Votre fermier a reçu votre congé pour reprise et vous répond qu’il conteste tout : le bénéficiaire n’aurait ni le matériel ni les qualités requises, et l’amputation mettrait en péril son exploitation de plusieurs centaines d’hectares. Vous vous demandez si votre reprise totale survivra au procès, quelles preuves le juge exigera du bénéficiaire, et comment obtenir ensuite le départ effectif si le preneur se maintient sur les terres. Ces questions se posent à chaque fin de bail rural, car la reprise met en jeu neuf années d’exploitation d’un côté et la sortie du preneur de l’autre.

Un jugement récent apporte des réponses concrètes à chacun de ces points. Le 24 avril 2026, le tribunal judiciaire d’Arras (2e chambre civile, RG 24/00010) a validé un congé pour reprise totale délivré le 25 mars 2024 pour effet au 30 septembre 2026, en retenant que le bénéficiaire disposait d’un parc matériel adapté à 53 hectares de céréales, en écartant l’article L411-62 applicable aux seules reprises partielles, en refusant une expertise destinée à pallier l’absence de preuves, puis en ordonnant l’expulsion sous astreinte de 50 euros par jour. Ce dossier explique, à partir de cette décision et des textes applicables, comment faire valider votre reprise totale et la mener jusqu’au départ du preneur.

I. Faire valider un congé pour reprise totale malgré la surface conservée par le preneur

A. Le bénéficiaire doit démontrer le cheptel, le matériel et sa participation effective

Le code rural et de la pêche maritime ne se contente pas d’exiger que le bénéficiaire de la reprise soit désigné dans le congé. Il lui impose des conditions de fond précises, que le bailleur doit être en mesure de prouver si le preneur porte le congé devant le juge. L’article L411-59 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine ».

Cette obligation d’exploitation personnelle pendant neuf ans s’accompagne d’une exigence de participation concrète aux travaux. Le même article L411-59 précise que « Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». Un bénéficiaire qui se bornerait à superviser de loin, sans mettre les mains dans le travail de la terre, ne remplit pas cette condition. Le bailleur qui fait délivrer un congé pour reprise doit donc s’assurer, avant même l’acte, que la personne désignée travaille réellement ou travaillera réellement sur les parcelles reprises, avec une présence régulière compatible avec la taille et la nature de l’exploitation.

L’équipement constitue le troisième pilier de la démonstration. L’article L411-59 du code rural et de la pêche maritime énonce que « Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir ». La formule ouvre une alternative utile : à défaut de posséder déjà le matériel, le bénéficiaire peut établir qu’il dispose des moyens de l’acquérir, par exemple par des bons de commande, des devis acceptés, un financement accordé ou des parts de matériel en copropriété. Dans les petites reprises comme dans les grandes, l’inventaire du matériel joue un rôle décisif, car le juge y cherche la preuve tangible que la reprise correspond à un projet d’exploitation sérieux et non à un montage destiné à évincer le preneur.

Un jugement récent illustre concrètement ce contrôle. Dans un litige portant sur un congé pour reprise totale délivré le 25 mars 2024 pour effet au 30 septembre 2026, le tribunal judiciaire d’Arras, par décision du 24 avril 2026 (2e chambre civile, RG 24/00010), a examiné dans le détail les pièces produites pour le bénéficiaire de la reprise. Le dossier comportait un récapitulatif mentionnant un tracteur, une benne, un distributeur à engrais, la moitié d’une moissonneuse-batteuse, la moitié d’une charrue cinq corps, un déchaumeur ainsi que la moitié d’une herse rotative et d’un semoir. Le tribunal a relevé que ce matériel apparaissait adapté à la mise en valeur d’une surface d’environ 53 hectares cultivée en céréales. Sur cette base, il a retenu que le bénéficiaire présentait les qualités nécessaires à la reprise et a rejeté les demandes du preneur en place, avant de valider le congé.

Cette décision montre la méthode du juge : il rapproche l’inventaire produit de la surface et de la nature des terres reprises. Un matériel manifestement sous-dimensionné ou sans rapport avec les cultures pratiquées fragilise la reprise, tandis qu’un parc cohérent avec l’assolement la conforte. Le bailleur avisé fait donc établir, dès la préparation du congé, un descriptif daté du matériel et du cheptel du bénéficiaire, avec les factures, attestations de copropriété ou engagements d’acquisition correspondants. Ces pièces, versées aux débats en cas de contestation, répondent point par point aux exigences de l’article L411-59 du code rural et de la pêche maritime.

La capacité professionnelle du bénéficiaire forme le dernier volet de cette démonstration. Le même article L411-59 impose au bénéficiaire de justifier « qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions ». Concrètement, le bénéficiaire doit posséder le diplôme ou l’expérience requis pour exploiter, ou détenir l’autorisation administrative d’exploiter les parcelles reprises. Le contrôle des structures et le bail rural restent deux régimes distincts, mais ils se rejoignent ici : sans capacité ni autorisation, la reprise peut être annulée même si le matériel est au complet. Le bailleur vérifie donc, avant de faire délivrer le congé, que le bénéficiaire remplit cette condition administrative, et il conserve la copie du diplôme, du relevé d’expérience ou de l’autorisation d’exploiter.

Le logement du bénéficiaire mérite la même anticipation. L’article L411-59 du code rural et de la pêche maritime exige que « Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe ». Un bénéficiaire domicilié à une distance qui rend impossible une présence quotidienne sur les terres s’expose à la critique. Le congé doit d’ailleurs comporter, à peine de nullité, l’indication de l’habitation que le bénéficiaire occupera après la reprise, comme on le verra. Rassembler le bail d’habitation, le titre de propriété du logement proche ou l’attestation d’hébergement complète utilement le dossier de reprise.

B. L’article L411-62 ne protège le preneur que contre une reprise partielle déséquilibrante

Face à un congé pour reprise, l’argument le plus fréquemment opposé par le preneur en place tient à l’équilibre de son exploitation : amputée des parcelles reprises, son entreprise ne serait plus viable. Cet argument possède un fondement textuel précis, mais son champ reste étroit. L’article L411-62 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le bailleur ne peut reprendre une partie des biens qu’il a loués si cette reprise partielle est de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de l’ensemble de l’exploitation assurée par le preneur ». La protection vise donc la reprise d’une partie seulement des biens loués, et elle suppose une atteinte grave à l’équilibre économique de l’ensemble de l’exploitation du preneur.

Lorsque le congé porte sur la totalité des parcelles objet du bail, ce texte n’a pas vocation à s’appliquer. C’est exactement ce qu’a retenu le tribunal judiciaire d’Arras dans sa décision du 24 avril 2026 : dès lors qu’il ne s’agissait pas d’une reprise partielle mais bien d’un congé pour reprise totale des parcelles louées, l’article L411-62 ne pouvait fonder l’annulation du congé. Le raisonnement est mécanique et doit être connu des deux parties : la reprise totale se juge au regard des qualités du bénéficiaire et de la régularité du congé, non au regard de l’équilibre économique conservé par le preneur sortant.

Le jugement arrageois ajoute une précision pratique importante pour les bailleurs. Même à supposer que la protection contre la reprise déséquilibrante ait été invocable, la preuve de l’atteinte grave n’était pas rapportée : l’exploitation du preneur, conduite sous forme sociétaire, s’étendait sur 283 hectares d’après le récapitulatif des assolements versé aux débats, de sorte que la reprise d’une douzaine d’hectares ne démontrait aucun risque d’atteinte grave à son équilibre économique d’ensemble. L’enseignement vaut pour tous les congés : le preneur qui invoque le déséquilibre doit le prouver par des pièces comptables et culturales, et le bailleur peut utilement verser les éléments d’assolement et de surface qui relativisent l’ampleur de l’amputation.

Cette jurisprudence de fond éclaire aussi la préparation du congé par le bailleur. Quand la reprise envisagée n’est que partielle, le bailleur doit mesurer lui-même, avant d’agir, l’effet de l’amputation sur l’exploitation du preneur : part de la surface reprise dans l’assolement total, cohérence des îlots restants, accès conservés, bâtiments indispensables. Si l’amputation menace gravement l’équilibre de l’ensemble, mieux vaut envisager une reprise totale assortie d’un bénéficiaire solide, ou renoncer à la reprise partielle, plutôt que de subir une annulation après des années de procédure. À l’inverse, quand le preneur conserve plusieurs centaines d’hectares après la reprise, l’argument du déséquilibre perd toute portée pratique, et le débat se déplace vers les qualités du bénéficiaire et la régularité formelle du congé.

Il faut enfin distinguer cette protection contre la reprise partielle déséquilibrante des autres motifs de résiliation du bail rural. L’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », au premier rang desquels figurent « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ». La résiliation pour impayés ou pour agissements compromettant la bonne exploitation du fonds obéit à son propre régime, avec ses mises en demeure et ses délais. Le congé pour reprise, lui, ne sanctionne aucune faute du preneur : il met en oeuvre le droit du bailleur de reprendre ses terres pour les exploiter ou les faire exploiter par un proche, à l’expiration du bail et dans les formes légales. Confondre les deux voies expose le bailleur à choisir la mauvaise procédure et à perdre son procès avant même l’examen du fond.

II. Gagner le procès sur la reprise et obtenir le départ effectif du preneur

A. L’expertise judiciaire ne pallie pas un dossier vide et le congé irrégulier reste sanctionné

Le procès sur la reprise se joue d’abord sur les pièces versées aux débats par chacune des parties. Le bailleur prouve les qualités du bénéficiaire par l’inventaire du matériel, les justificatifs de capacité et les éléments d’habitation. Le preneur qui conteste doit, de son côté, prouver les faits qu’il allègue, qu’il s’agisse de l’inaptitude du bénéficiaire, de l’irrégularité du congé ou du déséquilibre de son exploitation. Le juge ne complète pas les carences des parties par ses propres investigations.

Le jugement du tribunal judiciaire d’Arras du 24 avril 2026 en donne une illustration nette : le preneur avait sollicité à titre subsidiaire une expertise avant dire droit, manifestement pour faire établir par un technicien ce que ses propres pièces ne démontraient pas. Le tribunal a rejeté cette demande en rappelant qu’une expertise judiciaire n’a pas vocation à pallier l’absence d’éléments de preuve produits par les parties. La leçon vaut pour le bailleur comme pour le preneur : on ne demande pas une expertise pour aller chercher les preuves qui manquent, on la demande pour éclairer techniquement des preuves déjà versées. Celui qui arrive à l’audience sans inventaire, sans attestations et sans pièces comptables ne peut espérer que l’expert constitue son dossier à sa place.

Cette exigence de preuve s’articule avec le contrôle formel du congé, qui reste le premier terrain d’affrontement. L’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime impose au propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement de « notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire ». Le délai de dix-huit mois constitue un minimum incompressible : un congé délivré tardivement ne produit pas l’effet recherché et expose le bail à se renouveler. Dans l’affaire arrageoise, le congé avait été délivré le 25 mars 2024 pour une échéance au 30 septembre 2026, soit un préavis de trente mois, largement supérieur au minimum légal : la régularité du délai n’était pas en débat et le tribunal a pu se concentrer sur le fond de la reprise.

Le contenu du congé fait l’objet d’exigences tout aussi strictes. Le même article L411-47 dispose que le congé doit, à peine de nullité, « mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur » et « indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué ». Chaque mention légale a une fonction : permettre au preneur de vérifier qui reprendra, avec quelles qualités, et de préparer sa contestation en connaissance de cause. L’omission ou l’inexactitude d’une mention expose le congé à l’annulation, sauf si elle n’est pas de nature à induire le preneur en erreur, tempérament que le texte prévoit expressément. Le bailleur fait donc relire son projet de congé par son conseil avant signification, en cochant chaque mention exigée, et il conserve la copie de l’acte signifié avec son coût et sa date.

Le preneur qui reçoit le congé dispose d’une voie de recours encadrée par des délais couperets. L’article L411-54 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion ». La forclusion prive définitivement le preneur du droit de contester : passé le délai, le congé s’applique même s’il était contestable. Le texte ménage toutefois une soupape : « La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47 ». Autrement dit, un congé tardif ou démuni des mentions obligatoires reste attaquable malgré l’expiration du délai ordinaire. Pour le preneur, le réflexe consiste donc à faire vérifier le congé dès sa réception, sans attendre, puis à saisir le tribunal paritaire dans le délai réglementaire. Pour le bailleur, la parade consiste à délivrer un congé inattaquable sur la forme, afin que la forclusion joue pleinement contre une contestation tardive.

Quand le tribunal est saisi, son office est délimité par la loi. L’article L411-54 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé ». Le juge statue sur les motifs tels qu’ils figuraient dans le congé : le bailleur ne peut pas substituer après coup un nouveau motif à celui qui avait été notifié. Si le tribunal constate que le congé n’est justifié par aucun motif légal, la sanction profite directement au preneur, car le même article prévoit que « S’il constate que le congé n’est pas justifié par l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 , il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans ». L’enjeu du procès est donc binaire : ou bien la reprise est validée et le preneur doit partir, ou bien le congé est écarté et le bail repart pour neuf ans. Cette alternative explique l’intensité des litiges et l’importance du dossier de preuve constitué en amont.

Les acquéreurs de terres louées sont directement concernés par ces règles. Celui qui achète des parcelles données à bail rural reprend le bail en cours avec le fermier en place, et il ne peut envisager une reprise qu’à l’échéance du bail et dans les formes qui viennent d’être décrites. Avant d’acheter, il vérifie la date d’échéance du bail, l’existence d’un congé déjà délivré et la situation du preneur, car ces éléments déterminent le prix qu’il accepte de payer et le calendrier de son installation. Les règles de la préemption du fermier et de la SAFER s’ajoutent à ce contrôle, comme l’explique le dossier consacré aux achats de terres louées avec fermier maintenu et préemptions à purger. L’articulation entre l’achat, la purge des préemptions et la future reprise doit être pensée comme une seule opération, dès la promesse de vente.

B. Expulsion sous astreinte, juge de l’exécution et sort des frais

La validation du congé ne vide pas les lieux à elle seule. Lorsque le preneur se maintient sur les parcelles après la date d’effet du congé, le bailleur doit obtenir son départ forcé, et le jugement qui valide la reprise règle généralement cette phase d’exécution. Dans l’affaire jugée à Arras le 24 avril 2026, le tribunal a ordonné, faute de délaissement des terres par le preneur, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la date d’effet du congé, puis, passé ce délai, sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une période de trois mois. Ce dispositif combine un délai de grâce d’un mois, qui laisse au preneur le temps d’organiser son départ et la libération des terres avant les travaux saisonniers suivants, et une pression financière journalière ensuite, plafonnée dans le temps à trois mois.

Le choix du montant et de la durée de l’astreinte relève de l’appréciation du juge, qui tient compte de la surface concernée, de la valeur des terres et de la résistance prévisible. Une astreinte de 50 euros par jour sur douze hectares représente une incitation significative sans être confiscatoire, et sa limitation à trois mois évite une créance qui enflerait indéfiniment. Le bailleur qui sollicite l’expulsion chiffre sa demande d’astreinte en fonction de ces paramètres et motive le montant par le préjudice cultural concret : impossibilité de semer, perte de campagne, charges fixes du bénéficiaire déjà installé. Le preneur qui conteste le montant démontre de son côté ses diligences de départ et les obstacles matériels qu’il rencontre, car le juge peut moduler l’astreinte selon les circonstances.

La liquidation de l’astreinte obéit à une règle de compétence précise. Dans le jugement arrageois, le tribunal a rappelé que le juge de l’exécution serait compétent pour connaître de la liquidation de l’astreinte, conformément aux dispositions de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution. Ce texte dispose que « L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir » (article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution). Concrètement, une fois le jugement validant la reprise devenu exécutoire, le bailleur qui constate le maintien du preneur au-delà du délai d’un mois fait constater les jours de retard, puis saisit le juge de l’exécution pour obtenir la liquidation, c’est-à-dire la fixation du montant définitivement dû au titre de l’astreinte. Le juge de l’exécution peut supprimer l’astreinte, la réduire ou la maintenir selon le comportement de l’occupant et les difficultés rencontrées, de sorte que le preneur qui organise sérieusement son départ conserve un levier même après condamnation.

Le sort des frais du procès complète le dispositif et pèse dans la stratégie des parties. Dans l’affaire arrageoise, le preneur, partie perdante, a été condamné aux entiers dépens de l’instance et au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens couvrent les frais tarifés de la procédure, tandis que l’indemnité de l’article 700 compense forfaitairement les frais d’avocat et les débours non compris dans les dépens. Pour le bailleur, ces condamnations accessoires ne remboursent qu’une partie du coût réel d’un procès qui dure souvent plus d’un an entre la délivrance du congé et le jugement. Pour le preneur, elles s’ajoutent au coût de son propre conseil et au risque de devoir quitter les terres : contester une reprise solide coûte cher et rapporte peu. Chacune des parties a donc intérêt à faire évaluer ses chances par un examen objectif du dossier avant de s’engager, plutôt qu’après.

Le calendrier procédural global mérite d’être anticipé dès la délivrance du congé. Entre un congé signifié trente mois avant l’échéance, comme dans l’affaire arrageoise, et un jugement rendu sept mois après l’échéance, le bailleur doit admettre que la reprise validée ne produira ses effets matériels qu’avec un décalage d’une ou deux campagnes culturales. Pendant l’instance, le preneur reste en place et exploite. Le bénéficiaire de la reprise, de son côté, doit maintenir ses qualités et sa disponibilité pendant toute cette période : un matériel vendu entre-temps, une installation ailleurs ou une perte de capacité fragiliserait l’exécution du jugement. La reprise se gagne donc deux fois, sur le papier du congé puis dans la durée de l’instance, et le dossier de preuve constitué au départ doit rester vivant jusqu’au départ effectif du preneur.

En définitive, la validation d’un congé pour reprise totale repose sur trois piliers indissociables : un bénéficiaire dont le matériel, la participation et la capacité sont prouvés par des pièces datées ; un congé délivré dix-huit mois au moins avant l’échéance et muni de toutes les mentions légales ; une procédure conduite sans attendre du juge ce que les parties n’ont pas su démontrer. L’article L411-62 ne fait pas obstacle à la reprise totale, l’expertise ne remplace pas les preuves manquantes, et l’expulsion sous astreinte donne au jugement son effectivité. Le bailleur qui prépare sa reprise comme un dossier probatoire, et le preneur qui fait vérifier le congé dès sa réception, abordent ce contentieux avec les bons réflexes : dater, inventorier, signifier dans les formes, puis saisir le juge dans les délais. C’est à ce prix que la reprise, droit légitime du bailleur, se transforme en départ effectif sans années de procédure supplémentaires.