peut effectuer les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation. » Le texte pose ainsi un principe favorable au fermier : pour rationaliser son parcellaire, il peut permuter l’usage de tout ou partie des terres louées avec un autre exploitant, sans solliciter l’autorisation préalable du bailleur. La chambre d’agriculture de Normandie, dans son dossier de questions foncières fréquentes, présente ce mécanisme comme l’outil ordinaire permettant au locataire de mieux structurer son exploitation.

Ce droit connaît toutefois des bornes. D’abord, comme le précise le même article : « Les échanges ne peuvent porter que sur la jouissance et peuvent s’exercer sur tout ou partie de la surface du fonds loué. » L’échange en jouissance ne transfère ni la propriété ni le bail lui-même : chaque fermier reste titulaire de son propre bail et redevable de son fermage envers son bailleur, seule la culture des parcelles est permutée. La Cour de cassation a eu l’occasion de sanctionner la confusion avec la cession de bail, interdite sans l’agrément du bailleur : aux termes de l’article L. 411-35 du même code, « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », avec possibilité pour le tribunal paritaire d’autoriser la cession à défaut d’agrément. Quand un tiers se retrouve durablement sur les terres sans qu’aucun échange régulier soit établi, le bailleur peut soutenir qu’il s’agit d’une cession déguisée ou d’une sous-location prohibée, comme l’a plaidé la bailleresse dans une affaire jugée à Clermont-Ferrand en 2025.

Ensuite, la surface échangeable est plafonnée. La commission consultative départementale des baux ruraux fixe, et l’autorité administrative du département publie par arrêté, pour chaque région agricole, la part de surface du fonds loué susceptible d’être échangée, part qui peut varier selon la structure des exploitations mises en valeur par le preneur. Avant tout échange, le fermier doit donc consulter l’arrêté applicable à sa région agricole pour vérifier le quota autorisé. Quant à l’échange portant sur la totalité du bien loué, il n’est permis que si la surface du fonds n’excède pas le cinquième du seuil mentionné à l’article L. 312-1, compte tenu de la nature des cultures. Un fermier qui permute l’intégralité d’une exploitation de taille significative sort du cadre légal, et son opération ne peut être régularisée a posteriori. Pour connaître le quota applicable, le preneur consulte l’arrêté préfectoral pris pour sa région agricole après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux, disponible en préfecture et sur le site des services de l’État dans le département. En pratique, les proportions admises varient selon les territoires et la structure des exploitations concernées : un échange qui dépasse la part autorisée ne peut pas être couvert par la notification, même régulière, et expose le preneur aux mêmes sanctions qu’une absence de notification.

Enfin, le preneur conserve son droit de préemption sur les parcelles échangées : l’opération ne lui fait perdre aucun des attributs de son statut de fermier en place. Cette garantie, inscrite au dernier alinéa de l’article, montre que le législateur a conçu l’échange comme un simple aménagement cultural, neutre pour les droits respectifs du bailleur et du preneur (art. L. 411-39 : « Le titulaire du bail conserve son droit de préemption sur les parcelles qui ont fait l’objet d’un échange en jouissance au titre du présent article. »).

B. La notification au bailleur et son opposition devant le tribunal paritaire dans les deux mois

La formalité déterminante tient en une phrase du texte : « Le preneur les notifie au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » (art. L. 411-39) L’échange doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, avant ou au moment de sa mise en oeuvre. Cette notification n’est pas une demande d’autorisation : le bailleur ne peut pas refuser l’échange par simple lettre. L’article L. 411-39 poursuit : « Le propriétaire qui entend s’y opposer doit saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis du preneur. A défaut, il est réputé avoir accepté l’opération. » Le silence gardé pendant deux mois après réception de la lettre recommandée vaut acceptation, et le bailleur qui laisse passer ce délai ne peut plus contester l’échange pour ce motif.

Ce délai de deux mois est strict et court à compter de la réception de l’avis, non de la découverte fortuite de l’échange par le bailleur. D’où l’importance, pour le propriétaire qui reçoit une telle notification, de réagir sans attendre : faire vérifier par un conseil si les conditions de surface sont remplies, si l’échange sert réellement une meilleure exploitation, puis saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai. Passé ce délai, l’acceptation est réputée acquise, même si le bailleur désapprouve l’identité de l’exploitant de substitution ou l’usage qui est fait de ses terres.

Symétriquement, le preneur qui omet la notification se prive de cette sécurité. L’échange non notifié reste contestable à tout moment par le bailleur, qui peut alors agir en résiliation sur le fondement de la contravention à l’article L. 411-39. C’est précisément ce qui s’est produit dans l’affaire jugée par le tribunal paritaire des baux ruraux de Clermont-Ferrand le 24 mars 2025 : le fermier avait reconnu à l’audience avoir « fait un échange de parcelles avec un collègue (propriétaire de ses propres parcelles) pour que cela soit plus près de chez lui » (jugement du 24 mars 2025), ajoutant qu’il s’agissait « juste d’un échange avec un autre paysan ». La bailleresse, qui n’avait été « informée d’un éventuel échange en jouissance » ni n’avait « donné son accord », a obtenu la résiliation. Le tribunal a relevé qu’il n’y avait « La juridiction ne dispose pas d’assez d’éléments pour considérer qu’il s’agirait d’une cession de bail ou d’une sous-location », mais a relevé « en tout état de cause, que le preneur n’a pas respecté les conditions prévues à l’article L. 411-39 du code rural et de la pêche maritime précité, pourtant d’ordre public, relatives à l’échange de parcelles » (jugement du 24 mars 2025). La leçon est directe : même un arrangement de bon voisinage entre agriculteurs, sans fraude ni arrière-pensée, devient une cause de résiliation s’il ignore la lettre recommandée au bailleur.

Pour le bailleur qui découvre un échange non notifié, la marche à suivre commence par la constatation des faits : identifier précisément les parcelles concernées, l’identité du tiers qui les exploite et depuis quand, conserver tout écrit ou témoignage établissant l’arrangement. Puis vient la mise en demeure de régulariser ou de cesser, et, à défaut, la saisine du tribunal paritaire en résiliation, en articulant ce grief avec, le cas échéant, les autres manquements constatés, comme les impayés de fermage. Comme en matière de congé pour reprise et de contestation du bail rural, la tentative de conciliation préalable devant le tribunal paritaire structure la procédure et conditionne la suite du litige.

II. Le contentieux de l’échange : résiliation subordonnée au préjudice et figures voisines tranchées par la Cour de cassation

A. La résiliation suppose une contravention à l’article L. 411-39 qui cause un préjudice au bailleur

Le fondement de la résiliation pour échange irrégulier se trouve au paragraphe II de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime : « Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ; 2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ; 3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 , L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ». Deux conditions cumulatives en résultent : une contravention caractérisée aux règles de l’échange, et un préjudice subi par le bailleur du fait de cette contravention. La résiliation n’est pas automatique : le juge vérifie les deux.

Le jugement du tribunal paritaire de Clermont-Ferrand du 24 mars 2025 illustre la réunion des deux conditions. Sur la contravention, le défaut de notification était avéré et reconnu par le preneur lui-même. Sur le préjudice, le tribunal a retenu que la situation causait un préjudice à la bailleresse, « dès lors que sa parcelle est exploitée par un individu dont elle ignore l’identité et dans la mesure où il n’est pas certain qu’elle puisse retrouver aisément la jouissance de ses terres » (jugement du 24 mars 2025). L’exploitation des terres par un inconnu du bailleur, avec le risque de ne pas récupérer aisément la jouissance au terme du bail, constitue le préjudice type. Dans cette affaire, la résiliation se trouvait confortée par un second grief autonome : deux défauts de paiement du fermage ayant persisté après mises en demeure, le tribunal rappelant que les motifs de résiliation s’apprécient au jour de la demande en justice et que le paiement postérieur à l’introduction de l’instance reste sans effet sur la défaillance. Le bail verbal conclu en 2007 a été résilié à effet du jour du jugement, avec expulsion sous deux mois, condamnation au fermage 2023 impayé et indemnité d’occupation jusqu’à libération effective. Le cumul d’un échange occulte et d’impayés rend la résiliation difficilement évitable.

À l’inverse, l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 17 septembre 2026 montre que la contravention seule ne suffit pas. Dans cette affaire, des preneurs avaient échangé en 2005 plusieurs parcelles avec une voisine, et la bailleresse, devenue seule propriétaire après le décès de son époux, demandait la résiliation pour défaut de notification régulière aux bailleurs de l’époque, sur le fondement des articles L. 411-31 et L. 411-39. La cour a constaté qu’une attestation d’échange datée du 5 avril 2005 portait la signature de l’époux, l’un des deux co-bailleurs, authentifiée par comparaison d’écritures, même s’il manquait la signature de l’autre bailleur indivis. Elle en a déduit que « le motif selon lequel l’autre bailleur n’aurait pas été informé à l’époque de cet échange ne saurait venir en l’espèce constituer une cause de résiliation du bail, dès lors qu’il ne peut y avoir pour elle de préjudice, puisque son époux en avait été valablement informé » (arrêt du 17 septembre 2026). Autrement dit, vingt ans après un échange connu d’au moins un des bailleurs, sans trouble démontré dans l’exploitation ni dans le paiement du fermage, la demande de résiliation échoue faute de préjudice actuel et personnel de la demanderesse. La décision rappelle aussi que la théorie du mandat apparent entre co-indivisaires et les règles de l’indivision ne se présument pas : un écrit signé d’un seul co-bailleur ne vaut pas information régulière de l’ensemble des bailleurs, mais cette irrégularité formelle reste sans sanction résolutoire si aucun préjudice n’en résulte pour celui qui agit.

Pour le praticien, la synthèse tient en trois points. Premièrement, documenter la contravention : absence de lettre recommandée, dépassement du quota de surface fixé par l’arrêté départemental, échange portant sur la totalité d’un fonds important. Deuxièmement, établir le préjudice : identité inconnue de l’exploitant de fait, dégradation ou changement de culture non autorisé, difficulté prévisible de reprise des terres, perte de confiance rendant la poursuite du bail impossible. Troisièmement, agir dans des délais raisonnables : attendre vingt ans avant d’invoquer un échange connu fragilise considérablement la demande, tandis qu’une réaction rapide après la découverte d’un échange occulte, articulée avec d’éventuels impayés, lui donne toute sa force. Pendant toute la durée de l’échange, chacun des deux exploitants demeure seul redevable du fermage envers son propre bailleur, pour l’intégralité des parcelles de son bail, y compris celles cultivées temporairement par l’autre. Le bailleur ne peut ni réclamer le fermage à l’occupant de fait, qui n’est pas son preneur, ni réduire le fermage au motif que son fermier n’exploite plus directement telle ou telle parcelle. Si un impayé survient pendant l’échange, les mises en demeure prévues par l’article L. 411-31 doivent être adressées au titulaire du bail, et le décompte des deux défauts de paiement s’apprécie sur son seul compte, indépendamment des arrangements culturaux conclus avec le voisin.

B. Deux figures voisines à ne pas confondre : l’échange réalisé par le bailleur et l’échange entre propriétaires

Premier cas voisin : c’est le bailleur, et non le preneur, qui échange des terres louées. L’opération relève alors du régime des échanges amiables d’immeubles ruraux, et non de l’article L. 411-39. La Cour de cassation l’a tranché par un arrêt de la troisième chambre civile du 27 juin 2024, pourvoi n° 22-23.803, publié au Bulletin. Un propriétaire avait cédé à titre d’échange trois parcelles louées à son fermier contre une parcelle de superficie équivalente, en stipulant dans l’acte que le preneur continuerait d’exploiter les terres dont il était locataire. Le fermier avait formé opposition à l’acte, puis demandé la poursuite de son bail sur la parcelle acquise en échange par son bailleur. La Cour a approuvé la cour d’appel au visa des articles L. 121-1, L. 123-4, L. 123-15 et L. 124-1 : « les échanges amiables d’immeubles ruraux, même en l’absence d’un périmètre d’aménagement, constituent un mode d’aménagement foncier rural, reposant sur le principe d’équivalence des attributions, et les coéchangistes ne peuvent déroger, sans l’accord du preneur, au report du bail rural sur les parcelles acquises par le bailleur ». Le preneur a le choix d’obtenir le report des effets du bail sur les parcelles acquises en échange, sans que ce droit soit subordonné à une diminution de sa jouissance ni à une résiliation sans indemnité. Concrètement, le bailleur qui échange des terres louées ne peut imposer au fermier, par une clause de l’acte d’échange conclue sans lui, ni le maintien forcé sur les anciennes parcelles devenues propriété d’un tiers, ni la privation du report sur les nouvelles : c’est le preneur qui opte, et son opposition fait échec à toute dérogation convenue dans son dos. Pour le fermier confronté à un tel échange, le réflexe consiste à former opposition à l’acte dans les formes requises, puis à saisir le tribunal paritaire pour faire juger la poursuite du bail sur les parcelles de remplacement.

Seconde figure, tranchée par un arrêt de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026, pourvoi n° 25-15.803 : deux propriétaires exploitants se concèdent mutuellement la jouissance de leurs parcelles et signent des « attestations de bail verbal » réciproques pour neuf ans, puis l’un d’eux notifie à l’autre « sa décision de mettre fin à l’échange de jouissance » et le met en demeure de libérer les parcelles sous quinze jours. L’autre saisit alors le tribunal paritaire pour faire reconnaître un bail rural verbal et fixer le fermage. La cour d’appel avait accueilli cette demande en jugeant que chaque mise à disposition constituait la contrepartie onéreuse de l’autre. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article L. 411-1, alinéa 1er, aux termes duquel « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre », disposition d’ordre public : « La contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires. Dès lors, lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre. » Cette solution s’articule avec la définition civile du louage, posée par l’article 1709 du code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. » Un simple troc de jouissance, sans prix en argent ou en nature versé par un preneur à un bailleur, ne constitue pas un bail : celui qui veut y mettre fin n’a pas à délivrer un congé de bail rural, et celui qui s’y maintient ne peut invoquer le statut du fermage, ses neuf ans ni son renouvellement. La portée pratique est considérable pour les arrangements entre voisins : tant qu’aucun fermage n’est stipulé ni versé, l’échange reste précaire et réversible, et la partie qui souhaite récupérer ses terres n’a pas à suivre la procédure du congé. En revanche, dès qu’un prix est convenu et payé pour la mise à disposition, le statut du fermage reprend son empire, avec toutes ses protections.

Au terme de ce parcours, la carte des échanges en matière rurale se lit clairement. L’échange en jouissance du preneur, régi par l’article L. 411-39, est un droit sous conditions de surface et de notification, dont la violation expose à la résiliation si elle cause un préjudice au bailleur. L’échange amiable du bailleur, régi notamment par l’article L. 124-1, ne peut priver le preneur du report de son bail sans son accord. L’échange de jouissance entre propriétaires sans contrepartie onéreuse n’est pas un bail et ne confère aucune des protections du fermage. Dans chacun de ces cas, l’écrit et les délais font la différence : lettre recommandée du preneur avant d’échanger, saisine du tribunal paritaire dans les deux mois pour le bailleur qui s’oppose, opposition à l’acte d’échange pour le preneur dont le bailleur permute les terres, et stipulation d’un prix dès lors que les parties veulent la stabilité du statut. Devant le tribunal paritaire, le dossier qui l’emporte est celui qui prouve : le bail, l’échange et sa date, la notification ou son absence, le quota de surface applicable, et le préjudice concret subi.

Votre fermier a permuté vos terres avec celles du voisin sans vous notifier l’opération par lettre recommandée, et un tiers exploite aujourd’hui vos parcelles : faites constater sans tarder l’échange, son étendue et l’identité de l’occupant, puis saisissez le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation sur le fondement des articles L. 411-31 et L. 411-39, en démontrant le préjudice que cette substitution d’exploitant vous cause. Si au contraire vous êtes fermier et souhaitez regrouper vos îlots, vérifiez l’arrêté départemental fixant la part de surface échangeable, puis notifiez votre projet au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception : à défaut d’opposition portée devant le tribunal paritaire dans les deux mois, l’échange sera réputé accepté et votre bail se poursuivra, avec votre droit de préemption intact, sur des terres mieux configurées pour votre exploitation.